29 september 2011

Debatten i Dagens industri fortsätter

Reinhold Lennebo och Lennart Alexandersson på Fastighetsägarna skriver i en replik till mitt debattinlägg i Dagens industri att utan stora hyreshöjningar kan inte hyresrätten räddas. Varför inte säga precis som det är? Att ni som företrädare för ett antal privata fastighetsägare vill få till stånd höjda hyror och därmed se till att era uppdragsgivare får det de anlitat er för: högre vinster.

Ingen skulle tycka att det är särskilt märkligt, det är vad era uppdragsgivare förväntar sig av er.

Men i stället försöker ni få det att låta som om ni har en närmast lagreglerad plikt att begära stora hyreshöjningar, rädda hyresrätten, förbättra hyresstrukturen, stoppa svarthandeln och få igång bostadsbyggandet.

Att kraftigt höjda hyror år efter år skulle vara vägen att rädda hyresrätten är helt feltänkt. Hyresrätten har redan idag tuff konkurrens av andra boendeformer. Dels är andra boendeformer redan skattemässigt gynnade, dels arbetar både villaägare och bostadsrättsföreningar för att få förbättrade villkor för att kunna hålla kostnaderna nere, inte uppe.

Hyresnivåerna för nyproduktion är idag svindlande höga och skrämmer sannolikt mer än lockar nya hyresgäster.

Till skillnad mot vad Lennebo och Alexandersson verkar tro är det fortfarande bruksvärdet som bestämmer hyran även i den nya lagstiftningen. Den har tjänat som utgångspunkt för många hyressättningsmodeller runt om i landet under många år Och det finns mycket goda förutsättningar att fortsätta det arbetet utan att begära hyreshöjningar på den nivå Fastighetsägarna nu kräver.

Lennebo och Alexandersson menar att jag: ”vädjar till Anders Borg att blanda sig i hyresförhandlingarna”. Inget kunde vara mer felaktigt.

Anders Borg ska syssla med det som är hans uppdrag. Och hyresmarknadens parter ska, utan politisk inblandning, syssla med det som är vårt uppdrag: Att förhandla hyrorna för tre miljoner hyresgäster.

Jag tror inte att ni behöver oroa er över Anders Borg, han vet nog att han inte har någon plats vid våra förhandlingsbord. Men det betyder inte att det besvärliga ekonomiska läge vi befinner oss i saknar betydelse i våra förhandlingar.

Om fem procent i hyreshöjning innebär att hyresgästernas köpkraft minskas med fem miljarder, så är det naturligtvis intressant även för en finansminister som pysslar med tillväxtprognoser och försöker räkna ut vad höjningen av bostadsbidragen får för minskad effekt.

Vårt budskap är lika enkelt som den ekonomiska situationen är osäker: När ekonomin är i gungning måste vi alla ta ett ansvar. Och det gäller även Fastighetsägarna.

5 kommentarer:

  1. Varianter på temat "vissa hyresgäster subventionerar andra hyresgästers boende" har man hört förut.

    "Avreglera" och "låt var och en betala på marknadens villkor" hette det t.ex. i den amerikanska studielånsdebatten på 80-talet. I dag drygt 20 år senare har det bara blivit våldsamt dyrare överlag för alla unga amerikaner att studera:

    http://www.youtube.com/watch?v=AprRXa8IFDs

    SvaraRadera
  2. Dagens modell är ju inte bra. Den kan inte leverera. Dags för något annat alltså. Även om bruksvärdeprincipen kvarstår, är den i sig ingen garanti mot hyror som t o m överstiger tänkta marknadshyror, såsom i miljonprogrammet. Eftersom hyror säkerligen på vissa håll är för högas, precis som de på vissa håll är för låga inom rådande system, blir följden att vissa subventionerar andra –logiskt..

    Ett poängsystem som inte tar hänsyn till det enskilda fallet innebär med automatik avvikelser från vad ett marknadspris skulle vara, eftersom marknadspris utgår från det enskilda fallet, mellan säljare och köpare. Inte i första hand som typmodeller som ett poängsystem innebär där ingen av de förhandlande parterna tittar på varje lägenhet.

    Om man nu tilltalar Finansministern med syfte att påtala risker om för höga hyror drar in köpkraft, är det väl ett utspel om konsekvenserna av förhandlingarna? För vad vill man att Borg skall agera på om han inte skall uttala något om att hyreshöjningarna hotar samhällsekonomin?

    Emellertid är höjda hyror något som går in i fastighetsbranschen och där behövs de ju för nyinvesteringar i nya hyresfastigheter. Om man nu från HGF:s sida inte vill att investeringskapital skall ackumuleras, bör man tala om varifrån investeringskapital för nybyggen skall komma ifrån? Skall bidrag återigen gräva hyresmodellen ännu djupare ner i träsket? Och som sagt ägt boende är inte skattesubventionerat. Vill man slopa avdragsrätten för underskott i inkomstslaget kapital, måste man i konsekvensens namn slopa bl a reavinstskatten för BR, aktier, fonder m.m. Symmetrin i skattesystemet förutsätter det.

    //Jesper

    SvaraRadera
  3. Det här är väldigt tänkvärda ord från Jesper som sätter ditt enda förslag hur det ska byggas fler hyresrätter lite på pottkanten.
    Hur ser du på dessa rader? Ett svar vore bra för debatten.

    "Om man nu från HGF:s sida inte vill att investeringskapital skall ackumuleras, bör man tala om varifrån investeringskapital för nybyggen skall komma ifrån? Skall bidrag återigen gräva hyresmodellen ännu djupare ner i träsket?
    ***Och som sagt ägt boende är inte skattesubventionerat. ***
    Vill man slopa avdragsrätten för underskott i inkomstslaget kapital, måste man i konsekvensens namn slopa bl a reavinstskatten för BR, aktier, fonder m.m. Symmetrin i skattesystemet förutsätter det.

    Kram
    Lapplisan

    SvaraRadera
  4. Barbro: "Vårt budskap är lika enkelt som den ekonomiska situationen är osäker: När ekonomin är i gungning måste vi alla ta ett ansvar. Och det gäller även Fastighetsägarna."

    Ett googlesök på "Långt kvar till ljus i tunneln" leder till Svenskt näringslivs hemsida och en kort videointervju med chefsekonom Stefan Fölster, där deras tredje konjunturrapport detta år kommenteras. Titeln på rapporten lyder "Reality check".

    Vi har upplevt 15+ år av spekulativa boprisstegringar brantare än löneutveckling och inflation. Enligt artikeln "Bostadsköp bästa placeringen på 13 år" (E24) publicerad 2009, så hade bostadsrätten då stigit med 260%, Stockholmsbörsen 117% medans den disponibla inkomstökningen endast landade på 27% (1996-2007).

    Så kan det inte fortsätta. Kostnadsutvecklingen för bostäder framställs fortfarande av vissa som "the new normal" och att allt bara kan bli till det bättre, ifall även hyresnivåerna för äldre hyreskåkar följer efter.
    Lägg därtill fantasier om en framtid där överbelånade BR-innehavare ska kunna hyra ut i andrahand, med full täckning för bolån + lite vinst ovanpå det. Dags att vakna kanske? "Reality check"?

    SvaraRadera
  5. Reality Check, farbror Frej? Visst går det att hyra ut sin BR med full täckning för kostnader och amortering. Det gjorde jag själv under 90-talskrisen. Hyresgäst var ett större företag som ville ha bostad till sina anställda utifrån. Flera kompisar gjorde liknande transaktioner. Samma sak funkar även idag. Så några fantasier är det inte och kanske du skall vakna upp och leva i verkligen. Att den motsvarar din mardröm spelar mindre roll. Den är vad den är ändå. Det är då bättre om man öppnade upp, vädrade ut och såg till att inte bara arbetstagare som korttidsbor i Stockholm och dessutom har en arbetsgivare som ordnar saker, får tag på en bra bostad. För tillväxten behövs tillgång igår. Mot det perspektivet verkar väntan på nybyggen tämligen kontraproduktivt.

    Hyresmodellen är alltså bankrutt. Den kan inte leverera och är beroende av stora bidrag för att kunna producera nytt. Bidragen bekostas då via skattemedel, som flyter in i statskassan genom den utanför hyresmodellen, högpresterande marknadsekonomin. Tänk om den övriga samhällsekonomin styrdes som hyresmodellen. Då skulle det inte finnas några skattemedel att tala om för investeringar i hyresmodellen. Tydligare kan inte hyresmodellens misslyckande bli. Dags att även avreglera den. Reality Check!

    //Jesper

    SvaraRadera