30 december 2013

Det är inte hyrans fel




Idag skriver Sven Bergenstråhle i HD. Utmärkt artikel om bland annat konsekvenserna av avreglering i andra länder

Läs den så blir debatten lite mera nyanserad.


För ingen av de som förespråkar avreglering, omreglering, modernisering eller hur de nu benämner sina " vi måste ha mera marknadsförslag" kan visa upp något exempel där det fungerar som det var tänkt.
Det är också intressant att ingen säger sig vilja ha marknadshyror. 

Absolut inte vi , säger Fastighetsägarna kom inte med sådanabeskyllningar.
Vi vill omreglera.

Alla, precis alla, vet att ett införande av marknadshyror skulle slå oerhört hårt mot hyresgästerna. 
Därför måste man ha en omfattande statlig reglering av hyrorna för att mildra effekterna.
Vilket Fastighetsägarna föreslår i sitt onregleringsförslag.

Snart är det bara Hyresgästföreningen som bekämpar införandet av hyresreglering.

Och de politiska partierna förstås som också står bakom den svenska förhandlingsmodellen.
Med undantag för Centerpartiet måste man tyvärr lägga till.


26 december 2013

Sverige ligger i Europa men Europa ligger inte i Sverige


Så var det dags igen. Ännu en professor på DN debatt som skriver om det som numera bytt namn från hyresreglering till hyreskontroll. Namnbytet stod en annan professor för, Assar Lindbeck, som fick skriva två artiklar i rad på DN debatt. Svårslaget rekord.

För inte så länge sedan åkte alla på studieresa till Norge. Där fungerade det ypperligt. Men så försvann Norge som bäst i klassen. Det fanns nästan ingen hyressektor, i Norge har man satsat på ägt
boende i många årtionden, kontrakten var på max 3 år, staten subventionerade byggandet, stora
bekymmer med depositionsavgifter mm

Då dök Finland upp. Titta vad de bygger i Finland. De har avreglerat hyresmarknad och det blev mängder av lediga lägenheter. Attefall hördes prisa i Finland i otaliga media inslag. Men så började man gå på djupet studieresorna vände bort från Oslo till Helsingfors. I Finland har man en stor social housing sektor för marknaden klarar inte att erbjuda bostäder till breda grupper. De har en statlig finansiering av byggandet. Hyrorna drar iväg osv.
Då blev det morsning och goodbye med Finland.

NCC berömde Tyskland i Almedalen och hela Almedalen gick i spinn. Nu blev det Tysklands tur att  ta emot studiebesöken från Sverige. Där gick det lätt som en plätt att få en hyresrätt. Planprocessen var det inga som helst problem med. Tysklands paragraf 34 var lösningen.
Men så kom rapporterna. Paragraf 34 gällde bara i begränsad omfattning. 80 % bor i hyresrätt i Berlin. De hade inte passat på att minska hyressektorn på det sätt som skett i Stockholm. Men alla de tomma lägenheter som fanns vid återföreningen var puts väck och bostadsbristen ett faktum.

 Så i valrörelsen blev frågan om införande av en hyresbroms en het fråga. I Tyskland finns det också social housing och sånt som svenska politiker inte vill ha liksom subventioner till byggande.
Så då föll Tyskland som drömland ihop.

Och idag  är det dags för Bryssel. Eftersom Bryssel är en favorit i repris så kan vi redan idag uppmana till omläsning av vår Brysselrapport.

God Jul och Gott Nytt År!

video

18 december 2013

Bostadsbristen närmar sig parlamentet, unga vuxna har den redan nått och om hyresgäster som känner sig trängda



1. Bostadsbristen är med full fart på väg mot parlamentet.
Riksdagsledamöterna delar snart sitt öde med hundratusentals andra. Fast ändå inte. Lägenheterna där en del av de bor ska renoveras men det är riksdagsförvaltningen som hamnar på gatan. 

Turligt nog för ledamöterna så faller det inte på dem att leta upp en ny bostad utan nu har Riksdagsdirektören ett halvt år på sig att komma med förslag på hur bostadsbristen ska lösas.
 Tre förslag uppges vara heta
* nyproduktion
* ombyggnad
* upphandling av en omlokaliseringstjänst

De två första känns igen och de bör väl riksdagen jobba med för en betydligt större målgrupp än den egna skaran.
Men en omlokaliseringstjänst låter nytt , vad är det?  Man tänker sig kanske att omlokalisera ledamöterna till orter med tomma lägenheter eller vad som nu ligger i begreppet omlokalisering. 

2. Idag skriver jag på SvD Brännpunkt om unga vuxna som behöver omlokaliseras från hemmet till en egen bostad. Det är inget jobb för riksdagsförvaltningen men väl för riksdagen. Unga vuxna utan ett eget hem blir bara fler och fler. 26 000 av de som bor hemma har också egna

3. I ett av alla mejl som droppade in idag st

"Som hyresgäst känner man sig "attackerad" från alla håll och är på helspänn, vad är nästa steg våra politiker har i tanken för oss hyresgästMan känner sig livegen, det är Fastighetsägarna, Professorer i bostadspolitik, Boverket, våra lokala politiker, som alla arbetar i samma riktning, Marknadshyror.
Vi är redan där, lägenheter som Stockholmshem har lagt ut på Bostad Stockholm,
har hyror mellan 17 070-20 164 kr/månad, vem ska bo där? Det är ingen hyra som en vanlig hyresgäst har råd med. Det förstår ju alla."

Precis, för när hyrorna ligger i nivå med människors bruttolöner så blir det onekligen lite trixigt.

Jag undrar om det finns en enda grupp som känner sig så ihjälskrämda av sina hyresvärdar och en och annan politiker som hyresgästerna, framförallt de i attraktiva bostadsområden. Är de inte själva, vilket långt ifrån alla är, attraktiva på banken eller har ett tilltalande löne-och sparkonto så sitter de enligt Fastighetsägarna  och vissa ekonomer bara där och skapar välfärdsförluster och hindrar folk från att flytta in i deras bostäder. Rörligheten måste öka och det bygger på att de flyttar så enkelt är det. 
Och många teoretiska modeller tas nu fram för att beskriva hur det ska gå till när vi ska göra en ekonomisk zonindelning av mänskligheten. Inne i kärnan bor de som kan betala riktigt höga hyror sedan sprids de andra ut i cirklar efter betalningsförmåga likt årsringar på ett träd.  

4. Fastighetsägarnas modell är en omreglering av hyresmarknaden. Hur gick det till? Jo de vet att det är ett enormt folkligt motstånd mot marknadshyror så något åt det hållet kan man inte säga att man vill ha. Så länge jag har känt de så har talat om hyresreglering som något otidsenligt ned rötter i första världskriget. Nu vill de ha hyresreglering fast i någon ny skepnad som för tankarna till 

13 december 2013

Hur bra ska det gå fastighetsägarna innan de slutar kräva sina gäster på mer pengar?


Häromdagen publicerade vår region i Södra Skåne en rapport om hur det går för fastighetsägarna.
Det går bra, ja rent utav Strålande bra

Häromdagen hade IPD en konferens om hur det går för de fastighetsägare som bygger nytt.
Det går bra, ja rent utav strålande bra

Fastighetsägarna tvingas därför medge att det går bra för de. 

– Vi säger som sagt inte att fastighetsföretagande är olönsamt. Våra argument för att reformera hyressättningen bygger inte alls på lönsamhetsskäl. Hyresgästföreningen blandar ihop diskussionerna. Reformbehovet har med bostadsbristen och en dåligt fungerande hyresmarknad att göra, säger Göran Höckert, Fastighetsägarna Syd
Man tjänar bra på att bygga nytt och man tjänar bra på att äga hyresfastigheter men hyrorna ska ändå upp.
Räntorna är låga, inflationen är ett minne blott och lönsamheten är god men hyrorna ska ändå upp.
Fastighetsägarna inser, precis som Assar Lindbeck, att den förmögenhetsöverföring som blir konsekvensen av fastighetsägarnas frihetsdrömmar skulle få förödande konsekvenser för hyresgästerna.
Så därför måste denna omställning till det som fastighetsägarna av någon anledning kallar friare hyror ta lång tid. 
"En friare hyressättning ska naturligtvis inte ske över en natt eller utan trygghet för hyresgästerna, utan fasas in över tid så att hyresvärdar och hyresgäster i lugn och ro gå över till en ordning där hyrorna faktiskt avspeglar bostadskonsumenternas värderingar."
För den som undrar så är bostadskonsumenternas värderingar i fastighetsägartappning detsamma som att de vill betala mer i hyra.
Man får nästan intrycket av att folk skulle sitta hemma och väntar på en sådan  här frihetsreform. 
Våra medlemsmöten präglas mer av rädsla än förhoppningar om ännu högre hyreshöjningar, kan jag meddela.


11 december 2013

Mambo, delsbo, särbo, iblandbo, smygbo, sambo, dumbo

Det finns hur många namn som helst på hur vi bor nu förtiden. Kan bero på att vi tvingas bo lite hursomhelst.
De flesta beteckningar är vi bekanta med men det dyker upp nya med jämna mellanrum. 

Smygbo är de som bor på soffan hos en kompis och måste smyga ut och in för att inte störa.

Dumbo är kanske lite elakt men det är de som trots otaliga varningar låter sig blåsas och luras i sina desperata försök att hitta någonstans att bo och som därför trakasseras av sina välmenande kamrater.

Mambo är själva ursprunget till alla dessa bobeteckningar.

En mambo är den som tvingas att bo kvar hemma hos sina föräldrar även om man vill flytta och testa sina egna vingar. Var fjärde ung vuxen (!) är mambo och antalet ökar för varje år. Inte så illa att bo hemma tänker du kanske, men om inget händer så kommer framtidens unga inte längre vara unga när de flyttar hemifrån.
Gör ditt eget mambotest 
Nu är det en ny grupp på väg upp i statistiken, barnbarnen. För 26 000 unga vuxna mambos har egna barn.
Mormorbo, farmorbo, farfarbo,morfarbo låter långt och knöligt. Vi måste se till att de får en bostad!

04 december 2013

03 december 2013

Blogg- och pressmeddelande

Idag far jag till Linköping.
Där blir det presskonferens kl 11 och sedan blir det ljusspel fast inte på Globen för där var vi igår utan på bland annat stadshuset i Linköping

Fast innan det blir ljusspel så blir det lite ljusa besked om nästa års hyror, åtminstone för de hyresgäster som bor hos Botrygg i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Hyreshöjningen stannar på 0.9.
Nu gåller det att få de andra fastighetsägarna som yrkat på betydligt högre hyreshöjningar att följa detta exempel.
Så här står det i inbjudan till presskonferensen. 
Förhandlingarna om nästa års hyresnivåer är nu i full gång. Idag råder ett lågt inflationstryck i Sverige som bidrar till fortsatt låga räntor. Den generella bilden för samtliga europeiska länder är hög arbetslöshet, ett stort utbud av kapital som ska placeras samt låg efterfrågan. Det finns därför mycket som talar för att trenden med låga räntor består under de kommande två-tre åren.

Mot den bakgrunden finns goda skäl att hålla hyreshöjningarna på en likaledes låg nivå.

Idag träffar därför Botrygg AB, en av de stora privata fastighetsägarna i landet, ett ramavtal med Hyresgästföreningen där hyreshöjningen stannar på 0,9% för alla Botryggs hyresgäster i Stockholm, Göteborg, Norrköping och Linköping.

Det ska jämföras med det snitt på 2,78% som andra fastighetsägare hittills har yrkat.

-Hyresvärdarna har ett mycket gynnsamt läge inför årets hyresförhandlingar som ger dem stora möjligheter att ta både ett samhällsekonomiskt ansvar och skapa bättre ekonomiska förutsättningar för sina kunder, Sveriges tre miljoner hyresgäster, säger Barbro Engman, förbundsordförande Hyresgästföreningen.

-Det känns därför väldigt bra att Botrygg är beredd att ta det ansvaret för sina hyresgäster, för den ekonomiska utvecklingen i stort och att de vill arbeta för att hyresrätten ska få förutsättningar att vara en konkurrenskraftig boendeform, säger Barbro Engman.

-Vi är nöjda med denna uppgörelse, säger Michael Cocozza, VD Botrygg AB. 0,9% i hyreshöjning när vi har nollinflation är en rimlig nivå.

Det är idag svårare än någonsin att få en bostad i Sverige. I mer än hälften av landets kommuner byggs det för lite. Behovet av bostäder ökar, inte minst gäller det hyresrätter. Det är en omöjlig ekvation. Bostadsbristen får också dagligen konsekvenser för människor runt om i landet. De tvingas bo trångt eller tacka nej till utbildningsplatser och jobb.

Men bostadsbristen är inte bara ett problem för dem som saknar bostad. En ökad tillgång på bostäder är en nödvändighet för Sveriges utveckling och för svensk tillväxt.

-Ska prismekanismen på bostadsmarknaden fungera så kan vi inte ha stor bostadsbrist,
säger Michael Cocozza.

-Nu hoppas vi fler fastighetsägare ställer upp och visar att de är redo att ta ansvar för hyresrättens utveckling, för rimliga boendekostnader och för en bostadsmarknad som präglas av konkurrens och som ger hyresgästerna reella valmöjligheter, avslutar Barbro Engman och Michael Cocozza.

För mer information kontakta:
Michael Cocozza, fastighetsägare och VD Botrygg AB
Barbro Engman, förbundsordförande Hyresgästföreningen 070-524 28 66

28 november 2013

Marknadshyror ett kärt gammalt ämne för Assar Lindbeck


Nu har DN de senaste dagarna använt både ledarsidan och debattsidan till att propagera för marknadshyror.

Här kan du läsa mitt svar på Assar Lindbecks DN artiklar om ett för honom, vid det här laget, kärt gammalt ämne. I många många årtionden har han kämpat med olika regeringar för att få de att gå hans väg och marknadsanpassa hyrorna.

Utan att lyckas. 
 
Det är inte bara politikerna som är svårövertalade. Bara 1 av 10 svenskar vill ha marknadshyror nämligen. Det kan du läsa mer om i vår rapport.


22 november 2013

Idag har Boverkets Insynsråd möte




Idag träffas Boverkets Insynsråd. Då kommer vi att få en presentation av den rapport som slog ner som en bomb (Expressen) alternativt politisk dynamit i den bostadspolitiska debatten.

Om detta skriver jag på Dagens Arena idag.

21 november 2013

Vad menar egentligen Tore Ljungkvist och Maria Ludvigsson?




Hej Tore.
Jag har en fråga till dig. Du säger i Fastighetstidningen att "Det är bruksvärdet som sätter hyran, och den ska sättas relativt kostnader att bo i villa eller bostadsrätt". Vad har du fått det ifrån?

På vilken sida i propositionen eller i vilken lagparagraf har du hittat stöd för detta uttalande?
Vi är många som undrar. Så har inte du möjlighet att svara så hoppas jag att någon annan på Fastighetsägarna kan ange sidnummer eller någon eventuell paragraf där denna definition av bruksvärde kan återfinnas. Jag menar då givetvis inte det som stod i Mikael Kocks utredning som det aldrig blev något av utan det som faktiskt låg till grund för lagen.

Hej Maria.
Jag har en fråga till dig. I SvD idag skriver Nina Lundström (FP) att: "Dagens bruksvärdesystem är i grunden ett konsumentskydd. Med tanke på hur strukturen på den svenska bostadsmarknaden är beskaffad, med få små och många stora fastighetsägare, så värnar Folkpartiet detta konsumentskydd. Reformer behövs, men utan att avskaffa konsumentskyddet."

Du/ledarredaktionen skriver i svaret till henne att:
"Konsumentskydd hjälper emellertid enkom dem som redan har bostad, men gör intet för dem som står utan. Allmänhetens främsta behov består i fler hyresrätter och för det krävs att prissättningen tillåts spegla utbud och efterfrågan."
Vad menar du med den skrivningen? Menar du att konsumentskyddet/besittningsskyddet ska tas bort för hyresgästerna? Om du inte menar det så håller du alltså med Nina Lundström om att det är viktigt för hyresgästerna liksom för andra boende att kunna bo tryggt utan att tvingas bort av oskäliga hyreshöjningar?


18 november 2013

Ska man flytta runt hyresgäster som vore de brickor i ett nationalekonomiskt dataspel designat för ekonomer och ledarskribenter


I  Expressen idag skriver Gunnar Wetterberg

"Med högre hyror i attraktiva lägen skulle fler välja förorter och närstäder, i synnerhet om bostadsbolagen lät dyra innerstadslägenheter pressa hyrorna på andra håll."

Läs en gång till.

Vad står det egentligen? 

Med högre hyror skulle fler flytta. Varför använder han ord som välja? 
Varför skulle man välja att flytta om man inte måste?

Jo, därför att hyresgäster anses vara utbytbara. 

Ingen har några rötter. Ingen är född och uppvuxen på Östermalm, Södermalm, Vasastan mm.
De bara bor där på pin kiv och orsakar samhället miljarder i välfärdsförluster.

Så jag efterlyser alla er som har Stockholm som er hembygd. Som tycker att det är ungefär som att bo i Borås. Men de flesta människor är kanske inflyttade i Stockholm, precis som jag.

Men det motiverar väl inte att Boverket eller massa ekonomer ska flytta runt oss som vore vi brickor i ett avancerat nationalekonomiskt dataspel specialdesignat för ekonomer och ledarskribenter.


17 november 2013

Vad ska man tro om "den bomb och den dynamit" (Expressen) som Boverket levererar


Inledande varning, det blev lite långt eller till och med mycket långt. 
Men vad sjutton det händer ju en massa på den bostadspolitiska fronten.
Men jag tycker verkligen att ni ska läsa.

Går bra att dela upp läsningen också för på tisdag åker jag till Göteborg på vadå, jo bostadspolitisk debatt så klart och då blir det nog ingen blogg. Om inte Attefall säger något förstås som förtjänar uppmärksamhet.

Funderar just på hur jag och alla andra som bor i landets 1,5 miljoner hyresrätter ska kunna räkna ut vad man vill göra med våra hyror.
Med man avses i detta fall  en del politiska partier, Fastighetsägarna, några ledarskribenter och Assar Lindbeck.

Att de jobbar på att få upp hyrorna är ställt utom allt rimligt tvivel. Men vad de vill och hur det hela ska gå till är däremot höljt i dunkel.

Assar Lindbeck ville höja fastighetsskatten eller införa en vinstdelningsmodell för att stoppa upp förmögenhetsöverföringen till fastighetsägarna. Men något liknande har inte hörts från de som annars hyllar Assar Lindbeck för hans 50 åriga kamp mot bruksvärdessystemet. 

Att Fastighetsägarna vill tjäna mera pengar på hyresgästerna är inte alls svårbegripligt. Tvärtom, det ingår som en uppgift för Fastighetsägarlobbyn.
Men det måste vara smått unikt att det finns politiska partier som sliter hårt för att väljargruppen hyresgäster ska få det allt knepigare på utgiftssidan. För det är alla överens om, knepigare blir det.

För marknadshyror, lite mindre marknadshyror, friare hyror, omreglerade hyror, avreglerade hyror, modernare hyror, utfasade hyror, lägesanpassade hyror, lite mera efterfrågestyrda hyror eller hyror med ett större  inslag av marknadsanpassning har en sak gemensamt det rör sig om betydligt högre hyror än idag.

Det förstår man direkt  när man hör alla hyreshöjare dubbelförsäkra att förändringarna mot mera marknad måste få ta tid att genomföra, väldigt låång tid till och med. 

Men så fort vi försöker sätta siffror på vad det innebär så anses vi syssla med skrämselpropaganda. Men det är inte vi som skräms. Det gör exempelvis Boverket.

Enligt Expressenhttp://www.expressen.se/ledare/bomben-fran-boverket/ slog Boverkets rapport ner som en bomb. Enligt Kvällsposten mosar Boverket bruksvärdessystemet och Centerpartiet anser sig ha fått stöd av Boverket i sin omsvängning mot mera marknad.
Myndighetsrapporter slår sällan ner som bomber och de mosar vanligtvis inte heller riksdagsbeslut.

 "Barbro Engman, Hyresgästföreningens mäktiga ordförande, har reptilsnabbt avfärdat slutsatserna i rapporten med orden:
"Något som aldrig kommer att genomföras och som ingen efterfrågat" skriver Kvällsposten

Fast det finns snabbare reptiler än jag. Boverket själva. De skriver "Inget av partierna i riksdagen uttrycker något intresse för att avskaffa systemet" (sid 12)

"Att just Boverket - av alla - sågar bruksvärdesystemet sönder och samman är politisk dynamit, skriver Expressen som märkligt nog samtidigt  tycker att det är jag som politiserar.
Men det verkar ju Boverket gå iland med själva i sin iver att kasta bomber och leverera politisk dynamit.

"Barbro Engman borde inte få diktera bostadsdebatten längre" skriver Expressen. 

Ja, det är inte utan att man önskar att man var lika mäktig som Kvällsposten och Expressen hävdar. Då skulle nog hyresgästerna känna sig lite lugnare än vad de gör nu.

Det blir svårt att argumentera i ett läge när marknaden bevisat sig själv. 

Alla länder med marknadshyror har tvingats ha en subventionerad hyresmarknad. Om detta talas det tyst om med undantag för Nina Lundström (FP) som påpekade detta på Folkpartiets landsmötet igår. 

Men det hjälper föga mot de som är ideologiskt övertygade om att marknaden fixar allt. Så till skillnad mot alla andra länder på jordklotet så kommer marknaden i just Sverige att fixa bostäder till alla? Man tvivlar.  Sverige är dessutom ganska ensamma om att inte ha något finansiellt stöd till bostadsbyggandet. 

Hur någon enda Centerpartist kan leva i tron att det växer upp billiga bostäder till de bostadslösa om vi släpper hyrorna fria förstår jag inte. 

Det är heller inget som någon någonsin anstränger sig för att förklara. För i samma ögonblick måste de också förklara varför det inte byggs mängder av bostadsrätter trots att det råder marknadsprissättning.

Reinhold Lennebo, VD Fastighetsägarna, hävdade när vi väntade på att få komma in i Aktuelltstudion att det inte finns någon brist på bostadsrätter. Det är väl kanske därför det är så knökfyllt på bostadsrättsvisningarna? 

Fast han kan ju mena, det gör en del ekonomer, att i samma ögonblick som inte människor hänger med i prisuppgångarna så har vi ingen brist för då upphör efterfrågan.

Rolf Ekeus var också där men han skulle prata om kemiska vapen. Men efter alla år i USA så visste han en hel del om den hårda hyresregleringen på Manhattan. Intressant, för Boverkets använder Glaesers och Luttmers analysmodell som de väl tillämpat på studier av den amerikanska  hyresregleringen. 
Fast det kanske går att jämföra med Sverige. Man kan utan vidare snack säga att rapporten tillhör det mera svårgenomträngliga. En bärande del i rapporten är att det finns luft i systemet, hyresgästerna bor för stort. Frågan är om det är lika illa ställt med de luftiga lägenheterna på Manhattan som i Stockholm.

I Stockholms innerstad är 35 % av bostäderna 1 rok eller mindre, 63 % är 2 rok eller mindre och 83 % är 3 rok eller mindre.( statistisk årsbok för Stockholm 2013). 
Och hushållen bor trängre och trängt.

Hursomhelst ingen vill ha marknadshyror säger de.
Vad vill de då ha?

Folkpartiet vill att efterfrågan ska styra i större utsträckning. Vad betyder det? Den hyresgäst som tänkt rösta på Folkpartiet vill rimligen veta hur mycket mer i månaden i hyra det kan betyda.

Men troligen är det en kompromiss mellan de stridande viljorna i Folkpartiet som togs fram i all hast innan landsmötet slutade. Nu inträder väl en period av tolkning. Vi avvaktar utgången av denna tolkning.
Jag är ändå glad över att Folkpartiet så tydligt sa nej till marknadshyror! 

Centerpartiet hade om röstning om sin formulering. Omröstningen utföll till förmån för den här formuleringen " en friare hyressättning med större inslag av marknadsanpassning"  
Samma där. Vad betyder det. 
Vi avvaktar utgången av dessa tolkningar. För inte är det mycket till konsumentupplysning.

Slut för nu





14 november 2013

En annan rapport från Boverket

Boverket är ju på tapeten genom gårdagens rapport, som i en ledare av Expressen betraktas som en bomb.

Expressen anser att Hyresgästföreningen inte ska hålla på att lägga sig i debatten om hyresrätten.
Eller jo, vi får nog säga vad hyresgästerna har på hjärtat men gör vi det så bör alla sluta lyssna.

För vi är nämligen boven i bostadsbristsdramat.

Fast inte är det väl särskilt märkligt kan man tycka att hyresgästerna och den organisation som de valt att organisera sig har en åsikt, är med i debatten och pratar om hur de vill bo.

Så här stod det att läsa i en annan rapport från samma boverk som levererade gårdagens "bomb":

"Trots en allt bättre ekonomisk situation, skattereformer och avregleringen av den privata hyresmarknaden har inte nyproduktionen av privata hyresrätter ökat nämnvärt i Helsingforsregionen under de senaste 20 åren."
- Boverkets Analys av bostadsbyggandet i Norden, 2011, sid 33.

Där pratar man konsekvenser av marknadshyror, till skillnad från igår.

13 november 2013

En olycklig allokering av hyresgäster i beståndet

Jag är en ren förlust för samhället. Känns lite tungt måste jag säga. Vem trodde att man skulle bli dissad av Boverket på detta brutala sätt.

Jag är nämligen resultatet av en olycklig allokering. Låter dystert som det är fråga om konsekvenserna av en olycklig kärlek eller ett slags sjukdom.

Men så är det förstås inte utan jag betalar lägre hyra än vad någon annan för mig okänd person skulle vara beredd att betala. Det är det som är hela grejen med Boverkets rapport.

Det gör att hyresgästerna är olyckligt allokerade, dvs de bor i fel lägenheter på fel ställen.

Själva välfärdsförlusten handlar om mellanskillnaden mellan min hyra och vad någon annan är beredd att betala. För fanns det ingen skillnad så skulle det byggas av bara sjutton till vadå, låga hyror?

Sannolikt inte. För det finns inget land på hela jordklotet som har marknadshyror som inte tvingas ha en subventionerad hyressektor, social housing.

Fast den kostnaden för samhället har Boverket för säkerhets skull inte räknat ut.

Mer om detta kan man läsa i DN idag.

Nu är det ju inte bara jag som utgör en belastning för samhället utan i princip alla hyresgäster som inte betalar marknadshyra bidrar till en sammanlagd välfärdsförlust på 10 miljarder.

Hur har nu Boverket kommit fram till detta?

Jo, med hjälp av explicita antaganden om utbuds- och efterfrågeelasticiteter utifrån den internationella litteraturen och med en skattning av relationen mellan bruksvärdeshyra och marknadshyra huvudsakligen hämtad från andra empiriska studier uppskattar man att bruksvärdessystemet innebär en samhällsekonomisk kostnad (välfärdsförlust) motsvarande 10 miljarder kronor per år.

Inga välfärdsförluster drabbar samhället om varenda lägenhet bebos av hyresgäster som betalar maxhyra dvs marknadshyra.

Eftersom svenska folket inte består av människor med luft i plånböckerna så måste de flytta någon annanstans där deras inkomst passar bättre och där det förhoppningsvis finns en lägenhet som ligger under deras utgiftstak.

Snart har vi möte i Boverkets Insynsråd. Med tanke på namnet så får man förmoda att vi kommer att få en insyn i varför Boverket kom på att göra rapporten. Eftersom denna rapport inte har gjorts på uppdrag av regeringen utan är ett eget påfund från Boverket så blir det väl inte mycket mer än en DN-artikel. Inget parti vill ju göra som vi säger i alla fall, konstaterar Boverket.

En fråga är dock när fick statliga myndigheter i uppdrag att ägna sig åt politik?

11 november 2013

SM i luftgitarr


Det ska bli nio nya T-banestationer och 78 000 nya bostäder i Stockholm.

Så himla bra.

Om inte annat så visar det att bostadsfrågan kommer att bli en viktig fråga i valrörelsen.
För löftet om tunnelbaneuppgångar och bostäder ställs ut av alla partiledarna i alliansen i DN idag.

Här har de absolut fångat upp en fråga som sysselsätter tusentals människor.

Lite motigt är det dock för politiken.

75 % av Stockholmarna har enligt Metro idag lite eller inget förtroende för politikerna när det gäller deras förmåga att få till några bostäder.

Siffror på hur mycket som de ska bygga har de däremot varit bättre på.

2010 gav Sten Nordin (M) och alla (M) i Stockholms län ”ett konkret löfte om bostads-byggandet: Under nästa mandatperiod bygger vi 56 777 nya bostäder i Stockholms län” skrev de i SvD.

Just nu är de uppe i 19 502 bostäder i flerfamiljshus enl SCB statistikdatabas.

Det blir ett körigt valår.



08 november 2013

Kan man slopa samma skatt två gånger?


Igår kunde man läsa i DN att fastighetsskatten på hyresfastigheter var på väg att avskaffas.
Det är alldeles utmärkt att skatt på hyresrätter slopas.

Men kan man verkligen slopa samma skatt två gånger?

Fastighetsavgiften på nyproducerade hus är nämligen redan slopad de första 15 åren.
Så frågan är om en utebliven kostnadsökning med några hundralappar om 15 år gör att byggandet tar fart nu när bostadsbristen bara blir värre och värre.
Det är det väl ingen som tror.
Därav denna rubrik i DN idag:


Men fastighetsavgift betalar man också på det befintliga beståndet.  Den avgiften är ca 1200 kr per lägenhet och år, ca 17 kr/kvm och år eller ca 1,8 % av snitthyran.
Om den försvinner 2015 så tar man i alla fall bort något som finns. Det är bra.

Men man måste också kolla vad som stod i de andra punkterna i gårdagens DN. Borg kommer med mera står det. Och en annan förklaring till det låga byggandet är byggjättarnas höga avkastningskrav.

Det tar sig.

Fast en som aldrig tar sig är Fastighetsägarna. De har ett recept som de använder i alla lägen - höjda hyror. Det är inget konstigt med det. De företräder ett tydligt fastighetsägarintresse. Så även denna dag i DN.

Men om man ska dra till med Assar Lindbeck som kämpat för marknadshyror i mer än 40 år så är han ändå beredd att stå för de konsekvenser marknadshyror innebär.
Han skriver bland annat att en tänkbar metod vore att " dra in en del av fastighetsägarnas kapitalvinster till staten genom en extra fastighetsskatt".

Men Fastighetsägarna vill kanske bara ha del 1 av Assar Lindbeck, marknadshyror. Medan del 2, höjd fastighetsskatt eller någon av de andra modeller Lindbeck lanserar för att minska förmögenhetsöverföringen till fastighetsägarna inte någonsin nämns av alla fan av marknadshyror.

Nu kommer Fastighetsägarna att säga att de inte alls vill ha marknadshyror. De vill bara fasa ut, avreglera, omreglera och modernisera hyressättningen. 

De vet att det betyder att hyrorna ska höjas med stora belopp så de vill ta det lugnt säger de. Ingen ska tvingas packa ihop och flytta med en gång utan det ska ske en sakta omvandling av våra städer. Likt årsringar på ett träd ska vi zonindeles efter betalningsvilja. Längst ut bor de med låg betalningsvilja och längst in bor de med hög betalningsvilja. 

Blir det bara så kommer byggandet att ta sig. Hus kommer att byggas inte bara i A-lägen där det byggs nu utan överallt kommer det att poppa upp hyreshus med rimliga hyror.

29 oktober 2013

Kolla vilken bra ledare


Ibland blir man riktigt glad när man läser ledarsidor. i dagen Göteborgs Post till exempel så finns det en utmärkt ledare.
Läs den

Vi höjer priset på våra produkter för att de är så dåliga


Tord Andnor är styrelseordförande i det kommunägda Östersundshem. Han anser att de privata fastighetsägarnas organisation, Fastighetsägarna, är bäst skickade att sätta hyran också i kommunens bostäder.

Så därför överlåter man till de privata fastighetsägarnas branschorganisation att driva en process mot högre hyror i en del av Östersundshems fastigheter.

Denna process kan mycket väl sluta i Hyresnämnden. Fastighetsägarna gillar Hyresnämnden. Utom i Stockholm kanske där de åkte på storstryk när deras tolkning av den nya lagen om allmännyttiga bolag avvisades.

Därför har Fastighetsägarna gått vidare och dragit sina hyresgäster inför rätta och gått till Svea Hovrätt i hopp om att den vägen kunna få de eftertraktade hyreshöjningarna.

Jag vet inte varför Östersundshem anser att just en sådan organisation besitter kompetens i hyressättningsfrågor.

De privata fastighetsägarna fick fram till 2011 hänga på allmännyttans hyresuppgörelser. Allmännyttan däremot har förhandlat hyror sedan 50-talet. Så vad det gäller kompetens borde Östersundshem som den störste fastighetsägaren i Östersund vara vida överlägsen.

Om inte annat så är ju bolaget redan medlem i en branschorganisation, SABO, som organiserar just de kommunala bolagen. Där finns mängder av kompetens i hyressättningsfrågor.

Fastighetsägarna förhandlar som ombud bara för 20 procent av hyresmarknaden.
Allmännyttans bolag förhandlar direkt med Hyresgästföreningen liksom de stora privata fastighetsägarna.

Det måste kännas väldigt konstigt för Östersundshems kunder att deras hyresvärd inte anser sig kompetent att hålla i den allra viktigaste relationen, den med sina kunder.

Det är något slags omvänt varumärkesbyggande.

I en debattartikel skriver Tord Andnor dessutom att Östersundshem har så dåligt underhållna lägenheter att erbjuda sina kunder så att de måste ta ut en högre hyra.

Jag kan inte komma på en enda näringsidkare av något slag som skulle komma på iden att höja priset på sina produkter med motivet att de är dåliga.

28 oktober 2013

Huru svin må i ollonskog släppas

Befinner mig på ett SJ-tåg på väg mot den storm som förmodas drabba Göteborgsområdet senare idag. Förbundsstyrelsen har möte och vi ska bland annat kolla in läget på Pennygången. Om ni missat det kan ni läsa och lyssna här -->

Där har det också rasat, om inte en storm, så har det i vart fall blåst kalla vindar mellan hyresgästerna och Stena Fastigheter i diskussionen om det är nödvändigt att renovera bort de befintliga hyresgästerna.

Jag kollar också in de frågor Hyresgästföreningen fått på remiss. Lagen om avveckling av hyresregleringen från 1974 är tapeten igen.

En del hävdar visserligen att hyresregleringen aldrig avskaffats men det har inte hindrat den utredare som nu föreslår att de sista resterna av lagen ska bort.

I lagen finns nämligen en straffbestämmelse som innebär att fastighetsägarna riskerade fängelsestraff om de bröt mot hyreslagen.

Men det handlar om brott som begicks på 70-talet. Så även om det går att leta upp någon gärningsman så är brottet preskriberat.

Utredaren menar därför att lagen är obsolet. Inom juridiken sägs en lag vara obsolet om den är förlegad och inte längre anses tillämpbar vilket ju är uppenbart i detta fall.
 

Ett känt exempel på en obsolet lag var den om "Huru svin må i ollonskog släppas".  

 

De lagar som nu anses obsoleta och som föreslås ryka är, förutom avvecklingslagen;

Lagen (1918:399) om förbud mot utsläppande av tjur eller hingst å samfälld betesmark, lagen (1922:133) om förbud mot utsläppande av bagge å samfälld betesmark och kungörelsen (1974:661) om uppgifter för galt- och betäckningsstatistiken

Reinhold Lennebo, VD Fastighetsägarna, ansåg härförleden på Twitter att den nya lagen om allmännyttan från 2011 var obsolet.

Lugn Reinhold, de har bara kommit till 1974 än. Det tar tid innan lagarna kvalar in som obsoleta.

23 oktober 2013

Inte kan det väl ha blivit fullständigt omöjligt att bygga bostäder i Sverige?



Ibland undrar man om det verkligen kan vara stört omöjligt att bygga bostäder i det högteknologiska landet Sverige. Har vi gått in i väggen, drabbats av utmattningssyndrom, handlingsförlamning eller vad beror denna uppgivenhet på? Alla från vänster till höger i politiken, näringslivet, börsanalytiker, riksbanken och alla andra som är berörda är helt överens. Och alla som desperat letar bostad känner det in på bara skinnet. Det är bostadsbrist, den hotar tillväxten, den leder till allt högre låneskulder, det bostadsbubblar kanske och människor kan inte flytta till de jobb som finns eller hoppa på den utbildning de fick chans till. För att inte prata om trångboddhet, otrygghet och allt annat som följer i bostadsbristens spår.

Att bygga bort bostadsbristen kommer att kräva en enorm kraftansträngning av hela samhället skriver Ingvar Carlsson och Gabriel Wikström idag på SvD. Och de har förstås helt rätt. De känner igen bostadsbristen, åtminstone Ingvar Carlsson som har ett förflutet som bostadsminister. Jo, det fanns en sådan tid när vi hade bostadsdepartement och bostadsministrar.  På 60-talet brände det till i de politiska korridorerna när Tage Erlander gick bet på att svara på vad de bostadslösa ungdomarna skulle ta vägen. Sedan byggdes det 1 miljon bostäder. Men för Guds skull människa, inte ska vi väl ha ett nytt miljonprogram kommer nu en del att utropa. Nä, det kanske vi inte ska ha men vi behöver bygga bostäder och ha engagerade politiker. Nu står vi bara och trampar luft och kippar efter andan.

Vilket parti kommer att kunna svara alla ungdomar som är på desperat jakt efter en bostad på frågan; "var ska jag bo då hade ni tänkt?".
Obs, det går inte att kopiera Erlander och svara att man får ställa sig i kö. Det finns inga köer längre på de flesta ställen. 

18 oktober 2013

Heja Folkpartiet


Idag skriver Folkpartiets Nina Lundström, vice ordförande i Civilutskottet, i Expressen. Här kan ni läsa det -->

Hon beskriver på ett utmärkt sätt varför marknadshyror inte är lösningen på bostadsbristen , vilka konsekvenser det skulle få och vad snacket om hyresreglering egentligen handlar.

Nationalekonomiska modeller verkar inte fungera på bostadsmarknaden, skriver hon.
-Det råder fri prissättning vid försäljning av bostadsrätter och äganderätter och prisnivåerna fortsätter att öka. Varför byggs det då inte?

En berättigad fråga nu när Bokriskommissionen med Fastighetsägarna och Handelskammaren som uppdragsgivare skyller det mesta på den svenska modellen med förhandlade hyror.

Med anledning av att det höjts röster om behovet av att avskaffa "hyresregleringen" och införa marknadshyror skriver Nina Lundström att:

"Kritiken riktas underförstått mot hyresgästernas rätt till kollektiva förhandlingar och den förhandlingsstyrka som detta innebär."

Just precis, för det enda som är reglerat är hyresgästernas rätt att förhandla och att hyran ska sättas efter standard och kvalitet.

Martin Lindvall, näringspolitisk chef Fastighetsägarna,  säger i SABO:s tidning Bofast att hyresgästerna måste myndigförklaras.

Själva innebörden i detta myndigförklarande är att regering och riksdag ska se till att ge hyresgästerna en så urusel förhandlingsposition som möjligt.

De ska förhandla sin hyra mol alena.

Fastighetsägarna verkar däremot inte vara inne på att myndigförklara sig själva och lägga ner Fastighetsägarföreningen.

Så man får väl förmoda att den ensamme hyresgästen ska möta en kollektiv förening av fastighetsägare som har organiserat ett gemensamt upplägg för att driva förhandlingarna för deras räkning. Det blir ju en härlig balans.

Hyresgäster i desperat behov av en bostad mot ett antal fastighetsägare som är i besittning av dessa hett eftertraktade bostäder.

Nu är ju hyresgästerna precis som Martin Lindvall själv redan myndigförklarade.

Hyresgästerna har utnyttjat detta tillstånd av myndighet och självbestämmande till att bilda en Hyresgästförening. Precis som Fastighetsägarna äro smarta nog att inse att man blir starkare när man går ihop så har hyresgästerna varit lika smarta.

Jag antar att Martin Lindvall och hans förening Fastighetsägarna, vill förmå alliansen att hjälpa de på traven med att försvaga sin motparts förhandlingsposition.

De lär ju inte få hjälp av Folkpartiet i alla fall.


15 oktober 2013

Elefanten i rummet har fått sällskap av en galt

Fastighetsägarna och Handelskammaren har städslat Klas Eklund, ekonom med ett förflutet i regeringskansliet, som ordförande i sin egen Bokriskommitté.

Handelskammaren och Fastighetsägarna har beställt ett antal förslag på åtgärder som kommittén ska leverera till sommaren. Ett av beställningsuppdragen gäller hyressättningen. Den ska göras om.

I det senaste numret av tidningen Fokus kan man läsa lite om hur Klas Eklund tänker.

Han tycker exempelvis att det är dags att slakta galten Särimner.
Särimner var en galt som enligt Nordisk mytologi slaktades varje dag för att därefter bli uppäten. Morgonen efter återuppstod galten igen hel och levande redo att åter bli slaktad.

Precis som de einhärjare (fallna krigare och festprissar som dagen lång roade sig med att hugga varandra i småbitar) som kalasade på Särinmer slaktar ekonomerna ”hyresregleringen” varenda dag, menar Eklund.

Men vad hjälper det, politikerna återupplivar hyresgalten nästa morgon. Den blir hel och levande och redo för att åter bli slaktad av någon einhärjare till ekonom.

Elefanten i rummet har fått sällskap av en galt.

Första gången ekonomen Assar Lindbeck avrättar galten är för 50 år sedan, skriver Eklund. 1963 skrev Lindbeck en debattbok om hyresregleringens avigsidor.

Och i 60-talet tycks Eklund vara kvar suckandes över att ”ett halvsekel senare är hyresregleringens fortfarande svensk politiks galten Särimner”.

Det är ändå strongt av Assar Lindbeck att 1963 analysera avigsidorna av en lag som infördes först 1968.

För även om Klas Eklund är kvar i 60-talet så har riksdagen lämnat 60-talets hyreslagstiftning bakom sig. Jag är ett åsyna vittne till detta. 1974 när hyresregleringen avvecklades satt jag i riksdagen. Lag (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen hette den avvecklingslag som lades i våra postfack.

Jag var där 1977 också. Då var riksdagen i farten igen. Denna gång behandlade vi prop 1977/78:175 med förslag om en hyresförhandlingslag.

Där står det bland annat att ”enligt den s.k. Avvecklingslagen gäller f.n. att hyrorna för vissa tidigare hyresreglerade lägenheter kan anpassas till en friare hyresmarknad med bruksvärdehyra".

1983 var det dags igen. Då behandlade riksdagen proposition. 1983/84: 137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen.

På sidan 69 i den proppen kan man läsa, ”Även om utredningens ledamöter har kommit till olika meningar vid bedömningen av den kritik som förts fram mot bruksvärdesystemet är man ense om att bruksvärdesystemet — trots vissa brister — är överlägset det system med hyresreglering som tidigare gällde.

2000 gjordes en översyn av bruksvärdessystemet, SOU 2000:33.

Där står det; ” i övrigt var Hyresrättsutredningens ledamöter ense om att bruksvärdessystemet- trots vissa brister- är överlägset det system med hyresreglering som tidigare gällde. Den uppfattningen vann också allmän anslutning under remissbe-handlingen”

Så nog har det varit möten i slaktklubben allt.

Galten Särimner har skärskådats, avlivats, moderniserats och har idag en helt annan form och fason än hyresgaltarna på 60 talet hade.

Är då kanske ekonomer bättre skickade att leda landet än politiker?

Nobelpriset i ekonomi ges i år till två ekonomer som kommit fram till två helt olika slutsatser.

”Att samma år ge fysikpriset till två forskare vars upptäckter tycks tala rakt emot varandra känns inte alltför sannolikt. Men i ekonomi går det alltså utmärkt, skriver Andreas Cervenka i SvD idag.

Klas Eklund menar att:

Det byggs för lite hyresrätter och det är hyrorna och galtarnas fel.

Det byggs för lite bostadsrätter och det är den avskräckande plan-och bygglagstiftningen fel.

Varför den avskräckande plan-och bygglagstiftningen inte i lika hög grad påverkar byggandet av hyresrätter framgår inte.

Bostadsrättsmarknaden är en galtfri zon och det råder fri prissättning. Det borde alltså byggas mängder av bostadsrätter med sjunkande priser.

Men eftersom den av alla ekonomer mest hyllade teorin om tillgång och efterfrågan inte fungerar ens i lägen med fri prissättning så är det enligt Eklund hyrornas fel att människor måste låna pengar för att köpa en bostadsrätt.

11 oktober 2013

Politiker vågar inte bygga bostäder- det kan man förlora val på




- Väljarna har blivit stenrika på att det inte byggts, sa Anders Sundström, Swedbank häromdagen på en av alla konferenser där man försöker lösa bostadsbyggandets gåta

"Folksam har behövt köpa fastigheter för ungefär en miljard kronor per år och vi vill även bygga och äga hyresrätter, men vi har inte fått en kvadratmeter mark", sa han också.

Jag tycker ni ska läsa denna artikel i Hem&Hyra.

Hur kommer man ur denna i huvudsak politiska fälla?



09 oktober 2013

När det gäller bostäder har vi bara grundlagen att luta oss emot.


 
Idag kommer du, jag och alla andra att gå in och ur en massa samhällsviktiga hus. Det vimlar av skolbyggnader, för där måste alla barn få plats. Det byggs hus till förskolor, för där har också alla barn rätt att få plats. Det  byggs sjukhus, kontorshus, varuhus, stationshus, kulturhus och industrihus. Det byggs vägar och tågspår. Tillväxten måste husera någonstans liksom vården, skolan och omsorgen. Landstingen bygger omsorgshus för de måste det. Kommunerna fixar skolor för de måste det. När babyboomens barn och syskon föddes registrerades de.

Den dagen skulle komma när denna jättegeneration också skulle ut på arbetsmarknaden och bostadsmarknaden. Det funkade när de skulle börja skolan, ingen blev överraskad. Inga barn behöver sitta två i samma bänk, köpa en bänk svart eller hyra en bänk i andrahand. Ingen kräver att få en summa emellan när barnen byter skola eller kräver de på depositionsavgifter utifall de skulle komma på iden att rita blommor på bänklocket. Det finns skolhus. Vi har mängder av lagar som tvingar kommuner och landsting att ta ansvar och se till att grundläggande samhällsfunktioner fungerar. Socialstyrelsen,Skolinspektionen och andra kontrollfunktioner drar ut på jakt efter missförhållanden.

Men när det gäller bostäder har vi bara grundlagen att luta oss mot. Det kan ju verka vara kassaskåpsäkert. Men det är som att luta sig mot en tyllgardin. För Regeringsformens skrivning om att det " åligger det allmänna att trygga rätten till bostad" står sig slätt. Det hjälper föga att den är kompletterad med regler om kommunens bostadsförsörjningsansvar, planmonopol mm. Bostadsbristen blir bara värre och värre för varje år. Var alla dessa ungdomar som lämnar skolan ska bo blir alltmer gåtfullt. Det går kanske inte att veta exakt var de vill slå sig ner men urbaniseringen har pågått länge, så att de hamnar i de stora städerna kan ju inte förvåna någon. Om Maslows och hans behovstrappa fått plats i någon lämplig lag så hade inte iden om att det inte är så noga med om vi har någonstans att bo eller inte fått ett sådant fäste. Att få en egen bostad när man är ung och vuxen är få förunnat. Det är lika stor sannolikhet på det som en storvinst i postkodlotteriet.

Men alla är inte lika urusla. Många bygger trots att det behövs regelförenklingar, bättre konkurrens, bättre markförutsättningar, bättre skattevillkor för hyresrätten mm. Så en "lag om politisk vilja" är kanske vad som behövs för att stila upp grundlagen och sätta den i funktionsdugligt skick. När alla kommuner med bostadsbrist funderar på att sätta spaden i jorden så kommer kraven på exempelvis bättre skattevillkor för hyresrätten att ljuda ända in till Borg. Mitt hem är möjligen min borg men det hänger mycket på Borg.

28 september 2013

En sannsaga eller bara ett påhitt?


Någonstans i något rum i maktens korridorer kan mycket väl ett sådant här samtal ha ägt rum.

-Det byggs för lite bostäder. Det här håller ju inte. Tillväxten och jobben är i fara och  bostadsbristen kan mycket väl bli en het valfråga.
Vad sjutton gör vi,  någon?

-  Vi rekapitulerar först, vilka är det som har det värst på bostadsmarknaden?
Det är bostadsbrist i större delen av Sverige så det är väl alla möjliga det.

- Men vilka ligger mest pyrt till?
Ungdomar så klart, låginkomstagare givetvis, singelhushåll har det inte lätt, de utan fast jobb sitter risigt till, de som inte får lån och som är rökta på bostadsrättsmarknaden, folk som gifter sig, skiljer sig, får barn eller jobb/utbildningsplats.

- Vi kan ju inte sitta här och se handlingsförlamade ut.
Knepigt läge. Det som byggs nytt är ju inget för de som ligger så här risigast till. Inte för särskilt många andra heller.
Jag har en kompis som blev erbjuden en hyresrätt på 89 kvm för 15 500 /månad på Ringvägen i Stockholm.
Jag fattar absolut ingenting, jag har ju själv köpt en bostadsrätt på 89 kvm i innerstaden. Med lån och rubbet inräknat betalar jag 12 435/mån. Hur fan går sånt till?

- Hetsa inte upp dig. Det är ingen som fattar att det ser ut så där. Alla vet ju att hyresrätten är subventionerad och att det sitter en massa insiders och njuter frukterna av en gammal hyresreglering som Hyresgästföreningen bevakar med näbbar och klor.
Ingen törs ju ge sig på de heller. Det bor ju ändå 3 miljoner människor i hyresrätt.

- Nu vet jag! Vi öppnar för individuella hyresavtal. Det låter ju skitbra. Bort med det kollektiva och in med det individuella. Modernt och bra, ligger helt i tiden.

-  Ett litet aber är att 80 % av svenskarna inte gillar marknadshyror. Vi har ju själva sagt att vi inte tänker föreslå det. Fastighetsägarna, alltså inte deras förening,  utan de som bygger och förvaltar långsiktigt tycker att förhandlade hyror , jag menar förstås hyresreglering, är superbra. Långsiktigt, förutsägbart och det ger en mycket god avkastning.
Hyresgästföreningen kommer bara att säga att det är individuella marknadshyror och ett första steg mot marknadshyror.

-Lägg ner det där tjafset. Vi måste visa OECD och de andra marknadsgrabbarna att vi gör något. Individuella avtal är ju bara till för att fransa runt lite i kanterna.
Några fler hyresrätter kommer väl att byggas om de får ta ut högre hyra. Kanske inte till några andra än de som redan idag har råd att skaffa sig en bostad. Men det blir flyttkedjor.
De som redan har en lägenhet kommer garanterat att stå i kö för att få betala mer för sitt boende. Alla är väl inte som villaägarna heller.

- OK, då ska jag säga till min polare att ligga lågt och inte skriva på något hyresavtal som är förhandlat utan avvakta lite så han kan få ett individuellt avtal med högre hyra som är låst i 15 år och som inte går att pröva i Hyresnämnden?

Smart, vi kör på det.




27 september 2013

Men det konstiga är att KD, som för övrigt har föreningsmöte nu i Karlstad, tycker att just hyresgästerna mår bättre av att jobba för sin sak en och en.


Igår debatterade jag med nationalekonomen Stefan Fölster i P1-morgon. Du hittar debatten här.

Han hejar ivrigt på alla försök som görs för att den förening hyresgästerna bildat inte ska kunna fortsätta förhandla hyror. Det ska nu varje hyresgäst göra är tanken.

Så mitt under brinnande bostadsbrist när desperata människor jagar bostad så har någon i regeringskansliet kläckt iden att ändra lagen så att man ska kunna träffa ett enskilt avtal med en hyresvärd.

Än så länge bara för nybyggda lägenheter.

Det kan man visserligen redan göra men man kan också få skäligheten i avtalet prövad. Och det är det som ska bort.
Inget tjafs om konsumentskydd ska förmörka tillvaron för de fastighetsägare som sitter på en nybyggd lägenhet som tusentals människor trängtar efter.

De vet vad ett sådant guldläge betyder omräknat i pengar.

Jag antar att ingen kommer att föreslå att fastighetsägarna ska ge upp tanken på att deras förening, Fastighetsägarna, ska kunna fortsätta att förhandla hyror för sina medlemmar.

Fastighetsägarna kommer givetvis att kollektivt organisera upp arbetet med de individuella avtalen. Inte sjutton har en fastighetsägare tid att sitta med varenda hyresgäst och lyssna på deras förhandlingsargument.

Vissa föreningar är nämligen OK medan andra är ett resultat av en svunnen tid.

Det vimlar av föreningar i Sverige. Svenskt Näringsliv, Moderaterna, Möbelföretagen, LO, Fastighetsägarna mfl. Alla har de kommit på att det är smartare att jobba ihop än att göra det en och en.
Men det konstiga är att KD, som för övrigt har föreningsmöte nu i Karlstad, tycker att just hyresgästerna mår bättre av att jobba för sin sak en och en.

Hyresgästerna har ju bara kommit på samma sak som KD.

Stefan Fölsters argumentation byggde annars på att regeringen är rädd för Hyresgästföreningen. Jag vet inte jag men det låter väl bra? Jag känner att jag vill hålla tummarna lite för att han har rätt där.

Fast det är nog lika fel som hans påstående om att Hyresgästföreningen består av innerstadsbor i Stockholm som är högavlönade och betalar för låg hyra.

Inte för jag vet hur många hyresgäster som får plats i Stockholms innerstad nu när man ombildat tusentals hyresrätter.
Men det blir nog lite trångt i alla fall. Hyresgästföreningen består av 530 000 hushåll innefattande ca 8- 900 000 individer som har en massa olika åsikter och inkomster men som i likhet med så många andra insett att det är bra att organisera sig.

18 september 2013

Jag ber härmed att få återkalla alla mina positiva kommentarer till det Attefall och Borg skrivit tidigare. Jag trodde de menade något med det.


Nu blir det att gissa lite.

Vem kan ha skrivit detta?’

”Och på många platser planeras det främst för lägenheter för människor med mycket tjock plånbok. Även om det finns både hyresrätter och bostadsrätter i samma område så blir det mest de med höga inkomster som har råd att flytta dit”.

Svar: Stefan Attefall, bostadsminister.

Av texten att döma har Stefan Attefall klart för sig att det som byggs är för människor med mycket tjocka plånböcker. Man skulle rent utav kunna få för sig att han tycker att det är bekymmersamt och att han vill göra något åt detta missförhållande så fort tillfälle ges.

Så till nästa fråga. Vem har skrivit detta?

”Samtidigt ska vi ha regler som säkrar hyresgästens trygghet och rättigheter. På alla marknader där den ena parten är i beroendeställning och har mindre information, behövs ett starkt skydd.”

Svar: Anders Borg, finansminister.

Anders Borg har klart för sig hur maktbalansen ser ut. Det finns en stark part och en part med ett sämre utgångsläge på hyresmarknaden. Det råder en besvärande obalans, fastighetsägarna sitter på mängder av lägenheter som hundratusentals människor hett eftertraktar.
Den svagare parten behöver därför ett starkt skydd enligt finansministern. Annars kan vederbörande bli utnyttjad.

Men vem kan då tänkas ha skrivit detta?

”Regeringen överväger också att utveckla det så kallade systemet med presumtionshyror så att det även ska bli möjligt för hyresvärd och hyresgäst att träffa individuella avtal om hyror som får presumtionsverkan”.

Svar: Stefan Attefall och Anders Borg i årets budgetproposition.

Först lite fakta.
Presumtionshyror är per definition väldigt höga hyror. Presumtionshyror förekommer bara i nyproduktion och sätts på basis av de kalkyler som presenteras. Så här talar vi verkligen om de hyror som Stefan Attefall var så bekymrad över lite längre upp i texten. Detta är nämligen inga hyror som lämpar sig för vanliga löntagare utan just för de med tjocka plånböcker.

Nu vill Stefan Attefall och Anders Borg ”utveckla” systemet med de hyresnivåer som Attefall tidigare kände sig så bekymrad över så att de kan bli ännu högre.

Denna ”utveckling” består i att den enligt Borg svagare parten på hyresmarknaden ska träffa ett individuellt avtal med den part som enligt Borg är den starkare parten.
Fast nu utan skydd.

Den svenska modellen med förhandlade hyror ska skrotas och ersättas av individuella avtal på den del av hyresmarknaden som har de högsta hyrorna så att de kan bli ännu högre i ett läge med stor bostadsbrist där massor av desperata människor jagar bostad.

Behövs inte mycket funderande för att räkna ut vad det kommer att leda till.

Jag ber härmed att få återkalla alla mina positiva kommentarer till det Attefall och Borg skrev tidigare.

Jag trodde de menade något med det.
+

Pinsamt, Stefan Attefall!


Så här skriver vi i vårt pressmeddelande

Inför dagens budgetpresentation hade landets hyresgäster inga större förväntningar. Trots att bostadsbrist råder i en stor majoritet av Sveriges kommuner, 290 000 unga över hela landet väntar på att få ett eget boende, bostadsbyggandet är närmast obefintligt, byråkratin kring kommunala detaljplaner, bygglov och andra tillstånd driver upp kostnaderna och skapar väntetider och höga skatter på byggande av hyresrätter leder till onödigt höga byggkostnader.

När finansminister Anders Borg idag presenterade regeringens budgetproposition fanns det trots allt ett konkret förslag från bostadsminister Stefan Attefall. Förslaget går dock inte ut på att stärka varken bostadsmarknaden eller hyresgästerna. Tvärtom. I stället överväger regeringen om det ska vara möjligt att träffa individuella hyresavtal mellan hyresgäst och hyresvärd vid inflyttning i nybyggda lägenheter med så kallad presumtionshyra.

-Det är fullständigt obegripligt hur regeringen och Attefall så systematiskt kan bortse från verkligheten, säger Barbro Engman, förbundsordförande för Hyresgästföreningen. I stället för att föreslå satsningar som har verklig betydelse för människors möjligheter att få ett boende, så väljer man i stället att rejält försämra hyresgästers konsumentskydd.

-Varför tycker Stefan Attefall att det är OK att försämra för de hyresgäster som i ren desperation söker ett boende och som nu ska tvingas skriva på avtal om fantasihyror? Avtal som de dessutom kanske kommer vara bundna till under lång tid, säger Barbro Engman.

-Det är pinsamt av Attefall att ena dagen beklaga sig över att nyproducerade hyresrätter är alltför dyra och sedan presentera förslag som kommer göra det ännu dyrare. Individuella avtal är inget annat än fri hyressättning som inte kommer att leda till ett ökat bostadsbyggande. I stället är det landets alla bostadssökande som får betala priset för regeringens haltande bostadspolitik, säger Barbro Engman.

-Stefan Attefall brukar berömma sig med att regeringen står för långsiktiga spelregeler på bostadsmarknaden. Detta kortsiktiga vändande på alla stenar riskerar dock att enbart skapa osäkerhet och otrygghet, säger Barbro Engman.

15 september 2013

Har jag ett särskilt ansvar för överdäckningen av E18?




Vad betalar jag hyra för?
Vad det kostar att bo och lite till är väl svaret på den frågan tycker nog de flesta.
För min hyresvärd har kostnader för allt möjligt som jag och mina grannar betalar för via hyran. Vi ser också till att bolaget går med vinst så att det finns pengar till investeringar mm.

Så det går bra för min och de flesta andra hyresvärdar.
För en del går det så himla bra, de gör miljonvinster varendaste år.

Om min hyresvärd skulle få för sig att knacka på och undra om jag skulle kunna tänka mig att betala ännu lite mer i hyra skulle jag förstås bli lite fundersam.

Framförallt om han tyckte att jag skulle betala ytterligare en skvätt på hyran till överdäckning av E18, ombyggnad av Perstorpsvägen i Farsta eller byggandet av en lätt industri i Bromsten.

Nu skulle min hyresvärd aldrig komma på en sådan ide. Och jag skulle förstås tycka att han var lite vriden om han tyckte att jag hade ett särskilt ansvar för överdäckningen av E18.

Jag bor hos en privat hyresvärd och de kommer inte med sådana propåer i hyresförhandlingarna.

Men om jag hade bott i Svenska Bostäder i Stockholm exempelvis då hade det varit annorlunda.
Deras ägare, Stockholms kommun, tycker att det är rimligt att de som bor hos deras kommunala bolag ska betala för överdäckning av E18, ombyggnad av Perstorpsvägen i Farsta eller byggandet av en lätt industri i Bromsten. Och en massa annat av samma slag.Om det skriver DN idag.

Så detta år plockar de ut 3 miljarder , obs inte miljoner, ur de allmännyttiga bolagen i Stockholm. Pengarna kommer från de hyror de får in.
Samma sak i Gävle och några ytterligare kommuner som febrilt letar kryphål i lagen för att hitta sätt att komma åt hyrespengarna för att använda de till allt möjligt.

Nu kommer en del att reta upp sig på att jag skriver att det är hyresgästernas pengar. Det är inte de som äger bolagen brukar de upprört hävda. Det är förstås sant men det är hyresgästerna som står för fiolerna.

Får kommunerna göra så här?

Tveksamt. Nu ska Kammarrätten avgöra om denna kreativa tolkning av lagen är vad lagstiftaren avsett.
Man får exempelvis ta ut pengar till sådant som befrämjar social sammanhållning och integration( paragraf 5 Lagen om allmännyttiga bostadsbolag)

Men kan överdäckning av E18, ombyggnad av Perstorpsvägen i Farsta eller byggandet av en lätt industri i Bromsten befrämja integration och social sammanhållning?

Ja enligt Per Blomstrand, vice vd för kommunens koncern Stadshus AB, är överföringen berättigad.

– En överdäckning av en motorväg gynnar till exempel också boende, säger han.

Jo men visst men det gynnar också bilägare, villaägare, bostadsrättsinnehavare, sommarstugeägare, koloniträdgårds entusiaster och en massa andra och hur ska de betala för överdäckningen? För det ska de väl?

Höjd bensinskatt, höjd fastighetsskatt, särskild uttaxering av bostadsrättsinnehavare, koloniavgift mm?

För inte kan det väl vara meningen att hyresgästerna först ska betala skatt och sedan betala för gemensamma angelägenheter via hyran?

11 september 2013

Att rikta hot gentemot den part man ska förhandla med är sällsynt korkat


De privata fastighetsägarna i Göteborg är upprörda, väldigt upprörda.

Det har inträffat en allvarliga händelse i Göteborgsområdet.
De känner sig därför nödgade att utfärda en varning.

"Vi ser allvarligt på det som inträffat och som en markering överväger vi att säga upp avtalet om hyressättningsavgift som ger Hyresgästföreningen rätt till förhandlingsersättning", skriver de.

Vad är det då för allvarligt som har "inträffat"?

Jo, Hyresgästföreningen har begärt förhandlingar om 2014 års hyror och de har lagt ett bud som inte riktigt faller Fastighetsägarna i smaken.

Istället för att förbereda sig för de stundande förhandlingarna så retar de upp sig till oanade höjder.
Efter en snabbanalys av det uppkomna läget har de uppenbarligen kommit fram till att det smartaste de kan göra är att börja med att hota sin förhandlingsmotpart.

Om vi gör allt vad vi kan för att se till att Hyresgästföreningen inte har resurser att förhandla så ska vi nog kunna få de på fall kanske till och med innan förhandlingarna kommit igång. Kan de verkligen ha resonerat så eller hur sjutton tänkte de?

Att rikta hot gentemot den part man ska förhandla med är sällsynt korkat.

Folk som böjer sig för hot eller som kommer med hot ska inte anförtros något som helst förhandlingsuppdrag.
Legitimiteten hos förhandlingssystemet bygger på parter som har integritet,  som förhandlar och som inte ägnar sig åt hot.

Fakta om hyressättningsavgiften

Hyressättningsavgift betalar de hyresgäster som bor i lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. Idag betalar hyresgästerna 12 kr per månad för det förhandlingsarbete som vi utför.

Det är alltså hyresgästerna som betalar inte bostadsföretagen. Men eftersom det är en del av hyran så förmedlar fastighetsägarna avgiften till oss.
Nu hotar de med att sluta med det. Då måste de också sänka hyran med 12 kr annars lägger de rabarber på pengar som inte är deras.

Motivet till hyressättningsavgiften  hittar man i prop.1993/94:199 sid 69 där man kan läsa:

”Det är nämligen rimligt att organisationens förhandlingsarbete inte finansieras med enbart medlemsavgifter, eftersom resultatet av förhandlingsarbetet kommer även de oorganiserade hyresgäster till del för vilka förhandlingsordningen gäller. En lagreglering ger också möjlighet att pröva skäligheten av förhandlingsersättningen.

Lagen bör alltså även i fortsättningen innehålla regler om förhandlingsersättning”, skrev Carl Bildt som då var statsminister.


10 september 2013

En podcast för djuplodning och en utredning utan lod

I Kiruna o Malmberget pågår en samhällsomvandling av sällan skådat slag. Striden står het om vem som ska betala när husen riskerar att ramla ner i gruvhålen och städerna måste ritas om.

Men bakom oss lägger vi ett Kiruna med en säregen historia men som också säger mycket om vår samtid. Framväxten av Kiruna ägnas kanske med rätta liten eller ingen uppmärksamhet alls nu när det nya Kiruna ska formas.

Men så intressant det blir när det som snart är ett minne blott uppmärksammas.

Det är för lite av sådana djuplodningar. Det ska nu Sverige Arkitekter råda bot på. I den första podcasten får vi gå på stadsvandring i Kiruna med Dan Hallemar och Håkan Forsell.

Häng med på den och alla andra som kommer här.

Någon djuplodning verkar det dock inte vara fråga om när Fastighetsägarna tillsammans med Handelskamrarna ska ge sig på hyressättningen. I utredningsdirektiven har de för säkerhets skull skrivit in vad denna bokriskommitté ska komma fram till. De ska komma fram till att den hyressättningsmodell riksdagen fattade beslut om 2010 och som gäller from 2011 ska bort.

Inget att fundera över alltså för krisgruppen.
Annars hade de ju kunnat fundera på detta.

1. Leder inte friare hyressättning till att vi kommer att behöva sociala bostäder i Sverige? I andra EU länder är andelen sociala bostäder 15-35 procent av bostadsbeståndet (England, Frankrike, Holland, Danmark). I storstäder som Amsterdam, Paris och London är andelen ännu högre där upp till 50 procent är sociala bostäder. I Holland är drygt 75 procent av hyresbostäderna sociala bostäder.

42 procent av Holländarna har rätt att bo i sociala bostäder. I Frankrike utgör de sociala bostäderna cirka 17 procent av det totala beståndet.

60-70 procent av fransmännen har rätt att bo i de sociala bostäderna. Är det önskvärt att Sverige tar ett steg mot social housing? Vad kommer det att kosta för staten (2005 var Franska statens stöd till bostadssektorn 1,6 procent av BNP)? Vilken effekt kan det få för byggandet? Vilka hushåll kommer att gynnas/missgynnas?

2. Regelverk för hyressättning är inget konstigt i EU-sammanhang. I Frankrike är hyressättningen reglerad genom HLM (habitation à loyer modéré). I Tyskland skyddas sittande hyresgäster av en referenshyra, mietpreis, och kappungsgrenze som är ett tak för den som bott länge.

Dessutom är fastighetsägarna skyldiga att informera hyresgästen om vilken referenshyra som råder om hyran skall höjas. I Tyskland kan löpande underhåll inte leda till hyreshöjningar. I Holland är alla hyreslägenheter med en hyra under ca 7200 kr/mån sociala bostäder. Årliga hyreshöjningar är reglerade för dessa bostäder.

Kommer en avreglering i Sverige verkligen innebära färre regler? Vilka nya regler kommer att krävas för att klara behoven av sociala bostäder?

Detta hade de kunnat fundera på. Om funderandet hade varit fritt vill säga. Men det är det inte.