30 mars 2010

En seger för den svenska modellen

Idag ser den dagens ljus, Regeringens propositionen2009/10:185 om Allmännyttiga bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler.

Den kommer att bli omdebatterad, kritiserad av några, hyllad av andra och den kommer att väcka frågor.

För det är otroligt knöligt att få ihop en lag som ska förena hyresgästernas intresse av goda bostäder till rimliga kostnader med kommunernas behov av att ha ett bostadsföretag som ska klara kommunens bostadsförsörjning . Dessutom ska lagen fungera för de enskilda och mycket olika kommunala bolagen och den får heller inte snedvrida konkurrensen för då blir det surt i EU korridorerna.

Det finns en hel del mycket långa meningar i förslaget där man försöker sig på att beskriva just denna förening av uppgifter.

”Ett kommunalt bostadsföretag ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget som sådant, givet de begränsningar och förutsättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa fastighetsägare på hyresmarknaden inom ramen för de regler som gäller för denna sektor. I det långsiktiga perspektivet ligger även hänsynen till företagets befintliga hyresgäster, liksom till presumtiva hyresgäster och till hur bostad hyresmarknaden kan utvecklas.”

För oss är uttryck som ”givet de begränsningar” och ”inom ramen för de regler som gäller” viktiga.

För bolagen har en ram att hålla sig inom. Den ramen utgörs av hyresförhandlingslagen, hyreslagen, reglerna om utdelningsbegränsning och att bolagen ska bedrivas enligt affärsmässiga principer där ”det allmännyttiga syftet är överordnat andra aspekter”.

Den svenska modellen med förhandlade hyror består alltså trots försök att under arbetets gång ersätta förhandlingar med statligt reglerade hyror där hyran skulle sättas efter efterfrågan och där de kommunala bolagen skulle arbeta efter ”principen om den privata marknadsinvesteraren”.

Allt sådant är nu borta och det är upp till parterna att sätta hyrorna. Det är ingen lätt match, det har det aldrig varit.

21 kommentarer:

  1. En annan av de begränsningar du pratar om är ju just ni.

    Som far med osanning om ombildningar och som har förgripit er på hyresgäster i all evighet.

    Nu kommer det ett hyressystem som i ett slag kommer att ge marknadshyra - bara att läsa senaste hyresavin (särskilt motiveringen).

    Det är era medlemmar som kommer att tvingas flytta från stan först. Och det är ERT förslag.

    Grattis!

    SvaraRadera
  2. Och nej Barbro - det är ingen seger för den Svenska modellen.

    Det är en kompromiss och flera steg bakåt för er. Varför tror du annars regeringen och fastighetsvärdarna står och applåderar?

    Hyrestaket borta, hyran baseras på läge (marknadshyra), underhållen bortförhandlade, alla likvärdiga förhandlare.

    Det är en HELT annan verklighet där ute nu. Skynda er att ombilda eller köpa bostadsrätt - enda chansen att ha rimliga boendekostnader

    SvaraRadera
  3. Spännande att det kommer vara hyresrätten som är lyxvaran och det dyra alternativet - och BRF budget och billighetsalternativet nu :)

    SvaraRadera
  4. Hmm vems intressen företräder du Barbro är det regeringens? Varför förklarar och försvarar du det nya lagförslaget som om det vore ditt? Du ska väl blogga och stå upp för våra intressen i frågan eller...? Undrar en hyresgäst som drabbas hårt av lagförslaget.

    SvaraRadera
  5. En ganska vanlig missuppfattning dyker upp här bland kommentarerna ibland. Men att hyran baseras på läge är inte detsamma som marknadshyra.

    Marknadshyra betyder att hyran sätts efter vad en hyresgäst är beredd att betala. Det blir en budgivning om varje lägenhet, vid varje tillfälle då en ny hyresgäst ska flytta in och hyra ska fastställas. Den som är beredd att betala mest, får lägenheten. Det är marknadshyra.

    Sedan kan läget ha betydelse för bedömningen av lägenhetens värde. Men det kan det också ha vid förhandlad hyra - i såväl det nuvarande systemet som i det föreslagna.

    Det system som föreslås i propositionen innebär att hyrestaket blir kvar, hyran sätts genom förhandling och kommunerna har kvar sitt ansvar för bostadsförsörjning. En stor förändring är att privata värdar inte längre kan åka snålskjuts på allmännyttan.

    SvaraRadera
  6. Jasså Urban är det det som är HGF definiton av marknadshyra? Jag trodde nog för enkelhetens skull att det ändå skulle vara fastighetsägaren som satte den hyran han ville. Blev den för hög fick han sänka.

    Det är nog vad de flesta andra anser vara marknadshyra, men vad vet jag?

    Jag tror att vi är på väg mot min definition av marknadshyra vad tror du?

    Mvh
    Jonas

    Mvh
    Jonas

    SvaraRadera
  7. Jonas: Jag förstår inte skillnaden? En rent semantisk skillnad möjligen. Givetvis skulle det (rent hypotetiskt när det gäller bostadshyror eftersom vi inte har marknadshyra i Sverige) vara på fastighetsägarens villkor. Fastighetsägaren sätter en hyra, om hyresgästen är beredd att betala så tar han den lägenheten, annars tar någon annan den, som betalar det fastighetsägaren begär. En slags budgivning, helt på fastighetsägarens premisser. Dit är vi inte på väg.

    Anonym 30 mars 2010 12.00: Lagförslaget bygger på en överenskommelse som Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen gjorde och presenterade för regeringen. Hyresgästföreningen kunde förstås ha satt sig i ett hörn med armarna i kors och sagt att de inte talar med några andra, och inte lägger två strån i kors för att täta ett läckande hyrestak. Hade de gjort så, är det risk för att vi hade gått emot marknadshyror idag. Så såg nämligen förslaget ut från regeringens egen utredare.

    SvaraRadera
  8. Urban: Det är en "trekvarts-koch". Men som du säger är det semantik.

    Redan i årets hyreshöjning har man bytt ut de operativa orden i den sk "bruksvärdeshyran" till att vara baserat på läge, standard och närhet till service etc.

    Det utmynnade i att vi i Stockholms innerstad fick 2,97% höjning i år.

    Att ni på HGF kallar det "gröna skogars hyra" eller något annat gulligt är er sak. Men vi som skall betala förstår vad som skett.

    HGF fick backa för att slippa på stryk i EU domstolen, Hyresvärdarna står och applåderar och om man läser förslager (antar att du gjort det) så ser man att alla öppningarna finns där.

    Läge, standard och centralt läge får tung vikt. Hyrestaket bortlyft, de "centrala förhandlingarna" skall nu ske med många fler parter då privatägarna är jämbördiga parter.. etc.

    I ett slag har hyresrätten blivit en dyr, osäker och dålig boendeform. Det spelar snart ingen roll vad räntan är - för hyresrätten är dyrare.

    Hur tror du att detta kommer att påverka hyresrätten framöver? För att inte tala om HGF's medlemstal?

    SvaraRadera
  9. Och varför svarar inte Barbro på Monicas inlägg från igår?

    Hur kan HGF gå emot sina medlemmar på det sätt som de gör? 77 medlemmar i HGF är emot HGF's handling. Varför backar man inte?

    Eller representerar man inte sina medlemmars vilja?

    SvaraRadera
  10. Allmännyttan ska inte styra hyror

    Det är inte längre de kommunala bostadsbolagens hyror som ska styra hyresnivåerna. I fortsättningen ska alla hyror förhandlas. Detta enligt den bostadspolitiska propostitionen som nu överlämnats till riksdagen.

    (TT)
    30 mar kl 14:16

    SvaraRadera
  11. Ja billigare lär det ju inte bli...

    Citat ur: Proposition 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler

    "7.4 Affärsmässiga villkor

    Regeringens förslag: Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer.

    Bolagen ska ha marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär att bolagen ska undantas från självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen (1991:900)."

    Sedan dyker ordet "Hyresmarknad" upp rätt ofta.

    - Notera att HGF fortfarande hänvisar till planhyra... jag menar "bruksvärdeshyra".

    SvaraRadera
  12. Sedan står det en passage om att det skall finnas sk "övergångsregler" så att höjningarna inte kommer för fort. Och att folk skall tvingas flytta av ekonomiska skäl - för fort.

    I propositionen nämns 5% som en rimlig maxhöjning per år. Givet att inflationen är runt 2%.

    Hur länge har ni råd att bo kvar i hyresrätt Stockholmare?

    5% om året är över 20% höjning på 4 år. Slå på en miniräknare: Din nuvarande hyra * 1,20

    SvaraRadera
  13. Notera att Mats Odell pekar på Malmö som ett exempel och att värden som "balkong, cenralt läge och utsikt" skall få avgörande roll för hyran.

    I Malmö stack hyrorna i bra lägen upp till +70%. Visst på 7 år, men det är riktigt tunga höjningar.

    Och nu kommer det alltså till Stockholm.

    I Stockholm har man övergångsregler som "endast" skall ge 5-7% höjningar per år under en "Övergångstid". (detta kan man läsa om i förslaget)

    Och Mats poängterar tydligt att det skall vara LÖNSAMT att driva hyresfastigheter. Undrar vem som skall betala den vinsten? Hyresgästerna kanske....?

    http://www.regeringen.se/sb/d/12847/a/143034

    SvaraRadera
  14. En del av dessa synpunkter tar jag upp i dagens blogg.
    Det som vill bo i bostadsrätt ska givetvis göra det. Det vimlar av annonser för den som vill byta boendeform, ni har ju hur mycket möjligheter som helst att uppfylla era bostadsdrömmar?
    Hyresgästföreningen är en förening för bostadshyresgäster. Villaägarna jobbar inte för att minska antalet villor, tvärtom. HSB, Riksbyggen mfl. jobbar inte heller på att minska antalet bostadsrätter, tvärtom. Men vi jobbat alla för att det ska byggas fler bostäder av alla de sorter.
    Det är inte ett dugg märkligt att hyresgästföreningen jobbar för att öka antalet hyresrätter och inte minska de.
    Niklas, hyran ska inte basers på läget. Hyran ska bases på bruksvärdet.
    Att äga hyresfastigheter ska självklart inte vara en förlustaffär. Det viktiga är vad vinsten används till se bloggen idag

    SvaraRadera
  15. Barbro

    Problemet är bara att ordet "bruksvärde" fått en annan innebörd.

    Numera skall det vara läge, standard och centralt läge som styr.

    Så visst - det är fortfarande ordet "bruksvärde" vi pratar om. Men det är en ny innebörd i ordet.

    Sematik kallas det.

    SvaraRadera
  16. Semantik borde vara HGF ledord!
    Vidare borde deras nys slogan vara
    -HGF vi svara inte på svåra frågor från våra medlemmar. Men enkla saker som att plocka in medlemsavgifter det kan vi!

    Mvh
    Jonas

    SvaraRadera
  17. Anonym1 skriver ”Och det är ERT förslag” Nej det är regeringens förslag. Men förslaget bygger till stora delar på det förslag som vi och SABO enats om. Men om världen hade varit enkel och det var hyresgästföreningen och inte EU, regeringen eller riksdagen som fattar beslut om bostadspolitiken så hade det sett annorlunda ut. Det hade sett annorlunda ut också om hyresgästföreningen hade struntat i att försöka påverka. Vi har gjort ett kanonjobb om man ser till hur alternativet hade kunnat se ut.

    SvaraRadera
  18. Niklas, fastighetsägarna applåderar inte. De har sannolikt precis samma diskussion som vi råkar ut för nu. De fick långt ifrån som de ville och nu ställs frågan hos dem precis som den ställs till oss. Varför blev det inte helt och hållet som ni ville?
    Regeringen får också sin beskärda del av politiskt missnöje med denna kompromiss.

    Så ett klargörande, hyran ska inte baseras på läge. Hyran ska precis som idag baserar på bruksvärdet. (

    SvaraRadera
  19. Anonym2, undrar vems intressen jag företräder. Jag företräder hyresgästernas intressen, inte bara jag utan alla förtroendevalda, medlemmar och anställda som varit engagerade i att göra det allra bästa för hyresgästerna i en synnerligen besvärlig situation. Detta arbete ledde fram till att många av våra förslag återfinns i regeringens förslag. Det är vi nöjda med. Det finns delar i förslaget som vi är missnöjda med.Vi fortsätter att jobba för att få en ändring till stånd.
    Jag är dessutom övertygad om att ingen kommer att drabbas hårt av dessa förslag. Hyresgäster drabbas idag och det kommer även i fortsättningen att vara svårt att i alla lägen få gehör för hyresgästernas intressen. Men hur svårt det än är så måste vi oavsett vem som sitter på makten göra allt för att påverka dem i rätt riktning. Och det har vi gjort även denna gång.

    SvaraRadera
  20. Jag tycker att Urban för ett helt igenom korrekt resonemang som jag instämmer i.

    Någon av alla dessa anonyma, det hade underlättat svarandet om ni hade haft kurage att stå upp för era åsikter istället för att göra er anonyma, skriver att ”HGF fick backa för att slippa på stryk i EU domstolen”

    Jag tycker att det är en intressant formulering. Om vi antar att hela den svenska bo-stadspolitiken hade fått stryk i EU hade det varit bättre att låta det hända än att så långt det har varit möjligt försöka rädda den svenska bostadspolitiken?

    Jag kan försäkra den anonyme skribenten att hyresvärdarna inte står och applåderar. De ville inte detta, de ville att hela den svenska bostadspolitiken skulle få stryk i EU. Det var därför de gjorde sin anmälan.

    ”Läge, standard och centralt läge får tung vikt”, skriver du. Vad har du fått det ifrån. Det sker inga förändringar av bruksvärdesystemet eller viktningen av faktorerna

    SvaraRadera
  21. I övrigt hänsvisar jag till mina svar på kommentarerna till bloggen i onsdags.

    SvaraRadera