Barbros Bostadsblogg

Nog borde du kunna knåpa ihop mer än 34 tecken, Reinfeldt?

2012-01-27T09:45:00.005+01:00

Nöjesguiden är en svensk gratistidning med inriktning på bland annat nöje, musik, film och uteliv. Den utkommer varje månad och distribueras i huvudsak i större städer, i tidningsställ placerade på välbesökta ställen som till exempel centralstationer och musikaffärer.

Regeringsförklaringen är statsministerns tal inför riksdagen. Där redovisar statsministern vilka mål regeringen har med sin politik. Den läses upp en gång per år vid riksmötets öppnande och distribueras till bland annat riksdagsledamöter och TT.

Avsaknaden av bostadspolitik har fått så förödande konsekvenser så till och med den nöjesinriktade Nöjesguiden har känt sig föranlåten att använda 20 000 tecken för att beskriva eländet på bostadsmarknaden. Rubriken är ”Var ska vi bo?

Regeringen använder 34 tecken i regeringsförklaringen till samma sak. Men frågan om var vi ska bo har ännu inte nått författarna till regeringsdeklarationen varför det inte finns några försök att besvara den.

Om Reinfeldt är intresserad av att få några röster från de som jagar bostad så kan han ju höra efter med Nöjesguiden om han får knycka deras beskrivning till nästa år.

Tänk så härligt det vore om Regeringsförklaringen kunde kryddas med lite inside stories om hur det egentligen förhåller sig på bostadsmarknaden.

För nog borde du kunna knåpa ihop fler än 34 tecken till nästa gång, Reinfeldt?

34 tecken krävs för att skriva, Hyresrättens ställning ska stärkas. Fast några ställningsstärkande åtgärder har ännu inte sett dagens ljus.

Det finns någon ingen annan vara än en hyresrätt där man kräver ett högre pris med motivet att den man tillhandahåller är i för dåligt skick

2012-01-26T08:01:00.005+01:00

”I första hand innebär det att vi får skjuta på nödvändigt underhåll."

Det måste vara den utan konkurrens vanligaste kommentaren efter en hyresförhandling där bolaget inte fått genom alla sina höjningskrav. Det var också exakt så Ulf Rohlén vd för Öbo sa häromdagen.

Men det finns undantag.

Hör här vad Jan Kans vd för Rättviksbostäder säger när han fick 2,5 procent istället för de 8,5 procent som hans företrädare begärt.

”Jag är nöjd med en hyreshöjning på 2,5 procent. Hade vi höjt över åtta procent hade vi inte haft några hyresgäster.

Stor del av den kostnad vi har står fjärrvärme för, men det gäller att använda pengarna på rätt sätt. I vårt bestånd som omfattar cirka 600 lägenheter är inte underhållsbehovet större än någon annanstans och genom att renovera på ett smart sätt med mycket omtanke på vad man gör kan underhållet till och med bli en investering och i längden en besparing.

Rättviks Fastigheters nye vd vill införa en total fastighetsstrategi som omfattar en 50-års underhållsplan för fastigheterna.”

Öbos vd hörs inte säga något i den stilen. Han sitter väl förmodligen i klistret men inte på grund av att hyresgästerna inte vill betala för underhåll för det vill de så klart.

De ska ju bo där. De betalar dessutom redan hyra som om de hade en lägenhet i gott skick. Nu ska de betala ännu mer för att den också ska bli i gott skick.

Det finns någon ingen annan vara där man kräver ett högre pris med motivet att den vara man tillhandahåller är dålig. Det skulle betraktas som en något udda idé i andra sammanhang.

Men det som förutom det komplicerar det hela lite till och minskar betalningslusten hos hyresgästerna i Örebro är att den socialdemokratiskt ledda majoriteten först ska ha 40 miljoner av hyrorna. Efter att de tagit sitt kan det bli läge att köpa tapeter, nya fönster mm. tycks de mena.

För politikernas avkastningskrav är inte förhandlingsbart, säger Ulf Rohlén. Vilket väl är en förklaring till att han sitter i tapetklistret.

Nä, det är klart att de inte är förhandlingsbart om de som äger det bolag han ska ratta tycker att de utan snack ska ha ut miljonvinster innan hyresgästerna kan få något underhåll.

Annars vore det väl rent affärsmässigt bättre och smartare att minska på vinstkraven och se till att hålla upp värdet på fastigheterna genom att underhålla dem. Det finns väl inga långsiktiga seriösa fastighetsägare som inte vårdar sina investeringar och håller de i gott skick?

De nuvarande kommunpolitikerna i Örebro tycks mena att den nya lagstiftningen kräver att de ska ha 40 miljoner.

Nu lär de ju inte åka finkan om de avstår från delar av de 40 miljonerna.
Tvärtom.

Avkastningskraven: ”utgår alltid, oberoende av ägare, från den lokala marknadssituationen och varje företags egna förutsättningar. För aktörer med ett långsiktigt perspektiv är det också det långsiktiga resultatet och inte den kortsiktiga lönsamheten som står i fokus”, står det att läsa i den aktuella propositionen.

Hyresgästföreningen och SABO citeras också. Vi menade: ”att en lägre avkastning på kort sikt är självklart rimlig om den beror på åtgärder som på längre sikt förväntas leda till en högre avkastning, varför företagets avkastning bör bedömas över en längre tidsperiod än ett år.”

Regeringen delade denna bedömning.

Om de skulle hamna i ytterligare tvivel om sitt uppdrag kan de läsa Kammarrättens dom i Mål nr 5419-11 från sid 6 och framåt.

Målet gäller egentligen om Familjebostäder ska anses omfattas av lagen om offentlig upphandling. Familjebostäder hävdar att de är en kommersiell aktör med stöd av lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

Men det gick inte Kammarrätten på. I domen står det.

”Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag verkar på en konkurrensutsatt
marknad. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen har dock inte
tillkommit för att skapa vinster utan för att tillgodose ett allmännyttigt
ändamål, att främja bostadsförsörjningen i kommunerna, och det allmännyttiga
syftet får anses överordnat andra aspekter (se prop. 2009/10:185
s. 47).

Även om de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen numera ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer kan det huvudsakliga syftet med verksamheten sålunda inte anses vara att ge vinst.”

Bloggen blir lite lång emellanåt men det är lite spännande med Örebro.

Där förre ordföranden i Örebro Inger Högström-Westerling (M) lugnade de oroade hyresgästerna före valet med att vinstkravet skulle ligga kvar på samma nivå som förra året.

Det är inget konstigt med det sa hon. ÖBO är allmännyttigt så har vi också ett samhällsansvar att beakta. Helt i linje med Kammarrätten alltså.

Staffan Werme, folkpartist i Örebro, ansåg inte heller att hyresgästerna behövde oroa sig man behöver inte alls höja hyrorna för att det kommit en ny lag, sa han.

Han lovade att det inte skulle bli någon hyreshöjning kopplat till den nya lagen.

Öbo har en stark och stabil ekonomi, sa han.

Men det var då det. Nu läses lagen i Örebro med nya politiska glasögon.

Fastighetsägarna driver sina särintressen i rättssalarna

2012-01-25T07:42:00.005+01:00

Som framgick av gårdagens blogg så låter sig i Fastighetsägarna inte hindras av sådana trivialiteter som lagparagrafer. Så länge paragraferna inte faller Fastighetsägarna på läppen så ska de prövas och prövas om och om igen i hopp om att Hyresnämnden eller Hovrätten någon gång ska få till någon liten glidning i texten som kan tolkas till deras fördel.

I djup vetskap om att lagen tillkom efter en exceptionell balansakt i syfte att få till en lag som alla kunde leva med så driver Fastighetsägarna sina särintressen i olika rättsprocesser.

Fastighetsägarintresset vill helt enkelt inte samsas med några andra intressen, framförallt vill de inte vika undan eller backa för något hyresgästintresse.

Trots att det är det som är självaste meningen med den svenska modellen. Hyrorna ska förhandlas vilket är något helt annat än att förhandlingarna ska ägnas åt att pricka av Fastighetsägarnas vinstkrav och lagtolkningar.

Det var till exempel ett väldigt sjå att få bort förslaget om att hyran skulle styras av efterfrågan och betalningsvilja.

Regeringens utredare Mikael Koch lanserade ju ett sådant förslag när det begav sig.

Som tur var förpassade detta förslag till sophögen.

Eller för att citera Mats Odell som då var ansvarig minister. ”Vi är alltså överens om att inte genomföra efterfrågestyrda eller statligt styrda hyror”.

Men sådant biter inte på Fastighetsägarna. Jo förresten, lite grand. Härförleden träffade jag en icke oviktig representant för Fastighetsägarna som sa att vi ”vet att vi inte har stöd i lagen för att hävda att efterfrågan och betalningsvilja ska spela roll för hyran, men vi vill att det ska vara så."

Eftersom de ska vara som de vill så driver de förstås ett pilotärende i Hyresnämnden där de hävdar att hyran, ja just det ja, ska spegla betalningsvilja och efterfrågan.

Så nu har de dragit 5000 hyresgäster i Kalmar inför rätta för att få höja deras hyra.

Eftersom det inte går att hitta något om efterfrågan eller betalningsvilja i den lag riksdagen antog så citerar de istället långa stycken ur den utredning som förpassades till sophögen.

De måste också akta sig noga för att hänvisa till Hyresnämndens egen hemsida för där står det inte heller något om efterfrågan och betalningsvilja.

För klarhets skull ska sägas att jag med Fastighetsägarna menar organisationen Fastighetsägarna. De företräder fastighetsägare som sammanlagt har 310 000 lägenheter.

Vi förhandlar direkt i så kallade tvåpartsförhandlingar med de större fastighetsägarna, de har tillsammans 360 000 lägenheter.

Givetvis driver inte alla bostadspolitik vid förhandlingsbordet, de flesta förhandlar om hyran på det sätt som är meningen.

Svara gärna när det ringer men akta dig för att tro på det som sägs!

2012-01-24T07:32:00.006+01:00

Klockan var runt 15.30 den 8 september 2009. Precis när jag klev ur bilen ringde telefonen, jag tappade den på trottoaren men hann se att det stod ”Departementet ringer”. Det var Finansdepartementet.

Mats Odell, som då var minister, hade satt sig i sinnet att ro hem en lag om allmännyttan och hyrorna som alla kunde acceptera.

Det innebar förstås ett väldigt tråcklande så det blev många möten och samtal av skiftande karaktär och innehåll. Det är ingen lätt match att sy ihop en lag som bygger på att man hittar en hygglig balans mellan så starka intressen som EU, staten, kommunerna, SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.

Just den här september eftermiddagen ringde Finansdepartementet för att meddela att det så kallade ortsbegreppet i hyreslagen skulle bli kvar.

Ortsbegreppet är själva kärnan i hyresförhandlingarna. Hyrorna förhandlas ju som bekant på varje ort för sig. Hyrorna är olika i varje kommun därför att de förhandlas utifrån de specifika förhållanden som råder just i den kommun där bostadsbolagen verkar.

Ortsbegreppet innebär att när Hyresnämnden ska pröva om någon enskild hyra är okej så ska nämnden jämföra med de hyror som finns på samma ort. En helt logisk och begriplig hantering alltså.

Det kändes skönt att Fastighetsägarna till slut sagt okej och nu sa sig acceptera att lagen inte ändrades på den här punkten.

Härligt besked tyckte jag och minns därför den tappade telefonen särskilt väl.

Men det var då det.

Nu har Fastighetsägarna återgått till sin favoritgren, att driva rättsprocesser i hopp om att få någon rättsinstans att svaja till och glida på ordvändningarna. Sådant har hänt förut och det kommer sannolikt att hända igen. Så skam den som ger sig.

Jag som trodde att Finansdepartementets besked betydde något. Finansdepartementet trodde säkert också att Fastighetsägarnas besked betydde något.

Tänk så fel man kan ha.

Fastighetsägare som inte äger hus i Stockholm gillar hyrorna i Stockholm. De är nämligen högre än i exempelvis Sundbyberg. Så därför tycker Fastighetsägarna att man gott kan säga att de hyresnivåer som Hyresgästföreningen och bostadsbolagen i Stockholm har förhandlat fram också ska gälla de som bor i Sundbyberg.

Logiken lämnar en del övrigt att önska kan man tycka men det är det krav de har i sin senaste rättsprocess och som de hoppas att Hyresnämnden köper.

I den paragraf, § 55, som är aktuell står det:

”Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får istället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.”

I Sundbyberg finns över 11 000 hyreslägenheter så det är ju ingen större konst att hitta lägenheter att jämföra med. Men om det mot förmodan inte finns en enda lägenhet i hela Sundbyberg som skulle duga som jämförelse så kan man jämföra med hyrorna på en annan ort som har jämförbart hyresläge.

Om det är något Stockholm inte har så är det ett jämförbart hyresläge. Det är ju därför fastighetsägarna i Sundbyberg vill jämföra sig med Stockholm.

Ingen kan väl heller påstå att Sundbyberg som är Sveriges till ytan minsta kommun med sina 38 633 invånare är särskilt lik staden mellan broarna med sina 861 000 innevånare.

Men skulle de lyckas i sitt uppsåt så skulle grundvalarna för hela förhandlingssystemet krascha.

Vartenda bostadsbolag som kunde skulle kasta lystna blickar på den grannkommun som har högre hyror och begära att de hyror de själva förhandlat fram inte ska gälla utan de hyror som förhandlats fram på en helt annan ort med ett helt annat bolag ska gälla.

Vad lär man sig av detta? Jo, svara gärna när det ringer men akta dig för att tro på det som sägs.

Folkomflyttning i Uppsala

2012-01-23T07:20:00.003+01:00

I Uppsala packas det flyttlådor.

Idag upplåter jag bloggen till Cecilia Staland, ordförande Hyresgästföreningen Uppsala-Knivsta, och Marcus Kjellin, förhandlare på Hyresgästföreningen, som företrädde hyresgästerna på Norra Kvarngärdet i hyresnämnden.

Läs och begrunda det de skrev i Uppsala Nya Tidning.

"I torsdags kom domen från hyresnämnden som höjer vissa hyror på Norra Kvarngärdet med 60 procent. Hyreshöjningen kommer att tvingas bort folk från sina hem, skriver Cecilia Staland och Marcus Kjellin.

Trots hyreshöjningar på 60 procent i ett slag, dömde hyresnämnden till förmån för hyresvården, privata Stena Fastigheter. Domen är tyvärr ingen överraskning för oss. Nästan utan undantag beslutar hyresnämnden till förmån för fastighetsägaren då hyresgäster motsatt sig fastighetsägarens ombyggnadsplaner.

Hyresvärdarna får med få undantag igenom sina ombyggnadsprojekt. Lagstiftningens skrivningar om inflytande för hyresgästerna innebär ofta i praktiken att hyresvärdarna kan genomföra ombyggnader helt på egna villkor.

I Uppsala har vi sett hyreshöjningar på detta sätt på hela Kvarngärdet, såväl i kommunala Uppsalahem, som nu hos privata Stena Fastigheter. På tur står Gränby där den nya fastighetsjätten Rikshem, som säger sig vilja vara en allmännytta för hela landet, nu vill genomföra stora renoveringar med stora hyreshöjningar. En stor del av hyresgästerna har protesterat mot planerna.

Hyresgästerna i Gränby är inte ensamma om sin känsla av maktlöshet och sin oro. En rapport från Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet visar att hyresgäster i praktiken har liten eller ingen makt alls att påverka ombyggnader och därmed sina möjligheter att bo kvar.

I rapporten skriver författarna om att upp emot hälften av hyresgästerna hos Stena på Norra Kvarngärdet kan tvingas flytta. Det är inte särskilt förvånande när hyreshöjningarna blir så kraftiga som 60 procent, flera tusenlappar på ett bräde. Det är heller ingen isolerad företeelse för dessa områden. Ombyggnadshyrorna riskerar att få spilleffekter och påverka hyressättningen även i andra områden.

På en balanserad bostadsmarknad skulle det inte vara möjligt för hyresvärdar att agera på detta sätt. Det är bostadsbristen som möjliggör för Stena Fastigheter och andra värdar att strunta i vad deras kunder – hyresgästerna – efterfrågar. På vilka andra marknader kan man behandla sina kunder på detta sätt?

Företagen byter genom en ganska enkel manöver sin kundstock. Eftersom många inte har råd att bo kvar får man istället hyresgäster med stabilare ekonomi. Detta är möjligt att genomföra därför att alltför få bostäder byggts under mycket lång tid. En utveckling som leder till en ökad segregation i Uppsala.

I kommuner utan bostadsbrist blir det aldrig fråga om lika stora hyreshöjningar, eftersom företagen vet att de då förlorar sina kunder.

Rikshem tröstar de som tvingas flytta med att erbjuda andra lägenheter i sitt bestånd. Men en försynt fråga – var finns de bostäderna? Inte i bostadsbristens Uppsala i alla fall.

Vi vet att det är möjligt för företagen att trygga hyresgästernas situation under och efter en ombyggnad. Höjningarna behöver inte bli så drastiska som i fallet Stena och stegvisa upptrappningar av hyreshöjningen kan tillämpas. Men då krävs företag som tar sitt ansvar.

Men att som Stena enbart sträva efter att maximera hyrorna, visa ointresse för hyresgästernas vilja och uttalat inte bry sig om folk tvingas ur sina lägenheter är ett beteende vi hoppas slippa framöver.

Det regelverk som finns för att skydda hyresgäster måste respekteras såväl av domstolar som företag. Stora bostadsföretag har ett socialt ansvar för den mänskliga rättighet som en bostad innebär. Rikshem har möjligheten att vid ombyggnaden i Gränby bli ett positivt exempel på hur ett ansvarstagande bostadsföretag kan agera. Vår ambition är att samverka och tillsammans med bostadsföretagen hitta rimliga lösningar för boende.

Men vi kan inte göra allt. Bara i de kommunala bostadsbolagen är i dag cirka ¬
300 000 lägenheter i behov av omfattande ombyggnad. Enligt vissa beräkningar uppgår kostnaderna till 275 miljarder, och regeringen har deklarerat att staten inte kommer att bidra.

De cirka 40 procent av hushållen som bor i hyresrätt ska tydligen själva ska stå för sådant som för villaägare och bostadsrättsinnehavare subventioneras via ränteavdrag och rotavdrag. Det är inte rimligt att lämpa över detta samhällsproblem på enskilda hyresgäster. Lagstiftningen är för svag för att hindra kraftiga hyreshöjningar.

Här är våra förslag:

- Inrätta ett rotavdrag för hyresrätter och en miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. På så sätt behöver inte hyreshöjningarna bli så kraftiga.

- Dialog och samråd mellan fastighetsägare och hyresgäster måste ske på en mer jämbördig nivå än i dag.

- Fastighetsägarna ska erbjuda olika nivåer av ombyggnad med olika hyresnivåer, så att hyresgästerna har möjlighet att välja ett alternativ som gör att de kan bo kvar.

- Om fastighetsägaren bygger om utan att först få hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd ska hyran inte kunna höjas under tio år. I dag gäller fem år.

Vi kräver politiskt ansvar. Eftersom det i slutändan blir politiker som får ta ansvar för konsekvenserna – bostadslöshet, vräkningar, trångboddhet och andra sociala problem som många trodde lämnades kvar på 1900-talet – måste också politiker sätta stopp för den här typen av kraftiga hyreshöjningar.

Värnar Uppsalas politiker tryggheten hos dessa tusentals kommuninvånare? Hur tryggas rimliga boendekostnader i Uppsala?"

Känner inte partiledarna någon av de hundratusentals bostadssökande?

2012-01-19T07:23:00.006+01:00

I gårdagens blogg gjorde jag en Mats Knutson. Jag ägnade mig åt politisk siarkonst och påstod mig veta vad partiledarna skulle säga och vad vi skulle tycka om det.

Det gick så där. Jag hade full pott på mina bedömningar av Alliansens partiledare. Inte en enda av dem sa ett enda ord i partiledardebatten om bostadsbristen och de konsekvenser det får för hundratusentals människor.

Jag hade lagt in en brasklapp om att Hägglund kunde tänkas nämna KD:s favoritland Finland där de bygger bostäder åt sina medborgare. Men varken Finland eller Norge drog han till med. Inte Sverige heller. Det parti som ansvarar för bostadspolitiken valde att helt och hållet bortse från det som sysselsätter och bekymrar hundratusentals människor.

Juholt sa nada. Han nämnde visserligen ordet bostadsbyggande men utan mening och sammanhang.

Men jag gjorde en rejäl felbedömning när jag trodde att partiledaren för hyresgästerna parti Jonas Sjöstedt skulle prata bostadspolitik.

Det där med hyresgästernas parti är inget jag hittat på. Det har de utropat sig till själva. Fast just det dokumentet måste de ha glömt kvar i kongressalen i Uppsala när de åkte hem. För Jonas Sjöstedt sa inget han heller.

Var Gustav Fridolin hade glömt sina ambitioner vet jag inte men såsom bortblåsta var de.

Så här skrev han på Newsmill i alla fall.

"Bostadspolitiken kommer att vara ett väldigt viktigt och omdebatterat område den här mandatperioden. Det är på tiden. Bostadsbristen är akut på många håll, och utan en politik för bostadsbyggande kommer det att bli än värre framöver. Unga människor som står och småhoppar av iver att få komma igång med sina livsprojekt hindras mitt i steget. Processen att utbilda sig, arbeta, växa och utvecklas, att skapa företag, konstverk eller vad det nu är folk vill göra försvåras när folk inte har någonstans att ta vägen."

Varför sa du inget åt det hållet igår, Gustav Fridolin?

Fredrik Reinfeldt sa bara halva meningar. Tänk så mycket bättre det hade blivit om han sagt.

”Fler har kommit närmare arbetsmarknaden. Fler vill nu arbeta” OCH DÅ BEHÖVER VI BYGGA BOSTÄDER I EN MYCKET STÖRRE OMFATTNING ÄN VAD SOM HITTILLS VARIT FALLET.

”Ett sådant samhälle skapar möjlighet för människor att röra sig från sämre förhållanden till bättre. Vägen dit går via arbete” OCH BOSTAD – ”eget arbete” OCH EGEN BOSTAD. ”Arbete lönar sig. Arbetslinjen” OCH EN OFFENSIV BOSTADSPOLITIK ”är det bästa sättet att säkerställa en långsiktig sammanhållning. Vi ska se till att folk får jobb” OCH BOSTAD.

Varför sa du inget åt det hållet, Fredrik Reinfeldt?

Mitt hem är min borg säger vi med övertygelse fast vi vet att vårt hem mer är Anders Borgs

2012-01-18T08:11:00.008+01:00

Det är en helt avgörande fråga för oss som individer att ha någonstans att ställa in vårt pick och pack och få vila våra huvuden på en egen kudde. Om detta tvistar vi inte. Vi köper Maslows behovstrappa rakt av på den punkten. Det beskrivs ofta som en mänsklig rättighet att ha någonstans att bo och det står i grundlagen att ”det åligger det allmänna att trygga rätten till bostad”.

Så långt är allt gott och väl. Men sedan tar det stopp.

Den stora och obesvarade frågan är hur det kommer sig att våra politiska företrädare visar ett så kompakt ointresse för ett av våra mest grundläggande mänskliga behov.

Tusentals människor står utan bostad och de tränger ihop sig så gott de kan hos släktingar, kompisar och i osäkra andrahandsboenden.

Till storstäderna flyttar massor av människor, det kommer två SL-bussar fullproppade med inflyttare till Stockholm varje dag där de möts av bostadsbristens alla konsekvenser.

Och det har byggts för få bostäder i åratal.

Det saknas tusentals studentbostäder, rubrikerna blir svartare och svartare för varje år. Ines Usmann och Barbro Westerholm skrev i gårdagens SvD om bristen på bostäder för äldre.

Hyresgästföreningen har de senaste 12 åren redovisat att de unga vuxna i större och större utsträckning varken kan flytta hemifrån eller bilda familj. De tvingas bo kvar hos sina föräldrar mot både föräldrarnas och deras egen vilja.

I det läget satsar bostadsminister Attefall all sin politiska energi på idén om att det står tusentals tomma bostäder som väntar på att hyras ut i andrahand eller att de villaägare som bor för stort är villiga att släppa in de bostadslösa i sina kök och badrum.

Något måste förlösas, politiken till exempel. För marknaden håller sig långt ifrån de mest elementära marknadsmekanismerna, till exempel den om att tillgång och efterfrågan.

Marknaden är mer rationell än så de bygger när efterfrågan är stor men bara så länge priserna på bostadsrätter inte går ner. De slutar bygga står det till exempel att läsa i dagens DN.

Hittills har alla rapporter handlat om ständigt stigande villa och bostadsrättspriser. Alla som redan var inne i värmen vore glada och de som stod där ute i kylan i de ringlande köerna till villa och bostadsrättsvisningarna vore mindre glada.

Nu när priserna går ner och det blir billigare och roligare att stå i kö då slutar marknaden att bygga.

Idag är det partiledardebatt. Kommer någon enda av partiledarna att prata bostadspolitik?

Säkerligen inte Reinfeldt det vore verkligen en stor överraskning. Bostadspolitiken har visserligen en koppling till skolfrågan men Björklund kommer inte att säga ett enda ord.

Förmodligen inte heller den forne bostadspolitikern Göran Hägglund trots att hans parti innehar bostadsminister posten. Jag reserverar mig dock lite han kan komma att säga att de bygger mycket i Finland.

Annie Lööf har jag aldrig hört prata om bostadsfrågor annat än att hon brukade motionera om marknadshyror under sina år som riksdagsledamot.

Håkan Juholt har full sjå med sig själv och måste noga vakta sin tunga. I det läget ger han sig nog inte in i en fråga som för närvarande vilar i famnen på en socialdemokratisk arbetsgrupp som haft ett enda möte och inte kommit någonstans.

Ska man satsa någon krona på att bostadspolitiken tar sig ända fram till talarstolen så blir det på Gustav Fridolin och Jonas Sjöstedt.

Bostadspolitik är en klassisk vänsterfråga och Fridolin har deklarerat att en av hans hjärtefrågor är miljonprogrammet, bostadsbristen och energieffektivisering.

Hyresgästerna sover inte lika bra som fastighetsägarna

2012-01-15T22:02:00.005+01:00

När allting annat går åt pipsvängen så finns det en grupp som sover gott om natten. Fastighetsägarna.

Om fastighetsägarnas goda sömn rapporterade Rapport och Aktuellt idag. Det är en strålande affär att äga hyreshus.

När jag träffar fastighetsägare får man snarare känslan av att de precis vaknat upp från ännu en mardrömsnatt. De är konstant missnöjda över hyresnivåerna. För att inte tala om deras irritation över Hyresgästföreningens inställning att hyror ska vara rimliga också för de som ska betala.

De som är mest missnöjda äger hyreshus i städernas centrala delar alltså precis de som enligt Rapport och Aktuellt är de stora vinnarna.

Det kommer inte att spela någon roll hur vare sig vinst eller marknadsvärdet har ökat. Fastighetsägarna kommer att vara missnöjda så länge de inte får sätta hyran alldeles själva.

Det är därför utmärkt bra att Hyresgästföreningen ökar sitt medlemsantal. Bäst av allt är att 165 000 av våra 530 000 medlemmar är under 35 år!

Det behövs en stark Hyresgästförening för att hålla hyrorna på en acceptabel nivå även fortsättningsvis.

Alla i Danderyd är hemslöa

2012-01-12T08:16:00.004+01:00

Igår påstod jag att alla i Danderyd är hemlösa. De är inte bara hemlösa de är hemslöa också visar ny statistik.

Precis som alla givetvis inte är hemlösa Danderyd, tvärtom, så är förstås inte alla slöa när det gäller de husliga sysslorna.

Men som räkneexempel betraktat så visar staten en väldig omsorg om kommuninvånarna i Danderyd. Utslaget på alla får varje Danderydsbo 5630 kr i bidrag för renoveringar, ombyggnad, tillbyggnad, städning och läxläsning.

Ingenstans är man så bidragsberoende som i Danderyd, Täby, Lidingö, Vellinge, Nacka, Vaxholm och Lomma. Bidragen går nämligen hem i lyxkvarteren skriver Affärsvärlden.
Det är inga småpengar det är fråga om. ROT kostar 13,6 miljarder och RUT 1,8 miljarder.

Detta miljardregn till nya kök och renoveringar av miljonprogrammets villor och radhus i de välbeställda områdena talas det om i helt andra termer än om man skulle drista sig till att tycka att det kunde åtminstone småregna lite över de områden som ligger i botten på bidragsligan.

För då dånar brösttonerna om bidragssamhället över nejden.

Ingen av de kommuner som ligger i bidragstoppen har någon allmännytta och hyresrätterna är i hög grad ombildade till bostadsrätter.

De här kommunerna har låst in sig i det boende som avgränsar de mest och som ger mest bidrag. Och ingen beskyller de för att öka segregationen.

Underliga äro herrens vägar, åtminstone gäller det vad som är vad i den bostadspolitiska debatten.

För den globala uppvärmningens skull och för att få lite balans vore det väl inte i vägen med energieffektiviseringar och renoveringar även i de områden som har både allmännytta och hyresrätter.

Vore det lite ruter i regeringen så ändrade de på denna obalans.

Alla i Danderyd är hemlösa

2012-01-11T08:26:00.004+01:00

Alla i Danderyd är förstås inte hemlösa. Men om man sprider ut de 34 000 Danderydsborna över hela landet så är det precis så många som är hemlösa.

Till gruppen hemlösa räknas inte alla de som sover på soffan hos någon kompis, de unga vuxna som bor kvar hemma, de som flyttar mellan andrahandsboenden eller de som har någon annan variant av tillfällighetsboende.

Skulle man räkna in alla de som faktiskt står utan egen bostad så räcker inte Danderydsborna långt vid en jämförelse. Då handlar det om hundratusentals människor.

Att vi har en mycket stor och tilltagande bostadsbrist är ju inte direkt någon överraskning för en enda människa. Rapporterna har duggat tätt i åratal och resultatet av alla larmrapporter är ökad bostadsbrist och ökad hemlöshet.

Efter gårdagens rapport från Socialstyrelsen gick frågan om hemlöshet och vräkningar till Maria Larsson, regeringens barn och äldreminister. Hon säger att "problematiken är komplex. Det handlar om hur tillgången på bostäder ser ut, där det är svårast i större städer".

Jomenvisst, finns det inte bostäder så det räcker så blir människor bostadslösa. Det är ju inte något särskilt komplext samband.

Barnministern har en partikollega som sitter på samma departement och som är bostadsminister. Han är Sveriges mest okända minister så han borde väl ta chansen och kasta sig ut i debatten och haka på när media skriver om hans fögderi.

Men han ligger lågt, regeringen tycker nämligen att det är marknadens sak, möjligen med lite bistånd från kommunerna, att fixa till bostadsbyggandet.

Men marknadens aktörer lever ju inte i en egen lite bubbla skild från politiken. Det är politiken som ska ge de rimliga marknadsförutsättningar i form av regelsystem, skatter, avgifter mm, så att det går att bygga.

I Sverige vill vi inte något enda politiskt parti ha "social housing". Ändå är vi med stormsteg på väg dit. Kraven för att få en bostad hårdnar, barn vräks, kraven på hyreshöjningar ligger på höga nivåer, det byggs för lite och för dyrt. Inte undra på att antalet som står utan bostad ökar och att socialtjänsten i allt högre grad blir de som får ta hand om bostadspolitikens offer.

Att bostadspolitiken, eller snarare bristen på bostadspolitik, ligger på socialdepartementet och inte som tidigare på finansdepartementet är ett tidens tecken. Bristande bostadspolitik kommer att leda till stora social problem som kommer att hamna i knäna på landets socialförvaltningar. Ett ganska givet scenario så länge bostadspolitiken fortsätter att ligga i träda på socialdepartementet.

Med mycket få undantag säger alla att det behövs fler hyresrätter. Samtidigt görs allt fler ansträngningar för att minska antalet hyresrätter. På sidan av de vanliga ansträngningarna att göra om hyresrätter till bostadsrätter så ska hyresrätter också bli andelslägenheter och ägarlägenheter.

Ingen möda ska sparas, i alla fall inte i Jordbro. Där vill bara 1 av 10 ombilda. Men skam den som ger sig. För att kunna få ihop några bostadsrätter så ska de som inte vill ombilda flytta på sig så man åtminstone kan få ihop ett hus med bostadsrätter.

Det är med bostadspolitiken som med sköldpaddor. De rör sig, men man är inte säker på om de går framåt eller bakåt.

2012-01-09T06:33:00.004+01:00

God fortsättning.

Ett nytt och nästan obegagnat år väntar oss, härligt.
Just nu vimlar det av oskrivna blad. Det är en smart konstruktion detta med att vi kan börja om på ny kula och ta nya tag varendaste årsskifte.

För tag måste tas för att hyrorna inte ska sticka iväg, för att göra det möjligt att renovera och energieffektivisera, för att bostadsbristen ska minska så att människor kan flytta till jobben, bilda familj, studera, byta bostad mm.

Hyresgästföreningen, som får fler och fler medlemmar, ligger givetvis i startgroparna inför 2012. Oförtröttligt jobbar vi vidare med våra förslag för hyresrätten och byggandet.

Jag googlade lite igår på bostadspolitik för att kolla vad som är i görningen så man vet vad man ska förbereda sig på för slags debatter.

På den vanligtvis uppdaterade Wikipedia möts man av det nedslående beskedet att en artikel om bostadspolitik är påbörjad men att man behöver hjälp med att fylla den med något.

Wikipedia är givetvis i fas med verkligheten. Det finns en del som påbörjats men hjälp att komma vidare behövs vilket inkluderar att man bör lägga en del påbörjade saker åt sidan.

För det är med bostadspolitiken som med sköldpaddor. De rör sig, men man är inte säker på om de går framåt eller bakåt.

I det utmärkta radioprogrammet "På minuten" får deltagarna inte tveka, inte upprepa sig, inte lämna ämnet, inte lämna lokalen, inte stjäla någons ämne och inte fransa ut i kanterna.

I bostadspolitiken har man det motsatta regelverket. Där tvekar man ständigt, upprepar sig, lämnar ämnet, lämnar lokalen (riksdagshuset) och fransar ut i kanterna hela tiden.

Och man stjäl tyvärr inte heller någon annans ämne. Synd. Hyresgästföreningen låter sig annars gärna bestjälas på idéer och uppslag kring boende och byggande.

Att fransa ut i kanterna är numera en väl inövad politisk modell. Exempelvis gillar alla politiker hyresrätter, klart vi ska satsa på hyresrätter säger de samfällt. Regeringen säger sig till och med vilja gå så långt som att stärka hyresrätten.

Denna kärlek till hyresrätten tar sig uttryck i miljardsatsningar på ROT-avdrag och ränteavdrag till villaboende. Kärleken till hyresrätten som förstahandsboende är väldigt svag medan kärleken till andrahandsboende och inneboende är mycket stark.

Alla vi som vill hyra förmodas gilla att bo på osäkra villkor hemma hos någon annan, i andrahand eller väntandes på någon granne som vill ombilda till bostadsrätt.

Jag kan upplysa Stefan Attefall om att det är precis tvärtom. Hyresgäster är till förvillelse lik honom själv och alla andra som vill stänga dörren om sig och veta att de kan sova i samma säng nästa dag och nästa dag och nästa dag så länge de vill sova just där.

Stefan Attefall håller sig dock till fransarna och mattkanten och undviker de stora tagen, byggandet och miljonprogrammets upprustning och energieffektivisering.

Nu ska det på Attefalls uppdrag utredas hur ännu fler ska kunna bo i andrahand. Jag önskar att de utredningsdirektiven hade varit lika oskrivna som 2012 är.

För 2012 kommer återigen att bli en kamp mot marknadshyror. Tyvärr. Det spelar ingen roll hur ofta och med vilken intensitet marknadshyrorna avfärdas och läggs på hyllan. De kommer alltid tillbaka i någon form.

Risken finns att Attefall får riksdagen med sig på att införa en annan hyressättning för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Då får vi två olika slags andrahandshyror. En för bostadsrätter och en för hyresrätter.

Jag önskar av hela mitt hjärta att Stefan Attefall för en stund kunde ställa sig på hyresgästernas och de bostadslösas sida. Han kan väl låtsas att de är villaägare.

För det gick ju bra för KD när de slogs för att fastighetsskatten inte skulle tvinga människor att betala för mycket för att bo.

Önskan nr 24

2011-12-24T08:16:00.003+01:00

Önskan nr 23

2011-12-23T08:14:00.004+01:00

Önskan nr 22

2011-12-22T09:14:00.002+01:00

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju passa på att ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Till Tomten
Tomteland
Gesundabergsvägen 80
792 90 Sollerön
Dalarna, Sverige
Stockholm 2011-12-22

Tjaba Tomten, just nu belastar du alla transport- och leverenssystem hårt. Så vi tänkte faktiskt runda dig lite genom att på egen hand skicka en efterlängtad julklapp till fastighetsägare runt om i landet.

I Fastighetstidningen brukar Reinhold Lennebo skriva att Hyresgästföreningen ägnar sig åt att göra absurda tolkningar av den nya lagen om allmännyttiga bostadsbolag.

Det borde väcka en del nyfikenhet hos Fastighetstidningens läsare. Vad är det för orimliga och oförnuftiga tolkningar som Hyresgästföreningen gör?

Eftersom Fastighetstidningen inte gör någon uppföljning av vad det är för absurditeter det kan vara fråga om så tänkte vi att det vore en god idé att skicka en kortfattad beskrivning av vår tolkning för att försöka bringa klarhet i detta.

Det går tyvärr inte att länka till brevet så du som är intresserad kan läsa det här:

Hyresgästföreningens syn på allmännyttigt syfte och affärsmässiga principer

Den 1 januari 2011 trädde lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Enligt lagen ska dessa företag drivas i ”allmännyttigt syfte” och ”enligt affärs-mässiga principer”.

I debatten anförs ofta argument om att Hyresgästföreningen inte har förstått att den nya lagstiftningen innebär förändringar. Här följer därför vår beskrivning av innebörden av allmännyttigt syfte och affärsmässiga principer.

Allmännyttigt syfte

Bakgrund

I den nya lagen har förbudet mot att driva verksamhet i vinstsyfte i kommunallagen undantagits. Som ersättning för ”utan vinstsyfte” ska i stället verksamheten drivas i ”allmännyttigt syfte”.

I propositionen (2009/10:185) uttalas att det ”bakomliggande motivet till att ett kom-munalt företag bildas är att tillgodose ett allmännyttigt syfte” … samt att ”utan ett all-männyttigt syfte kan det kommunala bostadsaktiebolaget komma att reduceras till att enbart ha vinstmaximering som mål. Något motiv för en kommun att vare sig bilda eller äga ett sådant företag finns inte…”(sid 40).

Det allmännyttiga syftet är överordnat andra aspekter och ”… de kommunala bo-stadsaktiebolagen [har] inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter…” (sid 47).

Affärsmässiga principer

Bakgrund
Den viktigaste förändringen i lagen är att de allmännyttiga bostadsföretagen ska drivas enligt ”affärsmässiga principer”. Det motiveras av att det gäller särskilda regler för prissättningen, investeringar görs med mycket lång varaktighet och kräver ett långsiktigt förhållningssätt. Det finns även ett lagstadgat krav att erbjuda hyresgäs-terna inflytande och företagen lyder under särskilda regler om värdeöverföringar.

Affärsmässiga principer i lagtexten

Avkastningskraven ska ta hänsyn till marknadssituationen, beståndets belägenhet, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta. Det står också att en lägre avkastning på kort sikt är rimlig om den beror på åtgärder som på längre sikt förväntas leda till en högre avkastning, därför bör företagets avkastning bedömas över en längre tidsperiod än ett år.

I det långsiktiga perspektivet ligger även hänsynen till företagets befintliga hyresgäs-ter, liksom till presumtiva hyresgäster och till hur bostadshyresmarknaden kan ut-vecklas” (sid 49).

När det gäller frågan hur avkastningen ska beräknas står det i propositionen att det saknas ”anledning att reglera vilket eller vilka mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav och avkastningsnivå just i fråga om allmännyttiga kommunala bo-stadsaktiebolag som bedrivs affärsmässigt” (sid 45).

Det är alltså en särskild form av affärsmässighet som ska gälla för dessa företag, en affärsmässighet som inte gäller för vare sig annan kommunal näringsverksamhet eller privata aktörer. Till saken hör också att allmännyttan har agerat affärsmässigt sen början på 1990-talet.

Slutsatser
För att skapa långsiktigt hållbara spelregler på hyresmarknaden med en rimlig hyresutveckling och fortsatt trygghet för hyresgästerna, är det nödvändigt att det råder enighet om att de allmännyttiga bostadsföretagen är en särskild företagsform med ett särskilt uppdrag.

Det är också nödvändigt att man enas om att ”affärsmässiga principer” inte innebär att företagen ska drivas som privata företag utan att företagen ska ”…utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget som sådant, givet de begränsningar och förut-sättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa fastighetsägare på hyres-marknaden inom ramen för de regler som gäller för denna sektor”.

Betalningsviljan har inte haft betydelse för hyran förut – och den ska inte ha någon betydelse nu heller, enligt den nya lagen.

I stället är det bruksvärdet med alla dess komponenter som fastighetsägarna och Hyresgästföreningen ska arbeta med, precis som förut. Och de allmännyttiga bola-gen ska inte längre vara hyresnormerande gentemot de privata fastighetsägarna, där innebär den nya lagstiftningen en verklig förändring.

Det är många intressen som ska jämkas samman. Stat, kommun, hyresgäster, allmännyttan, privata fastighetsägare – alla har ett intresse i hur bostadsmarknaden ser ut och hur lagstiftningen följs. Därför är det så viktigt att dessa frågor också löses på det sätt som har fungerat utmärkt i mer än ett halvsekel, det vill säga genom hyresförhandlingar. På så sätt kan alla intressen tas till vara på bästa sätt.

Det här är vår syn på den debatt som nu pågår. Är du intresserad av att veta mer så kontakta oss eller sök mer information på www.hyresgastforeningen.se

Önskan nr 21

2011-12-21T08:12:00.004+01:00

Önskan nr 20

2011-12-19T15:33:00.004+01:00

Halloj Tomten, funderar du någonsin på vad som ligger bakom människors önskningar? Ibland är det till och med knepigt att förstå vad de menar med det de säger.

"Hyresrätten är bra på att möta människor i en viss livssituation", säger exempelvis Stefan Attefall till Riksdag & Departementet.

De andra boendeformer då, är de dåliga på att möta människor i vissa livssituationer? Har du någon aning om vad han menar? Vilka livssituationer är det han menar att människor hamnar i som gör att hyresrätten möter upp dem på ett så bra sätt?

Man har ju sina misstankar. Vi har nog en bostadsminister som tycker att hyresrätten är en boendeform för människor i speciella omständigheter. När de har gått över så köper de sin bostad. Tråkig attityd som han har utvecklat i bland annat en artikel till stöd för villaägarna.

Han tycker att man kanske måste höja schablonavdraget ytterligare så att människor börjar hyra ut rum i sina för stora hus, står det i direktiven till den nya utredningen han tillsatt.

"Men det kan också handla om att redovisa vilka andra förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostäder."

En liten lurig och något luftiga formulering. Vet du vad det är han fiskar efter här?

I direktiven står att utredaren kan "föreslå begränsade ändringar av principerna för hyressättning vid uthyrning som inte sker i näringsverksamhet."

Här kan dölja sig en uppmjukning av bruksvärdessystemet.

Överst på min önskelista står därför från och med idag en dementi från Stefan Attefall.

Annars blir det att rycka ut och försvara konsumenternas intressen igen. Varför kommer konsumentintresset alltid sist?

Önskan nr 19

2011-12-18T19:21:00.003+01:00

Önskan nr 18

2011-12-17T21:24:00.006+01:00

Önskan nr 17

2011-12-16T07:58:00.006+01:00

Önskan nr 16

2011-12-15T17:59:00.009+01:00

Önskan nr 15

2011-12-15T07:55:00.005+01:00

Önskan nr 14

2011-12-14T07:48:00.006+01:00

Önskan nr 13

2011-12-13T07:44:00.005+01:00

"Få saker ger så stor frihet och trygghet som ett jobb. Det innebär en egen försörjning och vetskap om att vara behövd. Det ger möjlighet att skaffa sig en bostad, att vara självständig och att ta makten över sin vardag."

Det verkar ju vara ett helt igenom logiskt och förnuftigt resonemang utom när de kommer till den där passusen om att det ger möjlighet att skaffa sig en bostad.

Det hade kanske varit lite mer möjligt om de föreslagit topplöner till alla de unga som traktar efter frihet, trygghet och ett jobb.

Men de var inte ute efter några topplöner åt de unga. Tvärtom. De vill var ute efter lägre löner.

En logikfunktion i ordbehandlingsprogrammet hade kunnat rädda de. Rödmarkeringarna hade varnat de direkt för att resonemanget inte hänger ihop.

Några låga ingångshyror finns inte för folk med låga ingångslöner. Det finns knappt några bostäder för de med vanliga löner.

De hade klarat logikkollen om de skippat inledningen om det där med bostad, självständighet och att ta makten över sitt liv och gått direkt på förslaget om låga ingångslöner så där rakt av bara utan att koppla det till några drömmar att känna sig behövd.

Önskan nr 12

2011-12-12T07:19:00.002+01:00

Önskan nr 11

2011-12-11T07:18:00.005+01:00

”Idag råder en osäkerhet kring många frågor som rör uthyrning av bostäder i andra hand. Det kan gälla hyresnivåer, hur besittningsskyddet fungerar och vilka regler en bostadsrättsförening kan sätta upp när det gäller uthyrning i andra hand.”

Fast det undrar man ju. Det råder väl ingen större osäkerhet om hyresnivån, besittningsskyddet eller vilka regler en bostadsrättsförening kan sätta upp.

Grejen är väl att Attefall funderar på om det går att ändra reglerna.

Christina Jacobsson, som utredde detta 2007, tyckte inte att man skulle ändra på ”Hyreslagens regler om bestämmande av hyran vid upplåtelse av en bostadslägenhet”

SABO skriver i sitt pressmeddelande, som du kan passa på lägga in i paketet till Bergendahl, att:

”Här öppnar direktivet för en uppluckring av bruksvärdessystemet, vilket är anmärkningsvärt. Naturligtvis ska vi i Sverige fortsätta ha ett starkt besittningsskydd för alla hyresgäster och jag förutsätter att regeringen inte genar i den frågan”, säger Kurt Eliasson, vd SABO.

Jag hoppas också att utredaren ställer sig på de boendes sida och värnar om besittningsskyddet.

Fastighetsägarna som ju inte har några särskilt omfattande sympatier för de som är i botadsnöd och ska betala tycker givetvis att ”allt som får marknaden för uthyrning av bostäder att bli mer lik en vanlig marknad är bra".

Önskan nr 10

2011-12-10T08:25:00.008+01:00

Önskan nr 9

2011-12-09T06:31:00.008+01:00

Önskan nr 8

2011-12-08T06:27:00.005+01:00

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju passa på att ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Stockholm 2011-12-08

Tjaba Tomten, uppe med tuppen eller?

Någon formsvacka så här tidigt på säsongen har du absolut inte råd med. Tvärtom måste du toppa formen och införa skärpt koll på inflödet. Det håller inte längre att låta småtomtarna ensamma sålla bland önskningarna.

Nu krävs det management by controlling. Det är starka krafter igång som måste stävjas.

EU verkar ha, om du ursäktar uttrycket, fått tomtar på loftet. De tänker skicka julklappar som ingen har önskat sig och som ingen vill ha.

Varken regeringen, oppositionen, föreningslivet eller någon annan har önskat att EU ska tvinga på Sverige nya momsregler.
Det är precis tvärtom. Men det struntar EU i. De ska ha det på sitt vis hela tiden. EU som skulle vara ett fredsprojekt, bah!

Du måste sätta stopp för den här typen av julklappsleveranser som ingen vill ha. Säg att du har fullt i säcken, tovor i skägget eller att Anders Borg satt stopp för all utbäring från EU-området.

Önskan nr 7

2011-12-07T07:53:00.006+01:00

Hem&Hyra.

Önskan nr 6

2011-12-05T15:49:00.009+01:00

Önskan nr 5

2011-12-05T08:55:00.005+01:00

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Tomteland
Gesundabergsvägen 80
792 90 Sollerön
Dalarna
Sverige

Stockholm 2011-12-05

Tjaba Tomten, i torsdags var jag på konferens igen. Där fick vi gissa/önska hur vi ville att saker och ting skulle vara om tio år. Mannen som stod bredvid mig på podiet, Stefan Lindvall vd Fastighetsägarna Syd, gissade/önskade att jag hade upphört då.

Inte jag kanske men Hyresgästföreningen skulle i alla fall ha gått i kras om tio år för då har alla våra medlemmar insett att de vill förhandla själva direkt med hyresvärden, menade han.

Det anses nämligen ligga i tiden att företräda sig själv i alla möjliga och omöjliga sammanhang. Utom när det gäller vad vi ska äta till middag. Då levererar Lina sin matkasse direkt vid dörren och hon har tänkt ut veckans alla middagar åt sina kunder.

Om Lindvall får sina önskedrömmar uppfyllda så måste exempelvis Svenska Bostäder rigga en organisation som kan förhandla direkt med 30 000 hyresgäster. För inte tänker sig väl Lindvall att de ska kopiera Lina och leverera färdiga hyresnivåer direkt vid dörren?

Lindvalls resonemang bygger i bästa fall på att han faktiskt tror på att varje enskild hyresgäst kan få en lika stark position som hyresvärdarna i förhandlingarna om hyran. Om hyresgästen ska ha en chans att hävda sina plånboksintressen så kräver det att maktbalansen är någorlunda jämn.

Om jag idag på uppdrag av förbundsstyrelsen skrev ett brev till alla 528 000 hushåll som är medlemmar i Hyresgästföreningen med följande innehåll:

"Hallå där, Hyresgästföreningen lägger ner sin förhandlingsverksamhet, nu får ni förhandla bäst ni vill med fastighetsägarna. Lycka till. Vi vet att det är slagsmål om varenda lägenhet men stå på er ska ni se att de veknar."

Vad skulle hyresgästerna göra då? Bilda en Hyresgästförening så klart. Hyresgäster är minst lika smarta som fastighetsägarna som bildat en fastighetsägarförening för att ta tillvara sina intressen.

Jag önskar att du, Tomten, kunde vara lite hygglig mot Lindvall och låta honom bli en föregångare. Se till att han får chans att lägga ner Fastighetsägarna Syd så att alla fastighetsägare fick förhandla själva direkt med Hyresgästföreningen.

Önskan nr 4

2011-12-04T06:53:00.001+01:00

Önskan nr 3

2011-12-03T06:59:00.000+01:00

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Tomteland
Gesundabergsvägen 80
792 90 Sollerön
Dalarna
Sverige

Borlänge 2011-12-03

Halloj, det gick inget vidare på Fredsgatan 8 hörde jag. Hur svårt kan det vara att kolla upp vad Attefall har i kikaren? Det var ändå en väldigt försiktig önskan.

Om du inte skärper dig skriver jag till Tomten i Rovaniemi. Det borde väl ändå gå att lita på en dalmas?

Idag agerar jag ombud för den kommande generationen. De har bett mig skriva eftersom de ännu inte har godkända betyg i kärnämnena.

De önskar att kommunerna tar sitt bostadsförsörjningsansvar på allvar. De önskar slippa bo i andrahand, tredjehand eller någon annan hand. De vill bo i förstahand.

Snälla Tomten, lyssna till de som kommer. De har hoppet kvar.

Hälsar Hyresgästföreningen, ombud för kommande medlemmar

PS De vill helst inte bo inneboende hos någon annan. De tänker sig att bilda familj DS

Så till sist skickar vi våra varma lyckönskningar med anledning av din ettåriga bröllopsdag

Önskan nr 2

2011-12-02T07:23:00.006+01:00

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Tomteland
Gesundabergsvägen 80
792 90 Sollerön
Sverige

Stockholm 2011-12-02

Hej igen.
Bra jobbat, hörde att du tog en vända förbi finansdepartementet för att kolla om det pågår något skrivande på direktiv till en skatteutredning.

Fast det var ju lite nedslående att höra att de inte blir klara till julafton. Kan du inte trycka till dem lite. Det är inte det att jag vill kolla några paket i förväg men paket som kommer efter jul är ju inte precis någon höjdare.

Kan du skicka ut släden till Socialdepartementet på Fredsgatan 8 i Stockholm och kolla upp varför Attefall hänger med huvudet. De ska ju enligt uppgift vara klara med direktiv till en utredning som har något att göra med att stärka hyresrättens ställning.

Det som Reinfeldt lovade i regeringsförklaringen, du vet.

Några påstår sig veta vad utredningen ska utreda men de kan inte säga det för de ”har inte lappen” med sig.

Är det den lappen Attefall kollar på.

Vi önskar mer information

Hyresgästerna

PS. Även Ungdomsstyrelsen har samma önskan om skatteutredning i den rapport om ungas boende som de idag lämnar till regeringen. Här finns min kommentar till Ungdomsstyrelsens rapport.

Önskan nr 1

2011-12-01T05:55:00.006+01:00

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Tomteland
Gesundabergsvägen 80
792 90 Sollerön
Sverige

Stockholm 2011-12-01

Hallå där Tomten, jag vill att du ägnar finansministern särskild uppmärksamhet nu när det lackar mot jul.

Han har det tufft med Europa och vi vill inte att han lackar ur helt innan han har grejat till det på hemmaplan. Han behöver lite stödtrupper i Sverige och sådana har du gott om.

Hyresgästerna önskar att det blir lite ordning på skatterna på hyresrätten. Anders Borg har visserligen lovat att det ska komma en utredning men du kan väl trycka på lite, passa på nu och visa vad du går för.

Hälsar Hyresgästerna

Fastighetsägarna och rättvisan

2011-11-29T09:16:00.002+01:00

Härförleden skrev Fastighetsägarna Stockholms vd Christer Jansson i DN. Han tycker att Hyresgästföreningen ska ta ansvar för att vi ska få rättvisa hyror.

Fastighetsägarna har länge försökt lägga rabarber på begreppet rättvisa. Det är ju inte så många som är anhängare av olika typer av orättvisor så det låter ju som en trevlig ambition från fastighetsägarhåll.

Men Fastighetsägarnas uppfattning om vad som är rättvist eller inte bygger uteslutande på vad de kan tjäna mest pengar på för typ av rättvisa.

Mest rättvist av allt är höga hyror i Stockholms innerstad. Det finns inget som slår den typen av rättvisa. Därför återkommer de ständigt och jämt till att lägenhetens läge måste få en ännu större betydelse i hyressättningen än det redan har.

Christer Jansson tycks dessutom mena att vi ska inkomstrelaterade hyror?

"Samtidigt vet vi att de genomsnittliga hushållsinkomsterna är betydligt högre i innerstan än i yttre ytterstad. Förhållandena på Stockholms marknad för hyresrätter ställer således begreppet rättvisa på huvudet", skriver han.

En förutsättning för att rättvisan inte ska stå på huvudet är alltså, enligt Fastighetsägarna, att de som bor i områden med hög genomsnittlig hushållsinkomst ska betala högre hyra än de som bor i områden med låg genomsnittlig hushållsinkomst?

Samma dag talade jag med en medlem i innerstaden som får ut 10 600 inkl bostadstillägg. Hyran är 5 047 kr. Han har 5 553 kr att röra sig med allt som allt.

Jag antar att Fastighetsägarna tycker att denne man nu ska ta sitt fulla ansvar och flytta till ett område som har en genomsnittlig hushållsinkomst som ligger mer i linje med hans egen så att hyrorna kan höjas så att rättvisan till slut kan segra.

För något annat kan väl inte bli konsekvensen av den ekonomiska zonindelning de önskar göra i Stockholm?

Om man läser vad fastighetsägarna skriver när de inte skriver på DN om rättvisa så visar det sig att det är äganderätten och fria hyror de slåss för.

"Vi vill slå vakt om äganderätten, slå vakt om dess grundlagsskydd och slå vakt om att den inte i små steg urholkas. Men vi vill också bidra till att sprida kännedom om vad äganderätten betytt för ett land som Sverige och vår utveckling."

Samt:

"Och det är bra att vi blir fler och fler som inser att vägen till en fungerande hyresmarknad också måste innehålla en friare hyressättning som bättre speglar de boendes värderingar."

Någonstans på vägen mellan regeringen och hyresnämnderna försvann regeringens ambition

2011-11-28T07:50:00.005+01:00

Det är en sak jag funderat på sedan i fredags.

Då var jag i Västerås för att lära mig mer om tvångsförvaltning av fastigheter.

Fastighetsägare som misskött sig får numera köpa fastigheter utan vidare mankemang. Riksdagen har avskaffat förvärvslagen så nu är det fritt fram även för de med ett uruselt CV.

Vi tyckte inte det var bra, varför ska hyresgäster utsättas för fastighetsägare som missköter sig?

Men regeringen hävdade att det skulle bli bättre. I själva verket skulle det bli lättare att få till en tvångsförvaltning.

Jag minns just det där med att det skulle bli lättare för jag blev intervjuad av Rapport 7 oktober 2009 och hela Rapports inslag byggde på att det nu skulle bli lättare för hyresgästerna att bli av med en dålig värd.

För så stod i regeringens pressmeddelande:

"I syfte att tillvarata hyresgästernas intressen av en god fastighetsförvaltning föreslås i stället att bostadsförvaltningslagen nu ska skärpas.
Förslagen innebär bland annat att det blir lättare att besluta om särskild förvaltning."

I Västerås deltog också en del hyresråd, det är de som ska tillämpa den lag som enligt regeringen gjort det lättare.

Men enligt hyresrådens uppfattning så hade inget hänt. Lättare hade det inte blivit.

Hoppsan. Det vore något att fundera på även för regeringen för någonstans på vägen mellan regeringen och Hyresnämnderna så försvann deras ambitioner med den nya lagen.

Jag kanske är lite petig men för de hyresgäster som bor hos en fastighetsägare som håller sig undan från både förvaltning och elräkningar så betyder det mycket om det blivit lättare eller inte.

Jag har fått ett påpekande i en kommentar om att jag inte ska vara så dyster.

Jag avstår därför från att kommentera de kommunföreträdare som tyckte att det var Hyresgästföreningens uppgift att skriva till politikerna i kommunerna och tala om att politikerna i riksdagen gett de uppdraget att både anmäla hyresvärdar som missköter sig och medverka till att plocka fram en annan förvaltare.

De har redan fått en sådan skrivelse, lagboken.

Olika falla ödets lotter

2011-11-25T08:21:00.003+01:00

En del fastighetsägare satsar på lyxrenovering andra på misskötsel. Igår var jag på Kulturhuset och diskuterade det bristande inflytandet för hyresgästerna när deras hem ska renoveras. Här kan ni se det i efterhand.

Senare samma dag var jag i Västerås för att diskutera det ökande antalet anmälningar om tvångsförvaltning. I bägge fallen blir de av med hyresgästerna, tycker man att de borde i alla fall. Om det inte hade varit för bostadsbrisen så hade ingen bott kvar hos en fastighetsägare som limmar igen nyckelhålet. Ingen hade accepterat att frysa för att fastighetsägaren inte betalar elräkningen. Och inte så många hade försökt kämpa sig kvar med hyreshöjningar på tvåsiffriga belopp.

Så här skrev vi i pressmeddelandet från Västerås:

"Under fredagen hålls en konferens om tvångsförvaltning i Västerås med ett 50-tal jurister från Hyresgästföreningen i hela landet. På konferensen diskuteras den lagstiftning som ger möjlighet att ta ifrån dåliga fastighetsägare förvaltningen av hyresbostäder.

Antalet ansökningar om tvångsförvaltning från Hyresgästföreningen till landets hyresnämnder har ökat kraftigt de senaste åren. De senaste fyra åren har nästan 50 ärenden per år kommit in, att jämföra med drygt 30 i genomsnitt de åtta åren innan. Störst är ökningen i Hyresnämnden i Västerås som hanterar ärenden från bland annat Västmanland, Uppland, Sörmland och Dalarna. Här tas nästan hälften av ansökningarna emot.

— Det är oroväckande att så många fastigheter behöver tvångsförvaltas. Hyresgästerna ska inte behöva drabbas av dålig förvaltning. Kommunerna borde ta ett större ansvar i arbetet med att hitta en ny förvaltare, säger Barbro Engman ordförande i Hyresgästföreningen.

Under konferensen diskuteras varför tvångsförvaltningen ökar och hur man ska komma till rätta med problemet med undermålig fastighetsförvaltning"

08.15-09.00: Se frukostseminariet om miljonprogrammets ombyggnad live här!

2011-11-23T14:19:00.008+01:00

Miljonprogrammet har ett akut behov av att rustas upp och det kommer innebära stora kostnader. Vad händer med hyrorna och hyresgästerna då? Vilket inflytande har hyresgästerna över ombyggnation och hyresnivåer? Har de råd att bo kvar?

Irene Molina och Sara Westin, forskare vid Uppsala universitet, presenterar en ny rapport om vad som händer med hyresgästerna vid ombyggnationer.

Sedan följer ett samtal med Barbro Engman, Hyresgästföreningen, Joakim Larsson, Moderaterna och Gustaf Fridolin, Miljöpartiet.

Men vart ska ni då ta vägen?

2011-11-23T07:53:00.009+01:00

Det var en gång en minister som träffade två damer från Lidingö. Damerna var tvungna att lämna sina hem på grund av kraftiga hyreshöjningar i samband med ombyggnad.

Ministern, Mats Odell, tittade på damerna som inte längre klarade hyran och utbrast: ”Men vart ska ni då ta vägen?”

Det undrade de också. Det var därför de var där.

Det är Mats Odell och hans kollegor i riksdagen som avgör vilket inflytande hyresgästerna ska ha i samband med att deras hem renoveras.

Hyresgästerna ska ha inflytande. Det finns en lag om det. Men den är bara på låtsas. Det är fastighetsägarnas vilja som är lag.

När Lars-Erik Lövdén var minister krävde vi att inflytandet skulle stärkas. Lövdén föreslog i proposition 2001/02:41,Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor.

”Enligt förslaget skall hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder stärkas genom en bestämmelse om att hyresnämnden, vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en åtgärd genomförs, skall väga hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas.”

Denna vägning av olika intressen har alltid utfallit till fastighetsägarens fördel.

Vi uppvaktade Mona Sahlin och krävde att hyresgästernas intressen borde väga mer.

Hon tillsatte en utredning om förstärkt hyresgästinflytande. Den lade Mats Odell ner. Damerna från Lidingö och deras berättelse vägde lätt i hans bedömning.

Vi begärde att det skulle införas en skyddsregel för hyresgästerna så att de skulle kunna bo kvar när hyreskraven drog iväg till uppåt 60 procent. Men det tyckte inte Reinfeldt och hans ministrar.

Stefan Attefall är den senaste i raden av ministrar som skulle kunna öka inflytandet och minska flyttandet av hyresgäster som inte har råd att bo kvar.

Han har lovat titta på saken. Han behöver sannolikt titthål och spanarhjälp.

Hyresgästföreningen har därför uppdragit till IBF (Institutet för bostad och urban-forskning vid Uppsala universitet) att kolla hur det står till med inflytandet. Det står illa till. Här kan ni läsa en debattartikel i DN om det. Och här finns rapporten i sin helhet.

Om detta ska vi fortsätta diskutera. Imorgon är det frukostseminarium på Kulturhuset kl 08.15-09.00 (frukost serverar från kl 08.00) Gustav Fridolin medverkar liksom jag och Joakim Larsson. Rapporten från IBF redovisas också. Se mer här.

Anmäl dig till maud.sundin@hyresgastforeningen.se så får du både macka och kunskap.

Är det verkligen i Norge de varit?

2011-11-21T16:06:00.008+01:00

Klicka på bilden så uppenbarar den i sin helhet.

Vi borde ta efter Norge säger bostadsministern. Borde vi? Är det verkligen i Norge han varit?

För några år sedan var det Bryssel som ansågs som mönsterland för bostadssökande. Inte en enda paneldebatt gick av stapeln utan åtminstone någon nämnde Bryssel.

Nu är det Norge som gäller. Jag kan förstå att Norge framstår som exemplariskt för alla som tycker att så många som möjligt ska äga sina bostäder. Och dit hör ju Stefan Attefall. I Norge äger 78% sina bostäder.

Men att säga att hyresmarknaden är något att ta efter är näst intill obegripligt.

För det stadigt minskande antalet Hyresgäster i Norge har det inte kul.

- inget besittningsskydd
- höga hyror ex 12 000 kr för en etta på 48 kvm
- i bästa fall kontrakt på 3 år (huvudregeln)
- därefter ny ensidigt satt marknadshyra
- de flesta flyttar därför var tredje år eller varje år
- hyran sätts efter budgivning och auktioner
- hyresvärden väljer ensidigt vem som ska få hyra
- de flesta måste betala deposition på månadshyran x 3 rör sig vanligtvis om 30-40 000
- svårt att få tillbaka depositionsavgiften
- hyresvärden har all makt
- hyresgästen har ingen makt

Jag vet inte vilka alla de tillresta svenska politikerna träffat men inte blir man särskilt uppåt efter att ha träffat Hyresgästföreningen i Oslo.

Det har varit en medveten politik i Norge att minska hyressektorn och öka det ägda boendet.

Eller som det står i NOU( Norges offentlige utredninger )211:15 Rom for alle, en sosial boligpolitikk for framtiden.

"Den skattemessige favoriseringen av boligeie (fastighetsägare) bidrar därmed till att skapa et leiemarked ( hyresmarknad) preget av korte kontrakter og mindre boliger(bostäder) hvor ikke-profesjonelle utleiere( uthyrare) dominerar"

Som tur är så säger statsminister Reinfeldt att hyresrättens ställning i Sverige ska stärkas. För den här norgehistorien blir man inte glad av.

Strålande tider för fastighetsägarna

2011-11-18T13:40:00.001+01:00

Häromdagen kunde man läsa i SvD att det måste löna sig att äga hyresfastigheter. Jag kan nu lugna SvD:S ledarsida på den punkten. Det lönar sig.

På SJ:s tåg mellan Örebro och Göteborg läser jag Hyresgästföreningens senaste undersökning om hur det går för fastighetsägarna i Göteborg. Så här står det:

"De privata fastighetsägarna gör stora vinster. De kommunala bostadsföretagen satsar vinsterna på underhåll Samtliga 22 större fastighetsägare i Göteborgsområdet, som äger hyreslägenheter visar överlag positiva resultat och vinster för år 2009 och 2010.

Mest pengar har de privata fastighetsägarna tjänat. De redovisar en genomsnittlig vinst som är 6 000 kronor per hyreslägenhet och år högre än de kommunala bostadsföretagens vinster.

De privata fastighetsägarnas vinster uppgår till 9 000 kronor per hyreslägenhet och år (750 kr/månad). De kommunala företagens vinster uppgår till 3 000 kronor per hyreslägenhet och år (250 kr/månad).

Det är vinster som kvarstår när alla kostnader är betalda, borträknat vinster vid försäljning av fastigheter eller vinster i andra verksamheter.

De kommunala bostadsföretagen satsar stort på underhåll. Detta kan förklara skillnaden i vinst mellan privata fastighetsägare och de kommunalt ägda företagen.

Enligt Statistiska centralbyrån lägger de kommunala bostadsföretagen drygt 5 000 kronor mer per år på underhåll och reparationer än de privata ägarna. Det
motsvarar cirka 450 kronor per lägenhet och månad.

Skillnaderna i satsningar på underhåll kan också förklara varför de kommunala värdarna i allmänhet har nöjdare hyresgäster än de privata värdarna, enligt de mätningar av Nöjd Kund Index som bland annat Hyresgästföreningen har låtit utföra."

Detta stämmer med den redovisning av vinsterna som Hem&Hyra gjorde i det senaste numret. Det stämmer också med den debattartikel i SvD som vi hade förra veckan.

Så man får väl på goda grunder anta att det är så här det ser ut.

Är de privata Fastighetsägarnas politik klockren socialdemokratisk politik?

2011-11-16T08:21:00.006+01:00

Det kommunala bolaget i Örebro, ÖBO, satsar på dubbelt medlemskap. De är redan medlemmar i branschorganisationen SABO och nu har de också blivit medlemmar i branschorganisationen Fastighetsägarna.

ÖBO kan så klart vara medlemmar i hur många branschorganisationer de vill.

Fastighetsägarna tycker så klart att det är banbrytande. Björn Söderholm, vd Fastighetsägarna Mellansverige, säger att: "Nu är förutsättningarna mer lika för oss alla på marknaden och då är det väl också naturligt att vi samarbetar".

Är det? Jag trodde att Fastighetsägarna anmälde Sverige till EU-kommissionen för att få konkurrera.

Man undrar hur det hade gått med Fastighetsägarnas EU-anmälan om de istället för att klaga på bristande konkurrens hade begärt en lagändring som skulle underlätta samarbete och priskarteller.

Om detta vet man inget för de skrev att de ville konkurrera. Vad de ska konkurrera om blir allt otydligare. Priset är i vart fall inget konkurrensmedel som intresserar fastighetsägarbranschen. Därvidlag skiljer de sig väl från alla andra branscher.

ÖBO klämmer nu i med ett av de högsta hyreshöjningskraven i landet. Kravet ligger helt i linje med vad de privata fastighetsägarna i Örebro kräver (5,75 procent).

Den socialdemokratiska ordföranden i ÖBO säger att hon ser det som "klockren socialdemokratisk politik" att samarbeta i "de frågorna". "De frågorna" handlar enligt henne om billigare fjärrvärmelösningar och om att pressa byggpriserna. Men det kan man väl göra utan att bli medlem?

För Fastighetsägarna har ju också ett näringspolitiskt program som man får på köpet när man blir medlem. Är Fastighetsägarnas näringspolitiska program också klockren socialdemokratisk politik?

Socialdemokraterna brukar gilla allmännyttan, det svenska systemet med förhandlade hyror och bruksvärdessystemet. De privata Fastighetsägarna vill inte ha kollektivt förhandlade hyror. De vill att:

* Enskilda hyresgäster ska få träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska ändras under hyrestiden.

De privata Fastighetsägarna vill inte ha bruksvärdeshyror de vill att:

* Hyresnivåerna i tillväxtområden måste anpassas till efterfrågan. Först då kan hyresgäster i de befintliga bestånden anpassa sitt boende till den storlek och utformning som passar både behoven och plånboken

Är det klockren socialdemokratisk politik eller gjordes det månne något litet förbehåll i medlemsansökan?

Fastighetsägarna måste sluta blunda och se verkligheten som den är

2011-11-15T08:02:00.003+01:00

Hyresgästföreningen måste sluta blunda och se verkligheten som den är 2011. Denna uppmaning i Fastighetstidningen är bara en i raden av uppmaningar från Fastighetsägarnas vd, Reinhold Lennebo, som bygger på att Hyresgästföreningen bör se världen som Fastighetsägarna ser den.

Jag förmodar att hans uppmaningar utgår ifrån att han tycker sig leva i den verkliga verkligheten till skillnad från oss som lever i den overkliga verkligheten.

Men det finns ingen verklighet som är på ett visst sätt 2011. Vi lever i olika verkligheter och så kommer det att förbli. Att tro sig om att ha monopol på sanningen om hur verkligheten ter sig är en tämligen hopplös idé.

I Fastighetsägarnas verklighet ingår som en självklarhet att ha stora förväntningar på hyreshöjningar. Det beskrivs närmast som en slags naturlag att det nu är dags för hyreshöjningar av det mera omfattande slaget.

Det är en begriplig förhoppning när man är fastighetsägare men varför ska hyresgästerna göra den förhoppningen till samma självklara del av sin verklighet?

Många hyresgäster lever i en helt annan sorts verklighet med helt andra förhoppningar. De har inte råd med några hyreshöjningar och hoppas att de stannar på en rimlig nivå. De är illa behandlade av sin hyresvärd och hoppas på skärpt lagstiftning. De luras betala för hög hyra och hoppas på att få rätt i hyresnämnden. De får köpa ny spis själva om de vill koka potatis och hoppas på hjälp från Hyresgästföreningen.

Det finns hur många berättelser som helst om hur verkligheten ter sig för många hyresgäster. Det vore väl något för Fastighetsägarna att inkorporera i sin verklighetsbeskrivning?

Jag tycker att det är helt okej att Fastighetsägarna har en annan verklighetsuppfattning än vad jag har. Fastighetsägarna borde på samma sätt acceptera att hyresgästerna lever i en annan verklighet än den där stora hyreshöjningar ingår som en självklarhet.

Vare sig hyresförhandlingar eller lagtolkning handlar om matematik och givna sanningar. Vi ska förhandla om hyran utifrån olika utgångspunkter, det är det som är hela idén med förhandlingar.

Lagar kan tolkas på olika sätt, det är därför vi har rättsinstanser.

Så en liten morgonnotering. Stefan Attefall har varit i Gävle. Till Gefle Dagblad säger han:

”Förhoppningsvis blir det så att de som har råd att betala hyra för dyrare nybyggda hyresrätter flyttar från äldre billiga där de som har sämre ekonomi kan bo i stället”

Varför skulle de göra det?

Kanske kommer vi ändå att få se en bostadspolitik?

2011-11-14T08:20:00.004+01:00

Moderaterna ska ta fram en ny samlad politik för äldre. 40-talisterna är på gång igen. Så nu, medan det ännu finns tid, ska det klaras ut hur livet som äldre ska gestalta sig.

Det finns en intressant underrubrik i moderaternas DN debatt-artikel, "Boende och mat". Två lika viktiga storheter i våra liv sammanförda i en gemensam rubrik. Det verkar lovande, bostadspolitiken är kanske på uppåtgående ändå?

Moderaterna menar att det ska finnas en "mångfald av boenden anpassade för äldre, både på den vanliga bostadsmarknaden och i form av senior- och äldreboende."

Då måste rörligheten på bostadsmarknaden öka. Hyresrätten är ju en strålande boendeform för den som inte längre har ork och lust att klippa gräs och renovera.

Men då måste man också se till att det går att bygga hyresrätter till rimliga kostnader. Att satsa skattemedel på att villaägarna ska lockas bo kvar i sina för stora hus är till exempel inte ett led mot att öka rörligheten.

Jag vill passa på att bolla in några förslag till den moderata arbetsgruppen som skulle underrätta byggandet och förvaltandet av hyresrätter.

1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter
2. ROT-avdrag till hyresrätter
3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter
4. Slopad fastighetsskatt för hyresrätter
5. Skattefria underhållsfonder
6. Stöd till bostadsföretag på vikande marknader

Detta kommer också att gynna de unga, men då är det bråttom för snart är de bostadslösa ungdomarna medelålders.

Men vart ska ni då ta vägen?

2011-11-10T07:52:00.005+01:00

Anita Östergård, Ingemar Jatko och Tage Johansson

Tage Johansson, brinnande själ från Malmberget och ordförande i Hyresgästföreningen i Gällivare/Malmberget, ligger i som få. Gruvan ska fram och hyresgästerna ska bort.

Gamla hus ska rivas och nya byggas. Det är inte många som har råd med vad den flytten kostar i högre hyra. Samhället kommer att förändras och statliga LKAB kommer att tjäna grova pengar.

Men vem ska ta ansvaret för hur denna samhällsomvandling drabbar enskilda hyresgäster i Gällivare/Malmberget undrar Thage och de andra hyresgästerna och kräver svar.

Så när bostadsministern var i Gällivare fick han brev från Hyresgästföreningen i Gällivare/Malmberget.

Nu har hyresgästerna fått svar från bostadsministern:

Bäste Thage!
Tack för Ditt brev som jag fick när jag var på besök i Gällivare! Det var innehållsrikt och lärorikt att se hur situationen ser ut, Det är en speciell situation, som jag följer med stort intresse.
Tack ännu en gång för Ditt brev!
Stockholm i november 2011
Med vänlig hälsning
Stefan Attefall
Civil- och bostadsminister

Detta svar påminner om ett annat svar från en annan bostadsminister.

Två hyresgäster från Lidingö träffade Mats Odell för att berätta för honom att de inte hade råd att bo kvar efter att deras lägenheter renoverats. Då tittade Mats Odell på de och sa, ”men vart ska ni då ta vägen”?

Det undrade de också. Och det undrar hyresgästerna på gruvkanten i Gällivare/Malmberget också.

Bostadsministern följer situationen med intresse. Vilken situation?

Läget?

2011-11-09T08:26:00.005+01:00

Läget är ett hett ämne. Inte läget i meningen hur man har det utan läget i meningen var man bor. Om man dristar sig till att skriva om läget i meningen hur man har det så blir fastighetsägarna oerhört upprörda.

I SvD skrev jag häromdagen här att det finns hyresgäster som är missnöjda med hur de har det. Vi har sammanställt resultaten av enkätundersökningar, genomförda mellan åren 2004 och 2011, om vad hyresgästerna i allmännyttiga och privata fastighetsägare tycker om kvaliteten och servicen i sitt boende.

Undersökningarna visar att hyresgästerna hos de privata fastighetsägarna är mindre nöjda med sitt boende än hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsbolagen.

Bekymmersamt läge, kan man tycka.

Fast just det läget vill inte fastighetsägarna tala om. I alla fall inte Pelle Björklund, vd Svenska Bostäder och Christer Jansson, vd Fastighetsägarna Stockholm.

De satsar istället hårt på att bilda en gemensam front. De skriver alltfler debattartiklar tillsammans och enligt egen utsago jobbar de nu tillsammans fram en gemensam syn på prissättningen i den så kallade Stockholmsmodellen.

I vilken annan bransch skulle det vara möjligt att jobba med att ta fram en gemensam prissättning på det sätt som de två förmodade konkurrenterna allmännyttan i Stockholm och de privata fastighetsägarna i Stockholm gör utan att det skulle bli åtminstone en liten debatt om fenomenet karteller?

Inte i någon annan ingen bransch så klart.

Fastighetsägarna anmälde svenska staten för att få konkurrera på egna villkor, nu när de får det så har intresset för konkurrens uppenbarligen lagt sig.

Så till de bägge konkurrenternas gemensamma replik på min artikel i SvD.

De tycker att jag klagar på att kommunägda och privatägda bostadsbolagen krävt för mycket i hyreshöjning nästa år. Sedan skriver de lite lagom nedlåtande ”Vem är förvånad? Det har hyresgästföreningen hävdat vartenda år som hyror överhuvudtaget har förhandlats. Den retoriken kan parterna säkert leva med”.

Det tror jag säkert att de kan leva med, det är tuffa grabbar, med frågan är väl mera vad hyresgästerna kan leva med?

Sedan hävdar de att vi har en "”brist på förståelse för att fastighetsbolag måste ha en långsiktigt god lönsamhet för att kunna tillhandahålla god fastighetsservice och bra underhåll är förödande".

Nu är det väl snarare så att det är precis vad vi har haft förståelse för år efter år i alla förhandlingar. För det bolag Pelle Björklund leder kan väl inte med bästa vilja i världen anses vara något annat än ett ytterligt ekonomiskt stabilt bolag som lämnat mängder av miljoner i utdelning till sina ägare.

Rikshem åker nu land och rike runt för att handla fastigheter för våra pensionspengar. Det skulle de givetvis inte göra om de inte ansåg att det var en synnerligen säker investering. Lika bombsäker som Svenska Bostäder är för sina ägare.

Sedan påstår de att "En annan effekt av dagens ostrukturerade hyressättning och bruksvärdessystemets obalans är att det är mycket lönsamt för såväl köpare som säljare att omvandla hyresfastigheter till bostadsrätter. Denna process har lett till att antalet hyresrätter minskat mycket kraftigt."

Nu är det väl inte hyressättningen som föranlett Stockholms kommun att starta en omvandlingsvåg. Omvandlingen sker av ideologiska skäl. Den har väl ägarna tvingat Pelle Björklund att effektuera oavsett vilka hyresintäkter som han lyckas få in.

Så till sist säger de sig vilja diskutera förvaltningskvalitet. Utmärkt det vill vi också.

"Dessvärre satte Barbro Engmans avhopp från Stockholmsmodellen stopp för det. Inte förvånande", men beklagligt, skriver Björklund och Jansson.

Det är givetvis lite svårt för mig att hoppa av från något som jag inte deltagit i men nu är det ju i sanningens namn inte så att diskussionerna om Stockholmsmodellen stupat på brist på intresse från vår sida för att diskutera förvaltningskvalitet.

Och det vet ju både Pelle Björklund och Christer Jansson.

Länk till Boverket om de bristande priskonkurrensen på hyresmarknaden.

Hyressnyltare

2011-11-07T08:18:00.003+01:00

Hyresgäster är parasiter. Åtminstone gäller det de som bor i Stockholms innerstad. De snyltar på andra genom att betala alldeles för lite i hyra.

Dessa hyressnyltande Stockholmare borde istället flytta från sina flashiga femmor och tänka lite på alla bostadsrättsköpare som får betala dyrt för att få en bostadsrätt. Det är de låga hyrorna som håller priserna på bostadsrätter uppe. I dessa alldeles för billiga och stora hyresrätter i Stockholms innerstad är det de som "haft råd att stå längst" i bostadskön som bor.

Eftersom snyltarna själva inte fattar att det är deras plikt att flytta så måste hyrorna höjas så att de har vett att dra. Det finns också hyresgäster som fått för sig att de kan bo kvar i sina hem när barnen flyttat ut. Det är ett tilltag man borde komma till rätta med.

Gunnar Wetterberg, samhällsdebattör och författare skriver detta och lite till i Expressen under rubriken, ja just det, Hyressnyltare.

Wetterberg gör samma misstag som Reinfeldt gjorde i den DN-intervju som föranledde regeringen att lägga ut en dementi. De vet inte vilka som bor i Stockholms innerstad. Om de någon gång hade kommit på idén att besöka ett Hyresgästföreningsmöte på Östermalm, Norrmalm, Södermalm, Kungsholmen eller Vasastan hade de träffat människor av alla de sorter och inkomster som bor i gårdshus, utåt vägen, stort, smått och mittemellan. Stockholms innerstad är deras hembygd. De är inga tillfälliga gäster, de bor där de bor av samma skäl som människor bor i Motala, Fruängen eller Borlänge. De är födda och uppväxta i Stockholm.

Väldigt många har givetvis flyttat till Stockholm från andra håll. De har ibland köat ibland inte. Det har som bekant inte alltid varit kö till lägenheter i Stockholms innerstad.

Vad Wetterberg menar med att lägenheterna gått till de som "haft råd att stå längst" i kön begriper i alla fall inte jag. Vadå råd att stå i kö?

Han irriterar sig över att människor vill bo kvar i sina hyresrätter. Vad Wetterberg tycker om villaägare som bor kvar när barnen flyttar framgår inte. De subventioneras ju av oss hyresgäster med flera miljarder vareviga år. De kanske köpte huset på 60-70 talet och nu har de amorterat och fått ränteavdrag så boendekostnaderna ligger obegripligt lågt.

De borde flyttade på sig så det blev lite rörlighet på bostadsmarknaden, kunde Wetterberg i logikens namn ha skrivit. Men det gjorde han inte.

Stefan Attefall vill inte ha någon rörlighet, han vill hjälpa de som bor för stort att bo kvar. De så kallade flyttkedjorna ska stoppas upp genom att de som bor för stort ska få dra av ännu lite mer när de hyr ut överblivna rum. Att uppmana en villaägare som bor för stort att flytta kommer inte ens en krönikör på Expressen på att skriva. Än mindre att kalla villasnyltare.

Jag köpte en gång på 70-talet en bostadsrätt för 30 000 i hörnet av Sveavägen/Odengatan. Tänk om jag bott kvar där. Då hade jag kunnat njuta av noll i lån och extremt låga boendekostnader. Jag antar att många av mina grannar, de som inte flyttade till Älvsjö och sedan till Dalarna, bor kvar. De bor kanske kvar oavsett hur många barn de har som flyttat hemifrån.

Vad säger du Wetterberg, en uppmaning om att flytta och lämna plats till andra vore väl på sin plats. De bor på tok för billigt och för stort.

Det kan ju tänka sig att de bor granne med någon som köpt sin lägenhet i år. För vad vet jag fyra miljoner kanske. I samma hus.

För precis så ser det ut. En del villaägare betalar nästan ingenting för att bo andra betalar svindlande belopp. En del köpte sin bostadsrätt svinbilligt andra svindyrt.

Bostadsrättspriserna hålls uppe av bostadsbristen. Det byggs för lite vilket inte har ett dugg att göra med hyrorna i Stockholms innerstad.

Nu vill Wetterberg att den minskande gruppen hyresgäster i Stockholms innerstad ska betala mer i hyra. Så att man kan renovera skriver han. Det kan man väl göra ändå. Allmännyttan i Stockholm lider inte precis någon nöd. Tvärtom.

Det är en obegriplighet att deras lägenheter inte är tipp topp, varenda en.

I fredags meddelade länsstyrelsen att exempelvis Svenska Bostäder olagligen lämnat ifrån sig 120 miljoner för mycket till sina ägare. De har redan fått en ansenlig mängd miljoner och ovanpå det har ägarna tagit ut ytterligare 120 miljoner.

Varför det? De har väl hus att renovera? Är det inte meningen att kommunala bolag ska följa lagen?

PS. Här, på Svenska Dagbladets debattsida Brännpunkt, kan man läsa en debattartikel från mig om hyresvärdar som vill ha mer betalt för ingenting.

Avdragsberoende kontra bidragsberoende

2011-11-03T06:39:00.005+01:00

Nu tänker jag svära i kyrkan lite. För det är väl det man gör om man hävdar att investeringsbidrag till byggande inte nödvändigtvis går rakt ner i fickorna på byggentreprenörerna utan tvärtom hävdar att det kan få effekt på boendekostnaden? Givetvis beroende på hur bidraget är konstruerat.

För när vi hade ett investeringsbidrag för byggande av hyresrätter som var kopplade till hyran så fungerade mekanismerna. Man fick bidraget under förutsättning att det skulle hålla hyran nere och det gjorde det. Dessutom höll det produktionskostnaden nere. Pengarna/bidraget gick ner i fickan på konsumenterna.

Men det går inte att nämna ordet bidrag i något sammanhang utan att känslorna svallar. Däremot går det bra att lansera olika former av avdrag utan att känslorna far iväg med vissa debattörer.

Om man exempelvis dristar sig till att på någon paneldebatt föreslå ett bidrag till energieffektivisering av miljonprogrammet förorsakar det alltid upprördhet.

Aldrig aldrig att vi tänker införa något bidrag till miljonprogrammet, det kan ni vara säkra på hörde jag häromdagen en statssekreterare på socialdepartementet utropa.

Men när regeringen införde bidrag förlåt premie för miljöbilar sattes inga själar i brand. Då verkar det vara helt okej att politiken använder sina instrument och sin kassakista för att göra bilarna billigare och därigenom styra oss medborgare mot en bättre energianvändning.

En väg vore kanske att sätta hjul på miljonprogrammet och införa en miljonhuspremie enligt samma mönster som miljöbilspremien. Tänk vilken effekt det skulle få på energianvändningen och regeringen kunde dessutom stoltsera med att nå en bit till mot de globala miljömålen.

Hur det är med momssänkningar råder det delade meningar om. Ska det ses som ett bidrag, avdrag eller ingendera? Oavsett vad vi kallar det kostar det i alla fall statskassan pengar.

Om byggmomsen sänks går det i samma fickor som investeringsbidraget sägs det, byggentreprenörernas. Men om krogmomsen sänks då får vi billigare mat och flera restauranganställda. Inga pengar hamnar hos krogägarna. Men oj, kolla SvD idag.

Avdrag av olika slag förmodas ha en helt annan effekt än bidrag. Föreslår man ett ROT-bidrag för flerfamiljshus så kommer det att hamna i fel fickor enligt det gängse reaktionsmönstret. Ett ROT-avdrag däremot hamnar alltid i rätt fickor. De rapporter som visar att ROT-avdraget innebar att hantverkarna satte igång med att ta ut högre priser får inte samma fäste som om det hade varit fråga om ROT-bidrag.

Alla former av bidragsberoendet anses ju till skillnad från avdragsberoendet vara av ondo. Ändå är hundratusentals människor helt avdragsberoende. De kan inte bo kvar där de bor om inte de fick ränteavdrag.

Inget fel i det. Men när räntebidraget till flerfamiljshus togs bort drog makthavarna en suck av lättnad. Inga bidrag vill vi ha. Även om avsikten med räntebidraget var att balansera ränteavdraget till villaägare med flera.

Så inför ett investeringsbidrag/avdrag/premie eller en momssänkning så att byggandet av hyresrätter kommer igång, kopplat till ett krav på rimlig hyra och gärna kopplat till ett krav på energieffektivisering.

Det är väl det vi menar med en win-win-situation.

Se upp för tegelstenarna

2011-11-02T06:43:00.011+01:00

Igår citerade jag regeringen som inte tycker sig ha någon anledning att "reglera vilka eller vilket mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav." det står på sid 45 i prop 2009/10:185 som jag hoppas att ni nu skaffat för eget studium.

Det kommunala bostadsföretaget åläggs normala avkastningskrav. Så är det.

Men både Hyresgästföreningen och SABO anförde, vilket härligt ord, att "en lägre avkastning på kort sikt är självklart rimlig om den beror på åtgärder som på längre sikt förväntas leda till en högre avkastning, varför företagets avkastning bör bedömas över en längre tidsperiod än ett år."

Och regeringen håller med oss om vad vi anförde.

"Regeringen delar denna bedömning. Avkastningskrav utgår alltid, oberoende av ägare, från den lokala marknadssituationen och varje företags egna förutsättningar".

För man ska ställa ett avkastningskrav som tar hänsyn till "den aktuella marknadssituationen, beståndets belägenhet, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta", som det står skrivet.

Man får förmoda att Fastighetsägarna har med detta i sin offert till den som får/fått uppdraget att granska den kommunala bolagen för deras räkning. Det betyder väl rimligen att granskningen redovisas först om några år?

I Norrköping kräver beståndets belägenhet en del insatser så att tegelstenarna hålls fast vid själva huskroppen. Detta och annat bör ju åtgärdas innan Norrköpings kommun funderar på hur mycket pengar de kan få loss till kommunkassan. För inte är det väl särskilt affärsmässigt att hålla sina ägodelar i så dåligt skick.

Som ni ser har de i alla fall satt upp ett skydd mot fallande stenar.

Björn Johansson, ordf i vår region Sydost, skrev så här i Norrköpingstidningar.

Här kommer en uppmaning till alla hyresgäster: Ta fram kameran och fota era hus och lägenheter om de inte håller måttet.

Skicka bilderna till de politiker som tänker föra över pengar till kommunkassan och som tänker strunta i att först se till att deras hus och lägenheter är tipp topp. För det är det ni betalar hyra för inte att få tegelstenar i huvudet när ni går ut.

Även de som bor hos privata fastighetsägare ska givetvis ta fram kameran. Nu ska vi förhandla om nästa års hyra och då är det viktigt med påtryckningar av detta slag.

Det är långt mellan Business Arena och Blocket

2011-10-30T20:31:00.005+01:00

Gårdagens efterlysning gav inget resultat. Den om vilka bolag Fastighetsägarna ska granska alltså.

Det visar sig väl. Frågan är när. För inte går det väl att granska hur bolag som
"ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget" sköter sig efter bara några månader?

Hittills har jag i alla fall inte hört någon som hävdat att bolagen ska ägna sig åt kvartalsekonomi.

Jag debatterar numera bostadspolitik på Fastighetsmässor, Business Arena och snart har IPD (Svenskt Fastighetsindex) ett seminarium. Nej förresten glöm det, det handlar inte om bostadspolitik det handlar om avkastning och affärsmässighet.

För numera finns det ingen bostadspolitik och inget att avhandla i politiska sammanhang utan debatten har tagits över av investerare, värderare, fastighetsekonomer och en och annan professor. Och givetvis finns de privata fastighetsägarna på plats när avkastningen för de kommunala bolagen ska diskuteras.

Jag fick ett mejl från Anders som sett programmet för IPD:s seminarium:

"Och då till min vanliga fråga: "Räcker inte 377,6 procent (total)avkastning för bostadsfastigheter mellan dec96-dec-10!!.???

Detta enligt IPD:s avkastningsrapport i våras. Skulle inte en del av den avkastningen kunna användas både till nybyggnation (med rimliga hyror), ombyggnation och rimliga hyresförväntmingar framgent? Har svårt att hitta någon annan investering på vår jord som haft lika god totalavkastning! Slår allt jämförelsemässigt i Sverige i alla fall"

En mycket viktig passus hittar alla ni, som nu införskaffat ett eget exemplar av Regeringens proposition 2009/10:185, på sidan 45. Och förhoppningsvis har denna passus också nått debattörerna på IPD-seminariet.

”Det saknas enligt regeringen anledning att reglera vilket eller vilka mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav och avkastningsnivå just i fråga om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som bedrivs affärsmässigt”.

Det är många som hoppat över den passusen och påstår sig veta vilket avkastningsmått som ska användas.

Även i detta sammanhang är det nödvändigt att förse sig med en portion experttvivel när ni stöter på någon tvärsäker uttolkare.

Bostadspolitik, i annan bemärkelse än vilken avkastning bolagen kan ge, diskuteras dock i alla sammanhang där ungdomar rör sig. Vare sig de sätter upp teater eller anordnar seminarier så spelar bostadsbristen en avgörande roll. Den är kännbar in på bara kroppen för alla de som flyttar runt i olika varianter av andrahandslösningar som aldrig ser ut att ta slut.

Det är långt mellan Buisness Arena och Blocket.

PR by Fastighetsägarna

2011-10-30T20:29:00.007+01:00

Bilden föreställer Fastighetsägarnas Gröna Gubbe, PR-insats Almedalen.

Nu blir det några bloggar där Regeringens proposition 2009/10:185 är ett återkommande inslag. Och det är inte alls tråkigt, tro inte det.

I det fall du känner för att kommentera det jag skriver vill jag flagga för att jag redan nu på morgonen begett mig till Borås där jag kommer att vara i två dagar.

Det är väldigt intressant och en smula lärorikt att följa hur Fastighetsägarna ligger i för att etablera sin bild av hur den nya lagen, som visserligen inte gäller de själva utan deras konkurrenter, ska tolkas.

Jag vet inte vilken PR-byrå de använder men det är onekligen ett ambitiöst och resurskrävande upplägg de använder sig av.

Det är ett innehållsrikt upplägg. Där finns allt från de inlagor om affärsmässighet som Fastighetsägarna uppdrog till Stellan Lundström och Hans Lind på KTH att författa, till de gröna gubbarna i Almedalen, till mängder av debattartiklar i lokalpressen, till besök hos de kommunala bolagen i syfte att tala om för de hur de ska räkna, till seminarier om hur kommunerna förmodas tolka den lag som visserligen inte berör själva arrangören, Fastighetsägarna, men som de ändå tycker att det åligger de att arrangera.

En annan del i arbetet utgörs av den granskning som Fastighetsägarna håller på med av tio kommunala bolag, eller möjligen sex. Jag vet inte riktigt vilka de håller på att granska, vem som gör granskningen och hur många de ska granska. Kanske någon annan vet, det kanske inte alls är hemligt?

För fastighetsägarna har utsett sig själva till både uttolkare av den nya lagen om allmännyttiga bolag och utvärderare av densamma. Det kan tyckas vara både ett märkligt och kostnadskrävande åtagande från en privat fastighetsägarorganisation.

Men det är förstås inte så att Fastighetsägarna drivs av ett allmänt rättspatos eller hyser någon allmän tveksamhet till de rättsvårdande instanser som samhället håller sig med. De vill att allmännyttan ska tolka lagen på deras sätt så att de känner sig tvingade att höja hyran. Fastighetsägarna kan sedan haka på. Precis som i gamla tider när allmännyttan var hyresnormerande.

I annat fall hade de väl kommit ilande till de hyresförhandlingar som nu drar igång med egna och väl genomarbetade förhandlingsunderlag. För de ville ju bli en fullvärdig part i förhandlingarna där ingen skulle sitta i knäet på någon utan alla skulle förhandla på egna meriter.

De kommunala bolagen i Stockholm jobbar sida vid sida med Fastighetsägarna i Stockholm. Det kommunala bolaget i Örebro har av någon märklig anledning blivit medlemmar i Fastighetsägarna.

Skulle de inte konkurrera? Det var väl därför Fastighetsägarna anmälde Sverige till EU-kommissionen`?

I alla fall trodde regeringen det. De skrev en lag som byggde på att man skulle undanröja hindren för konkurrens.

På sidan 49, Regeringens proposition 2009/10:185 (jag vill verkligen rekommendera er att skaffa en egen sådan så kan ni dra egna slutsatser) skriver regeringen under rubriken Skälen till regeringens förslag:

"Enligt regeringens uppfattning har ett kommunalt företag goda förutsättningar att påverka marknadssituationen i riktning mot en mer aktiv konkurrens. En väl fungerande konkurrens är till fördel för konsumenterna och bidrar till att hålla ner priser och till att utveckla nya produkter och tjänster."

Konkurrens skulle vara ordet för dagen, inte karteller och samarbete.

Det finns anledning att hysa tvivel mot experter

2011-10-28T07:34:00.003+02:00

Idag kommer det en liten blogg för lagnötare.

För jag gillar lagparagrafer, men jag gillar det som står skrivet i förarbetena, självaste motiven, till lagparagraferna ännu lite mer. Mer om det.

Men först noterar jag att Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna, återigen driver tesen, denna gång i Fastighetstidningen (ej på nätet), att eftersom det tog så lång tid att få den nya lagen om allmännyttorna på plats så måste den innehålla stora förändringar.

Men det kan ju vara precis tvärtom också. Att det tog väldigt lång tid innan regeringen var övertygad om och insåg att det inte var nödvändigt att göra så stora förändringar.

För det finns ingen som helst logisk eller annan koppling mellan graden av förändring och den tid det tar att få en lag genom riksdagen. Tvärtom, lagen föregicks av en långt utdragen och omfattande process i syfte att nå den balanspunkt där de olika intressena kunde förenas. Sådant tar tid.

En sak är i alla fall klar, lagen har inte tillkommit för att Fastighetsägarna ska kunna höja hyrorna efter eget gottfinnande. Fastighetsägarna ska med respekt för sin motparts uppdrag förhandla hyran.

Lite hårdsmält för en del men ändå ett faktum.

Reinhold Lennebo känner sig också manad att i sin ledare i Fastighetstidningen påpeka att vi lever nu, 2011. Jo precis, men det har väl knappast något att göra med tolkningen av lagen.

Lagtexten är skriven 2010 och det som ska tolkas är det som står där oavsett vad Reinhold Lennebo tycker är modernt eller omodernt.

Det vimlar också av ”expertutlåtanden” över denna balansakt till lag där man försökt tillgodose så många intressen. Till skillnad från de mera svepande tolkningar som florerar i debatten så gör experterna anspråk på att ha gjort en mera djuplodande analys.

Jag är inte expert men jag är läskunnig.

Häromdagen kunde man läsa i Fastighetsvärlden en inlaga av Lennart Sten. Han är sedan maj 2011 är Europachef vid den globala jätten GE Capital Real Estate.

Han skriver att:

”Hyresgästföreningen har mottagit den nya lagstiftningen och intagit positionen att trots den nya lagstiftningen har i grunden inget förändrats. Om det hade varit sant hade den nya lagstiftningen varit helt onödig.”

Det är klart att det skett förändringar, någon annan position har vi inte intagit, men förändringarna är kanske inte mest påtaglig i de delar Fastighetsägarna så hett önskat.

”Den viktigaste (förändringen) är i min mening kravet på affärsmässighet vad avser de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen” skriver Lennart Sten och det må han ju tycka.

Men så plötsligt i nästa mening kommer det där som gör att man hamnar i experttvivel.

”Det har i texten uttryckts som att de kommunala bostadsbolagen skall drivas med beaktande av affärsmässiga grunder” skriver han.

Och det har det ju inte alls.

Så här står det i propen, sid 48-49:

”I departementspromemorian drogs slutsatsen att SABO och Hyresgästföreningens beskrivning av affärsmässiga principer i deras gemensamma skrivelse var synonym med begreppet affärsmässiga grunder (Ds 2009:60 s. 70).

Organisationerna (SABO och Hyresgästföreningen) har dock invänt mot denna tolkning och att begreppet ska användas i samband med allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag”.

Och regeringen går på vår linje:

”Mot bakgrund av det anförda anser regeringen, till skillnad mot vad som föreslogs i promemorian, att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer.”

Inga grunder alltså.

Kan tyckas vara ordvrängeri men i lagstiftning är det orden och dess innebörd som har den avgörande betydelsen. Så även i detta fall. Grunder har en betydelse och förekommer i annan lagstiftning. Principer har en annan betydelse och förekommer bara i denna lagstiftning.

För den som vill läsa regeringens motiv till detta förtydligande citerar jag ur propositionstexten:

”Vidare har anförts att en stor skillnad jämfört med andra marknader är att prissättningen är underordnad särskild lagstiftning. Bestämmelserna i hyreslagstiftningen innebär att företagen inte ensidigt kan bestämma hur hyrorna ska sättas.

Till detta kommer att bostadshyresmarknaden kännetecknas av investeringar med mycket lång varaktighet och därför kräver ett särskilt långsiktigt förhållningssätt också vad gäller affärsmässigheten.

För de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen gäller också ett särskilt lagstadgat krav att erbjuda hyresgästerna inflytande som inte gäller för privata fastighetsägare.

Båda organisationerna föreslår därför att begreppet affärsmässiga principer används i den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Som organisationerna påpekat finns enligt regeringens mening en skillnad mellan hur allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet och övriga kommunalt ägda företag som bedriver sin verksamhet på affärsmässiga grunder.

Skillnaden består bl.a. i att affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bo-stadsaktiebolag har en skyldighet att följa särskilda regler om värdeöverföringar från bolagen (se avsnitt 7.5).

Andra kommunala företag som ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder har inga särskilda skyldigheter vad gäller begränsningar på vinstutdelning eller andra värdeöverföringar.

Mot bakgrund av det anförda anser regeringen, till skillnad mot vad som föreslogs i promemorian, att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer.

Därmed tydliggörs skillnaden mot annan kommunal verksamhet som på en marknad med andra aktörer ska bedrivas på affärsmässiga grunder”.

Slut citat.

Lång blogg om ett litet men ack så betydelsefullt ord. Och en blogg om att man måste ha en skeptisk hållning till experter.

Bristande respekt för förhandlingssystemet

2011-10-27T08:07:00.003+02:00

Vem ska sitta på de anklagades bänk och vem borde erkänna sig skyldig?

Det finns det alltid anledning att fundera på, i alla fall får vi som var och varannan dag deltar i paneldebatter lyssna på många varianter av skuldfördelning.

Så ock igår när SKL och Byggmästarföreningen diskuterade alltifrån markpolitik till huruvida staten låter Stockholm växa.

Jag befinner mig ofta på de anklagades bänk. Om bara hyrorna höjdes skulle solen lysa över Sverige och bostadsbristen vara ett minne blott. Sveriges Byggindustrier är en ivrig anhängare av denna teori.

Som så många gånger förr så ställde Björn Wellhagen på BI även igår frågan om när regeringen tänkte ge sig på att avreglera hyresmarknaden. Ulf Perbo, statssekreterare, meddelande återigen att regeringen inte hade några sådana avsikter.

Den svenska modellen med förhandlade hyror kommer att bestå. Det skulle underlätta förhandlingsarbetet om även de privata fastighetsägarnas organisation, Fastighetsägarna, accepterade det.

För man får inte alltid precis som man vill. Man får förhandla om sina krav. Har man dåligt på fötter, inga underlag och en svag argumentation får man gå hem och slipa på argumenten inte hota med EU eller med att gå till regeringen.

I Stockholm har som bekant arbetet med Stockholmsmodellen avstannat. Christer Jansson, vd Fastighetsägarna i Stockholm, skriver i fastighetsägarnas blogg om hur härligt det är att slippa Hyresgästföreningen.

Nu kan de kompa ihop med sina konkurrenter och ta fram en egen modell för att sätta hyror i Stockholm. Hur det ska gå till vet inte jag för än så länge och för överskådligt tid ska vi förhandla hyror i Sverige. De ska inte fastighetsägarna sätta själva.

Åtminstone om man ska tro på regeringen.

Kraschad framtidstro

2011-10-26T06:54:00.003+02:00

I Fryshuset i går arrangerade SABO en konferens om ungas boende, det vill säga brist på boende. De som gör en så ledsen varje gång diagram och staplar över de ungas situation på bostadsmarknaden visas är att det skapar så lite av förväntningar och förhoppningar på framtiden.

De elever från Fryshuset som deltog var inget undantag. De stämde på pricken in på alla staplar om vilka låga förväntningar unga människor har.

De vet att de inte har och kanske inte kommer att få råd att vare sig hyra eller köpa. De känner alldeles för många som inte har råd, som blir lurade och som får flytta från ställe till ställe. Så inte är det konstigt att samhället lyckats plantera så lite hopp i en hel generation.

Och det politikerna diskuterar och som diskuterades igår är hur vi ska få mera av det som skapar låga förhoppningar och bristande tilltron till samhällets förmåga att ge unga människor bostad , andrahandsuthyrning och inneboendelösningar.

I en annan del av Sverige blev allmännyttan i Örebro, Öbo, medlemmar i Fastighetsägarna. De ska stärka sitt samarbete med de privata Fastighetsägarna och bli starkare, säger de.

De privata Fastighetsägarna anmälde svenska staten till EU-kommissionen för att de ville konkurrera på lika villkor med de allmännyttiga bolagen. Men konkurrens är väl inte precis ordet för dagen.

Ordet för dagen är snarare ett stärkt samarbete mellan de två parter som Hyresgästföreningen ska förhandla med. På en del orter, långt ifrån alla, bildar de front mot sina kunder och lurar på att dra de inför rätta (Hyresnämnden) om de inte får höja hyran. Alternativt klaga hos regeringen.

Jag antar att Öbo pluggat på i vilken organisation de blivit medlemmar. Fastighetsägarna har ju ett ganska så långtgående näringslivsprogram som väl borde vara lite svårsmält för åtminstone en del socialdemokrater i kommunen.

Vår roll är att hålla hyrorna tillbaka och kräva att vi får det vi betalar för. Det kommer kanske att bli lite tuffare än vanligt, det är många som drömmer drömmar om rejält höjda hyror.

Dit hör inte ungdomarna på Fryshuset och inte heller de 248 000 ungdomar som idag saknar bostad. De drömmer helt andra drömmar.

Heja Moderaterna - men vad händer med de som bor på gruvkanten

2011-10-24T07:17:00.002+02:00

Björn Häger, då journalist på Ekot, intervjuade 1991 Carl Bildt om när marknadshyror skulle införas. Carl Bildt svarade:

”Det vet jag faktiskt inte, för att det vi har sagt på den här punkten det är att, ja, börja någonstans att se, och det får man till att börja med se var man ska börja, när man ska börja, sen får man se vad som händer där och sen får man gå vidare utifrån det."

Den 9 oktober 2007 sa moderaterna entydigt och definitivt nej till marknadshyror.

- Vi stänger den diskussionen, sa Lars Lindblad i partiledningen till Expressen.

Och stängd ser den ut att vara. Inga motioner om införande av marknadshyra fanns till årets upplaga av moderatstämman.

Bra så, men vad som rör sig i de andra allianspartierna är mera osäkert. Annie Lööf har flera gånger motionerat om marknadshyror tillsammans med Fredrick Federley som nu också kommit in i partiledningen.

För med marknadshyror kan man aldrig veta, den har en tendens att dyka upp med jämna mellanrum. Men den har också en tendens att försvinna varje gång.

Centerpartiet ska ta fram ett bostadspolitiskt program som jag hoppas ska ha ett tydligt konsumentperspektiv. För de som driver frågan om införande av marknadshyror förväntar sig förstås att det ska leda till högre hyror.

Inte lägger någon enda organisation, exempelvis Fastighetsägarna, ner så mycket pengar på att få efterfrågestyrda hyror om de inte räknar med att de ska gynna den egna gruppen. Så de som undrar över vad marknadshyror kan få för effekt behöver bara ha koll på vilka som driver den frågan.

Så till något helt annat - men ändå inte.

I helgen har jag varit i Piteå och träffat hyresgäster som bor på gruvkanten. Hus rivs i Gällivare och Malmberget i takt med att gruvan utvidgas. Det mullrar och dånar på nätterna när det sprängs i gruvan, kaffekopparna klirrar i nattmörkret och hyresgästerna ligger vakna och funderar på var de ska ta flytta och hur i herrans de ska klara av att betala dubbelt så hög hyra.

De nya bostäder som byggs har hyror på stockholmsnivå och samhällsomvandlingen ska betalas av, inte de som gynnas av den, utan de som är ett offer för den.

Hyrorna i Stockholms innerstad intresserar alla. De har någon slags symbolliknande betydelse för alla som debatterar hyror. Bostadsminister Attefall skrev till och med en artikel i Göteborgs-Posten om hyrorna i Stockholms innerstad.

Det vore härligt om bostadsministern, alla hyresdebattörer och politikerna på riksplanet kunde ge sig på frågan om hyrorna i Gällivare och Malmberget för att få en ändring till stånd.

Hyresgästerna kan visserligen inte räknas i tusentals men de är tusenfalt drabbade av samhällets oförmåga att hantera konsekvenserna av en så stor omvandling av ett samhälle.

Illavarslande för vem?

2011-10-20T09:50:00.004+02:00

Det är illavarslande att bopriserna faller, säger Tomas Pousette SBAB, i dagens SvD. Illavarslande för vem undrar man lite försiktigt?

Inte för de som är på jakt efter en bostad, för de är det väl närmast ett glädjebesked. Men några sådana perspektiv förekommer inte. Allt betraktas ur investerarnas och bostadsrättsinnehavarnas synvinkel. Det kan förstås kännas lite pyrt för den som köpt en bostadsrätt för dyra pengar och som kallt räknat med att sälja den till någon som är beredd att betala ännu mera pengar. Om det upplägget inte går i lås så kan det ju absolut kännas lite illavarslande.

Att priserna höjs och inte sänks är en förutsättning för att bostadsmarknaden ska betraktas som lugn och stabil så att de illavarslande förutsägelserna uteblir. Nu kan det ju vara lika pyrt att inte ha någon bostad alls och tvingas beskåda hur bostadspriserna sticker iväg mot allt högre höjder. Det betraktas dock inte som illavarslande trots alla varningsrop om hur bostadsbristen påverkar tillväxten negativt.

Men paradoxen är att de bostadslösa är en förutsättning för att de som har en bostad kan känna sig lugna. Bostadsbristen behövs för att hålla priserna uppe. Eller som Tomas Pousette uttrycker det: "En förklaring till nedgången i bostadsrättspriserna är att utbudet fortsatt att öka samtidigt som efterfrågan minskat ytterligare".

Slutsatsen är väl att vi inte kan bygga bort bostadsbristen för då skulle priserna falla och alla onda varsel slå in.

Nu begär fastighetsägarna höjda hyror på grund av läget, efterfrågan och betalningsviljan. Det innebär att så länge bostadsbristen håller sig på höga nivåer så räknar de med att kunna ta ut allt högre hyror. Hyresmarknaden skulle i så fall fungera på samma paradoxala sätt som bostadsrättsmarknaden.

I samma ögonblick efterfrågan minskar och betalningsviljan avtar så står fastighetsägarna inför ett helt annat scenario. Sänkta hyror och varsel om dåliga tider. Vilka vill bygga när priser och hyror hålls upp just av det låga byggandet och den stora efterfrågan?

Favorit i repris: Drömmen om marknadshyror

2011-10-19T08:08:00.007+02:00

Om en stund ska jag bege mig till Lundagatan i Stockholm för att debattera hyror i programmet Plånboken. För nu börjar kraven på hyreshöjningar att droppa in.

Och som ett brev på posten kommer, nu liksom de senaste årtiondena, rubrikerna som ställer frågan om vi ändå inte är på väg mot marknadshyror eller åtminstone mot något som liknar marknadshyror.

Visserligen är de oftast åtföljda av ett frågetecken. Men ändå.

Både jag, min företrädare Jan Danemann och hans företrädare Lars Anderstig och i sin tur hans företrädare har stått inför den frågan och vi har alla slagits mot marknadshyror.

Programmet Plånboken är inget undantag. Första steget mot marknadshyror, åtföljt av ett frågetecken, är rubriken på dagens debatt.

13 november 2009 intervjuades dåvarande finansmarknadsminister Mats Odell i radion.
Förslag om marknadshyror blir inte av, löd rubriken. Utan frågetecken.

”Regeringen föreslår flera förändringar när det gäller nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsbolag. Hyressättningen är en del. Där blir det inte något förslag om marknadshyror. Systemet med bruksvärde ska vara kvar.”, säger Mats Odell.

Årets hyresförhandlingar är lika lite en väg mot marknadshyror som förra årets eller hyresförhandlingarna för tio eller fem år sedan.

Men några ministerord eller lagregler kommer inte att hindra de som i årtionden slagits för marknadshyror. De lurar ständigt i vassen och bakom rubrikerna.

Det är en väldigt stark och intensiv press från framförallt de privata fastighetsägarna och de kommunala bolagen i Stockholm som för en gemensam kamp mot sina hyresgäster för ständigt höjda hyror.

Trots att vi inte ska sätta hyror efter betalningsvilja och efterfrågan, vilket de emellanåt erkänner att de inte har stöd för, så försöker de krångla in det bakvägen.

Lägesfaktorn har blivit den faktor i bruksvärdessystemet som fastighetsägarna, mest de privata, satt sig i sinnet att övertolka och krama ur till sista droppen.

Det är ingalunda någon ny faktor, den har funnits som en del i bruksvärdessystemet i alla år. Men nu, i dessa tider av bostadsbrist där människor är beredda att offra mycket för att få tak över huvudet så lägger de in allt vad de har för att få till det de önskar, höga hyreshöjningar och klirr i kassan.

Människor betalningsvilja måste få genomslag i hyresförhandlingarna skriver exempelvis Reinhold Lennebo, vd för Fastighetsägarna.

Varför måste en del människors förmåga att betala mer för att bo få genomslag på allas hyra?

Ibland får de det nästan att låta som en naturlag.

Om de inte tänker lyssna på Plånboken kan de kolla ABC. Miljöförvaltningen har sett sig nödgad att undersöka lägenheterna som är fuktskadade och illa skötta.

Vore det inte bättre att ni åtgärdade de brister ni har i era lägenheter istället för att sitta och fila på höga hyreshöjningar. Hyresgästerna som nu får besök av Miljöförvaltningen får ju inte ens vad de betalar för nu. En väl underhållen lägenhet.

UPPDATERAT: Här kan du lyssna på debatten mellan mig och Reinhold Lennebo.

Lyssna: Hyr mycket höjs hyran 2012?

Lyssna: Debatt mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna

Vi lyssnade på de boende och vi struntade fullständigt i vad de sa

2011-10-18T07:41:00.005+02:00

”Vi lyssnade på de boende så sent som i eftermiddags, de fick framföra sina synpunkter men vi ska ändå genomföra affären”.

Så säger Berthold Gustavsson (M), ordf i Svenska Bostäder, till DN med anledning av försäljningen av 1000 hyreslägenheter i Kärrtorp och Bredäng. Vi lyssnade på de boende och vi struntade fullständigt i vad de sa, alltså.

Varför brydde sig Berthold Gustavsson ens om att prata med hyresgästerna? Han visste ju att han inte skulle bry sig.

Vad är den där typen av låtsasspel bra för? Det stärker varken tilltron till politiken eller bolagen, det är bara sorgligt och bedrövligt att beskåda.

Det hade väl varit ärligare av Berthold Gustavsson att säga som det är: ”det är ingen mening med att lyssna på er för jag tänker ändå inte bry mig om vad ni säger”.

Utdrag ur lagen:

Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses i denna lag ett aktiebolag som
2. främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och
3. erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.

Pacta sunt servanda

2011-10-14T15:08:00.006+02:00

Det finns en del som liksom fastnar mer än annat. En sådan sak är uttrycket Pacta sunt servanda, avtal ska hållas.

Det var kanske när jag läste juridik i Uppsala, när jag förhandlade löner för de
anställda på Försäkringskassan eller när jag satt i riksdagen och stiftade lagar, som detta latinska uttryck satte sig fast.

Det är ett sådant bastant och gediget uttryck för att renhårighet ska gälla när vi gör överenskommelser. Det är dessutom basen för den avtalsfrihet vi har inom så många områden. Det går inte ens att komma förbi muntliga avtal. Har man tagit i hand så har man.

Idag förstod jag att detta, som jag sett som ett så betydelsefullt rättesnörena, inte har fastnat det minsta lilla hos vissa.

Exempelvis verkar det ha gått vd:arna för de tre stora kommunala bolagen i Stockholm, åtminstone en av dem, spårlöst förbi.

Att hålla ingångna avtal verkar vara en fullständigt främmande tanke för Pelle
Björklund, vd på Svenska Bostäder.

I februari detta år undertecknade han tillsammans med sina två vd-kollegor ett dokument vars syfte var att göra ett förtydligande "för att arbetet i Stockholmsmodellen inte skulle avstanna."

Så här står det i det dokument Pelle Björklund undertecknat.

"Stockholmsmodellen skall i sig inte leda till något ökat hyresuttag utan skall utgöra grunden för kommande fördelning av hyror vid tillämpningen av modellen”.

Ett nollsummespel alltså.

Inte vimlar det av tolkningsmöjligheter precis. I alla fall inte för de som var inblandade för det föregicks av många samtal och omskrivningar. De var alla oerhört medvetna om innebörden av denna mening.

Nu har arbetet med Stockholmsmodellen avstannat av en enda anledning. Vd:arna i bolagen vill inte stå för det de undertecknat med sina namn.

Till Hem & Hyra säger Pelle Björklund, VD Svenska Bostäder.

”Det är larvigt och oseriöst att komma dragande med det nu. Det skrevs efter att vi fått ett ultimatum i hyresförhandlingarna. Vår uppfattning har hela tiden varit att införandet leder till högre hyror.”

Vilken oerhörd brist på respekt han har, både för den part han är satt att förhandla med men också för sitt eget handlande. Han skriver under ett dokument i fullt medvetande om att hans namnteckning ljuger.

Direktören för Sveriges största bostadsbolag skriver under dokument för att han ”fått ultimatum”, varför gör han det?

Han räknade väl redan då redan då med att han några månader senare skulle komma undan med att säga att det är ”larvigt och oseriöst” av oss att bry sig om vad han undertecknar för avtal.

Vid det tillfället var han oerhört medveten om att vår medverkan i arbetet med Stockholmsmodellen hängde på just det förtydligandet. Så någon förvåning kan han knappast ha drabbats av när Hyresgästföreningen hoppade av.

Men uppenbarligen är Joakim Larsson (M) förvånad över att arbetet i Stockholmsmodellen avstannat.

Han skriver i DN att när själva införandet av Stockholmsmodellen diskuterade "var alla tidigt överens om att ett nollsummespel inte var tillämpligt på Stockholms hyresmarknad".

Vad har han fått det ifrån? Det var ju precis tvärtom.

Har Pelle Björklund månne sagt till honom att han inte behöver fästa något avseende vid vad verkställande direktören för Sveriges största bostadsbolag undertecknar för dokument? Det är ju bara "larvigt och oseriöst" att bry sig om hans namnteckning.

Verba volant, scripta manent.

Sagt är sagt

2011-10-12T07:36:00.010+02:00

Frågor om Stockholmsmodellen dök upp i Malmö i måndags när Fastighetsägarna hade seminarium om hur deras konkurrenter, de allmännyttiga bolagen, bör sköta sina affärer.

När jag var i Gävle i söndags fick jag också svara på frågor om, just det, Stockholmsmodellen. Hur det går med Stockholmsmodellen oroar och intresserar många.

Att jag ständigt möts av detta beror givetvis på att jag rör mig i hyressättnings- och fastighetsägare kretsar. Där är hyressättningsmodeller högintressanta. Fast skillnaden mot Stockholm är att i övriga landet kommer parterna överens.

Idag ger Ann-Margrarethe Livh (V), på DN Stockholmsdebatt, en i huvudsak helt korrekt beskrivning om varför det som går i andra delar av landet inte går i Stockholm.

Fastighetsägarna och allmännyttan i Stockholm, som är väldigt tighta, vill inte bara ha en modell för hur hyrorna ska fördelas de vill ha väldigt mycket högre hyresintäkter än idag att fördela.

Det är det som är stridsfrågan i Stockholm.

I ett försök att få bort denna stridsfråga från dagordningen så begärde Hyresgästföreningen att de tre bolagsdirektörerna i Stockholm Pelle Björklund Svenska Bostäder, Ingela Lind Stockholmshem och Bosse Sundling Familjebostäder (nu pensionär) skulle underteckna ett dokument där de ställde sig bakom att det som skulle fördelas i Stockholmsmodellen var det intäkter de fick i de årliga förhandlingarna, inget annat.

De skrev under. Nu vill de inte kännas vid det och då blir det knepigt att komma vidare.

För vid de förra hyresförhandlingarna blev det allt tydligare att det var nödvändigt att klargöra vilket hyresuttag som skulle gälla i Stockholmsmodellen.

Därför tillkom detta dokument:

Klicka på bilden eller läs här:

"Vi kan konstatera att parterna är överens om att det var olyckligt att Hyresgästföreningen i ett sent skede lyfte in frågan om Stockholmsmodellen i årets hyresförhandlingar.

Eftersom det är angeläget att arbetet i Stockholmsmodellen inte avstannar är parterna överens om att göra följande förtydligande:

Stockholmsmodellen skall i sig inte leda till något ökat hyresuttag utan skall utgöra grunden för kommande fördelning av hyror vid tillämpning av modellen."

Nu har arbetet avstannat därför att nu vill man inte stå för vad man skrev under den 14 februari 2011.

Lite så tänkte vi

2011-10-11T08:02:00.005+02:00

De privata fastighetsägarnas första seminarium med rubriken ”Lever kommunerna upp till den nya lagen om kommunala bostadsföretag", gick av stapeln i Malmö igår.

Om man ska kunna leva upp till en lag måste man förstå sig på paragraferna och vad som menas med var och en av dem. Det stupade redan där. Hela seminariet var en enda lång beskrivning av alla de tolkningar som kan göras, borde göras och som det var önskvärt att man gjorde.

Fastighetsägarna lägger ju ner mycket pengar på att få kommunerna och bolagen att agera så att hyrorna måste höjas. De kan de haka med liknande kravnivåer.

Man får nästan för sig att de vill att allmännyttan ska vara hyresnormerande.

I den mån Fastighetsägarna tänkt sig att de inbjudna experterna skulle kunna bringa klarhet i detta kan man utan vidare säga att så icke blev fallet.

Snart är det ett nytt seminarium denna gång i Stockholm. Det vore kanske idé att byta ut rubriken till ”Vad är innebörden i den lag kommunerna förmodas leva upp till”

Den mest genomtänkta och stringenta genomgången stod Sophia Linnala-Mattsson finanschef på SABO för.

Annars präglades genomgången från Hans Lind, KTH, och skatteexperten lars Björnsson, SKL, av återkommande uttryck såsom: jag tycker, vi tror, vi tolkar, jag antar, jag vet inte riktigt men, vi menar nog, annars är vi väl inne på och i någon ända måste man börja.

Både Hans Lind och Lars Björnsson var inblandade i den Kochska utredningen. Man fick onekligen känslan av att de var kvar där. I den process som följde efter att Mats Odell tog avstånd från stora delar av Kochs utredning deltog inte Lind och Björnsson, vilket kan förklara det hela.

Men kanske är det så illa att den nya lagen som ska tillfredsställa så många intressen är oklar och svårtydd. Mycket talar för det. I så fall måste ju det fortsatta tolkningsarbetet bygga på samma sak som var drivkraften när lagen tillkom.

Sammanvägning av olika intressen. Då duger det inte att försöka roffa åt sig tolkningsföreträdet.

Är verkligen hyresrätten behoven i alla bostadsdramer?

2011-10-10T06:23:00.005+02:00

Bostadsdebatten fick en rejäl skjuts när DN startade en särskild Stockholmsbilaga.
Var och varannan dag förs nu en debatt om byggande, stadsutveckling och så hyrorna förstås.

Det finns ett enormt stort behov av att diskutera bostadsbristen och dess konsekvenser men de kanaler som finns räcker inte till.

Tyvärr blir det som händer i Stockholm väldigt dominerande i debatten.

Idag skriver Maria Rankka, vd på Handelskammaren i Stockholm, att: "bostadsmarknaden i länet kännetecknas inte bara av lågt byggande, utan också av långa bostadsköer, inlåsningseffekter, svartmarknader och segregation".

Vi behöver bygga mer av allt, fler villor, bostadsrätter och hyresrätter.

Det är många som efterfrågar villor, bostadsrätter och hyresrätter, även om det bara är de som efterfrågar en hyresrätt som kan ställa sig i kö.

Det finns ”inlåsningseffekter” i villaboendet, bostadsrättsboendet och i hyresrätten. Det finns en svartmarknad på villamarknaden, bostadsrättsmarknaden och
hyresrättsmarknaden.

Och segregationen finns överallt. I de ensligt belägna villaområdena, i den mindre ensligt belägna villaområdena, i områden med ensidig bostadsrättsbebyggelse, i stadsdelar som Östermalm och i många hyresrättsområden.

Vi har byggt oss åtskilda. Vi har en grundstruktur av åtskillnad. De ekonomiska villkoren ser annorlunda ut i villaområdena jämfört med hyresrättsområdena. Staten bidrar med ränteavdrag, ROT-avdrag mm.

Så hur kommer det sig att det är hyresrätten som är boven i alla bostadsdramer.

Finns inte de andra boendeformerna? Bidrar inte de till segregation, svarthandel, bristande rörlighet, lågt byggande och stor efterfrågan?

Enligt Maria Rankka "riskerar hyresregleringen att stjälpa Stockholms utveckling."

För det första har vi ingen hyresreglering, vi har förhandlade hyror, och för det andra skulle väl inte Stockholms utveckling sätta fart bara för att de som redan är en del i Stockholms utveckling och som bor i stadens hyresrätter skulle få dramatiskt höjda hyror så att någon tillflyttad skulle kunna flytta in i deras ställe. Vad skulle de ta i sin tur ta vägen?

Land ska med lag byggas - men hur ska den tolkas?

2011-10-07T07:54:00.006+02:00

Den som kommer i närheten av Västmanlands läns tidning idag kan läsa en inlaga av Esa Pasanen, som är fastighetsjurist på Fastighetsägarna i Mellansverige.

Han beskriver vad han anser att årets hyresförhandlingar ska bygga på.

Nog för att det pågår ett omfattande tolkningsarbete av den nya lag, som styr de kommunala bolagen och delvis också hyressättningen, men ibland blir man onekligen lite extra förvånad.

Hyrorna ska inte "längre sättas efter självkostnadsprincipen", skriver han.

Nä, det är väl riktigt men det slutade man med för 10-15 år sedan. Det vet alla som förhandlat och det vet regeringen. I förslaget till ny lag skriver de mycket riktigt att bolagen sedan lång tid tvingats agera affärsmässigt.

Den nya lagen var till stora delar därför en anpassning av det som redan gällde.
Jag trodde att vi numera var överens med de privata fastighetsägarna om det?

Vidare skriver han att bolagen ska "driva verksamheten och sätta hyrorna efter rent affärsmässiga principer".

Det är helt rätt att företaget ska drivas efter affärsmässiga principer.

Men hyrorna ska inte ingalunda sättas efter affärsmässiga principer. De ska sättas efter förhandlingar. Bolaget ska visserligen drivas efter affärsmässiga principer men "med hänsyn till de begränsningar" som följer av annan lag eller regelverk. En sådan begränsning är hyresförhandlingslagen.

Bruksvärdessystemet har för övrigt inte förändrats ett dugg.

"Hyresgästernas efterfrågan ska styra". Det ska de inte. Det fanns förslag, i Mikael Kochs utredning, om att efterfrågan och betalningsviljan skulle styra hyran men alla de förslagen försvann under processen fram till den nya lagen.

Det trodde jag också att vi var överens med de privata fastighetsägarna om.

De säger visserligen att de kan kräva vad de vill och det kan de väl. Men de kan inte hävda att det finns ett lagstöd för den här typen av krav.

Hyresjusteringarna kan också bero på "hur attraktiv orten är i sig. Orter med stark tillväxt, befolkningsökning och brist på bostäder som exempelvis Västerås måste få en hyresjustering som tar hänsyn till detta", skriver han vidare.

Något sådant inslag finns inte. Bruksvärdessystemet bygger på att hyrorna ska sättas "som om marknaden var i balans". Detta just därför att bostadsbristen inte ska få påverka hyrorna. Det så kallade ortsbegreppet är inte heller ändrat i den nya lagen.

Jag vet inte vilken proposition fastighetsjuristen i Mellansverige läst, men det vore onekligen intressant att få veta vilka sidor ha läst allt detta på.

Flera fastighetsbolag på en konkurrensutsatt marknad som samkör prissättningen, vad är det?

2011-10-06T07:49:00.004+02:00

Fastighetsägarna Sverige anmälde, genom sin europeiska organisation, svenska staten till EU-kommissionen. De menade att den svenska bostadspolitiken stred mot EU:s statsstöds- och konkurrensregler.

De ville konkurrera på egna villkor och bli en fullvärdig part i hyresförhandlingarna med oss. Enligt Fastighetsägarna måste allmännyttans hyresnormerande roll till varje pris bort så att de äntligen fick förhandla på egna meriter.

Nu är allmännyttan hyresnormerande roll borta. De privata fastighetsägarna är befriade och de är numera en fullvärdig förhandlingspart. Men frigörelsen från allmännyttan verkar sitta långt inne.

Istället för att vi, som tänkt var, skulle möta två fullvärdiga parter som äntligen kan konkurrera med varandra så vill de till varje pris samköra.

I vart fall försöker de privata fastighetsägarna, de som är medlemmar i Fastighetsägarna, att skjuta allmännyttan framför sig.

Nu är Fastighetsägarna på turné för att tala om för de kommunala bolagen hur de ska sköta sina bolag såsom allmännyttans ägare, styrelser och bolagsledningar är oförmögna att läsa lagtext och sköta bokföringen utan hjälp från sina konkurrenter.

Jag vet inte hur det går med turnén men Skövdebostäder ansåg i alla fall att de var ute i ogjort väder ("Inte enda enda bidragskrona" är rubriken i Skaraborgs allehanda).

Sägas ska väl också att Fastighetsägarna inte företräder en majoritet av de privata fastighetsägarna. Många fastighetsägare, de stora, förhandlar oftast direkt med oss och det finns en hel del konkurrerande fastighetsägarorganisationer.

Med början nästa vecka är Fastighetsägarna arrangör tillsammans med Dagens Samhälle av ett antal seminarium med rubriken:

”Lever kommunerna upp till den nya lagen om kommunala bostadsbolag” Fastighetsägarnas representant hälsar välkommen och ger en introduktion till dagen.

Varför Fastighetsägarna tycker att det är deras sak att tala om för ägarna av deras konkurrerande bolag hur de ska sköta sina bolag är fortfarande dolt i dunkel.

De vill erbjuda en arena, säger de. Varför de då inte bjöd in den part som verkligen är berörda, hyresgästerna, till denna arena är dolt i samma dunkel.

Banden mellan allmännyttan och Fastighetsägarna i Stockholm är starkare än någonsin. Vad jag känner till sitter inte allmännyttan i knäet på de privata fastighetsägarna på samma uppenbara sätt som i Stockholm.

Jag tror och hoppas att det är ett Stockholmsfenomen. För det vimlar av hyressättningsmodeller i hela landet där man för länge sedan kommit överens om vilken totalsumma som ska fördelas och en modell för den fördelningen.

Men i Stockholm har arbetet gått i stå. De tre stora allmännyttiga stockholmsbolagen och Fastighetsägarna har samkört under hela arbetet och nu meddelar de dessutom att de ska fortsätta arbetet på egen hand.

De har till och med gemensamma pressmeddelanden.

Så nu ska de privata fastighetsägarna och de kommunala bolagen i samförstånd och tillsammans avgöra/bestämma hur höga hyror Stockholmarna ska få. Eller vad är innebörden och meningen med att fortsätta på egen hand?

Flera fastighetsbolag på en konkurrensutsatt marknad som samkör prissättningen, vad är det?

"En kartell är en formell överenskommelse mellan företag med avsikt att sätta den marknadsmässiga konkurrensen ur spel. Medlemmarna i kartellen godkänner att koordinera sina priser"

Modellbygget som rasade

2011-10-04T07:08:00.004+02:00

Arbetet med Stockholmsmodellen har kraschlandat.

Igår avbröts förhandlingarna mellan de tre allmännyttorna i Stockholm, de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Huruvida det går att starta om och lyfta igen är väl än så länge skrivet i stjärnorna.

Det vimlar av hyressättningsmodeller av nytt och gammalt datum runt om i landet. I Helsingborg åker parterna till och med på bussturné för att lansera sin gemensamma modell.

Men i Stockholm är det osedvanligt kärvt.

Både allmännyttan och de privata fastighetsägarna i Stockholm finns på en marknad där bostadsbristen är enorm, efterfrågan stor och många är beredda att göra allt för att få en lägenhet.

Det vill de utnyttja.

De privata fastighetsägarna har kämpat hårt för att få lagstöd för att efterfrågan och betalningsvilja ska spela roll för hyran. De anmälde till och med svenska staten till EU-kommissionen i förhoppning om att EU skulle hjälpa de på traven.

När det inte gick satsade de hårt på att få en inhemsk lag som skulle ge de det de hett eftertraktar, en friare hyressättning och betydligt högre hyror.

När det inte gick så för de fram sina krav, inte bara i debattartiklar, utan tyvärr också i arbetet med Stockholmsmodellen.

Visserligen utan lagstöd vilket de emellanåt erkänner att de inte har.

Regeringen och en mycket stor majoritet i riksdagen avfärdade deras krav. De återfinns inte i den nya lag som ligger till grund för hyressättningsarbetet.

Men man kan ju alltid föra fram sina krav, som en ledande företrädare för de privata fastighetsägarna sa häromdagen.

Och vi kan alltid säga nej.

En för alla alla för en

2011-10-03T07:37:00.003+02:00

Många länder i Europa är på fallrepet och krismötena i Bryssel avlöser varandra. Länderna i EU är visserligen mer olika än lika, men faller en faller alla.

En sak förenar dock. Europas framtid, de unga, kan inte flytta hemifrån. Det byggs för dyrt, för lite och arbetslösheten drabbar de särskilt hårt. En våg av privatiseringar har sköljt över Europa. Andel hyresrätter har minskat och dyra ägarlägenheter har kommit deras ställe.

Att ofrivilligt tvingas bo kvar hos sina föräldrar får konsekvenser inte bara för individen utan också för samhället, människors möjligheter att flytta till jobb och studier minskar.

En undersökning från SCB, ”Boendesituationen i Europa” (2011), visar att 51 miljoner unga vuxna i åldern 18–34 år bor hemma hos sina föräldrar. Det motsvarar hela 46 procent av samtliga individer i ålder 18–34 år.

Idag är det Internationella hyresgästdagen (här skriver jag om det på svtdebatt.se). På regionkontoret i Bryssel där har IUT, International Union of Tenants, ett seminarium om hur de unga drabbas av en bo-stadsmarknad som är satt ur funktion.

Även i Sverige uppmärksammas Hyresgästdagen.

Här hemma kan vi komma en bit om vi:

- Åtgärdar det stora skattetryck som hyresrätten lever under jämfört med villor och bostadsrätter. I dag skiljer det 2 000 kronor i månaden i skatt mellan en hyresrätt på 100 kvadratmeter och en villa som är lika stor, enligt en rapport Hyresgästföreningen tagit fram tillsammans med SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och
Fastighetsägarna
- Inför låg moms på hyran. Det gör att fastighetsföretagen kan dra av ingående moms i sina bolag. Slutsumman blir en lägre hyra för hyresgästen.
- Stimulerar byggandet av nya hyresrätter. Ett sådant stimulanspaket måste innehålla åtgärder för att förbättra konkurrensen inom byggbranschen, nödvändiga justeringar i plan- och bygglagen och ett förändrat skattetryck på hyresrätten.

Jag tycker nog ändå att debatten om både behovet av energieffektivisering, upprustning av miljonprogrammet och det elände bostadsbristen för med sig har blivit intensivare på sistone.

I söndagens DN föreslog Anders Johansson (S) och Johans Persson (S) att det var dags att ge AP-fonderna en ny roll. Vi kan skapa en vinna-vinna-situation för både pensionskapital och kommuner om vi kan skapa ett partnerskap mellan kommunerna och AP-fonderna och använda pensionskapitalet för renoveringen, skriver de.

"Pensionskapitalet blir säkert placerat i en trygg bransch som ger långsiktig och god avkastning. De orangea kuverten kan ge tryggare besked till pensionsspararna. Boende i miljonprogrammen kan se fram emot höjd bostadsstandard utan chockhöjda hyror. Unga, nyinflyttade och de som helt enkelt inte vill äga sin bostad kan få korta-de köer till hyresrätter”, enligt förslagsställarna.

I samma DN samma dag kunde man läsa att Miljöpartiet vill utöka ROT-avdraget till att omfatta även hyreshus och kopplas till de energieffektiviseringar som måste göras.

Staten och kapitalet förhåller sig till bostadsmarknaden på olika sätt. Staten förfogar över utformningen av skattesystemet. Ett mycket effektivt styrinstrument som marknaden måste förhålla sig till.

Men vad som är möjligt respektive omöjligt för politiken att göra definieras uppenbarligen av vilka begrepp som används.

Skatteavdrag i form av ränteavdrag och ROT-avdrag är uppenbarligen okej men bidrag i form av räntebidrag och investeringsbidrag är inte okej.

Innehåller åtgärderna bara rätt ingredienser, avdrag, kallas de för nödvändiga
stimulanser. Innehåller de fel ingredienser, bidrag, kallas de föraktfullt för subventioner.

Vi måste energieffektivisera. Om staten ger en miljöbilspremie för att nå målen är det uppenbarligen okej. Att ge en motsvarande premie för att energieffektiva miljonprogrammet verka däremot vara helt omöjligt. En sådan ”miljonpremie” anses falla under begreppet subventioner och ska därmed avföras.

Knepigt.

Debatten i Dagens industri fortsätter

2011-09-29T10:23:00.004+02:00

Reinhold Lennebo och Lennart Alexandersson på Fastighetsägarna skriver i en replik till mitt debattinlägg i Dagens industri att utan stora hyreshöjningar kan inte hyresrätten räddas. Varför inte säga precis som det är? Att ni som företrädare för ett antal privata fastighetsägare vill få till stånd höjda hyror och därmed se till att era uppdragsgivare får det de anlitat er för: högre vinster.

Ingen skulle tycka att det är särskilt märkligt, det är vad era uppdragsgivare förväntar sig av er.

Men i stället försöker ni få det att låta som om ni har en närmast lagreglerad plikt att begära stora hyreshöjningar, rädda hyresrätten, förbättra hyresstrukturen, stoppa svarthandeln och få igång bostadsbyggandet.

Att kraftigt höjda hyror år efter år skulle vara vägen att rädda hyresrätten är helt feltänkt. Hyresrätten har redan idag tuff konkurrens av andra boendeformer. Dels är andra boendeformer redan skattemässigt gynnade, dels arbetar både villaägare och bostadsrättsföreningar för att få förbättrade villkor för att kunna hålla kostnaderna nere, inte uppe.

Hyresnivåerna för nyproduktion är idag svindlande höga och skrämmer sannolikt mer än lockar nya hyresgäster.

Till skillnad mot vad Lennebo och Alexandersson verkar tro är det fortfarande bruksvärdet som bestämmer hyran även i den nya lagstiftningen. Den har tjänat som utgångspunkt för många hyressättningsmodeller runt om i landet under många år Och det finns mycket goda förutsättningar att fortsätta det arbetet utan att begära hyreshöjningar på den nivå Fastighetsägarna nu kräver.

Lennebo och Alexandersson menar att jag: ”vädjar till Anders Borg att blanda sig i hyresförhandlingarna”. Inget kunde vara mer felaktigt.

Anders Borg ska syssla med det som är hans uppdrag. Och hyresmarknadens parter ska, utan politisk inblandning, syssla med det som är vårt uppdrag: Att förhandla hyrorna för tre miljoner hyresgäster.

Jag tror inte att ni behöver oroa er över Anders Borg, han vet nog att han inte har någon plats vid våra förhandlingsbord. Men det betyder inte att det besvärliga ekonomiska läge vi befinner oss i saknar betydelse i våra förhandlingar.

Om fem procent i hyreshöjning innebär att hyresgästernas köpkraft minskas med fem miljarder, så är det naturligtvis intressant även för en finansminister som pysslar med tillväxtprognoser och försöker räkna ut vad höjningen av bostadsbidragen får för minskad effekt.

Vårt budskap är lika enkelt som den ekonomiska situationen är osäker: När ekonomin är i gungning måste vi alla ta ett ansvar. Och det gäller även Fastighetsägarna.

Och den ljusnade framtid är vår…

2011-09-27T09:46:00.003+02:00

Huruvida dagens unga människor kan låta sig fröjdas i ungdomens vår och låter hoppet vara deras vän råder det väl tvekan om. Första versen i studentsången måste kännas alltmer märklig för unga människor när de funderar över hur deras framtid ska gestalta sig.

Alla, utan undantag, säger att unga människor är framtiden och det vore väl osedvanligt korkat att inte satsa på just framtiden.

Just nu möts unga människor av framtidssatsningar såsom krav på lägre ingångslöner, en tilltagande bostadsbrist, en tillvaro som arbetssökande, krav på höjda hyror och erbjudande om andrahandsboenden av olika fason och snitt.

Så en arbetslös eller en timvikarierande ung människa med en låg och osäker ingångslön ska alltså klara av en allt högre hyra är det tänkt.

Arbetsgivarorganisationerna satsar på låga löneökningar. Fastighetsägarna satsar på kraftiga hyreshöjningar.

En snabbtitt på bostadsförmedlingen igår ger vid handen att den som kommer ifråga för en lägenhet ska tjäna minst 3, 3,5 eller 4 gånger årshyran, inte ha några betalningsanmärkningar, fast jobb eller någon som kan ställa upp och borga.

Om nu en låg lön ska innebära en ingång till arbetsmarknaden så innebär det definitivt en stängd dörr till bostadsmarknaden.

Tid för ansvar

2011-09-26T08:56:00.004+02:00

Bostadsbristen och dess konsekvenser avhandlades i gårdagens Agenda. I takt med att det blir mer och mer tydligt att bostadsbristen hotar tillväxten kommer vi kanske att få se lite politiska initiativ ta form.

Fast bara kanske, eventuellt, möjligen, kanhända.

Stefan Attefall (KD) och Veronica Palm(S) ägnade sig mestadels åt skuldfördelning i Agenda. Stefan Attefall inleder varje anförande med att vi byggt för lite under 20 år och det är ju i och för sig trist. Men för att det inte ska gå 20 år till måste vi väl lägga på ett kol eller två?

Det röda skynket för Attefall bär namnet investeringsbidrag. Det som Palm ser som en möjlighet är en omöjlighet för Attefall. Det skulle bara leda till att byggarna stoppar pengarna i egen ficka, menar han.

Till skillnad från den sänkta restaurangmomsen får man förmoda. Momssänkningen kostar många härliga miljarder och antas få oss att äta billigare mat på krogen och icke hamna i några ägarfickor.

Om momssänkningar är träffsäkra sätt att gynna konsumenterna så kan väl Attefall sänka byggmomsen?

Annars finns det beprövade sätt att göra investeringsbidragen träffsäkra. På den tiden vi hade ett investeringsbidrag som bara utgick om man garanterade en viss hyresnivå gick pengarna ner i hyresgästernas fickor. Släpper man på den kopplingen så riskerar investeringsbidraget att gå samma väg som restaurangmomsen, ner i fel ficka.

(S) vill ha ett investeringsbidrag till studentlägenheter. Om några år är den gigantiska ungdomsgruppen som nu saknar studentboende färdigstuderad. De är uppåt 30, har förhoppningsvis fått jobb, barn på gång kanske och de vill absolut inte bo inneboende eller i andrahand. Det är nu det är läge att diskutera hur man ska undvika en ny diskussion i Agenda om 5 år när babyboomens barn nått en mogen ålder och det fortfarande är bostadsbrist.

I Ekot idag kan man höra att också landets socialchefer drabbats av bostadsbristen. Hem&Hyra står för underlaget. Sicaltjänsten får numera jobba med människor som inte har sociala problem utan som bara är bostadslösa. Det är i och för sig ett allvarligt socialt problem att sakna bostad men de bostadslösa håller sig i andra avseenden över vattenytan och tillhör inte socialtjänsten vanlig kundgrupp.

Visst hårdnar det. Bostadsbolagen ställer höga inkomstkrav, tolererar inga betalningsanmärkningar, hyrorna ligger på höga nivåer och barn vräks.

Och fastighetsägarna drar ut till strid för att få ännu högre hyror.

Idag skriver jag om detta på Dagens Industri. Jag och Anders Borg är på samma linje. Nu gäller det att visa ansvar.

Den som gillar långa bloggar kan läsa artikeln här. DI är inte så där vidare värst bra på att lägga ut sina artiklar på nätet.

”De närmaste månaderna ska hyran för tre miljoner hyresgäster förhandlas med kommunala bolag och privata fastighetsägare runt om i landet. Och det är inga småslantar det handlar om, hyresgäs-terna betalar sammanlagt 100 miljarder kronor i hyra varje år.

Hyresförhandlingarna startar i ett för Sverige mycket bekymmersamt ekonomiskt läge. Anders Borg har skrivit ner Sveriges tillväxtprognos. Många har det tufft ekonomiskt. Löntagarna manas till åter-hållsamhet i löneförhandlingarna och landets pensionärer kan inte räkna med vare sig någon höjning av pensionen eller sänkta skatter.

I regeringsförklaringen upprepade Fredrik Reinfeldt vid otaliga tillfällen hur viktigt det är att vi alla tar ansvar. Detta ansvarstagande bör givetvis också omfatta de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna som nu måste visa återhållsamhet i sina hyreskrav. Stora hyreshöjningar är inte bra ur ett samhällsekonomiskt perspektiv, de är dessutom oerhört svåra att bära för många av landets hyresgäster.

Man ska också vara medveten om att för varje procent hyran höjs urholkas hyresgästernas köpkraft med en miljard kronor. Den vetskapen borde vara tillräcklig för att få Anders Borg ännu mer oroad inför nästa tillväxtprognos. Med alltför höga hyreshöjningar riskerar hyresrätten dessutom att förlora i konkurrenskraft gentemot andra boendeformer där man anstränger sig för att hålla kostnaderna nere.

Den ekonomiska oron känns givetvis mest för de människor som redan har en utsatt ekonomisk situation. Regeringen har därför aviserat att bostadsbidraget för unga, barnfamiljer och pensionärer kommer att höjas. Men stora hyreshöjningar skulle göra denna höjning av bostadsbidragen helt verkningslös. Det behövs inte många kronor i hyreshöjning innan det höjda bostadsbidraget är som bortblåst.

Dessvärre börjar det nu komma krav på rejält höjda hyror. Göteborgs största hyresvärd Poseidon kräver upp till 5,5 procents hyreshöjning, vilket är dubbelt så högt som den allmänna prisutveckling-en. Vi hoppas verkligen att de övriga kommunala bolagen, där cirka hälften av landets hyresgäster bor, känner ett större ansvar för att hålla hyresnivåerna nere.

Ännu mer illavarslande signaler kommer från Fastighetsägarna Sverige, som representerar knappt hälften av landets cirka 700 000 privata hyreslägenheter. Ett första krav från Fastighetsägarna i Göteborg ligger på 5 procent.

Fastighetsägarna i Göteborg har de senaste dagarna skrivit debattartiklar och skickat brev till landets Hyresgästföreningar. De kräver inte bara höga hyreshöjningar utan också att höjningarna ska vara som högst där bostadsbristen är som störst. Hyrorna måste, menar Fastighetsägarna, höjas i attraktiva lägen och betalningsviljan måste få genomslag på hyran.

Förutom att Fastighetsägarna visar en förvånansvärt ansvarslös hållning i en ekonomiskt orolig tid vill de dessutom göra avsteg från grunderna i hyreslagen. Där framgår det tydligt att bostadsbrist och betalningsvilja inte är skäl för hyreshöjningar.

Givetvis måste bostadsföretagen kunna kräva hyresnivåer som gör att de har en stabil och långsiktig ekonomisk utveckling. Men det har de redan, det garanterar det kollektiva förhandlingssystemet. Så har det också varit under lång tid. Hyresmarknaden lockar dessutom många privata investerare genom den långsiktigt säkra avkastningen.

Det är dags att ta ett verkligt ansvar för de hyresförhandlingar som nu inleds. Vi kommer därför att göra allt vi förmår för att inte hushållens köpkraft ska urholkas ytterligare, för att löneökningarna inte ska ätas upp av hyreshöjningar, för att de höjda bostadsbidragen inte ska gå förlorade och för att hyresrätten ska fortsätta vara en konkurrenskraftig boendeform”.

Attraktiva boendemiljöer på landsbygden och väntrum på tillväxtorterna

2011-09-21T07:59:00.007+02:00

De nominerade är:

jobbskatteavdrag, sänkt skatt för pensionärer, insatser för miljonprogrammet, avskaffande av fastighetsskatt för hyreshus, investeringsbidrag och sänkt krogmoms.

Och årets budgetpris går till...krogmomsen.

Det är jag som lagt in nomineringarna av miljonprogrammet, fastighetsskatten och investeringsbidraget för att illustrera vad som finns att tillgå för den som vill få lite stil på budgeten, byggandet och boendet. Ingen av de åtgärderna har dock nominerats av något parti i alliansen så de blev liksom aldrig aktuella för något pris när budgetvinnarna skulle koras.

Synd, tycker jag. Om nu Sverige ska investera det som finns att investera i
framtidssatsningar så är väl byggandet och boendet kassaskåpssäkra framtidsinvesteringar.

Men den som söker skola finna. Jag hittade en budgetpost som tycks ha gått alla spårlöst förbi. Inte en enda tidning har rapporterat att 23 miljoner ska gå till attraktiva strandnära bostäder på landsbygden. Meningen är att dessa miljoner ska ”göra det lättare för kommunerna att skapa attraktiva boendemiljöer på landsbygden”.

Hur kul vore det inte om det gick lite planeringsmiljoner för att göra det lättare för alla de 100 kommuner som har bostadsbrist att skapa attraktiva boendemiljöer för alla de hundratusentals som väntar på en bostad.

Men så kul blir det inte. Regeringen satsar istället 34 miljoner på väntrum. Så mycket tror regeringen att det kommer att kosta att höja schablonavdraget för de som upplåter rum i villan till de väntande.

I årets budget har man prioriterat attraktiva boendemiljöer på landsbygden och väntrum på tillväxtorterna. För säkerhets skull vill jag säga att det är alldeles utmärkt bra att regeringen höjer bostadsbidragen.

För övrigt tycker jag att ni ska läsa DN idag. Där finns en debattartikel om hur otroligt lika de nybyggda sjöstäderna och miljonprogrammet är.

Framtidstro är stämningshöjande

2011-09-19T06:49:00.004+02:00

Jag har varit i mina gamla hemtrakter.

I Ludvika hade Hyresgästföreningen medlemsmöte i torsdags. Fullsatt, inte en enda stol fanns att uppbringa.

Nya lokala Hyresgästföreningar bildas, nya medlemmar kommer till, en ungdomsgrupp var under bildande och en stor del av de som bestämt sig för att gå på möte denna kväll hade kommit till Sverige från andra länder.

När jag jobbade på Hyresgästföreningen i Dalarna så revs det massor av läge nheter i Ludvika. De människor som bodde granne med de tomma husen såg lika hålögda ut som husen.

Nu bygger de nytt i Ludvika och har nästan allt uthyrt. Det är en väldig skillnad mot de möten vi hade då. Framtidstro förhöjer alltid stämningen på möten. Ludvikahems vd var också där för att språka lite med hyresgästerna.

Jag vet inte om språka är dialekt, men när man språkar så pratar man, lyssnar,
funderar och anstränger sig att förstå.

Det måste vara kul att vara vd i en kommun där de både vill bygga nytt och utveckla sitt bolag även om de höga byggkostnaderna också drabbar Ludvika.

Även Falun och Borlänge har bostadsbrist och där byggs det också nytt, utifall någon tror att det är ett storstadsfenomen.

Det är säkert mindre kul att vara vd i de bolag där man avvecklar. I Rättviksbostäder är vd:n upptagen med avveckla. Det kan inte vara kul att språka med ledsna hyresgäster som oroar sig för framtiden. För de vill inte byta hyresvärd, de är nöjda med den de har. Nu samlar de namn och protesterar.

Precis som på så många platser i landet.

I lördags var jag på Lidingö. På Hyresgästernas Dag i Larsbergsparken var det också uppåt. Hyresgästföreningen där har jobbat och legat i för att göra det kul både för barn och vuxna. Barnen hoppade i hoppborgen omedvetna om att de kan få det knivigt om de vill bo kvar på Lidingö.

Jag talade med en dam som bodde hos Lidingöhem och som var väldigt fundersam kring vad som pågår. Den styrande majoriteten vill sälja det sista som återstår av allmännyttan. Fastighetsbolaget Dombron ska köpa. Damen väntade på stambyte och hade inte en susning om vad som kunde hända vid en försäljning.

Det språkas för lite på Lidingö.

Socialdemokraterna på Lidingö har kämpat emot utförsäljningen men nu verkar de vara inne på att byta fot och rösta ja till försäljningen. Dombrons vice vd Ilija Batljan, känd socialdemokrat ska nu bevista socialdemokraternas medlemsmöte på torsdag för att prata bostadspolitik som väl i detta fall betyder att slå ett slag för att Dombron är en strålande köpare av resterna av allmännyttan på Lidingö.

Nu kommer det, nu kommer det...

2011-09-16T07:10:00.004+02:00

Men det kom inte.

Ändå var Fredrik Reinfeldt var på god väg hela tiden när han läste upp regeringsförklaringen.

Han sa att vi måste ha "en trygg och hållbar tillväxt", men han sa inget om att de som ska bidra till det måste ha en bostad.

Han sa att "vårt Sverige ska rymma ett samhälle som både håller samman och låter människor växa". Men han sa inget om att det kräver att människor har en bostad, att rekordårens hus måste renoveras och energieffektiviseras på samma sätt som man genom ROT-avdrag kunnat renovera i villaområdena.

Han sa att "människor och familjer ges möjlighet att forma sin egen vardag". Men han sa inget om att förutsättningen för det är att man har en egen bostad. Ingen kan forma en egen vardag när man ständigt tvingas flytta till andrahandslägenheter och bo under osäkra villkor.

Han sa att "arbete ska löna sig och företag uppmuntras så att jobben blir fler." Men han sa inget om att människor som jobbar också måste ha egen bostad.

Politik är att välja, sa han. Man måste "bygga för morgondagens Sverige."

Så nästa år sänks restaurangmomsen.

Visst måste man välja. Men vi kan väl inte tugga oss ur bostadsbristen?

Däremot kan vi bygga oss ur den. Men det sa han inget om.

Höjda hyror het valfråga

2011-09-14T06:25:00.008+02:00

Den heta debatten om hyror pågår i Berlin. Där är det val i helgen. Här är det inte val förrän 2014 men då kan det å andra sidan hetta till.

I DN idag listas ministrarna efter anonymitetsgrad. På tredje plats från slutet kommer Stefan Attefall, bostadsminister, med motiveringen:

"Har trots stort intresse för bostadsfrågor svårt att få genomslag".

En het fråga och en sval minister alltså. Sval och sval, han brinner för det ägda boendet så svalkan avser väl mer hur han hanterar den moderna, flexibla och eftertraktade boendeformen hyresrätt.

I Berlin har hyrorna dragit iväg och orsakat hetta i debatten. Kritikerna menar att det helt enkelt blivit för coolt att bo i Berlin och att de riktiga berlinarna trängs undan.

Så kan det gå när man vill ha "höga hyror som visar att staden är attraktiv" som hyresvärdarnas företrädare säger i Ekots reportage från Berlin.

Fast hyrorna är ännu högre i Stuttgart, München och Hamburg. I Tyskland betalar man dessutom kallhyra. Energin kommer ovanpå och den är ju som bekant ingen billig post för något hushåll.

Man kan få hyran prövad även i Tyskland men i det stora hela är man utlämnad åt marknadskrafterna.

Ni vet de krafter som förmodas gynna oss konsumenter men som har lite trubbel med att få fram ett bra bevismaterial.

I Danmark är bostadsmarknaden stendöd men bostadsfrågan het i valrörelsen.

PS. Idag har jag en debattartikel i Aftonbladet som riktar sig till regeringen och Stefan Attefall. Läs den här.

Boktips till Fastighetsägarna

2011-09-13T10:24:00.006+02:00

De privata Fastighetsägarnas organisation, Fastighetsägarna, måste bringa lite ordning i sina hyllor, rensa ut lite gamla skrifter och uppdatera sig.

Först av allt måste de kasta "Utredningen om EU, allmännyttan och hyrorna". Det går bra att kasta den på samma sophög som regeringen kastade den. Den är helt enkelt inaktuell.

Förslagen om att efterfrågan skulle påverka hyran försvann i och med att regeringen spolade de förslagen. Jag kan förstå att Fastighetsägarna vill hänga kvar i det förgångna för dessa förslag hade kunnat ge dem klirr i kassan.

Så sent som idag läste jag på Newsdesk att de fortfarande anser att den nya lagen ger utrymme för att ta hänsyn till efterfrågan. Det gör den inte.

Fastighetsägarna har ett enda allt överskuggande intresse. Höjda hyror. Deras omsorg om sina kunder intäkter sig enkom till krav på höjda hyror.

Inget hörs från Fastighetsägarnas organisation om hur de ska konkurrera om själarna genom hög kvalitet, lågt pris och standardförbättringar.

De äro outtröttliga i kampen för höga hyror. Ett led i detta är de ständiga försöken att inta rollen som den högste uttolkaren av den lag som styr de kommunala bolagen.
Sålunda arrangerar de seminarium tillsammans med Dagens Samhälle där de privata fastighetsägarna ska tala om för kommunpolitikerna hur de ska sköta sina bolag. Vad har de med det att göra? De borde fundera på hur de ska sköta sina egna bolag.

Nu när de länsat bokhyllan från gamla utredningar får de utrymma att sätta in de gamla skrifterna om bruksvärdessystemet. För där har inga ändringar gjorts.

Som just vuxit upp och gift sig och fått barn som just slutat skolan och gift sig och fått barn som...

2011-09-12T09:47:00.003+02:00

Bostadspolitiken befinner sig här och nu till skillnad från Povel Ramel som hade insikter om tidens gång.

Emellanåt befinner den sig i gången tid men aldrig i framtiden, inte ens den nära. I gången tid handlar det alltid om skuldfördelning eller snarare behovet av att få skuldbefrielse.

"Det är inte vårt fel att vi inte har bostäder till människor som behöver bostad", är den bärande öppningsrepliken när bristen på bostäder ska diskuteras med politiker.

Nähä nä, det kan väl hända men vad har det med saken att göra. Livet blir väl bättre för den som saknar bostad för det. De behöver bostad nu.

Det finns något djupt märkligt med att alla de mängder av barn som föddes för 20-25 år sedan kommer som en enda stor överraskning nu när de vill ha någonstans att bo. De registrerades ju i god ordning på BB.

Så de hamnar mitt i "här och nu politiken". De tältande, soffboende, inneboende eller andrahandsboende ungdomarna möts av förslag om att underlätta soffboendet , inneboendet och andrahandsboendet.

Tilläggas bör att inneboende och andrahandsboende inte har något med ålder att göra. Alla som inte kan köpa en bostad för dyra pengar eller vars högsta dröm är en hyresrätt får nöja sig med politiska andrahandslösningar.

När bybyboomens barn vuxit till sig, studerat klart, fått jobb, vuxit ur soffan hos kompisen, tröttnat på hyrestanten eller förlorat sitt tionde andrahandskontrakt så krävs det nya bostadsalternativ. De har vuxit ur de gamla.

Det bör inte komma som någon överraskning.

I DI idag kan man läsa att det finns "få tecken på ökat bostadsbyggande". I Riksbankens penningpolitiska uppföljning skriver de "Efterfrågan på bostäder är hög i förhållande till utbudet" vilket väl inte får anses vara någon direkt nyhet. Men det förtjänas att upprepas.

Sedan kommer en märklig passus direkt efter den konstaterade bostadsbristen "Därtill bidrar möjligheter till skattereduktion vid renoveringar och en mer expansiv penningpolitik till att gynna bostadsinvesteringar."

Att alla dessa miljarder som går till ROT-avdrag bidrar till jobb för att hålla villabebyggelsen i toppskick är det väl ingen tvekan om. Men några nya hus blir det definitivt inte, trots alla dessa subventioner.

Antalet påbörjade villabyggen har minskat de senaste kvartalen, enligt SCB.

Det byggs för lite av alla boendeformer. Det är bara bostadsbristen som ökar.

Tänk framåt och agera nu annars hinner babyboomens barn bli pensionärer och då har vi en pensionärsbubbla på halsen. De kommer att bubbla sig genom hela livet.

Och titta titta här och titta titta där och titta får ni se

2011-09-07T07:16:00.001+02:00

Nu har jag konfererat i två dagar. Det är en underskattad sysselsättning. På konferenser ges rikliga tillfällen till meningsutbyten, man får många nya intryck och en hel radda med nya kunskaper när man som denna gång träffar aktiva i Hyresgästföreningen från hela landet.

Allt man hör och vet måste läggas ihop, slutsatser dras och verksamhet planeras.

Hyresgästerna är politikberoende. Så vad som tänks och inte tänks i de politiska korridorerna är av högsta betydelse för hur vardagen gestaltar sig.

Alltså hade vi bjudit in både bostadsminister Stefan Attefall och socialdemokraternas talesperson i bostadsfrågor Veronica Palm.

Stefan Attefall stack inte under stol med sin syn på ägande. Att människor, även de mindre bemedlade, ska få äga sin bostad är viktigt för ministern över alla boendeformer.

För oss är det viktigt att, även de mindre bemedlade, ska kunna hyra en bostad. Många kan på grund av allt högre inkomstkrav inte få en hyresrätt, många kan inte flytta tillbaka efter ombyggnad och att efterfråga en nybyggd lägenhet är få förunnat.

Stefan Attefall lovade att "titta" närmare på hur inflytandet för hyresgästerna vid ombyggnad ska stärkas. Mona Sahlin tittade på denna fråga på sin tid. När hon tittat färdigt tillsatte hon en utredning som syftade till att stärka hyresgästernas inflytande. När Mats Odell blev minister tittade han på den utredningen och la ner den.

Men den som söker skola finna. Så tittar bara Stefan Attefall tillräckligt noga på hur maktlösa hyresgästerna är så kommer han att finna att förändringar är nödvändiga.

Regeringen skickar ut nyhetsbrev. I fredags lät de meddela:

"Utredning för att stärka hyresrätten
Regeringen vill stärka hyresrätten. Under 2011 kommer regeringen därför att tillsätta en utredning som ser över hur man på bästa sätt ska kunna stärka hyresrätten som upplåtelseform. Utredningen ska analysera möjligheterna att strukturellt och långsiktigt förbättra förutsättningarna för att investera i och förvalta hyresrätter."

Hugade läsare kan nu ringa departementet och fråga vad detta innebär?
För jag vet inte, det verkar inte Attefall veta heller?

Veronica Palm berättade att socialdemokraterna ska tillsätta en arbetsgrupp för att ta fram en socialdemokratisk bostadspolitik. Det blir till att vänta och se vad den kan innehålla.

Stor brist på vinnarskallar

2011-09-05T06:53:00.002+02:00

Stor brist på vinnarskallar är det enligt dagens sportbilaga i DN. Helt rätt tänkte jag innan jag insåg att jag just bläddrat förbi de inrikespolitiska sidorna och att rubriken inte avsåg den låga resultatnivån i bostadspolitiken.

Om resultatnivån är låg och motståndet svagt så gäller det att slå till är sportbilagans recept. Kan direkt översättas och tillämpas på bostadspolitiken.

Fast Stefan Attefall ( KD) tycker sig dock ha vunnit åtminstone en match. Den åt villaägarna.

SvD hade en bilaga i fredags. Där sjöngs villaboendets och ägandets lov.

Stefan Attefall, minister med ansvar för alla boendeformer, levererar i bilagan en lovsång till ägandet av närmast poetisk karaktär.

"När solen går ner över äppelträden och man sitter med en kaffe på altanen då inser man det fina med att ha ett alldeles eget hem".

"Att äga sitt eget boende är inte bara trevligt och ger en känsla av frihet. Undersökningar visar -tvärtom vad många tror- faktiskt är billigare att äga sitt boende än att hyra det."

För säkerhets skull vill jag påpeka att detta inte gäller äppelträd i närhet av hyreshus. Och med uttrycket ett alldeles eget hem avses inte en hyresrätt.

Men det verkar som om det skulle kunna gälla äppelträd i närheten av bostadsrätter för han skriver :

"En familj med två vuxna och två barn som äger sin lägenhet har hela 32.000 kronor mer kvar i plånboken per år än den som hyr”.

De hyresgäster som luktade på äppelblommen i kvällsskymningen i fredags fick garanterat kaffet i vrångstrupen.

Stefan Attefall tycker att det är härligt att han kunnat gynna villaägare/bostadsrättsinnehavare och att han bidragit till att det blivit dyrare att bo i hyresrätt, skriver han.

Därmed kan väl alla diskussioner om huruvida hyresrätten är politiskt och skattemässigt missgynnad avföras och prickas av.

När Stefan Attefall högste befälhavare över reglerna på bostadsmarknaden låter meddela att de är orättvist och att det ska det förbli så måste det väl vara sant?

Detta besked måste väl exempelvis få Anti Avsan (M) ,som hade svårt på en konferens i Motala härförleden att lämna något besked, att sluta tvivla på om det föreligger en orättvisa. Ministerord Anti!

Eller så kollade Attefall inte texten innan den skickades in? Kanske skrevs den av Daniel Liljeberg, politiskt sakkunnig hos Attefall, som precis slutat och blivit chefsekonom på Villaägarna. Vad vet man.

Det ska till och med bli ännu större orättvisor skriver ministern. Nya regler om bosparande ska få oss ännu tydligare in på ägarbanan.

Attefall gillar Norge, han är avundsjuk på norrmännen och vill att vi ska få det lika härligt som de, där äger 80% sitt boende

Vad gör då bostadsministern för de som inte sitter på verandan och luktar på äppelblommen.

De som tältar, bor i andrahand och som blir alltmer desperata. Jo, han ska underlätta just det som gör de desperata, andrahandsuthyrning. Dessutom ska han göra det ännu mera förmånligt för de som bor under äppelblommen i för stora hus att upplåta rum.

Fredrik Reinfeldt sa i regeringsdeklarationen att "Hyresrättens ställninge ska stärkas".

Inte kunde han väl mena att man skulle stärka hyresrätten genom att minska antalet hyresrätter och gynna villaboendet ?

Det finns många politiska poänger att vinna i bostadspolitiken.

Kommer Centerpartiet att föreslå marknadshyror?

2011-09-01T07:59:00.002+02:00

Politiker kommer och går och politiken med dem. Med Maud Olofsson uttåg förmodas delar av den nuvarande centerpolitiken försvinna. Annie Lööfs intåg på den politiska scenen antas nu förändra samma parti som Maud Olofsson en gång förändrade. Fast på ett annat sätt.

Det är inget speciellt för Centerpartiet. Alla väntar på vad Ohlys efterträdare ska innebära för Vänsterpartiet och Juholt är i full färd med att klara ut den socialdemokratiska politiken.

Vi har vant oss vid att partierna byter åsikter när de byter partiledare. Centerpartiet har ju inte utmärkt sig på något sätt när det gäller bostadspolitik så det ska onekligen bli spännande att se vad deras bostadspolitik kommer att innehålla.

Vill man nå andra än landsbygdsväljarna så måste man inkorporera även landets 3 miljoner hyresgäster i sina överväganden.

Annie Lööf brukar tillsammans med Fredrick Federley motionera i riksdagen om att vi ska införa marknadshyror. Fast det blev aldrig Centerpartiets åsikt, det förblev Annie Lööfs och Fredrick Federleys. Huruvida Annie Lööf som partiledare tillsammans med den förslagna partistyrelseledamoten Fredrick Federley ånyo tänker lansera detta som en del i det nya Centerpartiets politik vet ingen något om. Utom de själva kanske.

Jag och Fredrick Federley är nästan grannar. Vi bor i samma område. Han bor i en bostadsrätt och jag i en hyresrätt.

När Fredrick Federley och jag debatterade i Debatt för något år sedan var han otroligt upprörd över att det skulle ta sådan lång tid för honom att få en hyresrätt i Vasastan. Det kan man förstås vara om man vill bo i Vasastan. Om vi införde marknadshyror så skulle hans chans att få den åtråvärda hyresrätten i Vasastan öka dramatiskt, menade han. Det finns ju bara ett sätt att snabbare få en bostad i den typen av tättbebyggda områden och det är att man snabbar på utflyttningen så att Federley kan flytta in där någon flyttar ut. Utflyttningen snabbas givetvis på om man höjer hyrorna så att människor tvingas flytta. Antalet hyresrätter har dessutom minskat så det har blivit ännu färre att slåss om.

Nu köpte Federley en bostad och jag köade till mig en hyresrätt. Jag tycker ändå att det känns lite bra att alla som vill bo i hyresrätt fortfarande har en chans. De behöver inte se sig förbisprungna av de som kan bjuda över hela tiden.

Det är förstås otroligt tråkigt att det byggs så lite och att det därför tar så lång tid för de som vill bo i hyresrätt att hitta någon. Det blir inte bättre av att alltfler hyresrätter blir bostadsrätter. Det minskar valfriheten och tvingar in oss att bo på ett sätt som vi inte vill.

Så Fredrick Federley hade ekonomiska möjligheter att skaffa sig en bostadsrätt. Han kanske till och med tycker att det är lika bra att bo där som i en hyresrätt i Vasastan, vad vet man.

Nu blev det inget av med förslagen om marknadshyror så några hyresgäster i Vasastan kunde också pusta ut. Jag hoppas att de får fortsätta att känna sig lugna. Centerpartiet skulle ju vinna stort på att föreslå åtgärder så byggandet kommer igång.

Man vinner inte några segrar på att skapa oro och rädsla hos de som redan idag har svårt att få ekonomin att gå runt.

Likt skräddare lever bostadspolitiken på den svaga ytspänningen

2011-08-29T06:14:00.009+02:00

Bostadspolitiken lever på ytan. Olika förslag svischar förbi, de åtföljs aldrig av några konsekvensanalyser och de verkar ytterligt sällan ha föregåtts av några djupgående analyser.

Politiken tar sig aldrig under vattenytan, likt skräddarna vilar den på den tunna ytspänningen och opererar i stillastående sötvatten.

Skräddare (Gerridae) är insekter som man kan se springa på vattenytan i små
vattendrag. Insekterna bärs av vattnets ytspänning. På våren lägger de ägg varefter de dör. De flesta skräddare lever i stillastående sötvatten, men vissa återfinns i svagt rinnande vatten eller på vattenväxter.

Oavsett partifärg lanseras förslag som bara lämnar frågetecken efter sig.
Eller så är de tillkomna i syfte att få till ett samarbete med något annat politiskt parti.

Ett sådant återkommande förslag är att man måste "underlätta andrahandsuthyrning".
Hur underlättas den? Det borde väl framgå?

Det måste bli fritt fram att hyra ut till vem man vill och därför vill mitt parti att vi ska lagstifta om att bostadsrättsföreningarna inte får lägga sig i hur lägenheterna hyrs ut, är det vad de menar med att underlätta?

Eller så menar de något helt annat med underlätta. Ska man exempelvis få ta precis vad man vill i andrahandshyra? Eller så är det en kombination av bägge. Det vet man inte för förslagen är alltid rensade från själva förslagets innehåll.

Vi måste "utnyttja det befintliga beståndet bättre", är också ett förslag som återkommer fast utan vidhängande underlag, analys och konsekvensbeskrivning. Det låter bra men varken den som tror sig sitta på något outnyttjat eller den som vill bo i en outnyttjad bostad får något reellt förslag att ta ställning till.

Tommy Waidelich (S) förutspådde på DN debatt att det skulle bli tufft för
bostadsrättsinnehavarna framöver. Han tyckte att de skulle få hyra ut sina lägenheter på andra villkor i avvaktan på bättre tider.

Var de ska bo under tiden någon annan bor i deras lägenhet och betalar för den bostad de själva inte har råd med framgick inte.

Stefan Attefall (KD) gillar Norge. I Norge är allt bra, där fungerar det som det ska sägs det. Så förslag om att vi ska ta efter Norge är flitigt förekommande. Eller så Finland för där bygger de.

Boverket har fått regeringens uppdrag att titta på andra länder. Boverket är inte riktigt klara men säger att det är en helt omöjlig uppgift att jämföra olika länder och att ta efter är ännu mer omöjligt.

Det blir knepigt att ta efter när ekonomi, regelsystem, traditioner, skatter mm är helt olika.

Sven Bergenstråhle, bostadsforskare, har under många år försökt sig på att jämföra hyror i olika länder. Det blir knepigt att jämföra när ekonomi, regelsystem,
traditioner, skatter, vad som ingår i hyran mm är helt olika.

Det finns inga länder i västvärlden som har en helt fri hyressättning vilket inte är något hinder för de som tycker sig vilja hävda det.

I alla försök till jämförelser med andra länder så är det inte bara äpplen och päron som ska jämföras utan en hel fruktkorg.

Så varför inte jobba på med lite ubåtspolitik. Ta sig under ytan och utreda, analysera, konsekvensbeskriva de förslag som kan få igång byggandet i just Sverige och sedan skrida till verket?

Attefall pudlar, S vill satsa på bostäder och debatten i DI fortsätter

2011-08-26T07:00:00.005+02:00

Hade jag lagt ut en blogg igår kväll hade den säkerligen innehållet lite funderingar om Stefan Attefalls uttalande om att:

”Bostadsmarknaden måste finnas med som variabel när man väljer utbildning och universitetsstad.”

Man undrade ju om Stefan Attefall också tycker att bostadsmarknaden måste finnas med som variabel när man väljer jobb?

För det är precis samma bostadselände för den som fått jobb i ICA-kassan som för den som fått en utbildningsplats på KTH.

Fast han hade nog utelämnat variabeln bostad för regeringen driver ju en jobbpolitik som går ut på att man ska ta de jobb som finns oavsett var i bostadsbristssverige det finns.

Det mest självklara vore ju att regeringen kombinerade sin jobbpolitik med en
bostadspolitik som fick igång byggandet.

Det skulle gynna både studenten och kassörskan på ICA.

Men nu är det morgon och då har Stefan Attefall pudlat. Det var inget smart uttalande precis, framförallt inte av en bostadsminister. Han förväntas väl snarare ha lite idéer om hur man får igång bostadsbyggandet.

Attefall kan ju förslagsvis ställa sig i frontlinjen för att genomföra den skattereform för hyresrätten som vi, Fastighetsägarna och SABO föreslagit.

Vi vill investera i det som bygger Sverige starkt – utbildning, infrastruktur och
bostäder, skriver Juholt och Waidelich på DN debatt idag.

Klart man måste satsa på bostäder i tider när studenter tältar, halva landet lider av bostadsbrist och tillväxten hotas.

Det gick dock inte att spåra några förslag i artikeln.

Juholt och Waidelich kan förslagsvis ställa sig i frontlinjen för den skattereform för hyresrätten som vi, Fastighetsägarna och SABO föreslagit.

Det är dessutom en betydligt bättre och billigare reform än sänkningen av restaurangmomsen. Den skulle skapa jobb och framförallt skulle människor få tak över huvudet.

Vi kan ju inte tillbringa hela dygnet ätandes på restaurang, vi måste kunna ställa en säng någonstans.

I Dagens Industri har det pågått en debatt mellan mig å ena sidan och
Fastighetsägarna och Handelskammaren å den andra.

Nu är den avslutad i alla fall i Dagens Industri, någon mer replik lär jag inte få.
Men SvD kopplar lite till den idag.

I sin artikel var de väldigt upprörda över att det tog så lång tid att få en etta på Kungsholmen. Denna långa väntan borde upphöra och ersättas av en snabb tillgång till ettan på Kungsholmen, menade de.

Kungsholmen är trots allt begränsat av vatten, ganska så tättbebyggt och i ettorna bor det ju redan någon. Jag undrade därför i min replik hur länge det var rimligt att vänta på denna etta. Det tyckte de var en närmast löjlig fråga.

Det lär väl inte finnas så många tillgängliga verktyg om man vill snabba på
utflyttningen och ersätta de som bor där med andra, tänkte jag.

Men att få något svar på vad som döljer sig i deras verktygslåda visade sig vara
svårare än vad jag trodde.

Det enklaste hade ju varit om de lämnat ett rakt svar och skrivit att lägenheterna ska gå till den som är beredd att betala mest för den. Därför måste man börja med att höja hyrorna för de som bor där så att de slutar att bo i sina ettor.

Det blir ju lite problematiskt om de som flyttar in, efter de som tvingas flytta ut, också vill bo kvar under lång tid. Då är man på ruta ett igen.

Den som vill flytta till en etta på Kungsholmen får återigen snällt vänta på att det blir någon ledig. Hur ska de göra då, hade de tänkt, för att de ska gå snabbt att få en etta på Kungsholmen?
Så här skriver de:

”När Engman i artikeln ställer frågan hur lång tid Fastighetsägarna och Handels-kammaren anser att det ska ta att få en etta på Kungsholmen så blixtbelyses de olika perspektiven: det ena utgår från att just på denna del av bostadsmarknaden ska kunderna alltid stå i kö och det som kan diskuteras är längden på kön.

Och så det andra, som verkligen tror att förändringar på sikt kan leda till en fungerande marknad där hyresgästen inte behöver stå i decennielånga köer eller arrangera bräckliga fyrpartsbyten för att få en lämplig bostad.”

Inte för att jag förstår vad blixtbelysningen består av. Jag tycker inte ens det glimmar till. Det jag frågade efter var ju vad för slags ”förändringar” då hade i åtanke. Vi får väl fortsätta att leva i okunnighet om innebörden av dessa förändringar.

Jag håller dock med debattörerna om att tillväxten hotas av bostadsbristen.

Så Stockholms Handelskammaren och Fastighetsägarna kan ju förslagsvis ställa sig i frontlinjen för att genomföra den skattereform för hyresrätten som vi, Fastighetsägarna och SABO föreslagit.

Minutoperativt eller långsiktigt

2011-08-25T06:55:00.003+02:00

Ska man jobba "långt, krokigt och visionärt" eller ska man vara ”minutoperativ”. Så sa vd för Karlskronahem Per Myrbeck igår på en konferens i Ronneby.

Eftersom allmännyttan ska arbeta långsiktigt måste de förstås jobba "långt, krokigt och visionärt" för att komma någonvart på sikt.

Att vara minutoperativa passar sig nog bäst för militärer och kortsiktiga fastighetsägare.

Igår var jag i Ronneby och talade om boinflytande och lyssnade på hur allmännyttan såg på sitt uppdrag att vara både allmännyttiga, affärsmässiga och ge hyresgästerna inflytande. Det finns ingen motsättning i detta. Alla som vill göra goda affärer måste göra nytta och hålla sig på god fot med sina kunder. Gör man inte det så får man allt mindre pengar att räkna.

Det står dessutom i lagen att allmännyttan ska erbjuda hyresgästerna inflytande. Fast nog är det lite underligt att det ska behövas en lag för att förstå att kunderna är viktiga.

Att tro att man kan tjäna pengar på att runda sina kunder får väl betraktas som en tämligen korkad idé.

Det är väl ingen som ifrågasätter värdet av nöjda, lojala och trogna kunder. Eller?

Fast Fastighetsägarna är mera inriktade på det minutoperativa än det långsiktiga.

I Fastighetstidningen skriver de apropå en konferens som gick av stapeln i Motala härförleden:

”Fastighetsägarna fortsätter att driva en hård linje för att få igenom de förändringar som den nya lagen ger möjlighet till. Reinhold Lennebo presenterade Fastighetsägarnas projekt att granska ett urval av de allmännyttiga bostadsbolagen för att se så att de följer de nya kraven på affärsmässighet”

Denna lag har inte varit i kraft ett år ens innan den hårda linjens män på Fastighetsägarna ska drar ut på granskning av de långsiktigt arbetande allmännyttorna för att kolla att de varit minutoperativa.

Låt fler få hyra i första hand!

2011-08-23T08:36:00.003+02:00

Vart har alla ambitioner tagit vägen?

Vi har en omfattande och tilltagande bostadsbrist. Det finns många förslag om hur människor i bostadsknipa ska lösa sitt boende. Nästan uteslutande handlar förslagen om olika varianter av tillfällighetslösningar.

Låt fler få hyra i andrahand, skriver exempelvis Fredrik Krohman på Expressens ledarsida idag, och sammanfattar därmed vad den senaste tidens förslag har gått ut på.

Ingen politiker från något parti har ännu hörts utropa: låt fler få hyra i första hand.

Bostadsminister Attefall (KD) har länge varit en anhängare av tillfällighetslösningar. Tommy Waidelich (S) håller med liksom Stockholms Handelskammare. Det befintliga beståndet måste utnyttjas bättre heter det.

Detta bättre sätt handlar om att få hyra ut den bostad man inte behöver hur man vill och till ett högre pris.

Den som ska bo tillfälligt på osäkra villkor till ett högt pris i någon annans hem visas ingen politisk omsorg alls. Tvärtom så lyser konsumentperspektivet med sin frånvaro. Det är de som har sitt på det torra som ska gå torrskodda även i fortsättningen.

De som vadar fram mellan andrahandsboenden och höga hyror ska däremot ingen chans att ta sig upp på torra land.

Håkan Juholt brukar ständigt återkomma till att ”Socialdemokraterna har större ambitioner”. Vart tog ambitionerna i bostadspolitiken vägen?

Igår var jag i Husby tillsammans med personalen på förbundskontoret. Vi knackade dörr och fick en genomgång av Järvalyftet.

Det är fantastiskt vad man kan åstadkomma när man bestämmer sig för att renovera, förnya och framförallt göra det tillsammans med de boende.

Svenska Bostäder fick börja om och starta på nytt efter att de inledningsvis hade missat att involvera de boende. På Järvafältet har alla en röst och det är den som räknas.

Jag vill meddela Fredrik Krohman på Expressen att några lediga lägenheter inte gick att hitta i Hjulsta. Svenska Bostäders vd Pelle Björklund berättade att även till husen i Stockholms förorter är det kö.

Det bodde folk i varenda dörr jag knackade på så nog verkar det befintliga beståndet vara utnyttjat. Ibland till och med överutnyttjat.

PS. Jag vill meddela alla som nu kommer att säga att Hyresgästföreningen borde vara glad över alla andrahandsförslag att vi har större ambitioner än så. DS

Fia med knuff

2011-08-22T07:25:00.003+02:00

Nog är det lite Fia med knuff i politiken just nu.

Miljöpartiet limmar på moderaterna, kastar tärningen och tar två steg framåt.
På DN debatt lägger de ut lite krokar som de vill att regeringen ska fastna på.

"I många svenska städer råder bostadsbrist, något som märks tydligt nu när högskolor och universitet startar. Samtidigt är behovet stort av upprustning i miljonprogrammets bostäder och skolor. Tar vi oss an den utmaningen finns möjligheter att nyttja nya, klimatsmarta lösningar som sedan kan spridas."

Men något sådant tänker inte moderaterna ta sig an. Reinfeldt kom snabbt i kapp de nyutlagda pjäserna och knuffade tillbaka MP i boet.

Ska man få någon napp på sina framstötar så måste man acceptera något annat, företrädesvis sådant som moderaterna gillar men som miljöpartiet inte är särskilt lockat av, lät Reinfeldt meddela.

Åtminstone två av de tre kandidaterna till centerledare efter Maud Olofsson verkar dock förtjusta i Miljöpartiet så nya tärningar kommer säkerligen att kastas och pjäserna kommer att både flyttas och knuffas ut.

Håkan Juholt vill också satsa på bostäder. Igår hade dock Juholt en annan vinkling än MP vilket väl inte betyder att S tänker sig knuffa bort MP när det gäller miljonprogrammet?

Den satsning på hyresrätter som media rapporterar om från sommartalet verkar bestå av ett investeringsbidrag till studentbostäder och en lag om att kommunerna ska vara skyldiga att bygga blandade bostadsområden med både hyresrätter och bostadsrätter.

Här har Juholt hoppat över ett led.

Hyresrätten måste få samma skattevillkor som andra boendeformer för att den ska bli en attraktiv och prisvärd boendeform.

Nu när Juholt har dissat sänkningen av restaurangmomsen kan han istället kasta sig över vårt förslag om en skattereform för hyresrätten.

Då kommer sannolikheten för att det byggs hyresrätter att öka väsentligt. Det finns en mycket stor efterfrågan på hyresrätter så vi väntar alla på att den också ska få schyssta villkor.

Juholt kan bidra till det.

Han kommer dessutom att göra en politiskt klipp. Förutom att människor får någonstans att bo så kan arbetsgivarna anställa, de unga bilda familj, studenterna studera, byggjobbarna få jobb och tillväxten behöver inte hotas av bostadsbristen.

Bostadsbristen firar 10 år

2011-08-19T07:41:00.002+02:00

Bostadsbristen firar tioårsjubileum. Människor behöver någonstans att bo. Så långt är vi alla överens.
Det är kommunerna som har ansvaret för bostadsförsörjningen. Så långt är de flesta med.

För att kommunerna inte ska missa detta sitt ansvar och tro att någon annan kommer att fixa bostäder åt deras kommunmedborgare så finns det en lag.

Bostadsförsörjningslagen är kort och koncis.

1. Om det behövs ska kommunen anordna bostadsförmedling.
De flesta kommuner tycker inte att det behövs. Hyresrätter är Sveriges mest hemlighållna vara. Märkligt, det finns ju hur många smarta IT lösningar som helst som skulle underlätta för den som jagar bostad.

2. Riktlinjer för bostadsförsörjning ska antas av fullmäktige minst en gång per år.
På de flesta håll görs inte detta och inget händer för det. Detta är en lag som går alldeles utmärkt att bryta mot för några straff existerar inte.

3. Om regeringen begär ska kommunen lämna uppgifter om bostadsförsörjningsplaneringen.
Liten kul paragraf tycker jag. Tänk att det är nödvändigt att skriva en lag om att regeringen ska få svar om de frågar.

Nu förekommer det inte att regeringen frågar. Det är väl lika bra det för de övriga paragraferna fungerar inte heller.

Jag var i Motala igår och lyssnade på Boverket som ju har erfarenhet av hur lagen används.

För övrigt firar bostadsbristen 10 år, vilket ju inte är mycket att fira. En majoritet av befolkningen bor i områden med stor bostadsbrist.

Om nu lagen inte har någon räckvidd borde det ju ändå vara en av kärnfrågorna i en kommunpolitikers liv att få till en fungerande kommun med bostäder, dagis, vägar mm.

Mitt debattsvar i Dagens Industri

2011-08-18T07:05:00.006+02:00

För en vecka sedan hade Stockholms handelskammare och Fastighetsägarna en debattartikel i Dagens Industri.
I dagens nummer av samma tidning har jag svarat.

DI har inte lagt något på nätet så någon länk kan det inte bli. Så jag får utnyttja min egen lilla länk.
Så här skrev jag:

Fastighetsägarna har till synes ett enda mål, högre hyror och att skjuta systemet med förhandlade hyror i sank.
På DI debatt hävdar de tillsammans med Stockholms Handelskammare att tillväxten hotas av alltför låga hyror.
Det tar 11 år att få en etta på Kungsholmen vilket de tar som exempel på hur orimlig hyresmarknaden är.
Frågan är hur lång tid de anser att det ska ta att få en etta på Kungsholmen för att hyresmarknaden ska anses fungera och hur det ska gå till att frigöra den.

För där bor ju någon, som förmodligen redan bidrar till Stockholms tillväxt.

Det går givetvis att höja hyran så att det blir omöjligt att bo kvar.
Men får hyresgästen bara höjd hyra och bor kvar är ju inget vunnit i förhållande till det läge debattörerna önskar sig.
Fastighetsägaren går förstås vinnande ur bägge scenariorna.

Vart den utflyttade hyresgästen ska flytta framgår inte.
Hyresmarknaden krymper i Stockholm i takt med att hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. En bostadsrätt är inte ett ekonomiskt möjligt alternativ för särskilt många.
Vilka är de människor som ska bidra till Stockholms tillväxt?
Det är kassörskan på ICA, undersköterskan på SÖS, statsvetaren på SKL, IT teknikern, försäljaren på Siba och andra som döljer sig bakom begreppet tillväxt.
De är unga, relativt lågbetalda och ska i många fall klara boendekostnaderna på en lön.

Det nybyggda har hyror som ofta överstiger den aktuella bruttolönen.

Artikeln andas att hyresrätten är ett tillfällighetsboende som man ska lämna ifrån sig relativt snabbt.
Tusentals människor bor i hyresrätt på Kungsholmen och andra ställen för att de är uppväxta där, de har släkt och vänner där eller så är de inflyttade och trivs bra med det.
Jag bor i en hyresrätt i Hammarby Sjöstad där jag räknar med att bo kvar. Min lägenhet kommer inte att bli ledig de närmaste11 åren. Är detta ett exempel på en illa fungerande hyresmarknad eller väl fungerande hyresmarknad?

En annan förhärskande åsikt är att det finns tomma lägenheter som skulle frigöras om det blev för dyrt att ha två bostäder om hyran höjs.
Ingen har efterforskat, om det nu går, hur många lägenheter som tillhör denna kategori. Gissa kan man men man kan inte bygga en politik på gissningar.

Fastighetsägarna har tillsammans med SABO, Hyresgästföreningen och regeringenkommit överens om en modell för hyressättning.
Det vore bättre om Fastighetsägarna istället för att underminera sin egen överenskommelse försökte övertyga Anders Borg om att genomföra en skattereform för hyresrätten.
Det skulle gagna tillväxten.

Läget?

2011-08-15T07:19:00.004+02:00

Nu är bloggvilan slut för denna gång och det är läge att stämma av läget.I bostadspolitiken härskar det oförutsedda. Inspel och utspel är vanligt.

En del inslag är förstås av det mera bastanta slaget och då rubbas inga intagna ståndpunkter oavsett vad som händer. Dit får räknas (KD) och deras övertygelse om att ägandet i sig är av överordnat intresse.
Ägandet är en del av familjegemenskapen hävdade exempelvis Mats odell (KD) på sin tid.

När förra mandatperioden inleddes 2006 så var hans bildspel fyllda med förhoppningar om vad införandet av ägarlägenheter skulle innebära.

Ägarlägenheter skulle bli ett tillskott på hyresmarknaden av oanad omfattning.

Man kan ju tycka att det finns enklare vägar att gå om man vill få fler hyresrätter, till exempel att se till att det går att bygga hyresrätter. I stället väljer man att gå omvägen över ägarlägenheter.
Men eftersom (KD) och alliansen gillar ägandet i sig så går de hellre omvägar.

Hittills har det byggts ca 400 ägarlägenheter i hela landet varav 92 i Kristianstad. Där har man sålt 7 av de 92.
Huruvida någon enda av de 400 används för att hyra ut vet ingen. De som äger de kanske ville bo där. Vad vet man.

Under tiden ökar bostadsbristen i hela landet.

Men Stefan Attefall håller sig till den inslagna ägarvägen. Nu skall ägarlägenheter sprängas in i miljonprogramshusen enligt teorin att om man bara får äga så bor man gärna kvar även i hus med stora renoveringsbehov.
Det är en besvärlig lagstiftning att få till och någon utredning är ännu inte tillsatt.

Under tiden ökar bostadsbristen i hela landet.

Olika varianter på andrahandslösningar är också populära. Regeringen vill exempelvis underlätta för de som bor för stort att kunna bo kvar i sina för stora hus. Intresset hos den som saknar bostad att bo hemma hos någon annan är med stor sannolikhet inte lika stort.

Under tiden ökar bostadsbristen i hela landet.

Hittills har man sagt att några överraskningar i stil med att göra det möjligt att ta ut högre hyror av andrahandshyresgäster eller inneboende inte är aktuellt.
Jag hoppas att regeringen avstår från den typen av utspel.

De privata Fastighetsägarna har medverkat till en ny lag om allmännyttan och ett bevarande av det svenska systemet med förhandlade hyror.

Men överenskommelser av det slaget betyder föga för de. De fortsätter i gammal god stil att kräva att lagstiftaren bör bortse från alla andra intressen än det rena fastighetsintresset senast i en debattartikel på DI.

Man får väl hoppas att regeringen har lite mer tilltro till sina egna överenskommelser än vad Fastighetsägarna har och avstår från att komma med några överraskande förändringar.

Vad har då oppositionen för sig. Det vet man inte. De brukar framhålla hyresrätten och allmännyttan som viktiga inslag.

Men nu kan det stunda dystra tider för de som äger sin bostad menar Tommy Waidelich på DN debatt så han förklarade sig beredd att "diskutera en bred palett av blocköverskridande åtgärder, bland annat vill vi göra det enklare att hyra ut bostadsrätter i andra hand.".

Om jag förstod hans resonemang rätt så menar han att det kan bli ekonomiskt tufft för många att bo kvar i sina dyra bostadsrätter. Man ska därför göra det enklare för de att hyra ut lägenheten i andrahand.

Denna enkelhet kan väl bara uppnås genom att man tvingar bostadsrättsföreningar att ge tillstånd till andrahandsuthyrning? Vad säger HSB, Riksbyggen om detta?

Var bostadsrättsinnehavaren som inte har råd att bo kvar ska bo är ju dessutom en gåta som återstår att lösa.

Jag antar att Tommy Waidelich inte menar att den som ska hyra i andrahand för att rädda en bostadsrättsinnehavare som inte har råd att bo kvar i sin tur ska behöva betala en högre hyra än idag?

Under tiden ökar bostadsbristen i hela landet.

I kalkylernas värld

2011-07-06T09:46:00.004+02:00

Café Hyran fortsätter sin succéartade start. Mycket folk och mycket bostadssnack.
Här syns delar av den bostads politiska cafépersonalen som förutom att servera kaffe och muffins också serverade argument för hyresrätten.

Från vä Gunilla Wikman, SABO, Karin Lindeberg och Pär Svanberg, Hyresgästföreningen.

Och är följer en film där Almedalsfolket berättar vad de tycker om hyresrätten:

Igår var det mycket kalkyler på tapeten. Det en del säger att det går att räkna hem investering i energieffektivisering andra säger en det är en fullständig omöjlighet.

Och de jobbar i samma bransch företrädesvis byggbolag.

En del hävdar att eftersom staten har åtagit sig att minska energiförbrukningen så kan de väl skicka in lite hjälppengar. För nu när man ändå ska ge sig på husen och byta stammar mm så passar det alldeles utmärkt att göra smarta energilösningar.

Men några pengar till miljonprogrammet är inte att tänka på. Punkt. Så säger Ulf Perbo vid varje paneldebatt.

En idé vore annars att sätta hjul på husen för då är staten och Ulf Perbo genast med på noterna. För miljöbilspremie går det bra att ha.

En annan, fast något mer tveksam idé, är att fastighetsbolagen börjar skattefuska för då är staten och Ulf Perbo med på noterna. För ROT avdrag är man beredd att ge till villaägare och andra för att komma till rätta med skattefusket.

Konsekvensen är att villor och bostadsrätter byggs om, energieffektiviseras med statligt stöd.

Men till skillnad från Ulf Perbo verkar, enligt DN idag, Anders Borg vara intresserad av att göra en insats för miljonprogrammet.

Han kan tänka sig tre områden där regeringen och miljöpartiet kan komma överens.

Om miljöpartiet får lite investeringar i infrastruktur, satsningar på utbildning och upprustning av miljonprogramsområden och alliansen i utbyte får det femte jobbskatteavdraget så skulle saken vara biff.

Politisk byteshandel i sin mest utstuderade form.

Om nu Miljöpartiet avvisar regeringens invit ska de de boende i miljonprogrammet sitta still och vänta på nästa schackdrag där de kan användas som insats?

Anders Borg äter blåbärsmuffins och funderar på en skattereform

2011-07-05T07:13:00.007+02:00

Det är trängsel på Visbys gator, för att inte tala om alla de som trängs på alla seminarium i denna folkbildningens mecka som Almedalen utgör.

Här finns allt och från och med igår också Café Hyran.

Där bjuder vi, Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen, på muffins och där haffar vi makthavare.

Veronica Palm och jag.

Det fungerar utmärkt.

Under tiden Anders Borg tuggade blåbärsmuffins hann jag med att argumentera för en skattereform för hyresrätten. Den kommer sa han. Men vi ligger ännu inte på samma tidslinje Anders Borg och jag.

Innan jag haffade Borg deltog jag i en diskussion om energieffektivisering som SABO anordnade.

Det finns långtgående globala mål om att minska energiförbrukningen. Det kostar pengar och någon ska betala.

Denna någon är oftast hyresgästen.

För några statliga medel är inte att tänka på tyckte Ulf Perbo, statssekreterare på socialdepartementet, och den moderate riksdagsledamoten Anti Avsan höll med.

Varför det går bra att använda statliga pengar till miljöbilspremie framgick inte. Statliga pengar går det bra att använda för att betala ROT avdrag också.

De pengarna gör att ombyggnader, tillbyggnader och renoveringar kommer till stånd överallt i landets villaområden.

Men som Anti Avsan sa, de pengarna har ju tillkommit för att hindra villaägarna från att skattefuska så i alliansens ögon är det uppenbarligen en helt ointressant konsekvens att man bidrar med skattemedel till att renovera och energieffektivisera i villaområdena.

Men det ska bara gälla de.

Detta höll dock inte Ingela Nylund Watz (S) och Åsa Romson (MP) med om. Så kring ROT-avdragens räckvidd råder det verkligen delade meningar.

Idag stundar en ny dag på Café Hyran. Kul tycker jag. Här är filmklipp från gårdagen. En handfull cafégäster svarar på frågan om vad som är bäst med hyresrätten.

Vad är det med bostadsbyggandet som är så svårt?

2011-06-28T06:19:00.006+02:00

Det går bra för Norge. Inflyttningen är stor men med tillgången på bostäder är det värre.

I Oslo har priset på bostäder har ökat med 6,2 procent från första kvartalet 2010 till första kvartalet i år. För en genomsnittlig bostadsrättslägenhet innebär det en prisökning på cirka 100 000 kronor inom loppet av tre månader. Kostnaden för att hyra bostad har också ökat, i Oslo har månadshyrorna ökat med i genomsnitt 7,1 procent på ett år.

Det går bra för Stockholm. Inflyttningen är stor men med tillgången på bostäder är det värre.

Så Stockholms usla bostadsmarknad har skapat en motström, 15 000 ungdomar drar iväg åt annat håll. Det saknas ung 73 000 lägenheter just nu i denna stund.

Vad är det med bostadsbyggandet som är så svårt. Vi bygger vägar, skolor, sjukhus, äldreboenden, förskolor och dagis. Det är viktiga samhällsfunktioner.

Det skulle inte gå om en massa barn tältade utanför överfulla dagis, förskolor och skolor. Men när samma barn ska börja på universitet så är det precis det de får göra, tälta alltså.

Näringslivet blommar och jagar kvalificerad personal. Det kan väl inte vara meningen att de nu färdigutbildade camparna ska tälta igen, denna gång utanför arbetsplatserna?

Nu ska jag dra iväg till Dalarna för att träffa 140 förtroendevalda som ägnar sig åt bostadspolitik på Brunnsviks folkhögskola.

Jag kan ge mig på att de kommer att redovisa hur bostadsbristen ser ut i Umeå, Borlänge, Örebro och mängder av andra ställen där folk vill bo.

Varför är det så omöjligt att bygga bostäder?

TREVLIG MIDSOMMAR

2011-06-23T13:26:00.005+02:00

Jag vill önska alla mina bloggläsare en trevlig midsommar.

Det kommer att bli härligt att vila lite. Snart är det dags för Almedalen och då kommer jag att rapportera om vad som tilldrager sig på Café Hyran som har öppet måndag- torsdag 15.00 - 16.30. Vi räknar med att alla kommer att passera Café Hyran eftersom den ligger precis mitt i smeten på Donner plats.

Där ska vi haffa makthavare, bjuda på muffins och prata bostadspolitik. Till exempel att det brådskar med en utredning för att komma till rätta med den skattemässiga obalansen mellan de olika boendeformerna.

Men först ska jag åka en vända till Dalarna. På Brunnsviks Folkhögskola samlas cirka 140 förtroendevalda från våra 3 regioner i norr om Stockholm. Det är dessutom jubileum, i 20 år har man arrangerat ett sommarforum.

Det kommer att bli härligt. Men först ska jag dansa runt midsommarstången.

Ha det så bra, så hörs vi.

Nisse H på Brännpukt

2011-06-21T06:35:00.003+02:00

Idag tycker jag att ni ska läsa Svenska Dagbladet. Ni kan förstås läsa hela tidningen men hoppa inte över debattsidan. Idag skriver Nisse H där.

Nisse H är ingen person direkt utan den slitsamma Nils Holgersson-gruppen. Där ingår Fastighetsägarna, SABO, Riksbyggen, HSB och inte minst Hyresgästföreningen.

Nils Holgersson har följt prisutvecklingen på elmarknaden i åratal. 31 procent har elnätsbolagen höjt sina priser de senaste fem åren. Nu vill de höja igen. 32 procent fram till 2015.

Alla prishöjningar faller ner på hyresavin. Vid förhandlingsbordet befinner sig inte elnätsbolag, de sitter i splendid isolation och bevakar sin monopolställning.

Och år efter år följer de som ska bevaka kundernas intressen, Elenergimarknadsinspektionen, samma upptrampade stig och godkänner prishöjningarna.

Tji fick ni kan man väl inte säga till sina väljare?

2011-06-19T19:47:00.011+02:00

Förra veckan for jag som en skottspole över landet. Från Stockholm till Linköping åter till Stockholm sedan till Vänersborg därifrån till Göteborg för att sedan återvända till Stockholm för att hinna avsluta veckan i Malmö.

Det är förbluffande lika överallt.

Det kan hända att de river lite fler lägenheter på något ställe, bygger lite mer på någon ort, ombildar lite fler lägenheter i någon kommun, renoverar och sköter om sina fastigheter lite bättre på något ställe och säljer ut allmännyttan på något ställe men alla fenomen som präglar vår tid finns i alla delar av detta avlånga land.

Fast rekordet i ombildningar har Stockholm, ingen tvekan om det. Ingen annan kommun kommer ens i närheten av Stockholm när det gäller att göra sig av med hyreslägenheter.

Förvånansvärt många små kommuner verkar ligga i startgroparna för att sälja ut hela sin allmännytta. Dit hör Staffanstorp.

Där har man samlat in tillräckligt många namnunderskrifter för att få en folkomröstning till stånd. Innan kommunfullmäktige fattar beslut om att sälja ut tyckte flera tusen att de kunde kolla med sina kommunmedborgare vad de tyckte.

Demokratiskt och bra på alla sätt och vis. Det var därför riksdagen införde möjligheten till folkomröstning.

Nu tror en del Staffanstorpsbor att kommunfullmäktige kommer att fatta beslut om utförsäljningen innan de fattar beslut om hur de ska göra med kravet på folkomröstning.

Fast det kan väl ändå inte vara möjligt? Eller är det det? Tji fick ni kan man väl inte säga till sina väljare? Eller kan man det?

Kommundirektörer/ ekonomidirektörer/bolagsdirektörer verkar också vara upptagna med att, på uppdrag av kommunpolitikerna, klura på hur de ska formulera ägardirektiv och på hur kommunen ska gå till väga för att få loss pengar från hyresgästerna i allmännyttan.

Även om man under ordnade förhållanden tar ut subjekt och predikat går det ibland inte att begripa vad de menar med sina formuleringar. Fast det låter tjusigt. Och dyrt. För hyresgästerna.

Fast man kan väl inte säga tji fick ni till sina hyresgäster? Eller kan man det?

Netikett

2011-06-14T16:04:00.002+02:00

Alla är välkomna att kommentera i min blogg. Men för att inte minska bloggens läsvärde gäller följande:

- Kommentarerna skall ha relevans till den aktuella bloggposten.
- Språkbruket får inte vara kränkande.
- Kommentarerna skall bidra till en seriös debatt.

Det har tyvärr varit lite si och så men det under en lång tid. Därför kommer kommentarerna från och med nu att modereras. Så länge kommentarerna uppfyller kriterierna ovan kommer de givetvis att publiceras precis som vanligt. Om de inte gör det kommer jag inte att publicera dem.

På så sätt hoppas jag att den bostadspolitiska debatten ska bli lättare att följa för mina läsare.

Välkommen med era inlägg!

Hallå polisen!

2011-06-12T16:47:00.012+02:00

Att bo inrymmer mycket, så även Hyresgästföreningens arbete. För det hänger ihop.

Vi sysslar med allt från livet mellan husen till hur EU:s regelverk påverkar hyresgästerna.

Jag blir alltid lika imponerad av alla de tusentals hyresgäster som lägger ner större delen av sin fritid på att göra livet bättre för sina grannar.

I lördags var jag exempelvis på Hyresgästdagen på Eggeby Gård.

Där kunde man lyssna på musik, kolla på thailändsk dans och en trollkarl, jonglera, balansera, grilla korv, dricka kaffe, åka hästskjuts och glida runt i en karusell.

Själv försökte jag hålla ett antal bollar i luften, gick bra om jag får säga det själv.

Allt fixat av den lokala Hyresgästföreningen i Järva.

Annars är Järva mest känd för Järvalyftet det vill säga den stora insats som ska göras för att få husen i ett bättre skick. Det jobbar den lokala föreningen också med.

Både hus och människor måste räknas.

Men det är olika vad människor lägger sin kraft på.

Den man (A) som skickade nedanstående mejl har valt ett helt annat upplägg.

Han satsar på att tjäna pengar på bostadsbristen och en ointresserad rättsapparat.

Han satsar på brottslig verksamhet och han sätter till och med ut sitt telefonnummer.

Så här löd mejlet:

Hejsan!

A heter jag och tycker att din lägenhet är väldigt intressant.

Jag har en del kunder som är intresserade utav förstahandskontrakt och är villiga att betala dig en ersättning för att få tillgång till din lägenhet.

Givetvis är detta aktuellt om du kanske har planer på att överlåta ditt kontrakt, för att kunna tex. köpa en bostadsrätt, eller vill omvandla lägenheten till kapital, eller av andra skäl inte är i behov av din lägenhet. Men du vet inte hur du går tillväga, och du vill inte bara släppa den hursomhelst.

Då har du kommit rätt. Jag har stor erfarenhet utav den här typen av frågor. Vi ordnar även byten.

Tveka inte utan hör av dig för förutsättningslös diskussion antingen via mail och
lämna ett nr där jag kan nå dig på , eller ring mig på xxxxxxxxx"

Det kan väl inte finnas något som är lättare för polisen att utreda än när man får ett melj med brottsbeskrivning, namn och telefonnummer till den som är i färd med att begå en brottslig handling?

Men icke, det räckte inte. Polisen var som vanligt helt oförstående och ointresserad. Kvinnan på polisen undrade vad problemet var. Hon tyckte att han, svartmäklaren, väl bara ville hjälpa till.

Sencyklisk byggindustri

2011-06-06T21:21:00.009+02:00

Påståendet om att byggindustrin är sencyklisk står BKN, Statens Bostadskreditnämnd, för.

Jag tycker det låter misstänkt likt ett bekymmersamt sjukdomstillstånd. Det är det kanske också.

Det är i alla fall oroväckande med en hel bransch som reagerar långsamt på konjunkturförändringar. Inte minst borde det oroa alla som trängtar efter en egen bostad.

För på byggfronten händer det inte alls så mycket som det borde.

Förutom senfärdigheten så har markkostnaderna ökat kraftigt under det senaste decenniet, säger BKN i sin senaste rapport. Lika illa är det med byggmaterialpriserna, de stiger och stiger.

Förklaringen är dålig eller obefintlig konkurrens.

Konkurrensverket är helt överens med BKN om denna brist på konkurrens. Alla som tror på marknadens välsignelsebringande krafter brukar envetet hävda att vi måste ha konkurrens för att kundernas ska få lägre priser.

Ändå är det just avsaknaden av konkurrens som är förhärskande på så många områden.

På alla debatter jag deltagit i så är det alltid någon som hävdar att det är hyresgästernas fel att det inte byggs. De betalar för låg hyra.

De flesta verkar dock gilla konkurrens bara som teori för i verkliga livet jobbar de hårt för att utveckla sina oligopol/ monopol och skapa kreativa prishöjningsmekanismer.

Nu förväntar sig BKN en framtid med lägre markpriser, lägre priser på bostäder och följaktligen lägre vinster för byggindustrin.

Tidningen Fastighetsaktien skriver.

”Eftersom byggindustrin är en sencyklisk bransch finns det även stor risk för att den bygger upp för stora lager med osålda lägenheter.

Redan nu rapporteras om en viss tröghet i bostadsförsäljningarna i Stockholm, trots föranmälningar om stort intresse. Detta riskscenario om stora osålda lager kan peka på att det kommer att byggas en större andel hyresrätter i våra större städer.”

Fler hyresrätter, sänkta markkostnader och lägre vinster för byggindustrin. Det låter väl bra.

Nu får man satsa någon krona på att BKN har rätt.

Jag tycker för övrigt att det vore bra för balansen om företrädare för byggmaterialbranschen var lite mera frekventa på debatter om det låga bostadsbyggandet.

Kampen mellan fastighetsägarintresset och hyresgästintresset är av gammalt datum

2011-06-01T06:27:00.008+02:00

Nu är det läge för lite funderande igen. Kristi himmelsfärd har firats sedan mitten av 300-talet så denna möjlighet till ledighet kommer inte precis som en överraskning.

Man kan ta i lite och passa på att läsa någon tjock och tankeväckande bok. Vi är ju inte längre upptagna av att släppa ut korna på bete denna betessläpningsdag som ju Kristi himmelsfärdsdagen också heter.

Jag läser just nu en avhandling av Håkan Forsell om fastighetsägande och stadstillväxt i Berlin och Stockholm 1860-1920, Hus och Hyra. Den uppfyller alla krav. Den är tjock, tankeväckande och mycket intressant.

I alla fall för alla som är intresserade av privata fastighetsägares göranden och låtande genom tiderna och en massa annat som har betydelse för hur det ser ut idag.

Av boken lär man sig att allt går igen. Kamp mellan hyresgästintresset och fastighetsägarintresset har pågått mycket länge i både Tyskland och Sverige.

I likhet med de flesta länder har politiken ingripit för att bringa ordning på hyresmarknaden, relativt ofta till förmån för hyresgästintresset.

Bostadsfrågan har ansetts och anses ha en sådan social betydelse att det inte går att överlämna den helt och till fastighetsägarna.

1917 trädde exempelvis lagen om oskäliga hyresstegringar i kraft.

1918 diskuterades också hur man skulle stävja mindre nogräknade husägare. Hyresnivån skulle prövas i förhållande till det verkliga hyresvärdet och inte till utgiftsökningen.

Man ville undvika att fastighetsägare som inte skötte sin ekonomi skulle kunna ta ut högre hyror.

Precis som idag.

Hyresrätten är Sveriges mest hemlighållna vara

2011-05-29T11:12:00.016+02:00

”Vår affärsidé har alltid varit en garanti för låga priser.

För oss har det alltid varit viktigt att kunna erbjuda ett brett sortiment av hyresrätter till marknadens bästa priser. Dessutom är såväl våra hyresrätter alltid av god kvalité. Om du mot förmodan inte är nöjd med kvalitén får du dubbla pengarna tillbaka.”

Så står det förstås inte. Det är ljug, jag har lagt in ordet hyresrätter i en befintlig annons för en helt annan vara.

För sådana saker skriver man i annonser om andra typer av varor där man har en annan relation till sina kunder och där det inte handlar om Sveriges mest hemlighållna vara.

För vill man hitta tillgängliga hyresrätter får man ligga i. Det finns 45 000 privata fastighetsägare som äger 80 000 hyreshus. De flesta av de har ingen hemsida, ingen kö för intresserade och de skulle aldrig komma på tanken att annonsera.

En del av de stora har hemsidor där man kan lägga in sin intresseanmälan. Allmännyttan gör oftast likadant.

De flesta kommuner har ingen bostadsförmedling alls.

Inte många kommuner, om någon, verkar ha kommit på idén att hitta någon smart IT-lösning där hugade kommunmedborgare eller potentiella sådana på ett enkelt sätt kan kolla om det är någon idé att flytta på sig. I bästa fall har de lagt in länkar till allmännyttan och några få privata fastighetsägare.

Ingen har heller hittills kommit på idén att konkurrera om både priset och kvalitén. Det är ju som bekant inte förbjudet. Istället är det en förhärskande åsikt hos många fastighetsägare att man kan begära att hyresgästerna ska betala för det de inte får, god kvalitet och väl underhållna bostäder. Först ska de, anses det, betala hyra för det de inte får och sedan ska de betala lite till för att på sikt kunna få det de redan betalar för.

När vi begär hyressänkningar för hyresgästerna får hyresvärden rätt, de lovar att förbättra sig och det räcker för att våra rättsinstanser ska anse att det är OK att hyresgästerna fortsätter betala för det de inte får.

Jag tror inte att det finns ett enda bilföretag som skulle komma undan om de begärde fullt pris för en undermålig bil för att sedan hävda att bilägaren dessutom skulle betala ett ännu lite mer för att hjulen så småningom skulle hålla sig på vägen.

Konsumenternas intressen väger lätt i många sammanhang. Det är därför vi har lagar till skydd för konsumenterna. Det tycker Expressens ledarskribent att man kan skita i.

September, Petra Marklund, tyckte sig kunna ta ut lite vad hon tyckte av sin andrahandshyresgäst. Men det gick inte. Andrahandshyresgäster har ett lagskydd. Meningen är inte att man ska blåsa de.

Men det tycker Expressen.

Skulle Danderyd klara sig i Norrlands inland?

2011-05-27T07:01:00.004+02:00

Lomma toppar tidningen Fokus lista över toppkommuner. På andra plats kommer Danderyd. De anses vara de bästa kommunerna att bo i.

Nu är det inte bara att flytta dit för de som är intresserade av toppkommuner. Den första förutsättningen är att hitta något ställe att bo på. Lomma och Danderyd ligger exempelvis i topp när det gäller taxeringsvärdena i landet, de är ont om hyresrätter och de bygger inga hyresrätter.

Så situationen för de unga vuxna som vi rapporterade om i flera dagar skulle inte ljusan ett dugg om de drog sig åt Lomma- eller Danderydshållet.

Det vore kul om Fokus kunde utse bästa framtidskommun. De som satsar på att fjäska lite för en hel ungdomsgeneration skulle vara värd en massa priser.

Man kan fundera över vad som skulle hända om man placerade Danderyd och Lomma i Norrlands inland. Skulle de klara sig på egen hand då? Knappast. De är helt beroende av att någon annan kommun ser till att hemtjänsten, ungdomarna, sjuksköterskorna m fl får någonstans att bo.

Kommuner som bara bygger för de vassa skattebetalarna har bekymmer med att få samhället att gå runt.

Mambo, Kombo, Iblandbo, Smygbo och Dumbo

2011-05-24T06:52:00.003+02:00

Märkliga boendeformer uppstår när bostadsbristen slår till med full kraft. Unga vuxna, inte tonåringar, utan vuxna som tänker sig att jobba, skaffa familj och leva ett eget självständigt liv tvingas istället bo kvar hemma.

Om de inte blir Dumbo förstås, dvs låter sig luras att betala på tok för hög hyra, eller blir Smygbo eller Kombo.

Kombon bor med en kompis och lever ett något drägligare liv än Smygbon, som får smyga in och ut för att att inte upptäckas eller störa lägenhetsinnehavaren.

Hyresgästföreningen har undersökt hur de unga vuxna har det på bostadsmarknaden sedan 1997. För varje år blir det värre.
Av någon för mig okänd anledning så får den här typen av kunskap inte fäste. Det verkar som statistik över antalet födda barn inte når beslutsrummen. Men rätt var det är så står de där, vuxna och utbildade med drömmar om ett härligt liv.

Ett eget boende är grundelementet i en vuxen människas liv. När det saknas återstår det att bo lite si och så, flytta runt mellan andrahandsboende och vänta på bättre tider.

Under tiden regeringen klurar på tillfällighetslösningar av olika slag och innehåll fortsätter ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Ett effektivt sätt att minska antalet tillgängliga bostäder för just unga vuxna.

Här följer istället fyra konkreta förslag som skulle förbättra situationen för unga vuxna (särskilt för den majoritet som vill bo i hyresrätt).

- Åtgärda det stora skattetryck som hyresrätten lever under jämfört med villor och bostadsrätter. I dag skiljer det 2 000 kronor i månaden i skatt mellan en hyresrätt på 100 kvadratmeter och en villa som är lika stor, enligt en rapport Hyresgästföreningen tagit fram tillsammans med SABO och Fastighetsägarna.

- Sluta misskreditera hyresrätten – både i ord och i handling. Politikers uppgift är inte att rangordna boendeformer. Politiker måste i stället börja se hyresrätten, villan och bostadsrätten som goda boendeformer som kompletterar varandra.

- Inför låg moms på hyran. Det gör att fastighetsföretagen kan dra av ingående moms i sina bolag. Slutsumman blir en lägre hyra för hyresgästen.

- Stimulera byggandet av nya hyresrätter. Ett sådant stimulanspaket måste innehålla åtgärder för att förbättra konkurrensen inom byggbranschen, nödvändiga justeringar i plan- och bygglagen och ett förändrat skattetryck på hyresrätten.