Det är långt mellan Business Arena och Blocket

Gårdagens efterlysning gav inget resultat. Den om vilka bolag Fastighetsägarna ska granska alltså.

Det visar sig väl. Frågan är när. För inte går det väl att granska hur bolag som
"ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget" sköter sig efter bara några månader?

Hittills har jag i alla fall inte hört någon som hävdat att bolagen ska ägna sig åt kvartalsekonomi.

Jag debatterar numera bostadspolitik på Fastighetsmässor, Business Arena och snart har IPD (Svenskt Fastighetsindex) ett seminarium. Nej förresten glöm det, det handlar inte om bostadspolitik det handlar om avkastning och affärsmässighet.

För numera finns det ingen bostadspolitik och inget att avhandla i politiska sammanhang utan debatten har tagits över av investerare, värderare, fastighetsekonomer och en och annan professor. Och givetvis finns de privata fastighetsägarna på plats när avkastningen för de kommunala bolagen ska diskuteras.

Jag fick ett mejl från Anders som sett programmet för IPD:s seminarium:

"Och då till min vanliga fråga: "Räcker inte 377,6 procent (total)avkastning för bostadsfastigheter mellan dec96-dec-10!!.???

Detta enligt IPD:s avkastningsrapport i våras. Skulle inte en del av den avkastningen kunna användas både till nybyggnation (med rimliga hyror), ombyggnation och rimliga hyresförväntmingar framgent? Har svårt att hitta någon annan investering på vår jord som haft lika god totalavkastning! Slår allt jämförelsemässigt i Sverige i alla fall"

En mycket viktig passus hittar alla ni, som nu införskaffat ett eget exemplar av Regeringens proposition 2009/10:185, på sidan 45. Och förhoppningsvis har denna passus också nått debattörerna på IPD-seminariet.

”Det saknas enligt regeringen anledning att reglera vilket eller vilka mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav och avkastningsnivå just i fråga om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som bedrivs affärsmässigt”.

Det är många som hoppat över den passusen och påstår sig veta vilket avkastningsmått som ska användas.

Även i detta sammanhang är det nödvändigt att förse sig med en portion experttvivel när ni stöter på någon tvärsäker uttolkare.

Bostadspolitik, i annan bemärkelse än vilken avkastning bolagen kan ge, diskuteras dock i alla sammanhang där ungdomar rör sig. Vare sig de sätter upp teater eller anordnar seminarier så spelar bostadsbristen en avgörande roll. Den är kännbar in på bara kroppen för alla de som flyttar runt i olika varianter av andrahandslösningar som aldrig ser ut att ta slut.

Det är långt mellan Buisness Arena och Blocket.

PR by Fastighetsägarna

Bilden föreställer Fastighetsägarnas Gröna Gubbe, PR-insats Almedalen.

Nu blir det några bloggar där Regeringens proposition 2009/10:185 är ett återkommande inslag. Och det är inte alls tråkigt, tro inte det.

I det fall du känner för att kommentera det jag skriver vill jag flagga för att jag redan nu på morgonen begett mig till Borås där jag kommer att vara i två dagar.

Det är väldigt intressant och en smula lärorikt att följa hur Fastighetsägarna ligger i för att etablera sin bild av hur den nya lagen, som visserligen inte gäller de själva utan deras konkurrenter, ska tolkas.

Jag vet inte vilken PR-byrå de använder men det är onekligen ett ambitiöst och resurskrävande upplägg de använder sig av.

Det är ett innehållsrikt upplägg. Där finns allt från de inlagor om affärsmässighet som Fastighetsägarna uppdrog till Stellan Lundström och Hans Lind på KTH att författa, till de gröna gubbarna i Almedalen, till mängder av debattartiklar i lokalpressen, till besök hos de kommunala bolagen i syfte att tala om för de hur de ska räkna, till seminarier om hur kommunerna förmodas tolka den lag som visserligen inte berör själva arrangören, Fastighetsägarna, men som de ändå tycker att det åligger de att arrangera.

En annan del i arbetet utgörs av den granskning som Fastighetsägarna håller på med av tio kommunala bolag, eller möjligen sex. Jag vet inte riktigt vilka de håller på att granska, vem som gör granskningen och hur många de ska granska. Kanske någon annan vet, det kanske inte alls är hemligt?

För fastighetsägarna har utsett sig själva till både uttolkare av den nya lagen om allmännyttiga bolag och utvärderare av densamma. Det kan tyckas vara både ett märkligt och kostnadskrävande åtagande från en privat fastighetsägarorganisation.

Men det är förstås inte så att Fastighetsägarna drivs av ett allmänt rättspatos eller hyser någon allmän tveksamhet till de rättsvårdande instanser som samhället håller sig med. De vill att allmännyttan ska tolka lagen på deras sätt så att de känner sig tvingade att höja hyran. Fastighetsägarna kan sedan haka på. Precis som i gamla tider när allmännyttan var hyresnormerande.

I annat fall hade de väl kommit ilande till de hyresförhandlingar som nu drar igång med egna och väl genomarbetade förhandlingsunderlag. För de ville ju bli en fullvärdig part i förhandlingarna där ingen skulle sitta i knäet på någon utan alla skulle förhandla på egna meriter.

De kommunala bolagen i Stockholm jobbar sida vid sida med Fastighetsägarna i Stockholm. Det kommunala bolaget i Örebro har av någon märklig anledning blivit medlemmar i Fastighetsägarna.

Skulle de inte konkurrera? Det var väl därför Fastighetsägarna anmälde Sverige till EU-kommissionen`?

I alla fall trodde regeringen det. De skrev en lag som byggde på att man skulle undanröja hindren för konkurrens.

På sidan 49, Regeringens proposition 2009/10:185 (jag vill verkligen rekommendera er att skaffa en egen sådan så kan ni dra egna slutsatser) skriver regeringen under rubriken Skälen till regeringens förslag:

"Enligt regeringens uppfattning har ett kommunalt företag goda förutsättningar att påverka marknadssituationen i riktning mot en mer aktiv konkurrens. En väl fungerande konkurrens är till fördel för konsumenterna och bidrar till att hålla ner priser och till att utveckla nya produkter och tjänster."

Konkurrens skulle vara ordet för dagen, inte karteller och samarbete.

Det finns anledning att hysa tvivel mot experter

Idag kommer det en liten blogg för lagnötare.

För jag gillar lagparagrafer, men jag gillar det som står skrivet i förarbetena, självaste motiven, till lagparagraferna ännu lite mer. Mer om det.

Men först noterar jag att Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna, återigen driver tesen, denna gång i Fastighetstidningen (ej på nätet), att eftersom det tog så lång tid att få den nya lagen om allmännyttorna på plats så måste den innehålla stora förändringar.

Men det kan ju vara precis tvärtom också. Att det tog väldigt lång tid innan regeringen var övertygad om och insåg att det inte var nödvändigt att göra så stora förändringar.

För det finns ingen som helst logisk eller annan koppling mellan graden av förändring och den tid det tar att få en lag genom riksdagen. Tvärtom, lagen föregicks av en långt utdragen och omfattande process i syfte att nå den balanspunkt där de olika intressena kunde förenas. Sådant tar tid.

En sak är i alla fall klar, lagen har inte tillkommit för att Fastighetsägarna ska kunna höja hyrorna efter eget gottfinnande. Fastighetsägarna ska med respekt för sin motparts uppdrag förhandla hyran.

Lite hårdsmält för en del men ändå ett faktum.

Reinhold Lennebo känner sig också manad att i sin ledare i Fastighetstidningen påpeka att vi lever nu, 2011. Jo precis, men det har väl knappast något att göra med tolkningen av lagen.

Lagtexten är skriven 2010 och det som ska tolkas är det som står där oavsett vad Reinhold Lennebo tycker är modernt eller omodernt.

Det vimlar också av ”expertutlåtanden” över denna balansakt till lag där man försökt tillgodose så många intressen. Till skillnad från de mera svepande tolkningar som florerar i debatten så gör experterna anspråk på att ha gjort en mera djuplodande analys.

Jag är inte expert men jag är läskunnig.

Häromdagen kunde man läsa i Fastighetsvärlden en inlaga av Lennart Sten. Han är sedan maj 2011 är Europachef vid den globala jätten GE Capital Real Estate.

Han skriver att:

”Hyresgästföreningen har mottagit den nya lagstiftningen och intagit positionen att trots den nya lagstiftningen har i grunden inget förändrats. Om det hade varit sant hade den nya lagstiftningen varit helt onödig.”

Det är klart att det skett förändringar, någon annan position har vi inte intagit, men förändringarna är kanske inte mest påtaglig i de delar Fastighetsägarna så hett önskat.

”Den viktigaste (förändringen) är i min mening kravet på affärsmässighet vad avser de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen” skriver Lennart Sten och det må han ju tycka.

Men så plötsligt i nästa mening kommer det där som gör att man hamnar i experttvivel.

”Det har i texten uttryckts som att de kommunala bostadsbolagen skall drivas med beaktande av affärsmässiga grunder” skriver han.

Och det har det ju inte alls.

Så här står det i propen, sid 48-49:

”I departementspromemorian drogs slutsatsen att SABO och Hyresgästföreningens beskrivning av affärsmässiga principer i deras gemensamma skrivelse var synonym med begreppet affärsmässiga grunder (Ds 2009:60 s. 70).

Organisationerna (SABO och Hyresgästföreningen) har dock invänt mot denna tolkning och att begreppet ska användas i samband med allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag”.

Och regeringen går på vår linje:

”Mot bakgrund av det anförda anser regeringen, till skillnad mot vad som föreslogs i promemorian, att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer.”

Inga grunder alltså.

Kan tyckas vara ordvrängeri men i lagstiftning är det orden och dess innebörd som har den avgörande betydelsen. Så även i detta fall. Grunder har en betydelse och förekommer i annan lagstiftning. Principer har en annan betydelse och förekommer bara i denna lagstiftning.

För den som vill läsa regeringens motiv till detta förtydligande citerar jag ur propositionstexten:

”Vidare har anförts att en stor skillnad jämfört med andra marknader är att prissättningen är underordnad särskild lagstiftning. Bestämmelserna i hyreslagstiftningen innebär att företagen inte ensidigt kan bestämma hur hyrorna ska sättas.

Till detta kommer att bostadshyresmarknaden kännetecknas av investeringar med mycket lång varaktighet och därför kräver ett särskilt långsiktigt förhållningssätt också vad gäller affärsmässigheten.

För de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen gäller också ett särskilt lagstadgat krav att erbjuda hyresgästerna inflytande som inte gäller för privata fastighetsägare.

Båda organisationerna föreslår därför att begreppet affärsmässiga principer används i den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Som organisationerna påpekat finns enligt regeringens mening en skillnad mellan hur allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet och övriga kommunalt ägda företag som bedriver sin verksamhet på affärsmässiga grunder.

Skillnaden består bl.a. i att affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bo-stadsaktiebolag har en skyldighet att följa särskilda regler om värdeöverföringar från bolagen (se avsnitt 7.5).

Andra kommunala företag som ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder har inga särskilda skyldigheter vad gäller begränsningar på vinstutdelning eller andra värdeöverföringar.

Mot bakgrund av det anförda anser regeringen, till skillnad mot vad som föreslogs i promemorian, att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer.

Därmed tydliggörs skillnaden mot annan kommunal verksamhet som på en marknad med andra aktörer ska bedrivas på affärsmässiga grunder”.

Slut citat.

Lång blogg om ett litet men ack så betydelsefullt ord. Och en blogg om att man måste ha en skeptisk hållning till experter.

Bristande respekt för förhandlingssystemet

Vem ska sitta på de anklagades bänk och vem borde erkänna sig skyldig?

Det finns det alltid anledning att fundera på, i alla fall får vi som var och varannan dag deltar i paneldebatter lyssna på många varianter av skuldfördelning.

Så ock igår när SKL och Byggmästarföreningen diskuterade alltifrån markpolitik till huruvida staten låter Stockholm växa.

Jag befinner mig ofta på de anklagades bänk. Om bara hyrorna höjdes skulle solen lysa över Sverige och bostadsbristen vara ett minne blott. Sveriges Byggindustrier är en ivrig anhängare av denna teori.

Som så många gånger förr så ställde Björn Wellhagen på BI även igår frågan om när regeringen tänkte ge sig på att avreglera hyresmarknaden. Ulf Perbo, statssekreterare, meddelande återigen att regeringen inte hade några sådana avsikter.

Den svenska modellen med förhandlade hyror kommer att bestå. Det skulle underlätta förhandlingsarbetet om även de privata fastighetsägarnas organisation, Fastighetsägarna, accepterade det.

För man får inte alltid precis som man vill. Man får förhandla om sina krav. Har man dåligt på fötter, inga underlag och en svag argumentation får man gå hem och slipa på argumenten inte hota med EU eller med att gå till regeringen.

I Stockholm har som bekant arbetet med Stockholmsmodellen avstannat. Christer Jansson, vd Fastighetsägarna i Stockholm, skriver i fastighetsägarnas blogg om hur härligt det är att slippa Hyresgästföreningen.

Nu kan de kompa ihop med sina konkurrenter och ta fram en egen modell för att sätta hyror i Stockholm. Hur det ska gå till vet inte jag för än så länge och för överskådligt tid ska vi förhandla hyror i Sverige. De ska inte fastighetsägarna sätta själva.

Åtminstone om man ska tro på regeringen.

Kraschad framtidstro

I Fryshuset i går arrangerade SABO en konferens om ungas boende, det vill säga brist på boende. De som gör en så ledsen varje gång diagram och staplar över de ungas situation på bostadsmarknaden visas är att det skapar så lite av förväntningar och förhoppningar på framtiden.

De elever från Fryshuset som deltog var inget undantag. De stämde på pricken in på alla staplar om vilka låga förväntningar unga människor har.

De vet att de inte har och kanske inte kommer att få råd att vare sig hyra eller köpa. De känner alldeles för många som inte har råd, som blir lurade och som får flytta från ställe till ställe. Så inte är det konstigt att samhället lyckats plantera så lite hopp i en hel generation.

Och det politikerna diskuterar och som diskuterades igår är hur vi ska få mera av det som skapar låga förhoppningar och bristande tilltron till samhällets förmåga att ge unga människor bostad , andrahandsuthyrning och inneboendelösningar.

I en annan del av Sverige blev allmännyttan i Örebro, Öbo, medlemmar i Fastighetsägarna. De ska stärka sitt samarbete med de privata Fastighetsägarna och bli starkare, säger de.

De privata Fastighetsägarna anmälde svenska staten till EU-kommissionen för att de ville konkurrera på lika villkor med de allmännyttiga bolagen. Men konkurrens är väl inte precis ordet för dagen.

Ordet för dagen är snarare ett stärkt samarbete mellan de två parter som Hyresgästföreningen ska förhandla med. På en del orter, långt ifrån alla, bildar de front mot sina kunder och lurar på att dra de inför rätta (Hyresnämnden) om de inte får höja hyran. Alternativt klaga hos regeringen.

Jag antar att Öbo pluggat på i vilken organisation de blivit medlemmar. Fastighetsägarna har ju ett ganska så långtgående näringslivsprogram som väl borde vara lite svårsmält för åtminstone en del socialdemokrater i kommunen.

Vår roll är att hålla hyrorna tillbaka och kräva att vi får det vi betalar för. Det kommer kanske att bli lite tuffare än vanligt, det är många som drömmer drömmar om rejält höjda hyror.

Dit hör inte ungdomarna på Fryshuset och inte heller de 248 000 ungdomar som idag saknar bostad. De drömmer helt andra drömmar.

Heja Moderaterna - men vad händer med de som bor på gruvkanten

Björn Häger, då journalist på Ekot, intervjuade 1991 Carl Bildt om när marknadshyror skulle införas. Carl Bildt svarade:

”Det vet jag faktiskt inte, för att det vi har sagt på den här punkten det är att, ja, börja någonstans att se, och det får man till att börja med se var man ska börja, när man ska börja, sen får man se vad som händer där och sen får man gå vidare utifrån det."

Den 9 oktober 2007 sa moderaterna entydigt och definitivt nej till marknadshyror.

- Vi stänger den diskussionen, sa Lars Lindblad i partiledningen till Expressen.

Och stängd ser den ut att vara. Inga motioner om införande av marknadshyra fanns till årets upplaga av moderatstämman.

Bra så, men vad som rör sig i de andra allianspartierna är mera osäkert. Annie Lööf har flera gånger motionerat om marknadshyror tillsammans med Fredrick Federley som nu också kommit in i partiledningen.

För med marknadshyror kan man aldrig veta, den har en tendens att dyka upp med jämna mellanrum. Men den har också en tendens att försvinna varje gång.

Centerpartiet ska ta fram ett bostadspolitiskt program som jag hoppas ska ha ett tydligt konsumentperspektiv. För de som driver frågan om införande av marknadshyror förväntar sig förstås att det ska leda till högre hyror.

Inte lägger någon enda organisation, exempelvis Fastighetsägarna, ner så mycket pengar på att få efterfrågestyrda hyror om de inte räknar med att de ska gynna den egna gruppen. Så de som undrar över vad marknadshyror kan få för effekt behöver bara ha koll på vilka som driver den frågan.

Så till något helt annat - men ändå inte.

I helgen har jag varit i Piteå och träffat hyresgäster som bor på gruvkanten. Hus rivs i Gällivare och Malmberget i takt med att gruvan utvidgas. Det mullrar och dånar på nätterna när det sprängs i gruvan, kaffekopparna klirrar i nattmörkret och hyresgästerna ligger vakna och funderar på var de ska ta flytta och hur i herrans de ska klara av att betala dubbelt så hög hyra.

De nya bostäder som byggs har hyror på stockholmsnivå och samhällsomvandlingen ska betalas av, inte de som gynnas av den, utan de som är ett offer för den.

Hyrorna i Stockholms innerstad intresserar alla. De har någon slags symbolliknande betydelse för alla som debatterar hyror. Bostadsminister Attefall skrev till och med en artikel i Göteborgs-Posten om hyrorna i Stockholms innerstad.

Det vore härligt om bostadsministern, alla hyresdebattörer och politikerna på riksplanet kunde ge sig på frågan om hyrorna i Gällivare och Malmberget för att få en ändring till stånd.

Hyresgästerna kan visserligen inte räknas i tusentals men de är tusenfalt drabbade av samhällets oförmåga att hantera konsekvenserna av en så stor omvandling av ett samhälle.

Illavarslande för vem?

Det är illavarslande att bopriserna faller, säger Tomas Pousette SBAB, i dagens SvD. Illavarslande för vem undrar man lite försiktigt?

Inte för de som är på jakt efter en bostad, för de är det väl närmast ett glädjebesked. Men några sådana perspektiv förekommer inte. Allt betraktas ur investerarnas och bostadsrättsinnehavarnas synvinkel. Det kan förstås kännas lite pyrt för den som köpt en bostadsrätt för dyra pengar och som kallt räknat med att sälja den till någon som är beredd att betala ännu mera pengar. Om det upplägget inte går i lås så kan det ju absolut kännas lite illavarslande.

Att priserna höjs och inte sänks är en förutsättning för att bostadsmarknaden ska betraktas som lugn och stabil så att de illavarslande förutsägelserna uteblir. Nu kan det ju vara lika pyrt att inte ha någon bostad alls och tvingas beskåda hur bostadspriserna sticker iväg mot allt högre höjder. Det betraktas dock inte som illavarslande trots alla varningsrop om hur bostadsbristen påverkar tillväxten negativt.

Men paradoxen är att de bostadslösa är en förutsättning för att de som har en bostad kan känna sig lugna. Bostadsbristen behövs för att hålla priserna uppe. Eller som Tomas Pousette uttrycker det: "En förklaring till nedgången i bostadsrättspriserna är att utbudet fortsatt att öka samtidigt som efterfrågan minskat ytterligare".

Slutsatsen är väl att vi inte kan bygga bort bostadsbristen för då skulle priserna falla och alla onda varsel slå in.

Nu begär fastighetsägarna höjda hyror på grund av läget, efterfrågan och betalningsviljan. Det innebär att så länge bostadsbristen håller sig på höga nivåer så räknar de med att kunna ta ut allt högre hyror. Hyresmarknaden skulle i så fall fungera på samma paradoxala sätt som bostadsrättsmarknaden.

I samma ögonblick efterfrågan minskar och betalningsviljan avtar så står fastighetsägarna inför ett helt annat scenario. Sänkta hyror och varsel om dåliga tider. Vilka vill bygga när priser och hyror hålls upp just av det låga byggandet och den stora efterfrågan?

Favorit i repris: Drömmen om marknadshyror

Om en stund ska jag bege mig till Lundagatan i Stockholm för att debattera hyror i programmet Plånboken. För nu börjar kraven på hyreshöjningar att droppa in.

Och som ett brev på posten kommer, nu liksom de senaste årtiondena, rubrikerna som ställer frågan om vi ändå inte är på väg mot marknadshyror eller åtminstone mot något som liknar marknadshyror.

Visserligen är de oftast åtföljda av ett frågetecken. Men ändå.

Både jag, min företrädare Jan Danemann och hans företrädare Lars Anderstig och i sin tur hans företrädare har stått inför den frågan och vi har alla slagits mot marknadshyror.

Programmet Plånboken är inget undantag. Första steget mot marknadshyror, åtföljt av ett frågetecken, är rubriken på dagens debatt.

13 november 2009 intervjuades dåvarande finansmarknadsminister Mats Odell i radion.
Förslag om marknadshyror blir inte av, löd rubriken. Utan frågetecken.

”Regeringen föreslår flera förändringar när det gäller nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsbolag. Hyressättningen är en del. Där blir det inte något förslag om marknadshyror. Systemet med bruksvärde ska vara kvar.”, säger Mats Odell.

Årets hyresförhandlingar är lika lite en väg mot marknadshyror som förra årets eller hyresförhandlingarna för tio eller fem år sedan.

Men några ministerord eller lagregler kommer inte att hindra de som i årtionden slagits för marknadshyror. De lurar ständigt i vassen och bakom rubrikerna.

Det är en väldigt stark och intensiv press från framförallt de privata fastighetsägarna och de kommunala bolagen i Stockholm som för en gemensam kamp mot sina hyresgäster för ständigt höjda hyror.

Trots att vi inte ska sätta hyror efter betalningsvilja och efterfrågan, vilket de emellanåt erkänner att de inte har stöd för, så försöker de krångla in det bakvägen.

Lägesfaktorn har blivit den faktor i bruksvärdessystemet som fastighetsägarna, mest de privata, satt sig i sinnet att övertolka och krama ur till sista droppen.

Det är ingalunda någon ny faktor, den har funnits som en del i bruksvärdessystemet i alla år. Men nu, i dessa tider av bostadsbrist där människor är beredda att offra mycket för att få tak över huvudet så lägger de in allt vad de har för att få till det de önskar, höga hyreshöjningar och klirr i kassan.

Människor betalningsvilja måste få genomslag i hyresförhandlingarna skriver exempelvis Reinhold Lennebo, vd för Fastighetsägarna.

Varför måste en del människors förmåga att betala mer för att bo få genomslag på allas hyra?

Ibland får de det nästan att låta som en naturlag.

Om de inte tänker lyssna på Plånboken kan de kolla ABC. Miljöförvaltningen har sett sig nödgad att undersöka lägenheterna som är fuktskadade och illa skötta.

Vore det inte bättre att ni åtgärdade de brister ni har i era lägenheter istället för att sitta och fila på höga hyreshöjningar. Hyresgästerna som nu får besök av Miljöförvaltningen får ju inte ens vad de betalar för nu. En väl underhållen lägenhet.

UPPDATERAT: Här kan du lyssna på debatten mellan mig och Reinhold Lennebo.

Vi lyssnade på de boende och vi struntade fullständigt i vad de sa

”Vi lyssnade på de boende så sent som i eftermiddags, de fick framföra sina synpunkter men vi ska ändå genomföra affären”.

Så säger Berthold Gustavsson (M), ordf i Svenska Bostäder, till DN med anledning av försäljningen av 1000 hyreslägenheter i Kärrtorp och Bredäng. Vi lyssnade på de boende och vi struntade fullständigt i vad de sa, alltså.

Varför brydde sig Berthold Gustavsson ens om att prata med hyresgästerna? Han visste ju att han inte skulle bry sig.

Vad är den där typen av låtsasspel bra för? Det stärker varken tilltron till politiken eller bolagen, det är bara sorgligt och bedrövligt att beskåda.

Det hade väl varit ärligare av Berthold Gustavsson att säga som det är: ”det är ingen mening med att lyssna på er för jag tänker ändå inte bry mig om vad ni säger”.

Utdrag ur lagen:

Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses i denna lag ett aktiebolag som
2. främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och
3. erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.

Pacta sunt servanda

Det finns en del som liksom fastnar mer än annat. En sådan sak är uttrycket Pacta sunt servanda, avtal ska hållas.

Det var kanske när jag läste juridik i Uppsala, när jag förhandlade löner för de
anställda på Försäkringskassan eller när jag satt i riksdagen och stiftade lagar, som detta latinska uttryck satte sig fast.

Det är ett sådant bastant och gediget uttryck för att renhårighet ska gälla när vi gör överenskommelser. Det är dessutom basen för den avtalsfrihet vi har inom så många områden. Det går inte ens att komma förbi muntliga avtal. Har man tagit i hand så har man.

Idag förstod jag att detta, som jag sett som ett så betydelsefullt rättesnörena, inte har fastnat det minsta lilla hos vissa.

Exempelvis verkar det ha gått vd:arna för de tre stora kommunala bolagen i Stockholm, åtminstone en av dem, spårlöst förbi.

Att hålla ingångna avtal verkar vara en fullständigt främmande tanke för Pelle
Björklund, vd på Svenska Bostäder.

I februari detta år undertecknade han tillsammans med sina två vd-kollegor ett dokument vars syfte var att göra ett förtydligande "för att arbetet i Stockholmsmodellen inte skulle avstanna."

Så här står det i det dokument Pelle Björklund undertecknat.

"Stockholmsmodellen skall i sig inte leda till något ökat hyresuttag utan skall utgöra grunden för kommande fördelning av hyror vid tillämpningen av modellen”.

Ett nollsummespel alltså.

Inte vimlar det av tolkningsmöjligheter precis. I alla fall inte för de som var inblandade för det föregicks av många samtal och omskrivningar. De var alla oerhört medvetna om innebörden av denna mening.

Nu har arbetet med Stockholmsmodellen avstannat av en enda anledning. Vd:arna i bolagen vill inte stå för det de undertecknat med sina namn.

Till Hem & Hyra säger Pelle Björklund, VD Svenska Bostäder.

”Det är larvigt och oseriöst att komma dragande med det nu. Det skrevs efter att vi fått ett ultimatum i hyresförhandlingarna. Vår uppfattning har hela tiden varit att införandet leder till högre hyror.”

Vilken oerhörd brist på respekt han har, både för den part han är satt att förhandla med men också för sitt eget handlande. Han skriver under ett dokument i fullt medvetande om att hans namnteckning ljuger.

Direktören för Sveriges största bostadsbolag skriver under dokument för att han ”fått ultimatum”, varför gör han det?

Han räknade väl redan då redan då med att han några månader senare skulle komma undan med att säga att det är ”larvigt och oseriöst” av oss att bry sig om vad han undertecknar för avtal.

Vid det tillfället var han oerhört medveten om att vår medverkan i arbetet med Stockholmsmodellen hängde på just det förtydligandet. Så någon förvåning kan han knappast ha drabbats av när Hyresgästföreningen hoppade av.

Men uppenbarligen är Joakim Larsson (M) förvånad över att arbetet i Stockholmsmodellen avstannat.

Han skriver i DN att när själva införandet av Stockholmsmodellen diskuterade "var alla tidigt överens om att ett nollsummespel inte var tillämpligt på Stockholms hyresmarknad".

Vad har han fått det ifrån? Det var ju precis tvärtom.

Har Pelle Björklund månne sagt till honom att han inte behöver fästa något avseende vid vad verkställande direktören för Sveriges största bostadsbolag undertecknar för dokument? Det är ju bara "larvigt och oseriöst" att bry sig om hans namnteckning.

Verba volant, scripta manent.

Sagt är sagt

Frågor om Stockholmsmodellen dök upp i Malmö i måndags när Fastighetsägarna hade seminarium om hur deras konkurrenter, de allmännyttiga bolagen, bör sköta sina affärer.

När jag var i Gävle i söndags fick jag också svara på frågor om, just det, Stockholmsmodellen. Hur det går med Stockholmsmodellen oroar och intresserar många.

Att jag ständigt möts av detta beror givetvis på att jag rör mig i hyressättnings- och fastighetsägare kretsar. Där är hyressättningsmodeller högintressanta. Fast skillnaden mot Stockholm är att i övriga landet kommer parterna överens.

Idag ger Ann-Margrarethe Livh (V), på DN Stockholmsdebatt, en i huvudsak helt korrekt beskrivning om varför det som går i andra delar av landet inte går i Stockholm.

Fastighetsägarna och allmännyttan i Stockholm, som är väldigt tighta, vill inte bara ha en modell för hur hyrorna ska fördelas de vill ha väldigt mycket högre hyresintäkter än idag att fördela.

Det är det som är stridsfrågan i Stockholm.

I ett försök att få bort denna stridsfråga från dagordningen så begärde Hyresgästföreningen att de tre bolagsdirektörerna i Stockholm Pelle Björklund Svenska Bostäder, Ingela Lind Stockholmshem och Bosse Sundling Familjebostäder (nu pensionär) skulle underteckna ett dokument där de ställde sig bakom att det som skulle fördelas i Stockholmsmodellen var det intäkter de fick i de årliga förhandlingarna, inget annat.

De skrev under. Nu vill de inte kännas vid det och då blir det knepigt att komma vidare.

För vid de förra hyresförhandlingarna blev det allt tydligare att det var nödvändigt att klargöra vilket hyresuttag som skulle gälla i Stockholmsmodellen.

Därför tillkom detta dokument:


Klicka på bilden eller läs här:

"Vi kan konstatera att parterna är överens om att det var olyckligt att Hyresgästföreningen i ett sent skede lyfte in frågan om Stockholmsmodellen i årets hyresförhandlingar.

Eftersom det är angeläget att arbetet i Stockholmsmodellen inte avstannar är parterna överens om att göra följande förtydligande:

Stockholmsmodellen skall i sig inte leda till något ökat hyresuttag utan skall utgöra grunden för kommande fördelning av hyror vid tillämpning av modellen."

Nu har arbetet avstannat därför att nu vill man inte stå för vad man skrev under den 14 februari 2011.

Lite så tänkte vi

De privata fastighetsägarnas första seminarium med rubriken ”Lever kommunerna upp till den nya lagen om kommunala bostadsföretag", gick av stapeln i Malmö igår.

Om man ska kunna leva upp till en lag måste man förstå sig på paragraferna och vad som menas med var och en av dem. Det stupade redan där. Hela seminariet var en enda lång beskrivning av alla de tolkningar som kan göras, borde göras och som det var önskvärt att man gjorde.

Fastighetsägarna lägger ju ner mycket pengar på att få kommunerna och bolagen att agera så att hyrorna måste höjas. De kan de haka med liknande kravnivåer.

Man får nästan för sig att de vill att allmännyttan ska vara hyresnormerande.

I den mån Fastighetsägarna tänkt sig att de inbjudna experterna skulle kunna bringa klarhet i detta kan man utan vidare säga att så icke blev fallet.

Snart är det ett nytt seminarium denna gång i Stockholm. Det vore kanske idé att byta ut rubriken till ”Vad är innebörden i den lag kommunerna förmodas leva upp till”

Den mest genomtänkta och stringenta genomgången stod Sophia Linnala-Mattsson finanschef på SABO för.

Annars präglades genomgången från Hans Lind, KTH, och skatteexperten lars Björnsson, SKL, av återkommande uttryck såsom: jag tycker, vi tror, vi tolkar, jag antar, jag vet inte riktigt men, vi menar nog, annars är vi väl inne på och i någon ända måste man börja.

Både Hans Lind och Lars Björnsson var inblandade i den Kochska utredningen. Man fick onekligen känslan av att de var kvar där. I den process som följde efter att Mats Odell tog avstånd från stora delar av Kochs utredning deltog inte Lind och Björnsson, vilket kan förklara det hela.

Men kanske är det så illa att den nya lagen som ska tillfredsställa så många intressen är oklar och svårtydd. Mycket talar för det. I så fall måste ju det fortsatta tolkningsarbetet bygga på samma sak som var drivkraften när lagen tillkom.

Sammanvägning av olika intressen. Då duger det inte att försöka roffa åt sig tolkningsföreträdet.

Är verkligen hyresrätten behoven i alla bostadsdramer?

Bostadsdebatten fick en rejäl skjuts när DN startade en särskild Stockholmsbilaga.
Var och varannan dag förs nu en debatt om byggande, stadsutveckling och så hyrorna förstås.

Det finns ett enormt stort behov av att diskutera bostadsbristen och dess konsekvenser men de kanaler som finns räcker inte till.

Tyvärr blir det som händer i Stockholm väldigt dominerande i debatten.

Idag skriver Maria Rankka, vd på Handelskammaren i Stockholm, att: "bostadsmarknaden i länet kännetecknas inte bara av lågt byggande, utan också av långa bostadsköer, inlåsningseffekter, svartmarknader och segregation".

Vi behöver bygga mer av allt, fler villor, bostadsrätter och hyresrätter.

Det är många som efterfrågar villor, bostadsrätter och hyresrätter, även om det bara är de som efterfrågar en hyresrätt som kan ställa sig i kö.

Det finns ”inlåsningseffekter” i villaboendet, bostadsrättsboendet och i hyresrätten. Det finns en svartmarknad på villamarknaden, bostadsrättsmarknaden och
hyresrättsmarknaden.

Och segregationen finns överallt. I de ensligt belägna villaområdena, i den mindre ensligt belägna villaområdena, i områden med ensidig bostadsrättsbebyggelse, i stadsdelar som Östermalm och i många hyresrättsområden.

Vi har byggt oss åtskilda. Vi har en grundstruktur av åtskillnad. De ekonomiska villkoren ser annorlunda ut i villaområdena jämfört med hyresrättsområdena. Staten bidrar med ränteavdrag, ROT-avdrag mm.

Så hur kommer det sig att det är hyresrätten som är boven i alla bostadsdramer.

Finns inte de andra boendeformerna? Bidrar inte de till segregation, svarthandel, bristande rörlighet, lågt byggande och stor efterfrågan?

Enligt Maria Rankka "riskerar hyresregleringen att stjälpa Stockholms utveckling."

För det första har vi ingen hyresreglering, vi har förhandlade hyror, och för det andra skulle väl inte Stockholms utveckling sätta fart bara för att de som redan är en del i Stockholms utveckling och som bor i stadens hyresrätter skulle få dramatiskt höjda hyror så att någon tillflyttad skulle kunna flytta in i deras ställe. Vad skulle de ta i sin tur ta vägen?

Land ska med lag byggas - men hur ska den tolkas?

Den som kommer i närheten av Västmanlands läns tidning idag kan läsa en inlaga av Esa Pasanen, som är fastighetsjurist på Fastighetsägarna i Mellansverige.

Han beskriver vad han anser att årets hyresförhandlingar ska bygga på.

Nog för att det pågår ett omfattande tolkningsarbete av den nya lag, som styr de kommunala bolagen och delvis också hyressättningen, men ibland blir man onekligen lite extra förvånad.

Hyrorna ska inte "längre sättas efter självkostnadsprincipen", skriver han.

Nä, det är väl riktigt men det slutade man med för 10-15 år sedan. Det vet alla som förhandlat och det vet regeringen. I förslaget till ny lag skriver de mycket riktigt att bolagen sedan lång tid tvingats agera affärsmässigt.

Den nya lagen var till stora delar därför en anpassning av det som redan gällde.
Jag trodde att vi numera var överens med de privata fastighetsägarna om det?

Vidare skriver han att bolagen ska "driva verksamheten och sätta hyrorna efter rent affärsmässiga principer".

Det är helt rätt att företaget ska drivas efter affärsmässiga principer.

Men hyrorna ska inte ingalunda sättas efter affärsmässiga principer. De ska sättas efter förhandlingar. Bolaget ska visserligen drivas efter affärsmässiga principer men "med hänsyn till de begränsningar" som följer av annan lag eller regelverk. En sådan begränsning är hyresförhandlingslagen.

Bruksvärdessystemet har för övrigt inte förändrats ett dugg.

"Hyresgästernas efterfrågan ska styra". Det ska de inte. Det fanns förslag, i Mikael Kochs utredning, om att efterfrågan och betalningsviljan skulle styra hyran men alla de förslagen försvann under processen fram till den nya lagen.

Det trodde jag också att vi var överens med de privata fastighetsägarna om.

De säger visserligen att de kan kräva vad de vill och det kan de väl. Men de kan inte hävda att det finns ett lagstöd för den här typen av krav.

Hyresjusteringarna kan också bero på "hur attraktiv orten är i sig. Orter med stark tillväxt, befolkningsökning och brist på bostäder som exempelvis Västerås måste få en hyresjustering som tar hänsyn till detta", skriver han vidare.

Något sådant inslag finns inte. Bruksvärdessystemet bygger på att hyrorna ska sättas "som om marknaden var i balans". Detta just därför att bostadsbristen inte ska få påverka hyrorna. Det så kallade ortsbegreppet är inte heller ändrat i den nya lagen.

Jag vet inte vilken proposition fastighetsjuristen i Mellansverige läst, men det vore onekligen intressant att få veta vilka sidor ha läst allt detta på.

Flera fastighetsbolag på en konkurrensutsatt marknad som samkör prissättningen, vad är det?

Fastighetsägarna Sverige anmälde, genom sin europeiska organisation, svenska staten till EU-kommissionen. De menade att den svenska bostadspolitiken stred mot EU:s statsstöds- och konkurrensregler.

De ville konkurrera på egna villkor och bli en fullvärdig part i hyresförhandlingarna med oss. Enligt Fastighetsägarna måste allmännyttans hyresnormerande roll till varje pris bort så att de äntligen fick förhandla på egna meriter.

Nu är allmännyttan hyresnormerande roll borta. De privata fastighetsägarna är befriade och de är numera en fullvärdig förhandlingspart. Men frigörelsen från allmännyttan verkar sitta långt inne.

Istället för att vi, som tänkt var, skulle möta två fullvärdiga parter som äntligen kan konkurrera med varandra så vill de till varje pris samköra.

I vart fall försöker de privata fastighetsägarna, de som är medlemmar i Fastighetsägarna, att skjuta allmännyttan framför sig.

Nu är Fastighetsägarna på turné för att tala om för de kommunala bolagen hur de ska sköta sina bolag såsom allmännyttans ägare, styrelser och bolagsledningar är oförmögna att läsa lagtext och sköta bokföringen utan hjälp från sina konkurrenter.

Jag vet inte hur det går med turnén men Skövdebostäder ansåg i alla fall att de var ute i ogjort väder ("Inte enda enda bidragskrona" är rubriken i Skaraborgs allehanda).

Sägas ska väl också att Fastighetsägarna inte företräder en majoritet av de privata fastighetsägarna. Många fastighetsägare, de stora, förhandlar oftast direkt med oss och det finns en hel del konkurrerande fastighetsägarorganisationer.

Med början nästa vecka är Fastighetsägarna arrangör tillsammans med Dagens Samhälle av ett antal seminarium med rubriken:

”Lever kommunerna upp till den nya lagen om kommunala bostadsbolag” Fastighetsägarnas representant hälsar välkommen och ger en introduktion till dagen.

Varför Fastighetsägarna tycker att det är deras sak att tala om för ägarna av deras konkurrerande bolag hur de ska sköta sina bolag är fortfarande dolt i dunkel.

De vill erbjuda en arena, säger de. Varför de då inte bjöd in den part som verkligen är berörda, hyresgästerna, till denna arena är dolt i samma dunkel.

Banden mellan allmännyttan och Fastighetsägarna i Stockholm är starkare än någonsin. Vad jag känner till sitter inte allmännyttan i knäet på de privata fastighetsägarna på samma uppenbara sätt som i Stockholm.

Jag tror och hoppas att det är ett Stockholmsfenomen. För det vimlar av hyressättningsmodeller i hela landet där man för länge sedan kommit överens om vilken totalsumma som ska fördelas och en modell för den fördelningen.

Men i Stockholm har arbetet gått i stå. De tre stora allmännyttiga stockholmsbolagen och Fastighetsägarna har samkört under hela arbetet och nu meddelar de dessutom att de ska fortsätta arbetet på egen hand.

De har till och med gemensamma pressmeddelanden.

Så nu ska de privata fastighetsägarna och de kommunala bolagen i samförstånd och tillsammans avgöra/bestämma hur höga hyror Stockholmarna ska få. Eller vad är innebörden och meningen med att fortsätta på egen hand?

Flera fastighetsbolag på en konkurrensutsatt marknad som samkör prissättningen, vad är det?

"En kartell är en formell överenskommelse mellan företag med avsikt att sätta den marknadsmässiga konkurrensen ur spel. Medlemmarna i kartellen godkänner att koordinera sina priser"

Modellbygget som rasade

Arbetet med Stockholmsmodellen har kraschlandat.

Igår avbröts förhandlingarna mellan de tre allmännyttorna i Stockholm, de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Huruvida det går att starta om och lyfta igen är väl än så länge skrivet i stjärnorna.

Det vimlar av hyressättningsmodeller av nytt och gammalt datum runt om i landet. I Helsingborg åker parterna till och med på bussturné för att lansera sin gemensamma modell.

Men i Stockholm är det osedvanligt kärvt.

Både allmännyttan och de privata fastighetsägarna i Stockholm finns på en marknad där bostadsbristen är enorm, efterfrågan stor och många är beredda att göra allt för att få en lägenhet.

Det vill de utnyttja.

De privata fastighetsägarna har kämpat hårt för att få lagstöd för att efterfrågan och betalningsvilja ska spela roll för hyran. De anmälde till och med svenska staten till EU-kommissionen i förhoppning om att EU skulle hjälpa de på traven.

När det inte gick satsade de hårt på att få en inhemsk lag som skulle ge de det de hett eftertraktar, en friare hyressättning och betydligt högre hyror.

När det inte gick så för de fram sina krav, inte bara i debattartiklar, utan tyvärr också i arbetet med Stockholmsmodellen.

Visserligen utan lagstöd vilket de emellanåt erkänner att de inte har.

Regeringen och en mycket stor majoritet i riksdagen avfärdade deras krav. De återfinns inte i den nya lag som ligger till grund för hyressättningsarbetet.

Men man kan ju alltid föra fram sina krav, som en ledande företrädare för de privata fastighetsägarna sa häromdagen.

Och vi kan alltid säga nej.

En för alla alla för en

Många länder i Europa är på fallrepet och krismötena i Bryssel avlöser varandra. Länderna i EU är visserligen mer olika än lika, men faller en faller alla.

En sak förenar dock. Europas framtid, de unga, kan inte flytta hemifrån. Det byggs för dyrt, för lite och arbetslösheten drabbar de särskilt hårt. En våg av privatiseringar har sköljt över Europa. Andel hyresrätter har minskat och dyra ägarlägenheter har kommit deras ställe.

Att ofrivilligt tvingas bo kvar hos sina föräldrar får konsekvenser inte bara för individen utan också för samhället, människors möjligheter att flytta till jobb och studier minskar.

En undersökning från SCB, ”Boendesituationen i Europa” (2011), visar att 51 miljoner unga vuxna i åldern 18–34 år bor hemma hos sina föräldrar. Det motsvarar hela 46 procent av samtliga individer i ålder 18–34 år.

Idag är det Internationella hyresgästdagen (här skriver jag om det på svtdebatt.se). På regionkontoret i Bryssel där har IUT, International Union of Tenants, ett seminarium om hur de unga drabbas av en bo-stadsmarknad som är satt ur funktion.

Även i Sverige uppmärksammas Hyresgästdagen.

Här hemma kan vi komma en bit om vi:

- Åtgärdar det stora skattetryck som hyresrätten lever under jämfört med villor och bostadsrätter. I dag skiljer det 2 000 kronor i månaden i skatt mellan en hyresrätt på 100 kvadratmeter och en villa som är lika stor, enligt en rapport Hyresgästföreningen tagit fram tillsammans med SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och
Fastighetsägarna
- Inför låg moms på hyran. Det gör att fastighetsföretagen kan dra av ingående moms i sina bolag. Slutsumman blir en lägre hyra för hyresgästen.
- Stimulerar byggandet av nya hyresrätter. Ett sådant stimulanspaket måste innehålla åtgärder för att förbättra konkurrensen inom byggbranschen, nödvändiga justeringar i plan- och bygglagen och ett förändrat skattetryck på hyresrätten.

Jag tycker nog ändå att debatten om både behovet av energieffektivisering, upprustning av miljonprogrammet och det elände bostadsbristen för med sig har blivit intensivare på sistone.

I söndagens DN föreslog Anders Johansson (S) och Johans Persson (S) att det var dags att ge AP-fonderna en ny roll. Vi kan skapa en vinna-vinna-situation för både pensionskapital och kommuner om vi kan skapa ett partnerskap mellan kommunerna och AP-fonderna och använda pensionskapitalet för renoveringen, skriver de.

"Pensionskapitalet blir säkert placerat i en trygg bransch som ger långsiktig och god avkastning. De orangea kuverten kan ge tryggare besked till pensionsspararna. Boende i miljonprogrammen kan se fram emot höjd bostadsstandard utan chockhöjda hyror. Unga, nyinflyttade och de som helt enkelt inte vill äga sin bostad kan få korta-de köer till hyresrätter”, enligt förslagsställarna.

I samma DN samma dag kunde man läsa att Miljöpartiet vill utöka ROT-avdraget till att omfatta även hyreshus och kopplas till de energieffektiviseringar som måste göras.

Staten och kapitalet förhåller sig till bostadsmarknaden på olika sätt. Staten förfogar över utformningen av skattesystemet. Ett mycket effektivt styrinstrument som marknaden måste förhålla sig till.

Men vad som är möjligt respektive omöjligt för politiken att göra definieras uppenbarligen av vilka begrepp som används.

Skatteavdrag i form av ränteavdrag och ROT-avdrag är uppenbarligen okej men bidrag i form av räntebidrag och investeringsbidrag är inte okej.

Innehåller åtgärderna bara rätt ingredienser, avdrag, kallas de för nödvändiga
stimulanser. Innehåller de fel ingredienser, bidrag, kallas de föraktfullt för subventioner.

Vi måste energieffektivisera. Om staten ger en miljöbilspremie för att nå målen är det uppenbarligen okej. Att ge en motsvarande premie för att energieffektiva miljonprogrammet verka däremot vara helt omöjligt. En sådan ”miljonpremie” anses falla under begreppet subventioner och ska därmed avföras.

Knepigt.