29 september 2010

Vart låginkomsttagarna ska ta vägen är än så länge höljt i dunkel

Det kommunala bolaget MKB i Malmö har svårt att hitta hyresgäster till sina nybygg-da hus. De är för dyra. Bostadsstiftelser för mindre bemedlade har svårt att hitta hyresgäster. Det finns inga fattiga att få tag på hävdar de.

Så i hus för fattiga människor bor höginkomsttagare liksom i det nybyggda.
Vart låginkomsttagarna ska ta vägen är än så länge höljt i dunkel.

Sonny Modig, Vd MKB, anser inte att det är någon lösning att bygga billigare så att de med vanliga inkomster får tak över huvudet.

Han anser att man bör byta befolkning i Malmö. ”Vad Malmö behöver är att öka den sociala hållbarheten. Vi måste se till att invånarna får råd att betala.”, säger han enligt Sydsvenskan. Han tycker att man ska skapa förutsättningar för ett bra näringsliv och göra staden attraktiv för företag och etablerade familjer med god ekonomi.

Sonny Modig var en gång den store härföraren för konsten att bygga effektivt, billigt och med hög kvalitet. Sonny Modig var den dåvarande regeringens byggsamordna-re. Han drog land och rike runt för att tala om att vi bygger ineffektivt, med dålig kvalitet och alldeles onödigt dyrt. Han värvade förbättringsagenter och var engagerade i utredningen från Byggsekt till byggsektor och Skärpning gubbar utredningen.

Han redovisade goda exempel på billigt byggande med god kvalitet i sitt jobb med Byggkostnadsforum.

Jag deltog tillsammans med honom på en uppvaktning hos Mona Sahlin där han presenterade resultatet av jakten på förbättringsagenter. Alf Göransson som då var Vd för NCC deltog på samma uppvaktning.

Så här uttryckte sig Alf Göransson ”- Vi har en urusel produktivitet i byggsektorn. Det är en omöjlig utveckling och kostnaderna kan inte i längden skyfflas över på konsumenterna.

Nu jagar inte Sonny Modig förbättringsagenter längre. Nu anser han att det inte är någon lösning att bygga billigare. Det kan ge sämre kvalitet som blir dyr på sikt.

Ibland är det svårt att hänga med i svängarna.

Svängningarna i stiftelsevärlden är inte så dåliga de heller. Hem & Hyra har kollat 24 bostadsstiftelser. Stiftelseformen är störtsäker, trodde åtminstone jag. Men uppenbarligen kan stiftarens önskan om att erbjuda människor med små inkomster någonstans att bo med tiden förvandlas till oigenkännlighet och bli ett boende för de med höga inkomster.

27 september 2010

De flesta göre sig icke besvär

Valfrihet får väl anses vara det mest typiska för vår tid.

Vår dagliga väg kantas av ideliga val för att öka pensionen, minska elkostnaderna, minska telefonikostnaderna, få bättre och snabbare vård, få handla Alvedon nära hemmet, bättre dagis med mycket personal, friare skolor och allt annat vi tvingas välja för att förbilliga och förhoppningsvis förbättra våra liv.

I ärlighetens namn är det väl lite si och så med både friheten och valmöjligheterna. Olika falla som bekant ödets lotter varför en del resursstarka personer har fler val-möjligheter än andra som ibland inte har några val alls.

Bostadsmarknaden får väl anses vara helt undantagen denna valfrihetsrevolution.

Antagligen vimlar det av människor som vill bo i en egen liten stuga. Men det är för dyrt, det finns för få villor och efterfrågan drar upp priserna till sådana höjder att det i praktiken är omöjligt att efterfråga. Hur många dessa potentiella villaägare är vet vi inte.

Många vill bo i en bostadsrätt. Hur många vet man inte. Det finns ingen bostadskö för bostadsrättsintresserade. Men bostadsbristen höjer priserna på bostadsrätter, bankerna inför tuffare regler och många får se sin dröm gå i kras.

Många vill bo i hyresrätt. Jättemånga. Hundratusentals drömmer om en hyresrätt. Det finns en bostadskö för hyresrättsintresserade så det vet vi.
Men hyrorna på det nybyggda drar iväg, det byggs för lite och valfriheten omfattar allt färre. Att ständigt ha flera hundra före sig i kön är inte mycket till valfrihet.

Studenter köar, äter nudlar och jobbar extra för att kunna betala de andrahandshyror de blir lurade på. Ett eget boende och ett förstahandskontrakt är i det närmaste ouppnåeligt för alla dessa ungdomar som bara hade tänkt sig att bidra till samhällets utveckling genom att skaffa sig en utbildning. De göre sig icke besvär på bostadsmarknaden.

Marknaden har gett upp och gått till vila.
Den tillfredställer varken efterfrågan på villor, bostadsrätter eller hyresrätter.

En del hyresrättsbelackare hävdar bestämt att det är bruksvärdessystemets fel att det inte byggs hyresrätter. Men vad är det då som gör att det inte byggs villor och bostadsrätter?

23 september 2010

SMS-hyra

Dragkampen mellan den som har något eftertraktansvärt och den som trängtar efter att få just det är alltid intressant att studera. Det säger mycket både om mänskligt beteende, drivkrafter och hur marknaden fungerar.

Marknadsekonomins grundidé är ju att en stor efterfrågan på en vara omedelbart leder till att denna vara produceras så att tillgång och efterfrågan möter varandra.
Efterhand förmodas priset sjunka, marknaden komma i balans och alla ska till slut lyckliga.

Denna teori lämnar dock sällan ritbordet eller läroböckerna.

Alla inser dessutom att marknadskrafterna måste hållas i schack genom en långtgående konkurrenslagstiftning så att man inte hemfaller till kartellbildningar och utvecklar monopol. Nu gör man ju som bekant det ändå. Det är väl en naturlig drift att vilja bli störst på sin marknad så att kunderna inte har så mycket annat att välja på vare sig när det gäller utbud eller pris.

Vi har en väldigt stor brist på bostäder. Byggkranarna borde stå som spön i backen. Det gör de inte. Byggsektorn sitter på finansdepartementet och grupparbetar kring hur de ska få konkurrensen att fungera.

De sitter väl heller inte och drömmer om att byggandet tar sig så till den grad att priserna sjunker på det som redan är byggt. Sådana drömmar drömmer förmodligen inte heller alla som är oroliga över att värdet på deras villor och bostadsrätter ska sjunka. Bostadsbristen håller efterfrågan uppe och därmed priset.

Det finns undantag. Det finns byggare av den lite mindre och icke dominerande sorten som kan bygga och vill bygga. Men de har det inte lätt.

Under tiden är andrahandsmarknaden i full gång med att utnyttja bostadsbristen till bristningsgränsen.
Om det är något man kan bli desperat över så är det väl insikten om att man inte har någonstans att ställa sin säng. Denna desperation utnyttjas för att mjölka ut allt vad man kan i andrahandshyra.

Senaste nytt på den fronten är SMS hyra. Man budar via SMS och när alla utom en hade givit upp låg andrahandshyran på 9 200 kr för en lägenhet som kostar 4 400 kr i Uppsala.
Ingen dum mellanskillnad att hösta in utan ansträngning. Nu strider det mot lagen att messa upp sin hyra till dessa höjder. Men det är många lagar som sätts ur spel när det utvecklas ett osunt lojalitetsförhållande mellan den som blir lurad och den som luras. Inte många använder det konsumentskydd som finns i sådana här lägen. Om man går till Hyresnämnden sätter de ner hyran och den som lurats tvingas betala tillbaka.

Gör det, vänd er till hyresgästföreningen vi hjälper alla våra medlemmar. För börjar vi strunta i de lagar som skyddar oss konsumenter då ligger vi illa till.

20 september 2010

Risk för en ännu större tudelning

Valutgången kommer att ha stor betydelse för landets hyresgäster. Ingen tvekan om det.

En del kommer att tycka att det är toppen när allmännyttan läggs ut till försäljning på allt fler ställen, när ägarlägenheter införs även i de redan byggda husen och när bostadsrättsombildningarna tar fart.

Men många kommer också att bli ordentligt oroade och rejält bekymrade över hur det kommer att förändra deras liv och vad det kommer att innebära för dem personligen.

Jag oroar mig otroligt mycket, mer än jag någonsin gjort, för vad det kommer att be-tyda för Sverige om samhället fortsätter att tudelas. För det är det som sker när staten gynnar ägandet och missgynnar hyresrätten. Om det kan man läsa i en studie från universiteten i Lund och Umeå i gårdagens DN.

Om vi inte blir mera noga med hur vi uttrycker oss kommer Sverige också att tudelas av allt prat om att man ska göra bostadskarriär som exempelvis socialdemokraten Anders Lago gjorde häromdagen i ett inslag i ABC.

Bostadspolitiken är en grundbult i samhällsbygget.

Idén om att den egna villan är den dröm samhället ska satsa sina resurser på kommer också att sätta sin prägel på samhället och göra sitt för en ökad tudelning. Den bygger på att hyresrätten är en boendeform man ska ta sig ifrån och de som blir kvar är de som inte kunnat göra boendekarriär.

Ingen politiker och inget politiskt parti säger sig vilja ha ett social housing system där människor med låga inkomster och handikapp bor i särskilda områden som i så många andra länder.
Men det är åt det hållet vi är på väg om vi inte gör halt och frågar oss om vi verkligen vill bo i ett land av ännu större åtskillnad.

17 september 2010

Öppet brev till Jan Björklund

Hej Jan!

Jag och många andra i Hyresgästföreningen har med stort intresse hört dig diskutera hyresrätten i de senaste dagarnas valdebatter. Vi är naturligtvis glada att den grupp människor vi företräder, landets tre miljoner hyresgäster, får betydelse i dina debattinlägg. Bostadspolitiken - en av de viktigaste framtidsfrågorna, framför allt för en hel generation unga som bara väntar på att få flytta hemifrån men inte har någonstans att flytta - har varit alldeles för osynlig i årets valrörelse.

Däremot är vi både bekymrade och fundersamma över den bild du ger av hyresrätten som boendeform. På vilket sätt menar du att hyresrätten är sammankopplad till landets socialbidragstagare? I gårdagens partiledardebatt var du inne på att fler ombildningar skulle påverka antalet socialbidragstagare, till exempel. Vi skulle naturligtvis gärna höra dig resonera mer kring detta.

Och på vilket sätt menar du att invandrare som har svårt att få en naturlig plats i samhället har det för att de bor i hyresrätt? Ett resonemang du förde i tisdagens valdebatt i TV4.

Jag är ganska övertygad om att landets tre miljoner hyresgäster har oerhört svårt att dela din bild av vilka det är som bor i hyresrätt, och varför de gör det.

Vi vet i alla fall att vi som organisation inte alls förstår ditt resonemang, som degraderar tre miljoner människor till en andra klassens boende. Det är en omodern syn som inte alls stämmer överens med verkligheten.

Vi hoppas naturligtvis att det bara beror på slarviga formuleringar från din sida. Eller handlar det kanske bara om okunskap?

Oavsett vilket vill naturligtvis vi göra vårt bästa för att öka din kunskap om hyresrätten som boendeform.

Så ring mig, Jan, när valet är över och du har en stund att avvara. Vi vill gärna träffa dig och dina kamrater i Folkpartiet, för ett öppet samtal kring bostadspolitik i allmänhet och hyresrätten i synnerhet.

Med vänliga hälsningar,

Barbro Engman

Förbundsordförande Hyresgästföreningen

14 september 2010

Hjälp, bostadsbristen gör oss infertila

Hjälp, bostadsbristen gör oss infertila, var rubriken på i tidningen Citys dubbeluppslag om bostadsbristen igår.
Precis, det är inte bara 20 åringar som saknar bostad, det saknas bostäder för män-niskor långt upp i familjebildande ålder och därefter också.

PM Nilsson, vd för debattsajten Newsmill, tror i samma tidning på hyrestantens åter-komst. Inte därför att det skulle vara särskilt lyckat utan därför att det snart inte finns några alternativ.

Hyrestanten förmodas vara en dam som bor stort och vräkigt och som inte har något emot att upplåta ett rum åt någon bostadslös. I bästa fall får den bostadslöse använ-da kök och badrum, spela musik och komma och gå som den vill. Fast vi som bott hos hyrestanter vet att det var lite olika med det.

Men hyrestanten kommer inte att bidra till att fertiliteten ökar. Antalet par i 28 årsåldern som kommer att flytta in hos en hyrestant och bilda familj kommer att vara lätträknade.

Men jag tror dessvärre att PM Nilsson har rätt när han skriver:

”Såsmåningom kommer nöden bli så svår, larmen så många och stanken från 30 talet så generande att bostäder återigen blir ett prioroterat socialpolitiskt område.”

Fast egentligen begriper jag inte varför det måste gå så långt. Är vi helt satta ur spel när det kommer till bostäder?

För övrigt noterar jag att Fastighetsägarna tagit tillbaka sin EU anmälan. Utmärkt.

13 september 2010

Senast en lägenhet blev ledig var jag nummer 339

Senast en lägenhet blev ledig var jag nummer 339, säger Engla i Expressen igår och suckar.

I Stockholms stads bostadskö står över 300 000 personer - vilket är en tredubbling sen 2003.

Att köpa bostadsrätt är inte aktuellt för Engla.
”Jag har inte råd, jag jobbar deltid på Ica i Enskede. Jag jobbar så mycket jag kan, men mina arbetstider begränsas eftersom jag lämnar och hämtar Leia på dagis”

I Expressens faktaruta kan man läsa:

Färre unga har egen bostad (hyresrätt med förstahandskon-trakt/bostadsrätt/egnahem).

Drygt hälften (57 procent) av Sveriges 20-27-åringar har en egen bostad. Det är en minskning med sex procent - eller 64000 personer - sedan 1997.

70 procent av Sveriges kommuner rapporterar om brist på hyresrätter, i Boverkets rapport "Bostadsmarknaden 2009-2010". Bristen är störst i storstadsregionerna.

Fler flyttar hem till mamma och/eller pappa. Drygt var femte (21 procent) av 20- 27-åringarna bor hos föräldrarna/en förälder. Det motsvarar 189 000 personer. En ök-ning med fem procent - eller 49000 personer - sedan 1997

Andelen arbetslösa av dem som bor hos föräldrarna har ökat från 7 procent 2003 till 17 procent 2009. Mer än hälften (55 procent) betalar inget hemma.

Så mycket är 20–27-åringarna beredda att betala i månaden för sitt boende:

2 500 kronor, 6 procent
3 200 kronor, 19 procent
3 800 kronor, 39 procent
4 400 kronor, 55 procent

I snitt: 4 200 kronor

10 september 2010

Omöjliga ekvationer

Förhandlingar är en dragkamp mellan olika intressen. Så är det på arbetsmarknaden och så är det på hyresmarknaden och så kommer det att vara.

Men emellanåt sammanfaller intressena. Om hyresrätten ska kunna utvecklas måste den ha schyssta villkor. Skatter, taxor, avgifter elpriser och alla andra kostnader måste ligga på rimliga nivåer. Kostnaden för att bygga och förvalta måste hållas nere, drar de i väg blir det till slut omöjligt att bygga så att folk har råd att bo. Det tjänar vare sig samhället eller fastighetsägarna på i längden.

Kortsiktigt finns det förstås alltid några som tjänar pengar på illa fungerande marknader.

Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna har därför tagit fram ett gemensamt förslag till ”En skattereform för hyresrätten”. Det är bra att regeringen nu vill jobba vidare med de förslagen. Det skulle sänka kostnaderna och underlätta förhandlingarna.

Byggsektorn är en illa fungerande marknad. Det är alla överens om. Efter att den statliga utredningen ”Skärpning gubbar” sågat sektorn och Statskontorets utredning ”Sega gubbar” bekräftat att inget händer så sitter det 8 arbetsgrupper på finansde-partementet och försöker komma till rätta med sig själva.
Går inte det heller så hotar regeringen med lagstiftning. Bra, för snart har ingen råd att bo i de hus som produceras.

I DN idag redovisas en utredning från Hyresgästföreningen i Stockholm om vad som händer när man säljer ut de billiga hyresrätterna och istället erbjuder dyra hyror i nyproduktion.
Det är en ekvation som inte går ihop vare sig ekonomiskt eller politiskt.

Björn Ljung (fp) är övertygad om att ungdomar kan betala 6 000: - i månaden för en minitvåa. Han ser inga problem..

Jisses amalia, med den inställningen kommer ingen politisk energi att läggas på att få ner byggkostnaderna.

08 september 2010

Det är nu de knyter upp sig

När väl regeringstaburetterna är fördelade förväntas regeringen oavsett kulör genomföra sina vallöften. Därför måste deras utfästelser hårdgranskas så att det går att kolla av vad som händer sedan vallokalerna stängt.

Det är inte så lätt alla gånger Jag har kollat i respektive valplattform. Så här skriver exempelvis alliansen.

”En politik för jobb och tillväxt är beroende av väl fungerande bostads- och hyres-marknader.”

Det är det ju inte särskilt svårt att hålla med om men vad betyder det?

I nästa steg, när de konkreta förslagen ska komma, luddar det till sig i alliansskrivningarna.
”Möjligheten att också på andra sätt stärka hyresrättens ställning på den svenska bostadsmarknaden kommer att prövas”.

Något kommer att prövas. Osäkert vad.

Eftersom min lilla minienkät i Motala gav vi handen att alla partier ansåg att det fanns en skattemässig obalans till hyresrättens nackdel så får man förmoda att det är just det som kommer att prövas. Eller?

De rödgröna skriver att de ” vill utforma ett statligt stöd för att stimulera ökat bostads-byggande med inriktning mot hyresrätter till rimliga hyror och kostnader samt miljövänligt teknik.”.
Det är ett förslag som berör nyproduktionen och där jag hoppas att man i så fall villkorar investeringsstödet så att det sätter en gräns för hyrorna.

Men förslaget betyder inget för de som redan bor i en hyresrätt.
Även de rödgröna erkänner att det finns en skattemässig obalans till hyresrättens nackdel. Man vill sänka fastighetsavgiften men det räcker på långa vägar inte för att skapa balans. Den socialdemokratiska partikongressen ville utreda obalansen men något om detta har jag inte hittat i de rödgrönas valplattform.

I deras valplattform kan man också läsa om ett nytt avdrag:

”klimatavdrag för alla hushåll som vill göras större klimatinvesteringar. Klimatavdraget gäller för den som gör en betydande investering i sin bostad, till exempel installerar nya fönster, och på så sätt får ned energiförbrukningen med minst cirka 30 procent. Dessa hushåll får då fastighetsavgiften nedsatt till 0 kronor per år i tre års tid”.

Det lät ju bra, äntligen lite stimulanser för att få energieffektiva bostäder. Det behövs lika mycket som miljöbilspremier behövs för att vi ska nå klimatmålen.

Men säg den glädje som varar. Detta avdrag gäller inte hyresrätter!

Så istället för att minska glappet mellan hyresrätter och ägda bostäder så ökar man det!
Förstå det den som kan

04 september 2010

Arga snickare står som spön i backen

Martin Timell skulle vara dragplåster åt moderaterna på ett byggvaruhus för att understryka vikten av ROT-avdrag. Martin Timell drog sig ur i sista stund. Han anser att ROT-avdrag är så viktigt att det också borde gälla för hyresrätter.

Hans kollega Anders i Arga Snickaren var ute redan i våras. Han ställde Anders Borg mot väggen i ett av sina program när han upptäckte att skattebetalarna bidrar med ROT avdrag till upprustning av alla möjliga hus utom hyreshus.

Göran Hägglund (kd) drog ju till med att ROT-avdrag gäller hyreshus i morgonsoffan häromdagen.

Nu behöver han bara tala om att han hade fel och att han tänker ändra på det. Han kunde kanske inte tro något annat än att det hyresrätten behandlades på samma sätt som villaägandet.

Jag åker gärna till något byggvaruhus och hurrar för alla som vill att det ska bli neutrala villkor mellan hyresrätten och andra upplåtelseformer.

Men jag kan förstå att Martin Timell avstod. Än är vi inte där.

01 september 2010

Iphone-blogg

Den bärbara datorn är livlös, den ser ut att ha gått in i väggen helt och hållet Bloggandet blir därmed lite knepigare. Jag vill inte klaga på min Iphone så att även den vänder sig emot mig men det är lite pluttiga bokstäver.

Jag har varit i Motala. Där sammanstrålar hyresgäster, politiker, privata fastighetsägare, allmännytta, forskare mm varje år sedan 11år.

Nästan hela Civilutskottet befann sig på podiet idag redo för debatt.
Fastighetsägarnas Vd Reinhold Lennebo, SABO:s Vd Kurt Eliasson och jag ställde frågor om hur de tänkt sig rätta till en del orättvisor. Beskattningen av hyresrätter exempelvis borde närma sig de andra boendeformerna med det snaraste.

Alla svarade ja på frågan om hyresrätten var missgynnad. Alla svarade ja på frågan om man behövde göra något åt det. Vid frågan om när och hur detta skulle ske blev det lite mera otydliga besked.

Men de erkänner i alla fall att det finns en obalans.Det är ett framsteg.

Fast nog verkar det vara nödvändigt att uppdatera Göran Hägglund (kd) om läget. I morse i morgonsoffan drog han rätt var det var till med att det är bra som det är, neutralt och fint.

Om den åsikten är han alltmer ensam. Hägglunds partikamrat Mats Odell sa på vår förbundsstämma att det krävdes förändringar för att rättvisa skulle uppnås. Även Anders Borg medgav detsamma i TV-programmet Arga Snickaren.

Hur Göran Hägglund kan tro att ROT-avdrag även gäller hyresrätter. Det gör det inte Göran! Ändra på det då blir det kuligare att sitta i Morgonsoffan.