Önskan nr 22

Under den begränsade tid av året när Tomten tar hand om ruljansen och uppfyller allehanda önskemål kan man ju passa på att ta en rövare och kolla om det finns någon substans under masken.

Till Tomten
Tomteland
Gesundabergsvägen 80
792 90 Sollerön
Dalarna, Sverige
Stockholm 2011-12-22

Tjaba Tomten, just nu belastar du alla transport- och leverenssystem hårt. Så vi tänkte faktiskt runda dig lite genom att på egen hand skicka en efterlängtad julklapp till fastighetsägare runt om i landet.

I Fastighetstidningen brukar Reinhold Lennebo skriva att Hyresgästföreningen ägnar sig åt att göra absurda tolkningar av den nya lagen om allmännyttiga bostadsbolag.

Det borde väcka en del nyfikenhet hos Fastighetstidningens läsare. Vad är det för orimliga och oförnuftiga tolkningar som Hyresgästföreningen gör?

Eftersom Fastighetstidningen inte gör någon uppföljning av vad det är för absurditeter det kan vara fråga om så tänkte vi att det vore en god idé att skicka en kortfattad beskrivning av vår tolkning för att försöka bringa klarhet i detta.

Det går tyvärr inte att länka till brevet så du som är intresserad kan läsa det här:

Hyresgästföreningens syn på allmännyttigt syfte och affärsmässiga principer

Den 1 januari 2011 trädde lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Enligt lagen ska dessa företag drivas i ”allmännyttigt syfte” och ”enligt affärs-mässiga principer”.

I debatten anförs ofta argument om att Hyresgästföreningen inte har förstått att den nya lagstiftningen innebär förändringar. Här följer därför vår beskrivning av innebörden av allmännyttigt syfte och affärsmässiga principer.

Allmännyttigt syfte

Bakgrund

I den nya lagen har förbudet mot att driva verksamhet i vinstsyfte i kommunallagen undantagits. Som ersättning för ”utan vinstsyfte” ska i stället verksamheten drivas i ”allmännyttigt syfte”.

I propositionen (2009/10:185) uttalas att det ”bakomliggande motivet till att ett kom-munalt företag bildas är att tillgodose ett allmännyttigt syfte” … samt att ”utan ett all-männyttigt syfte kan det kommunala bostadsaktiebolaget komma att reduceras till att enbart ha vinstmaximering som mål. Något motiv för en kommun att vare sig bilda eller äga ett sådant företag finns inte…”(sid 40).

Det allmännyttiga syftet är överordnat andra aspekter och ”… de kommunala bo-stadsaktiebolagen [har] inte tillkommit för att skapa vinster, utan för att tillgodose ett allmännyttigt ändamål. I den meningen är det allmännyttiga syftet överordnat andra aspekter…” (sid 47).

Affärsmässiga principer

Bakgrund
Den viktigaste förändringen i lagen är att de allmännyttiga bostadsföretagen ska drivas enligt ”affärsmässiga principer”. Det motiveras av att det gäller särskilda regler för prissättningen, investeringar görs med mycket lång varaktighet och kräver ett långsiktigt förhållningssätt. Det finns även ett lagstadgat krav att erbjuda hyresgäs-terna inflytande och företagen lyder under särskilda regler om värdeöverföringar.

Affärsmässiga principer i lagtexten

Avkastningskraven ska ta hänsyn till marknadssituationen, beståndets belägenhet, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta. Det står också att en lägre avkastning på kort sikt är rimlig om den beror på åtgärder som på längre sikt förväntas leda till en högre avkastning, därför bör företagets avkastning bedömas över en längre tidsperiod än ett år.

I det långsiktiga perspektivet ligger även hänsynen till företagets befintliga hyresgäs-ter, liksom till presumtiva hyresgäster och till hur bostadshyresmarknaden kan ut-vecklas” (sid 49).

När det gäller frågan hur avkastningen ska beräknas står det i propositionen att det saknas ”anledning att reglera vilket eller vilka mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav och avkastningsnivå just i fråga om allmännyttiga kommunala bo-stadsaktiebolag som bedrivs affärsmässigt” (sid 45).

Det är alltså en särskild form av affärsmässighet som ska gälla för dessa företag, en affärsmässighet som inte gäller för vare sig annan kommunal näringsverksamhet eller privata aktörer. Till saken hör också att allmännyttan har agerat affärsmässigt sen början på 1990-talet.

Slutsatser
För att skapa långsiktigt hållbara spelregler på hyresmarknaden med en rimlig hyresutveckling och fortsatt trygghet för hyresgästerna, är det nödvändigt att det råder enighet om att de allmännyttiga bostadsföretagen är en särskild företagsform med ett särskilt uppdrag.

Det är också nödvändigt att man enas om att ”affärsmässiga principer” inte innebär att företagen ska drivas som privata företag utan att företagen ska ”…utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget som sådant, givet de begränsningar och förut-sättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa fastighetsägare på hyres-marknaden inom ramen för de regler som gäller för denna sektor”.

Betalningsviljan har inte haft betydelse för hyran förut – och den ska inte ha någon betydelse nu heller, enligt den nya lagen.

I stället är det bruksvärdet med alla dess komponenter som fastighetsägarna och Hyresgästföreningen ska arbeta med, precis som förut. Och de allmännyttiga bola-gen ska inte längre vara hyresnormerande gentemot de privata fastighetsägarna, där innebär den nya lagstiftningen en verklig förändring.

Det är många intressen som ska jämkas samman. Stat, kommun, hyresgäster, allmännyttan, privata fastighetsägare – alla har ett intresse i hur bostadsmarknaden ser ut och hur lagstiftningen följs. Därför är det så viktigt att dessa frågor också löses på det sätt som har fungerat utmärkt i mer än ett halvsekel, det vill säga genom hyresförhandlingar. På så sätt kan alla intressen tas till vara på bästa sätt.

Det här är vår syn på den debatt som nu pågår. Är du intresserad av att veta mer så kontakta oss eller sök mer information på www.hyresgastforeningen.se