30 maj 2008
Ett korthus rasar i direktsändning
Vissa saker sätter sig som ett klister i debatten. Det skapas sanningar som inte ifrågasätts och som därför ges ett slags evigt liv. Att det är olönsamt och rent av en dålig affär att äga och förvalta bostadsfastigheter är en sådan skapad sanning. Detta håller på att förödande konsekvenser för landets hyresgäster.
Det spelar ingen roll hur siffrorna ser ut. Svensk fastighetsindex kan anordna hur många konferenser som helst och redovisa siffror på ständig uppgång så lever bilden kvar. Som ett mantra återkommer det hela tiden: Det är inte lönsamt att äga bostadsfastigheter.
Visserligen är ett mantra något som man koncentrerar tankeverksamheten på under meditation, men man ska konstant upprepa det tills det följer en både i vaket och sovande tillstånd. Och det ser ut att ha lyckats.
Utredningen om EU, allmännyttan och hyrorna har inte heller brytt sig om, eller velat bry sig om, att ta reda på hur det är, utan bygger sin utredning på den skapade sanningen om olönsamheten. Det är riktigt illa för nu förmodas hyresgästerna ta upp plånboken och betala höjda hyror så att fastighetsägarnas lönsamhet når ännu högre höjder.
I SVT programmet Debatt satt en fastighetsägare och beklagade sig. När det stod klart hur det verkligen stod till med hans lönsamhet föll det hela ihop som en illa gjord sufflé. Kolla får ni se.
Självmål Barbro, självmål.
SvaraRaderaVad Janne Josefsson gör i inslagt är att bevisa sin okunskap om ekonomi. Det han talar om är marginalen för fastighetsrörelsen efter kostnader för drift, underhåll, lån etc. Det som är intressant, och som är det svenskt fastighetsindex mäter, är räntabiliteten (lönsamheten) och inte marginalen. Genom att sätta vinsten i förhållande till kapitalet (marknadsvärdet på fastigheterna) fås lönsamheten. Att det skulle gå dåligt för det stora flertalet av sveriges fastighetsägare stämmer inte, det håller jag med om. Vad som däremot är ett faktum är att det inte går bra nog. Direktavkastningen (lönsamheten som stammar från rörelsen) är för fastigheter i attraktiva områden långt lägre än vad man kan få på ett bankkonto. Detta leder till att fastigheter omvandlas till bostadsrätter eftersom en bostadsrättsförening är den ende slutgiltige köparen som är beredd att köpa på dessa låga direktavkastningsnivåer.
De som äger hyreskåkar i attraktiva områden gör det inte för att tjäna pengar på hyrorna, det är småpotatis jämfört med de värden som går att realisera vid en försäljning av fastigheterna. Om hyrorna inte går upp och bostadsrättspriserna förblir på dagens höga nivå kan det endast gå i en riktning, dvs. alla hyresrätter kommer förr eller senare ombildas. Bruksvärdessystemet avvecklar därmed sig självt.
Att hävda hävda att det är olönsamt att vara hyresvärd på grund av låg direktavkastning är att luras. Fastighetsägare vill inte visa hög direktavkastning. Det kan medföra oönskad beskattning av vinster och olika redovisningstekniker erbjuder möjligheter att skapa god ekonomi för fastighetsägaren trots låg direktavkastning.
SvaraRaderaSen kan man inte heller bortse från att fastighetsägaren själv bestämmer sin direktavkastning genom det pris han betalat för sitt hus. Under senaste åren, när räntorna varit extremt låga och lånemöjlighetern synnerligen goda, har spekulationen i hyresfastigheter drivit upp priserna till nivåer som kanske inte medger hög direktavkastning men där värdestegringarna lockat mer. Fastighetsfondernas succé på börsen borde väl vara bevis nog på att hyresfastigheter är eller har varit extremt lönsamt. Men nu är det skattesubventionerad bostadsrätt, och snart även ägarlägenheter, som gäller.
Att säga att fastighetsägaren själv bestämmer sin direktavkastning är fel eftersom den beräknas med marknadsvärdet för fastigheten som bas.
SvaraRaderaOavsett orsak till de låga direktavkastningsnivåerna utgör de ett hot mot hyresrätten då ingen fastighetsägare i längden kommer att acceptera lägre avkastning på sina fastigheter än pengarna han/hon har på banken. Detta kan lösas genom högre direktavkastningsnivåer eller att fastigheten säljs till en köpare som accpeterar de lägre nivåerna (läs: en bostadsrättsförening).
Dagens situation är inte hållbar och kommer leda till att alla fastigheter ombildas i de områden där skevheterna är som störst (främst i Stockholms innerstad) om inte direktavkastningen och därmed hyrorna höjs.
>>Apan: Hur mycket uppskattar du att hyrorna behöver höjas för att ombildningarna ska upphöra?
SvaraRadera