Fastighetsägarna profilerar sig i Almedalen
Fastighetsägarna i Stockholm har precis nu när hyresförhandlingarna ska dra igång kastat in ett nytt kort.
De kommer inte längre att förmedla den hyressättningsavgift hyresgästerna betalar till hyresgästföreningen.
Efter att ha strypt överföringen av medel från hyresgästerna till oss hoppas de att förhandlingarna ska löpa på smidigt och bra.
Åtminstone verkar det vara kontentan av det de skriver i sitt pressmeddelande.
Deras uppdragsgivare betalar de för att förhandla och ingen kan strypa den penningtillförseln. Men jag antar att de fastighetsägare som uppdragit till Fastighetsägarna att förhandla hoppas att de också ska ro en och annan förhandling i hamn.
Om man då meddelar sin motpart att vi vet att ni har rätt att ta ut en avgift för det har Carl Bildt och riksdagen bestämt men vi kan hålla inne den om vi vill.
Och just nu vill vi det för då får ni inga pengar att betala era förhandlare med, ni kan inte skicka förhandlingsinformation och allt annat ni måste göra för att kunna sköta förhandlingarna. Bra spelöppning.
Hyresgästföreningen i Stockholms pressmeddelande hittar du här.
Jag antar att Fastighetsägarna inte tänker konfiskera de 12 kr i månaden hyresgästerna betalar utan antingen sänka hyran med 12 kr/månaden eller betala tillbaka 144 kr när året är slut.
Idag har vi en debattartikel i Dagens industri, inte om hur vi ska strypa förhandlingsmöjligheterna för fastighetsägarna, utan vad vi tycker ska prägla årets hyresförhandlingar. Stopp och belägg är det som gäller nästa år. Här nedan kan du läsa hela den artikel vi skickade till Dagens industri.
Förhandlingsdebatt – ”Stopp och belägg”
Nu ska hyran för tre miljoner hyresgäster förhandlas. Stora belopp ligger på förhandlingsbordet. Hyresgästerna betalar 100 miljarder kronor i hyra varje år. För varje procent hyreshöjning urholkas hyresgästernas konsumtionsutrymme med en miljard.
Bostadsföretagen måste givetvis kunna kräva hyresnivåer som gör att de har en stabil och långsiktigt ekonomisk utveckling, så att de kan hålla sina hus i gott skick. Och det har de, det garanterar hyresförhandlingarna. Hyresmarknaden lockar många privata investerare genom den långsiktigt säkra avkastningen.
Fastighetsägarna har det generellt sett gott ställt. Det visar en rad rapporter. Hyresgästföreningen har gjort en ny genomgång av 20 stora kommunala bostadsbolags och tio stora privata bostadsföretags bokslut i tillväxtregioner. Den visar att det genomsnittliga driftnettot för kommunala bostadsbolag är 312 kronor per kvm. De privata bostadsföretagens driftnetto ligger nära dubbelt så högt: 558 kronor per kvm.
Även tidigare undersökningar visar att de privata fastighetsägarnas vinster är betydligt större än de allmännyttiga bostadsbolagens. En undersökning från Hyresgästföreningen i Göteborg förra året visade att de privata bostadsföretagen tjänade tre gånger så mycket som de allmännyttiga. De privata fastighetsägarna i Skåne har en direktavkastning på i genomsnitt 7,6 procent, enligt en undersökning från analysföretaget Stella Borealis. IPD Svenskt bostadsindex visade på en totalavkastning för hyresbostäder på 7,7 procent under 2011. Räntor som bankunder bara kan drömma om.
Värdeökningen på hyresfastigheter har dessutom varit ovanligt hög de senaste åren. Det har alltså inte gått någon nöd på fastighetsägarna.
I förra veckan sänkte Riksbanken reporäntan med 0,25 procent. Den är nu återigen nere på den historiskt sett mycket låga nivån 1,25 procent. Det är glädjande nyheter för Sveriges fastighetsägare. Deras lån är visserligen bundna i varierande längd, men sammantaget är låga räntor naturligtvis ekonomiskt gynnsamt för fastighetsägare. Nu måste det även märkas i hyresgästernas plånböcker.
Förra året krävde fastighetsägarna hyreshöjningar på i genomsnitt fyra procent. Vi landade på 2,47 procent, trots att flera orealistiska krav från fastighetsägare på alltifrån sex procent till 20 procent damp ner i våra brevlådor. Men KPI i år ligger på omkring 1,4 procent. Det finns alltså ytterligare utrymme för fastighetsägarna att använda pengar till underhåll. Rapporter från Boverket visar att 45 procent av bostadsbeståndet behöver renoveras. Bara i allmännyttan väntar 300 000 bostäder på omfattande ombyggnader.
Fastighetsägarnas ekonomi är god, räntan är låg och inflationen väntas ligga på omkring en procent nästa år. I ett sådant läge uppmanar vi fastighetsägarna att belägga sina behov innan de kommer med nya krav på hyreshöjningar. Och att beskriva vad hyresgästerna har fått för förra årets hyreshöjning. Innan dess säger vi stopp och belägg. Nu är det upp till bevis för fastighetsägarna.
Barbro Engman
Förbundsordförande Hyresgästföreningen
Tack för ett mycket bra inlägg.
SvaraRaderaJag sprider det till vänner och bekanta. Det är något av det viktigaste och mest grundläggande som är skrivet på länge.
2,47 i hyreshöjning.
SvaraRadera1,40 i KPI.
Ruttet förhandlat. Bra att vi slipper betala för dåligt jobb.
Det finns minst två sätt at se på detta. Antingen sätter fastighetsägarna hyrorna själva eller så hjälps vi åt att bli starka i förhandlingarna. Om du tycker att det är OK att fastighetsägarna håller inne våra pengar så att vi får det ännu knökigare vid förhandlingsbordet så är det givetvis upp till dig. Men inte får du väl en lägre hyra av det?
SvaraRadera"2,47 i hyreshöjning. 1,40 i KPI. Bra att vi slipper betala för dåligt jobb"
SvaraRaderaDet är Fastighetsägarna som pressar på för att du ska betala mer än KPI - inte HGF.
Och du - att förhandla är inte detsamma som att diktera. Fastighetsägarna är en stark motpart, och dom var garanterat missnöjda med "2.47".
För icke-medlemsbetalande hyresgäster, är den obligatoriska hyressättningsavgiften i skrivande stund 12 kr i månaden, inbakad i hyran, enligt en snabb google-sökning.
En utebliven ask Läkerol var fjärde vecka ungefär.
Skillnader i driftnetto och avkastning mellan privata och kommunala fastighetsbolag är ingen enkel nöt att knäcka. Det krävs bred kunskap i fastighetsekonomi samt insikt i hur rikets fastighetsbestånds tekniska åldesstruktur är fördelat. Synar man underliggande data så upptäcker man att det föreligger helt olika utgångspunkter. Ekonomiska parametrarna med begrepp som IFRS-värdering, loan to value, räntetäckningsgrad & driftnetto är ord som många inte förstår, däribland många av Hyresgästföreningens förhandlare. Lägg till olika avskrivningsprinciper och ägardirektiv så blir det hela en smakrik soppa. Svenska folket har genom åren, med hjälp av Hyresgästföreningens kloka och genomtänkta marknadsföring, fått bilden att det är en enhetlig organisation med högt förtroendekapital. Problemet är att den uppmålade bilden inte stämmer överrens med verklighetens pensel. Respektive regions förhandlingsmetodik skiljer sig avsevärt med stora kvalitetsskillnader och framförallt är kunskapsbanken minst sagt varierande. Problemet ligger i Hyresgästföreningens oförmåga att bibehålla sin kunniga personal och kompetensutveckla befintlig. Ordet "Nej" är enkelt att använda men hade man kunnat underbygga uttrycket med fakta och kunskap så hade förhandlingsklimatet förbättrats radikalt. Ganska enkelt faktiskt. Som privat fastighetsägare har jag inga problem med att återbetala hyressättningsavgiften till mina hyresgäster. Sen ska vi inte gå in på diskussionen om ersättningen som några av mina hyresgäster får betala via det lokala hyresgästarbetet. Pengarna går in till föreningen centralt och det kommer ut en bråkdel till de berörda hyresgästerna. Rena rånet i mina ögon. Men vi sparar den färgburken till senare.
SvaraRadera