07 oktober 2009
Att hyra kontra köpa
Igår på lunchen tjyvlyssnade jag på två herrar vid bordet bredvid. ”Ja, nu får man ge sig ut och leta bostadsrätt. Dottern vill flytta till Stockholm och läsa juridik”, sa den ene till den andra. Några alternativ till bostadsrätt såg de förstås inte. De finns nämligen inga sådana i Stockholm. Vill dottern bo i hyresrätt hinner hon bli klar med juridikstudierna innan hon har någonstans att placera sängen och skrivbordet. Så ser bostadspolitiken ut i den stad dit de flesta av landets ungdomar vill flytta.
Mannen vid bordet bredvid verkade inte bekymra sig om att de var han som skulle stå för fiolerna, han verkade ha stålar så att det räckte till dottern också. Jag lär ju inte behöva påpeka att långt ifrån alla har en pappa med pengar. De som envisas med att läsa juridik i Stockholm utan att ha pappamammapengar får dock en gratislektion i rättsröta och lurendrejeri som pappas pengar inte ger.
Metro lär ha haft en artikel om hur dyrt det är att hyra jämfört med att köpa i Hammarby Sjöstad. Jag har inte läst den, ehuru jag var i Bryssel men jag är intresserad av ämnet. Jag bor nämligen i en hyresrätt på 60 kvm i Hammarby sjöstad. Jag betalar 8 200 kronor för dessa kvadrat, så det är dyrt att bo där oavsett om man hyr eller köper. Om man gör en snabbkoll på lägenheter som finns att köpa just idag så hittar man en bostadsrätt på 65 kvm och en på 62 kvm på gator nära mig.
Bland annat Swedbank tillhandahåller uträkningar för de huga spekulanterna: Om man inte pytsar in egna kontanta medel för lägenheten på 62 kvm gjorde Swedbank följande beräkning. Om säljaren inte får ut mer än utropspriset förstås, i annat fall får man plussa på lite. På de flesta bankwebbsidorna går det inte att lägga in 0kronor i kontanta medel, man måste helt enkelt ha några hundratusen för att ens försöka räkna ut vad det skulle kosta.
Resultat från boendekostnadskalkylen
Lånebelopp 2 795 000 kr
Lägger man ihop lånekostnad med månadsavgiften får man punga ut med 11 047 kr i månaden. Att jämföra med mina 8 200 kr. Om man ska lägga in 279 500, som brukligt är, själv så blir månadskostnaden 8 884 kr. Till skillnad från mig får också bostadsrättsköparen över 1000:- i månaden av oss skattebetalare i skatteavdrag för räntorna vilket är inräknat.
Om man ville skulle man ju också kunna nämna de ROT-avdrag som tillkommer bostadsrättinnehavaren men inte hyresgästen. De har nu sprängt miljardvallen. Man måste som bekant äga för att få bidrag nuförtiden.
Räntor kan också ändras vilket inte ingått i Metros världsbild
Om räntan höjs med 1 procent ökar månadskostnaden till 12 677 kr. Vid 2 procent höjning till 14 308 kr.
Jag vinner inte bara frihet och pengar utan jag slipper också oroa mig för att de börjar bygga bostäder så värdet på min bostadsrätt sjunker. Himla bra med hyresrätt.
UPPDATERAT: Här finns artikeln i Metro. I pdf-format. Sidan fyra. Från i måndags.
Hej Barbro
SvaraRaderaHur tror du ditt exempel ser ut på längre tex 10-15 år.
Med vänlig hälsning
jonas
Joråsåatt... nu blir det marknadshyror! Bra avtal (Stockholmsmodellen) ni fixat åt oss som bor i Sthlm, HGF. Patetiskt!
SvaraRaderaFrån Terje Gunnarssons blogg:
Regeringen kommer att lägga fram en proposition om allmännyttans framtid i mars nästa år. Det berättade kommun- och finansmarknadsminister Mats Odell när han i dag talade på Fastighetsägarnas Kongress i Stockholm. Det kommer bland annat att innebära att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll tas bort.
Odell sa också att regeringen ska se över hyersförhandlingslagen så att den s k Malmömodellen för hyressättning kan genomföras i hela landet. Den innebär att hyrorna tar hänsyn till hyresgästernas värderingar av en lägenhets egenskaper. Modellen har lett till att det i Malmö kan vara ca 40 procent billigare att bo i ett område som är mindre efterfrågat, än i ett område som har hög attraktivitet. Motsvarande skillnad för Storstockholm är endast 17 procent.
Hej Jonas. Hur läget är på bostadsmarknaden om 15 år vet ingen människa. Tittar man bakåt så har räntorna gått upp och ner liksom priserna liksom förhållandena på arbetsmarkanden. Bostadrättsföreningar har gått i konkurs, det har funnits tomma lägenheter i storstäder och på landsbygden, det har varit omöjligt att sälja ibland och strålande bra att sälja ibland. Den som köpte när räntan var 12% och fick sälja med förslust mitt i 90 tals krisen blev inte lycklig. Någon annan kanske har lyckan att sälja nu till ett bra pris men sätter den som köpar i en dålig sits som måste köpa när priset är som högst och förmodligen vet vederbörande att räntor aldrig kommer att bara vara låga och bostdspriser kommer inte alltid att bara öka.Räntorna kommer att gå upp och bostadspriserna sjunka. Allt annat vore ytterligt märkligt. Den bostadsbubbla vi har nu kommer att spricka precis som alla bubblor tidigare spruckit,
SvaraRaderaHej anonym. Marknadshyror är som bekant hyror som sätts av marknaden. Hög efterfrågan höga hyror. Det var också det som föreslogs av den statliga utredningen EU, allmännyttan och hyrorna. Malmömodellen, Kvalitetshyror i Göteborg, Poängen i Umeå och Gävle och alla andra ställen där man sätter hyror på det sätt som nu är tänkt i Stockholm är bruksvärdeshyror. Vi har haft en lag sedan 40 år som säger att hyran ska sättas efter den standard och kvalitet lägenheten. fastigheten och området har. I Stockholm har byggnadsåret betytt mer för hyran än den standard lägenheten har. Det måste man ändra på annars kommer ingen till slut att förstå varför de betalar den hyra de gör. Jag har stått i Stockholms bostadskö i många år. Går man in där och kollar lediga lägenheter ser man att lika stora lägenheter som ligger i samma stadsdel har hyreskillnader på ibland flera tusen kronor. Det ska finnas hyressskillnader i samma stadsdelar men de ska vara begripliga och grunda sig på skillnader i standard och kvalitet. I Malmö finns stora skillnader i hyra mellan olika lägenheter i exempelvis Malmös innerstad. Odell gillar att jämföra den allra lägst satta hyran i en lägenhet med dålig standard i ett ytterområde med en lägenhet med mycket hög standard i någon av Malmös mest attraktiva stadsdelar vilket får folk att tro att hyran bara ska sättas efter läget. Malmö har inte marknadshyror de har bruksvärdeshyror och vi kommer inte att få marknadshyror i Stockholm heller. Vi kommer att få mera rättvisa hyror där människor kommer att förstå vad de batalar för.
SvaraRaderaHej Barbro
SvaraRaderaDu har rätt ingen kan sia om framtiden. Men kan du då inte reflektera över de senaste 50 åren. Har det varit ekonomiskt mest fördelaktigt att hyra eller att äga sin bostad?
Väntar med spänning på ditt svar.
/Jonas
@Jonas är det mest fördelaktigt att hyra eller att äga sin lägenhet när man just fått ett nytt jobb i en annan del av landet?
SvaraRaderaÄr det mest fördelaktigt att hyra eller att äga när tvättmaskinen går sönder?
Är det mest fördelaktigt att äga eller att hyra när räntorna går upp och marknadsvärdet på lägenheten går ned och det är dags för skilsmässa?
Du får gärna ge ett historiskt perspektiv på ditt svar, säg över de senaste 50 åren.
Väntar med spänning på ditt svar
/Micke
Hej Micke
SvaraRaderakul att kunna glädja någon och sprida lite spänning med ett snabbt svar. Även om små och stora missöden som du skriver om (tvättmaskinen går söner eller skillsmässa mm) inträffar har det ur ett historiskt perspektiv på just de senaste 50 åren varit betydligt mer ekonomiskt fördelaktigt att äga sitt boende än att hyra...........
Måste bara fråga, jobbar du på HGF?
Ha det bra
/Jonas
Jonas,
SvaraRaderaAlla som ha något gott att säga om hyresrätten jobbar naturligtvis på Hyresgästföreningen. Inte sant?
haha...
SvaraRaderaNu börjar HGF:s presstalesman domdera här också.
Spisen måste paja flera gånger i veckan för att man ska kunna räkna hem ett boende i hyresrätt. Tur att inte så dåliga spisar görs... haha!!
@Jonas: Nej jag jobbar inte för HGF och jag är heller inte förtroendevald elelr på nått sätt engagerad i HGF, annat än som vanlig medlem. Jag jobbar på ett museum. Vad gör du själv? Är du landstingsråd för KD?
SvaraRadera/Micke
Vad är ett "rimligt" pris på BR?
SvaraRaderaEtt pris där köparen fortfarande ges möjlighet att hämta in köpeskillingen, inom rimlig tid, enbart med hjälp av prisdifferansen mellan månadsavgift och motsvarande hyresavgift, kanske? Ett exempel:
Låt oss räkna på en BR-etta: månadsavgiften är 1500 kr. Jämför med motsvarande hyresrätt där hyran är låt säg 3500 kr. Prisdifferansen blir då 2000 kr. Multiplicerat med 12 månader blir det 24000 kr. Eller 240000 kr efter 10 år. Vilket är nu det billigaste sättet att köpa bostad på? Ja, de få som har råd kan ju casha bostaden rakt av utan att ta lån - då slipper man ju 20, 30, 40+ års ackumulerade ränteinbetalningar.
Alltså; vid ett kontantköp på drygt en kvarts miljon så tar det förhållandevis överskådliga 10 år att "hämta tillbaks" ovanstående alternativkostnad. Och detta helt oberoende av en eventuell tillkommande värdeökning.
Hur ser då verkligheten ut i Stockholm i dag? Inte runt 240K - utan snarare 1240K för lilla BR-ettan. Inte ett kontanköp; inte ens 30 års rak amortering - utan fortsatt beviljad amorteringsfrihet + fortsatt mycket låga boräntor + fortsatta ränteavdrag + fortsatt heltidsarbete som absolut tvingande förutsättningar för att bubblan ännu inte ska spricka.
...och den dagen du säljer bostadsrätten får du mycket mer än de 1240000 du beräknade i ditt exempel, vilket innebär att du "tjänar" 2000 i månaden plus värdeökningen. Fantastiskt!
SvaraRaderaVad är det för naturlag som säger att den dagen du säljer din bostadsrätt så år du mycket mer ör denän när du köpte? Har du aldrig träffat någon som sett sin bostadsrätt minska i värde? Varenda rubrik på ekonomisidorna handlar om risken för att värdet ska sjunka. Värdet kommer också att sjunka om man exemeplvis börjar bygga bostäder så folk slipper slåss om de alltför få som finns. Det är bostadsbristen som håller priserna uppe.Ta en titt på historien så ser du att bostadsmarknaden inet uppvisar något enhetligt mönster.
SvaraRaderaJonas,
SvaraRaderaJag tycker att du har en tråkig ton.
Varför så hånfull?
/andré
Hej André
SvaraRaderaVar tycker du att jag har en tråkig ton? Det är verkligen inte min mening.
Med vänlig hälsning
Jonas
Här, t ex:
SvaraRadera"haha...
Nu börjar HGF:s presstalesman domdera här också.
Spisen måste paja flera gånger i veckan för att man ska kunna räkna hem ett boende i hyresrätt. Tur att inte så dåliga spisar görs... haha!!"
Jonas, sorry, såg fel. Det var "anonym" som hae skrivit det.
SvaraRadera/André
"...och den dagen du säljer bostadsrätten får du mycket mer än de 1240000 du beräknade i ditt exempel, vilket innebär att du "tjänar" 2000 i månaden plus värdeökningen. Fantastiskt!"
SvaraRaderaDitt antagande får tjäna som illustration till Göran Rosenbergs DN-artikel "När bubblor briset" (googlesök):
"EN finansiell bubbla är en fantasivärld. Dess främsta energikälla är mer eller mindre fantasifulla förväntningar om framtida värdestegringar på tillgångar av något slag, från tulpaner till IT-bolag. I en bubbla börjar människor agera som om förväntade värden är faktiska värden; lånar med förväntade värden som säkerhet, investerar med förväntade vinster som tillgång, konsumerar med förväntade inkomster som betalmedel, sparar med förväntade aktiekurser som ränta.
Så länge ingenting punkterar förväntningarna blir fantasin till verklighet; förväntade värden blir verkliga värden, förväntade vinster blir verkliga vinster, förväntade förmögenheter blir verkliga förmögenheter. En finansiell bubbla är en fantasivärld med högst verkliga ekonomiska följder."