29 november 2011

Fastighetsägarna och rättvisan

Härförleden skrev Fastighetsägarna Stockholms vd Christer Jansson i DN. Han tycker att Hyresgästföreningen ska ta ansvar för att vi ska få rättvisa hyror.

Fastighetsägarna har länge försökt lägga rabarber på begreppet rättvisa. Det är ju inte så många som är anhängare av olika typer av orättvisor så det låter ju som en trevlig ambition från fastighetsägarhåll.

Men Fastighetsägarnas uppfattning om vad som är rättvist eller inte bygger uteslutande på vad de kan tjäna mest pengar på för typ av rättvisa.

Mest rättvist av allt är höga hyror i Stockholms innerstad. Det finns inget som slår den typen av rättvisa. Därför återkommer de ständigt och jämt till att lägenhetens läge måste få en ännu större betydelse i hyressättningen än det redan har.

Christer Jansson tycks dessutom mena att vi ska inkomstrelaterade hyror?

"Samtidigt vet vi att de genomsnittliga hushållsinkomsterna är betydligt högre i innerstan än i yttre ytterstad. Förhållandena på Stockholms marknad för hyresrätter ställer således begreppet rättvisa på huvudet", skriver han.

En förutsättning för att rättvisan inte ska stå på huvudet är alltså, enligt Fastighetsägarna, att de som bor i områden med hög genomsnittlig hushållsinkomst ska betala högre hyra än de som bor i områden med låg genomsnittlig hushållsinkomst?

Samma dag talade jag med en medlem i innerstaden som får ut 10 600 inkl bostadstillägg. Hyran är 5 047 kr. Han har 5 553 kr att röra sig med allt som allt.

Jag antar att Fastighetsägarna tycker att denne man nu ska ta sitt fulla ansvar och flytta till ett område som har en genomsnittlig hushållsinkomst som ligger mer i linje med hans egen så att hyrorna kan höjas så att rättvisan till slut kan segra.

För något annat kan väl inte bli konsekvensen av den ekonomiska zonindelning de önskar göra i Stockholm?

Om man läser vad fastighetsägarna skriver när de inte skriver på DN om rättvisa så visar det sig att det är äganderätten och fria hyror de slåss för.

"Vi vill slå vakt om äganderätten, slå vakt om dess grundlagsskydd och slå vakt om att den inte i små steg urholkas. Men vi vill också bidra till att sprida kännedom om vad äganderätten betytt för ett land som Sverige och vår utveckling."

Samt:

"Och det är bra att vi blir fler och fler som inser att vägen till en fungerande hyresmarknad också måste innehålla en friare hyressättning som bättre speglar de boendes värderingar."

28 november 2011

Någonstans på vägen mellan regeringen och hyresnämnderna försvann regeringens ambition

Det är en sak jag funderat på sedan i fredags.

Då var jag i Västerås för att lära mig mer om tvångsförvaltning av fastigheter.

Fastighetsägare som misskött sig får numera köpa fastigheter utan vidare mankemang. Riksdagen har avskaffat förvärvslagen så nu är det fritt fram även för de med ett uruselt CV.

Vi tyckte inte det var bra, varför ska hyresgäster utsättas för fastighetsägare som missköter sig?

Men regeringen hävdade att det skulle bli bättre. I själva verket skulle det bli lättare att få till en tvångsförvaltning.

Jag minns just det där med att det skulle bli lättare för jag blev intervjuad av Rapport 7 oktober 2009 och hela Rapports inslag byggde på att det nu skulle bli lättare för hyresgästerna att bli av med en dålig värd.

För så stod i regeringens pressmeddelande:

"I syfte att tillvarata hyresgästernas intressen av en god fastighetsförvaltning föreslås i stället att bostadsförvaltningslagen nu ska skärpas.
Förslagen innebär bland annat att det blir lättare att besluta om särskild förvaltning."

I Västerås deltog också en del hyresråd, det är de som ska tillämpa den lag som enligt regeringen gjort det lättare.

Men enligt hyresrådens uppfattning så hade inget hänt. Lättare hade det inte blivit.

Hoppsan. Det vore något att fundera på även för regeringen för någonstans på vägen mellan regeringen och Hyresnämnderna så försvann deras ambitioner med den nya lagen.

Jag kanske är lite petig men för de hyresgäster som bor hos en fastighetsägare som håller sig undan från både förvaltning och elräkningar så betyder det mycket om det blivit lättare eller inte.

Jag har fått ett påpekande i en kommentar om att jag inte ska vara så dyster.

Jag avstår därför från att kommentera de kommunföreträdare som tyckte att det var Hyresgästföreningens uppgift att skriva till politikerna i kommunerna och tala om att politikerna i riksdagen gett de uppdraget att både anmäla hyresvärdar som missköter sig och medverka till att plocka fram en annan förvaltare.

De har redan fått en sådan skrivelse, lagboken.

25 november 2011

Olika falla ödets lotter

En del fastighetsägare satsar på lyxrenovering andra på misskötsel. Igår var jag på Kulturhuset och diskuterade det bristande inflytandet för hyresgästerna när deras hem ska renoveras. Här kan ni se det i efterhand.

Senare samma dag var jag i Västerås för att diskutera det ökande antalet anmälningar om tvångsförvaltning. I bägge fallen blir de av med hyresgästerna, tycker man att de borde i alla fall. Om det inte hade varit för bostadsbrisen så hade ingen bott kvar hos en fastighetsägare som limmar igen nyckelhålet. Ingen hade accepterat att frysa för att fastighetsägaren inte betalar elräkningen. Och inte så många hade försökt kämpa sig kvar med hyreshöjningar på tvåsiffriga belopp.

Så här skrev vi i pressmeddelandet från Västerås:

"Under fredagen hålls en konferens om tvångsförvaltning i Västerås med ett 50-tal jurister från Hyresgästföreningen i hela landet. På konferensen diskuteras den lagstiftning som ger möjlighet att ta ifrån dåliga fastighetsägare förvaltningen av hyresbostäder.

Antalet ansökningar om tvångsförvaltning från Hyresgästföreningen till landets hyresnämnder har ökat kraftigt de senaste åren. De senaste fyra åren har nästan 50 ärenden per år kommit in, att jämföra med drygt 30 i genomsnitt de åtta åren innan. Störst är ökningen i Hyresnämnden i Västerås som hanterar ärenden från bland annat Västmanland, Uppland, Sörmland och Dalarna. Här tas nästan hälften av ansökningarna emot.

— Det är oroväckande att så många fastigheter behöver tvångsförvaltas. Hyresgästerna ska inte behöva drabbas av dålig förvaltning. Kommunerna borde ta ett större ansvar i arbetet med att hitta en ny förvaltare, säger Barbro Engman ordförande i Hyresgästföreningen.

Under konferensen diskuteras varför tvångsförvaltningen ökar och hur man ska komma till rätta med problemet med undermålig fastighetsförvaltning"

23 november 2011

08.15-09.00: Se frukostseminariet om miljonprogrammets ombyggnad live här!


Miljonprogrammet har ett akut behov av att rustas upp och det kommer innebära stora kostnader. Vad händer med hyrorna och hyresgästerna då? Vilket inflytande har hyresgästerna över ombyggnation och hyresnivåer? Har de råd att bo kvar?

Irene Molina och Sara Westin, forskare vid Uppsala universitet, presenterar en ny rapport om vad som händer med hyresgästerna vid ombyggnationer.

Sedan följer ett samtal med Barbro Engman, Hyresgästföreningen, Joakim Larsson, Moderaterna och Gustaf Fridolin, Miljöpartiet.

Men vart ska ni då ta vägen?

Det var en gång en minister som träffade två damer från Lidingö. Damerna var tvungna att lämna sina hem på grund av kraftiga hyreshöjningar i samband med ombyggnad.

Ministern, Mats Odell, tittade på damerna som inte längre klarade hyran och utbrast: ”Men vart ska ni då ta vägen?”

Det undrade de också. Det var därför de var där.

Det är Mats Odell och hans kollegor i riksdagen som avgör vilket inflytande hyresgästerna ska ha i samband med att deras hem renoveras.

Hyresgästerna ska ha inflytande. Det finns en lag om det. Men den är bara på låtsas. Det är fastighetsägarnas vilja som är lag.

När Lars-Erik Lövdén var minister krävde vi att inflytandet skulle stärkas. Lövdén föreslog i proposition 2001/02:41,Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor.

”Enligt förslaget skall hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder stärkas genom en bestämmelse om att hyresnämnden, vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en åtgärd genomförs, skall väga hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas.”

Denna vägning av olika intressen har alltid utfallit till fastighetsägarens fördel.

Vi uppvaktade Mona Sahlin och krävde att hyresgästernas intressen borde väga mer.

Hon tillsatte en utredning om förstärkt hyresgästinflytande. Den lade Mats Odell ner. Damerna från Lidingö och deras berättelse vägde lätt i hans bedömning.

Vi begärde att det skulle införas en skyddsregel för hyresgästerna så att de skulle kunna bo kvar när hyreskraven drog iväg till uppåt 60 procent. Men det tyckte inte Reinfeldt och hans ministrar.

Stefan Attefall är den senaste i raden av ministrar som skulle kunna öka inflytandet och minska flyttandet av hyresgäster som inte har råd att bo kvar.

Han har lovat titta på saken. Han behöver sannolikt titthål och spanarhjälp.

Hyresgästföreningen har därför uppdragit till IBF (Institutet för bostad och urban-forskning vid Uppsala universitet) att kolla hur det står till med inflytandet. Det står illa till. Här kan ni läsa en debattartikel i DN om det. Och här finns rapporten i sin helhet.

Om detta ska vi fortsätta diskutera. Imorgon är det frukostseminarium på Kulturhuset kl 08.15-09.00 (frukost serverar från kl 08.00) Gustav Fridolin medverkar liksom jag och Joakim Larsson. Rapporten från IBF redovisas också. Se mer här.

Anmäl dig till maud.sundin@hyresgastforeningen.se så får du både macka och kunskap.

21 november 2011

Är det verkligen i Norge de varit?



Klicka på bilden så uppenbarar den i sin helhet.

Vi borde ta efter Norge säger bostadsministern. Borde vi? Är det verkligen i Norge han varit?

För några år sedan var det Bryssel som ansågs som mönsterland för bostadssökande. Inte en enda paneldebatt gick av stapeln utan åtminstone någon nämnde Bryssel.

Nu är det Norge som gäller. Jag kan förstå att Norge framstår som exemplariskt för alla som tycker att så många som möjligt ska äga sina bostäder. Och dit hör ju Stefan Attefall. I Norge äger 78% sina bostäder.

Men att säga att hyresmarknaden är något att ta efter är näst intill obegripligt.

För det stadigt minskande antalet Hyresgäster i Norge har det inte kul.

- inget besittningsskydd
- höga hyror ex 12 000 kr för en etta på 48 kvm
- i bästa fall kontrakt på 3 år (huvudregeln)
- därefter ny ensidigt satt marknadshyra
- de flesta flyttar därför var tredje år eller varje år
- hyran sätts efter budgivning och auktioner
- hyresvärden väljer ensidigt vem som ska få hyra
- de flesta måste betala deposition på månadshyran x 3 rör sig vanligtvis om 30-40 000
- svårt att få tillbaka depositionsavgiften
- hyresvärden har all makt
- hyresgästen har ingen makt

Jag vet inte vilka alla de tillresta svenska politikerna träffat men inte blir man särskilt uppåt efter att ha träffat Hyresgästföreningen i Oslo.

Det har varit en medveten politik i Norge att minska hyressektorn och öka det ägda boendet.

Eller som det står i NOU( Norges offentlige utredninger )211:15 Rom for alle, en sosial boligpolitikk for framtiden.

"Den skattemessige favoriseringen av boligeie (fastighetsägare) bidrar därmed till att skapa et leiemarked ( hyresmarknad) preget av korte kontrakter og mindre boliger(bostäder) hvor ikke-profesjonelle utleiere( uthyrare) dominerar"

Som tur är så säger statsminister Reinfeldt att hyresrättens ställning i Sverige ska stärkas. För den här norgehistorien blir man inte glad av.

18 november 2011

Strålande tider för fastighetsägarna

Häromdagen kunde man läsa i SvD att det måste löna sig att äga hyresfastigheter. Jag kan nu lugna SvD:S ledarsida på den punkten. Det lönar sig.

På SJ:s tåg mellan Örebro och Göteborg läser jag Hyresgästföreningens senaste undersökning om hur det går för fastighetsägarna i Göteborg. Så här står det:

"De privata fastighetsägarna gör stora vinster. De kommunala bostadsföretagen satsar vinsterna på underhåll Samtliga 22 större fastighetsägare i Göteborgsområdet, som äger hyreslägenheter visar överlag positiva resultat och vinster för år 2009 och 2010.

Mest pengar har de privata fastighetsägarna tjänat. De redovisar en genomsnittlig vinst som är 6 000 kronor per hyreslägenhet och år högre än de kommunala bostadsföretagens vinster.

De privata fastighetsägarnas vinster uppgår till 9 000 kronor per hyreslägenhet och år (750 kr/månad). De kommunala företagens vinster uppgår till 3 000 kronor per hyreslägenhet och år (250 kr/månad).

Det är vinster som kvarstår när alla kostnader är betalda, borträknat vinster vid försäljning av fastigheter eller vinster i andra verksamheter.

De kommunala bostadsföretagen satsar stort på underhåll. Detta kan förklara skillnaden i vinst mellan privata fastighetsägare och de kommunalt ägda företagen.

Enligt Statistiska centralbyrån lägger de kommunala bostadsföretagen drygt 5 000 kronor mer per år på underhåll och reparationer än de privata ägarna. Det
motsvarar cirka 450 kronor per lägenhet och månad.

Skillnaderna i satsningar på underhåll kan också förklara varför de kommunala värdarna i allmänhet har nöjdare hyresgäster än de privata värdarna, enligt de mätningar av Nöjd Kund Index som bland annat Hyresgästföreningen har låtit utföra."


Detta stämmer med den redovisning av vinsterna som Hem&Hyra gjorde i det senaste numret. Det stämmer också med den debattartikel i SvD som vi hade förra veckan.

Så man får väl på goda grunder anta att det är så här det ser ut.

16 november 2011

Är de privata Fastighetsägarnas politik klockren socialdemokratisk politik?

Det kommunala bolaget i Örebro, ÖBO, satsar på dubbelt medlemskap. De är redan medlemmar i branschorganisationen SABO och nu har de också blivit medlemmar i branschorganisationen Fastighetsägarna.

ÖBO kan så klart vara medlemmar i hur många branschorganisationer de vill.

Fastighetsägarna tycker så klart att det är banbrytande. Björn Söderholm, vd Fastighetsägarna Mellansverige, säger att: "Nu är förutsättningarna mer lika för oss alla på marknaden och då är det väl också naturligt att vi samarbetar".

Är det? Jag trodde att Fastighetsägarna anmälde Sverige till EU-kommissionen för att få konkurrera.

Man undrar hur det hade gått med Fastighetsägarnas EU-anmälan om de istället för att klaga på bristande konkurrens hade begärt en lagändring som skulle underlätta samarbete och priskarteller.

Om detta vet man inget för de skrev att de ville konkurrera. Vad de ska konkurrera om blir allt otydligare. Priset är i vart fall inget konkurrensmedel som intresserar fastighetsägarbranschen. Därvidlag skiljer de sig väl från alla andra branscher.

ÖBO klämmer nu i med ett av de högsta hyreshöjningskraven i landet. Kravet ligger helt i linje med vad de privata fastighetsägarna i Örebro kräver (5,75 procent).

Den socialdemokratiska ordföranden i ÖBO säger att hon ser det som "klockren socialdemokratisk politik" att samarbeta i "de frågorna". "De frågorna" handlar enligt henne om billigare fjärrvärmelösningar och om att pressa byggpriserna. Men det kan man väl göra utan att bli medlem?

För Fastighetsägarna har ju också ett näringspolitiskt program som man får på köpet när man blir medlem. Är Fastighetsägarnas näringspolitiska program också klockren socialdemokratisk politik?

Socialdemokraterna brukar gilla allmännyttan, det svenska systemet med förhandlade hyror och bruksvärdessystemet. De privata Fastighetsägarna vill inte ha kollektivt förhandlade hyror. De vill att:

* Enskilda hyresgäster ska få träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska ändras under hyrestiden.

De privata Fastighetsägarna vill inte ha bruksvärdeshyror de vill att:

* Hyresnivåerna i tillväxtområden måste anpassas till efterfrågan. Först då kan hyresgäster i de befintliga bestånden anpassa sitt boende till den storlek och utformning som passar både behoven och plånboken

Är det klockren socialdemokratisk politik eller gjordes det månne något litet förbehåll i medlemsansökan?

15 november 2011

Fastighetsägarna måste sluta blunda och se verkligheten som den är

Hyresgästföreningen måste sluta blunda och se verkligheten som den är 2011. Denna uppmaning i Fastighetstidningen är bara en i raden av uppmaningar från Fastighetsägarnas vd, Reinhold Lennebo, som bygger på att Hyresgästföreningen bör se världen som Fastighetsägarna ser den.

Jag förmodar att hans uppmaningar utgår ifrån att han tycker sig leva i den verkliga verkligheten till skillnad från oss som lever i den overkliga verkligheten.

Men det finns ingen verklighet som är på ett visst sätt 2011. Vi lever i olika verkligheter och så kommer det att förbli. Att tro sig om att ha monopol på sanningen om hur verkligheten ter sig är en tämligen hopplös idé.

I Fastighetsägarnas verklighet ingår som en självklarhet att ha stora förväntningar på hyreshöjningar. Det beskrivs närmast som en slags naturlag att det nu är dags för hyreshöjningar av det mera omfattande slaget.

Det är en begriplig förhoppning när man är fastighetsägare men varför ska hyresgästerna göra den förhoppningen till samma självklara del av sin verklighet?

Många hyresgäster lever i en helt annan sorts verklighet med helt andra förhoppningar. De har inte råd med några hyreshöjningar och hoppas att de stannar på en rimlig nivå. De är illa behandlade av sin hyresvärd och hoppas på skärpt lagstiftning. De luras betala för hög hyra och hoppas på att få rätt i hyresnämnden. De får köpa ny spis själva om de vill koka potatis och hoppas på hjälp från Hyresgästföreningen.

Det finns hur många berättelser som helst om hur verkligheten ter sig för många hyresgäster. Det vore väl något för Fastighetsägarna att inkorporera i sin verklighetsbeskrivning?

Jag tycker att det är helt okej att Fastighetsägarna har en annan verklighetsuppfattning än vad jag har. Fastighetsägarna borde på samma sätt acceptera att hyresgästerna lever i en annan verklighet än den där stora hyreshöjningar ingår som en självklarhet.

Vare sig hyresförhandlingar eller lagtolkning handlar om matematik och givna sanningar. Vi ska förhandla om hyran utifrån olika utgångspunkter, det är det som är hela idén med förhandlingar.

Lagar kan tolkas på olika sätt, det är därför vi har rättsinstanser.

Så en liten morgonnotering. Stefan Attefall har varit i Gävle. Till Gefle Dagblad säger han:

Förhoppningsvis blir det så att de som har råd att betala hyra för dyrare nybyggda hyresrätter flyttar från äldre billiga där de som har sämre ekonomi kan bo i stället

Varför skulle de göra det?

14 november 2011

Kanske kommer vi ändå att få se en bostadspolitik?

Moderaterna ska ta fram en ny samlad politik för äldre. 40-talisterna är på gång igen. Så nu, medan det ännu finns tid, ska det klaras ut hur livet som äldre ska gestalta sig.

Det finns en intressant underrubrik i moderaternas DN debatt-artikel, "Boende och mat". Två lika viktiga storheter i våra liv sammanförda i en gemensam rubrik. Det verkar lovande, bostadspolitiken är kanske på uppåtgående ändå?

Moderaterna menar att det ska finnas en "mångfald av boenden anpassade för äldre, både på den vanliga bostadsmarknaden och i form av senior- och äldreboende."

Då måste rörligheten på bostadsmarknaden öka. Hyresrätten är ju en strålande boendeform för den som inte längre har ork och lust att klippa gräs och renovera.

Men då måste man också se till att det går att bygga hyresrätter till rimliga kostnader. Att satsa skattemedel på att villaägarna ska lockas bo kvar i sina för stora hus är till exempel inte ett led mot att öka rörligheten.

Jag vill passa på att bolla in några förslag till den moderata arbetsgruppen som skulle underrätta byggandet och förvaltandet av hyresrätter.

1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter
2. ROT-avdrag till hyresrätter
3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter
4. Slopad fastighetsskatt för hyresrätter
5. Skattefria underhållsfonder
6. Stöd till bostadsföretag på vikande marknader


Detta kommer också att gynna de unga, men då är det bråttom för snart är de bostadslösa ungdomarna medelålders.

10 november 2011

Men vart ska ni då ta vägen?


Anita Östergård, Ingemar Jatko och Tage Johansson

Tage Johansson, brinnande själ från Malmberget och ordförande i Hyresgästföreningen i Gällivare/Malmberget, ligger i som få. Gruvan ska fram och hyresgästerna ska bort.

Gamla hus ska rivas och nya byggas. Det är inte många som har råd med vad den flytten kostar i högre hyra. Samhället kommer att förändras och statliga LKAB kommer att tjäna grova pengar.

Men vem ska ta ansvaret för hur denna samhällsomvandling drabbar enskilda hyresgäster i Gällivare/Malmberget undrar Thage och de andra hyresgästerna och kräver svar.

Så när bostadsministern var i Gällivare fick han brev från Hyresgästföreningen i Gällivare/Malmberget.

Nu har hyresgästerna fått svar från bostadsministern:

Bäste Thage!
Tack för Ditt brev som jag fick när jag var på besök i Gällivare! Det var innehållsrikt och lärorikt att se hur situationen ser ut, Det är en speciell situation, som jag följer med stort intresse.
Tack ännu en gång för Ditt brev!
Stockholm i november 2011
Med vänlig hälsning
Stefan Attefall
Civil- och bostadsminister

Detta svar påminner om ett annat svar från en annan bostadsminister.

Två hyresgäster från Lidingö träffade Mats Odell för att berätta för honom att de inte hade råd att bo kvar efter att deras lägenheter renoverats. Då tittade Mats Odell på de och sa, ”men vart ska ni då ta vägen”?

Det undrade de också. Och det undrar hyresgästerna på gruvkanten i Gällivare/Malmberget också.

Bostadsministern följer situationen med intresse. Vilken situation?

09 november 2011

Läget?

Läget är ett hett ämne. Inte läget i meningen hur man har det utan läget i meningen var man bor. Om man dristar sig till att skriva om läget i meningen hur man har det så blir fastighetsägarna oerhört upprörda.

I SvD skrev jag häromdagen här att det finns hyresgäster som är missnöjda med hur de har det. Vi har sammanställt resultaten av enkätundersökningar, genomförda mellan åren 2004 och 2011, om vad hyresgästerna i allmännyttiga och privata fastighetsägare tycker om kvaliteten och servicen i sitt boende.

Undersökningarna visar att hyresgästerna hos de privata fastighetsägarna är mindre nöjda med sitt boende än hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsbolagen.

Bekymmersamt läge, kan man tycka.

Fast just det läget vill inte fastighetsägarna tala om. I alla fall inte Pelle Björklund, vd Svenska Bostäder och Christer Jansson, vd Fastighetsägarna Stockholm.

De satsar istället hårt på att bilda en gemensam front. De skriver alltfler debattartiklar tillsammans och enligt egen utsago jobbar de nu tillsammans fram en gemensam syn på prissättningen i den så kallade Stockholmsmodellen.

I vilken annan bransch skulle det vara möjligt att jobba med att ta fram en gemensam prissättning på det sätt som de två förmodade konkurrenterna allmännyttan i Stockholm och de privata fastighetsägarna i Stockholm gör utan att det skulle bli åtminstone en liten debatt om fenomenet karteller?

Inte i någon annan ingen bransch så klart.

Fastighetsägarna anmälde svenska staten för att få konkurrera på egna villkor, nu när de får det så har intresset för konkurrens uppenbarligen lagt sig.

Så till de bägge konkurrenternas gemensamma replik på min artikel i SvD.

De tycker att jag klagar på att kommunägda och privatägda bostadsbolagen krävt för mycket i hyreshöjning nästa år. Sedan skriver de lite lagom nedlåtande ”Vem är förvånad? Det har hyresgästföreningen hävdat vartenda år som hyror överhuvudtaget har förhandlats. Den retoriken kan parterna säkert leva med”.

Det tror jag säkert att de kan leva med, det är tuffa grabbar, med frågan är väl mera vad hyresgästerna kan leva med?

Sedan hävdar de att vi har en "”brist på förståelse för att fastighetsbolag måste ha en långsiktigt god lönsamhet för att kunna tillhandahålla god fastighetsservice och bra underhåll är förödande".

Nu är det väl snarare så att det är precis vad vi har haft förståelse för år efter år i alla förhandlingar. För det bolag Pelle Björklund leder kan väl inte med bästa vilja i världen anses vara något annat än ett ytterligt ekonomiskt stabilt bolag som lämnat mängder av miljoner i utdelning till sina ägare.

Rikshem
åker nu land och rike runt för att handla fastigheter för våra pensionspengar. Det skulle de givetvis inte göra om de inte ansåg att det var en synnerligen säker investering. Lika bombsäker som Svenska Bostäder är för sina ägare.

Sedan påstår de att "En annan effekt av dagens ostrukturerade hyressättning och bruksvärdessystemets obalans är att det är mycket lönsamt för såväl köpare som säljare att omvandla hyresfastigheter till bostadsrätter. Denna process har lett till att antalet hyresrätter minskat mycket kraftigt."

Nu är det väl inte hyressättningen som föranlett Stockholms kommun att starta en omvandlingsvåg. Omvandlingen sker av ideologiska skäl. Den har väl ägarna tvingat Pelle Björklund att effektuera oavsett vilka hyresintäkter som han lyckas få in.

Så till sist säger de sig vilja diskutera förvaltningskvalitet. Utmärkt det vill vi också.

"Dessvärre satte Barbro Engmans avhopp från Stockholmsmodellen stopp för det. Inte förvånande", men beklagligt, skriver Björklund och Jansson.

Det är givetvis lite svårt för mig att hoppa av från något som jag inte deltagit i men nu är det ju i sanningens namn inte så att diskussionerna om Stockholmsmodellen stupat på brist på intresse från vår sida för att diskutera förvaltningskvalitet.

Och det vet ju både Pelle Björklund och Christer Jansson.

Länk till Boverket om de bristande priskonkurrensen på hyresmarknaden.

07 november 2011

Hyressnyltare

Hyresgäster är parasiter. Åtminstone gäller det de som bor i Stockholms innerstad. De snyltar på andra genom att betala alldeles för lite i hyra.

Dessa hyressnyltande Stockholmare borde istället flytta från sina flashiga femmor och tänka lite på alla bostadsrättsköpare som får betala dyrt för att få en bostadsrätt. Det är de låga hyrorna som håller priserna på bostadsrätter uppe. I dessa alldeles för billiga och stora hyresrätter i Stockholms innerstad är det de som "haft råd att stå längst" i bostadskön som bor.

Eftersom snyltarna själva inte fattar att det är deras plikt att flytta så måste hyrorna höjas så att de har vett att dra. Det finns också hyresgäster som fått för sig att de kan bo kvar i sina hem när barnen flyttat ut. Det är ett tilltag man borde komma till rätta med.

Gunnar Wetterberg, samhällsdebattör och författare skriver detta och lite till i Expressen under rubriken, ja just det, Hyressnyltare.

Wetterberg gör samma misstag som Reinfeldt gjorde i den DN-intervju som föranledde regeringen att lägga ut en dementi. De vet inte vilka som bor i Stockholms innerstad. Om de någon gång hade kommit på idén att besöka ett Hyresgästföreningsmöte på Östermalm, Norrmalm, Södermalm, Kungsholmen eller Vasastan hade de träffat människor av alla de sorter och inkomster som bor i gårdshus, utåt vägen, stort, smått och mittemellan. Stockholms innerstad är deras hembygd. De är inga tillfälliga gäster, de bor där de bor av samma skäl som människor bor i Motala, Fruängen eller Borlänge. De är födda och uppväxta i Stockholm.

Väldigt många har givetvis flyttat till Stockholm från andra håll. De har ibland köat ibland inte. Det har som bekant inte alltid varit kö till lägenheter i Stockholms innerstad.

Vad Wetterberg menar med att lägenheterna gått till de som "haft råd att stå längst" i kön begriper i alla fall inte jag. Vadå råd att stå i kö?

Han irriterar sig över att människor vill bo kvar i sina hyresrätter. Vad Wetterberg tycker om villaägare som bor kvar när barnen flyttar framgår inte. De subventioneras ju av oss hyresgäster med flera miljarder vareviga år. De kanske köpte huset på 60-70 talet och nu har de amorterat och fått ränteavdrag så boendekostnaderna ligger obegripligt lågt.

De borde flyttade på sig så det blev lite rörlighet på bostadsmarknaden, kunde Wetterberg i logikens namn ha skrivit. Men det gjorde han inte.

Stefan Attefall
vill inte ha någon rörlighet, han vill hjälpa de som bor för stort att bo kvar. De så kallade flyttkedjorna ska stoppas upp genom att de som bor för stort ska få dra av ännu lite mer när de hyr ut överblivna rum. Att uppmana en villaägare som bor för stort att flytta kommer inte ens en krönikör på Expressen på att skriva. Än mindre att kalla villasnyltare.

Jag köpte en gång på 70-talet en bostadsrätt för 30 000 i hörnet av Sveavägen/Odengatan. Tänk om jag bott kvar där. Då hade jag kunnat njuta av noll i lån och extremt låga boendekostnader. Jag antar att många av mina grannar, de som inte flyttade till Älvsjö och sedan till Dalarna, bor kvar. De bor kanske kvar oavsett hur många barn de har som flyttat hemifrån.

Vad säger du Wetterberg, en uppmaning om att flytta och lämna plats till andra vore väl på sin plats. De bor på tok för billigt och för stort.

Det kan ju tänka sig att de bor granne med någon som köpt sin lägenhet i år. För vad vet jag fyra miljoner kanske. I samma hus.

För precis så ser det ut. En del villaägare betalar nästan ingenting för att bo andra betalar svindlande belopp. En del köpte sin bostadsrätt svinbilligt andra svindyrt.

Bostadsrättspriserna hålls uppe av bostadsbristen. Det byggs för lite vilket inte har ett dugg att göra med hyrorna i Stockholms innerstad.

Nu vill Wetterberg att den minskande gruppen hyresgäster i Stockholms innerstad ska betala mer i hyra. Så att man kan renovera skriver han. Det kan man väl göra ändå. Allmännyttan i Stockholm lider inte precis någon nöd. Tvärtom.

Det är en obegriplighet att deras lägenheter inte är tipp topp, varenda en.

I fredags meddelade länsstyrelsen att exempelvis Svenska Bostäder olagligen lämnat ifrån sig 120 miljoner för mycket till sina ägare. De har redan fått en ansenlig mängd miljoner och ovanpå det har ägarna tagit ut ytterligare 120 miljoner.

Varför det? De har väl hus att renovera? Är det inte meningen att kommunala bolag ska följa lagen?

PS. Här, på Svenska Dagbladets debattsida Brännpunkt, kan man läsa en debattartikel från mig om hyresvärdar som vill ha mer betalt för ingenting.

03 november 2011

Avdragsberoende kontra bidragsberoende

Nu tänker jag svära i kyrkan lite. För det är väl det man gör om man hävdar att investeringsbidrag till byggande inte nödvändigtvis går rakt ner i fickorna på byggentreprenörerna utan tvärtom hävdar att det kan få effekt på boendekostnaden? Givetvis beroende på hur bidraget är konstruerat.

För när vi hade ett investeringsbidrag för byggande av hyresrätter som var kopplade till hyran så fungerade mekanismerna. Man fick bidraget under förutsättning att det skulle hålla hyran nere och det gjorde det. Dessutom höll det produktionskostnaden nere. Pengarna/bidraget gick ner i fickan på konsumenterna.

Men det går inte att nämna ordet bidrag i något sammanhang utan att känslorna svallar. Däremot går det bra att lansera olika former av avdrag utan att känslorna far iväg med vissa debattörer.

Om man exempelvis dristar sig till att på någon paneldebatt föreslå ett bidrag till energieffektivisering av miljonprogrammet förorsakar det alltid upprördhet.

Aldrig aldrig att vi tänker införa något bidrag till miljonprogrammet, det kan ni vara säkra på hörde jag häromdagen en statssekreterare på socialdepartementet utropa.

Men när regeringen införde bidrag förlåt premie för miljöbilar sattes inga själar i brand. Då verkar det vara helt okej att politiken använder sina instrument och sin kassakista för att göra bilarna billigare och därigenom styra oss medborgare mot en bättre energianvändning.

En väg vore kanske att sätta hjul på miljonprogrammet och införa en miljonhuspremie enligt samma mönster som miljöbilspremien. Tänk vilken effekt det skulle få på energianvändningen och regeringen kunde dessutom stoltsera med att nå en bit till mot de globala miljömålen.

Hur det är med momssänkningar råder det delade meningar om. Ska det ses som ett bidrag, avdrag eller ingendera? Oavsett vad vi kallar det kostar det i alla fall statskassan pengar.

Om byggmomsen sänks går det i samma fickor som investeringsbidraget sägs det, byggentreprenörernas. Men om krogmomsen sänks då får vi billigare mat och flera restauranganställda. Inga pengar hamnar hos krogägarna. Men oj, kolla SvD idag.

Avdrag av olika slag förmodas ha en helt annan effekt än bidrag. Föreslår man ett ROT-bidrag för flerfamiljshus så kommer det att hamna i fel fickor enligt det gängse reaktionsmönstret. Ett ROT-avdrag däremot hamnar alltid i rätt fickor. De rapporter som visar att ROT-avdraget innebar att hantverkarna satte igång med att ta ut högre priser får inte samma fäste som om det hade varit fråga om ROT-bidrag.

Alla former av bidragsberoendet anses ju till skillnad från avdragsberoendet vara av ondo. Ändå är hundratusentals människor helt avdragsberoende. De kan inte bo kvar där de bor om inte de fick ränteavdrag.

Inget fel i det. Men när räntebidraget till flerfamiljshus togs bort drog makthavarna en suck av lättnad. Inga bidrag vill vi ha. Även om avsikten med räntebidraget var att balansera ränteavdraget till villaägare med flera.

Så inför ett investeringsbidrag/avdrag/premie eller en momssänkning så att byggandet av hyresrätter kommer igång, kopplat till ett krav på rimlig hyra och gärna kopplat till ett krav på energieffektivisering.

Det är väl det vi menar med en win-win-situation.

02 november 2011

Se upp för tegelstenarna



Igår citerade jag regeringen som inte tycker sig ha någon anledning att "reglera vilka eller vilket mått som ska användas för att bedöma avkastningskrav." det står på sid 45 i prop 2009/10:185 som jag hoppas att ni nu skaffat för eget studium.

Det kommunala bostadsföretaget åläggs normala avkastningskrav. Så är det.

Men både Hyresgästföreningen och SABO anförde, vilket härligt ord, att "en lägre avkastning på kort sikt är självklart rimlig om den beror på åtgärder som på längre sikt förväntas leda till en högre avkastning, varför företagets avkastning bör bedömas över en längre tidsperiod än ett år."

Och regeringen håller med oss om vad vi anförde.

"Regeringen delar denna bedömning. Avkastningskrav utgår alltid, oberoende av ägare, från den lokala marknadssituationen och varje företags egna förutsättningar".

För man ska ställa ett avkastningskrav som tar hänsyn till "den aktuella marknadssituationen, beståndets belägenhet, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta", som det står skrivet.

Man får förmoda att Fastighetsägarna har med detta i sin offert till den som får/fått uppdraget att granska den kommunala bolagen för deras räkning. Det betyder väl rimligen att granskningen redovisas först om några år?

I Norrköping kräver beståndets belägenhet en del insatser så att tegelstenarna hålls fast vid själva huskroppen. Detta och annat bör ju åtgärdas innan Norrköpings kommun funderar på hur mycket pengar de kan få loss till kommunkassan. För inte är det väl särskilt affärsmässigt att hålla sina ägodelar i så dåligt skick.



Som ni ser har de i alla fall satt upp ett skydd mot fallande stenar.

Björn Johansson, ordf i vår region Sydost, skrev så här i Norrköpingstidningar.

Här kommer en uppmaning till alla hyresgäster: Ta fram kameran och fota era hus och lägenheter om de inte håller måttet.

Skicka bilderna till de politiker som tänker föra över pengar till kommunkassan och som tänker strunta i att först se till att deras hus och lägenheter är tipp topp. För det är det ni betalar hyra för inte att få tegelstenar i huvudet när ni går ut.

Även de som bor hos privata fastighetsägare ska givetvis ta fram kameran. Nu ska vi förhandla om nästa års hyra och då är det viktigt med påtryckningar av detta slag.