09 november 2009

Läget på förhandlingsfronten

Det är ingen riktig sprutt på förhandlingarna om 2010 års hyror ännu. Många bostadsbolag ligger lågt och kraven låter vänta på sig (här kan man se läget så här långt).

Förra hösten när vi startade förhandlingarna var räntan 4,75 procent och ingen låg lågt. Nu ligger räntan på 0,25 procent och beräknas göra sig under lång tid. Bostadsbolagen sitter väl på kammaren och räknar som de gjorde förra gången, fast tvärtom. Men det verkar vara betydligt lättare att räkna ut vad en hög ränta betyder än vad en låg ränta betyder. Fast inte överallt.

I Hallstahammar har de både rivit lägenheter, byggt nytt och hållit igen på hyrorna. ”Anledningen till nollhöjningen är dels det låga ränteläget, dels att företaget tar ett tydligt ansvar för att hålla igen hyrorna i den svåra lågkonjunkturen”, meddelar SVT Tvärsnytt.

Hallstahammar vill vara en attraktiv kommun dit människor vill flytta då duger det inte att locka med höga hyror. Fast det är inte bara i Hallstahammar det finns nolluppgörelser.

I Karlshamn, Bollnäs, Ludvika, Jönköping, Östhammar, Växjö (delvis, de har tre bolag), Bankeryd, Gränna och Kristianstad blev det också noll i höjning. Även de som bor hos Botrygg AB kan se fram emot samma hyra 2010 som 2009.

Men i Sandviken drog de till med 4,8 procent i höjningskrav, högst i landet. Vad har Sandviken som inte Hallstahammar har förutom ett besvärligt läge med utflyttning, lågkonjunktur och varsel? Ja, inte vet jag men i Sandviken: ”har många tvingats acceptera löneminskningar, andra har drabbats av uppsägningar inom främst Sandvik. Arbetslöshetssiffrorna i Sandviken är värre än i övriga Sverige. Långtidsarbetslösa har ökat med över 200 procent på ett år” som Hyresgästföreningen i Sandviken uttrycker det i en debattartikel i Arbetarbladet.

Nu verkar det som om Sandvikenhus också vill göra sitt och bidra till eländet genom att toppa med höga hyreshöjningskrav. Hyresrätten riskerar därigenom att helt enkelt prisa ut sig.

I början av 90-talet hade vi 3 500 tomma lägenheter. Några år senare hade vi 65 000. Hyrorna höjdes kraftigt på grund av den skatteomläggning som genomfördes och i ett sådant läge flyttar de som kan till hus, till en mindre lägenhet, hem, bort, till sommarstugan eller vad de nu än hittar för alternativ när hyran är större än vad plånboken tål.

4 kommentarer:

Anonym sa...

Hej Barbro

Jag blir inte riktigt lugnad och inte riktigt tillfreds med ditt svar om vad det betyder att ta bort allmännyttans hyresledande roll.

Du svarar att förhandlingar är förhandlingar och att de inte går att förutse.

Det är väl ändå inte riktigt rätt. Hittills har väl hyrorna i stort sett ökat i samma takt som den allmänna kostnadsutvecklingen, även om hyrorna över tiden tycks ha ökat lite mer?

Men om nu riksdagen skulle fatta ett beslut att man sätta hyror också med hyrorna i privata hus som grund, så måste det väl gå att bedöma vad det betyder?

Hurdana är hyrorna i privathus jämfört med i allmännyttan? Hurdana är de högsta hyrorna i privathusen? Som väl Hyresnämnderna kommer att ta sin utgångspunkt i när frågorna kommer dit? Det måste ju bli avgörande för hur man kan förhandla?

Är det verkligen så att det inte finns en bedömning av konsekvenserna av förslagen?

I så fall tycker ju jag att det är bråttom att göra en sådan innan vi har hamnat i regler som man inte kan ta sig ur.

Med vänlig men oroad hälsning

Cecilia Karlsson

Anonym sa...

Jag har inte riktigt förstått de olika parternas inställningar i frågan och det blir ännu otydligare när jag läser ditt inlägg.

Tycker du/hyresgästföreningen att räntekostnader är ett argument i hyresförhandlingar. Alltså om det är hög/låg ränta ska hyrorna anpassas efter detta?

Tycker några bostadsbolag detta, isånafall vilka?

Skall man som hyresgäst betala mer i hyra för att ens hyresvärd har valt en viss typ av lån, rörliga/bundna, eller om de har hög eller låg belåning ?

trollhare sa...

Ifjol ville Sandvikenhus ha 3,8%, och det tyckte jag lät helt galet mycket då. Nu vill de ha 4,8%...

Jag vet inte om jag ska skratta eller gråta, men jag tror mig veta varför: De bygger ett kvarter med lyxlägenheter i centrum, och det har gått trögt att få ut dem såklart, så nu får vi som bor mindre lyxigt betala för skrytbygget. Det är anledningen, och inget annat.

Barbro Engman sa...

Hyresförhandlingar är komplicerade. De är varken enkla eller centralstyrda. Jag deltar själv aldrig i några förhandlingar, de sker lokalt i varje kommun för sig men utgår givetvis från bestämmelserna i hyresförhandlingslagen, hyreslagen mm Hyran storlek beror på en mängd faktorer. I förhandlingsunderlaget inför de årliga förhandlingarna ingår bolagets ekonomiska förhållande, underhållsbehov, räntor, taxor och avgifter, förvaltningskostnader mm.Hyran är därför olika mellan olika orter. Eftersom man dessutom ska betala hyra efter den standard och kvalitet lägenheten, fastigheten och området har så varierar hyran mellan olika lägenheter. Har du hiss, balkong, nära till kommunikationer mm betalar du en högre hyra än den som inte har hiss, balkong och nära till kommunikationer mm. Däremot ska lika lägenheter alltid ha lika hyra, det är en av grunderna i bruksvärdessystemet.
Den totala hyressumman för bolaget vi förhandlar fram ska fördelas på olika lägenheter efter deras bruksvärde. I Malmö har de Malmömodellen som är deras verktyget för fördelningen, i Göteborg kallas det Kvalitetshyror, i Umeå heter motsvarande vertyg Poängen osv. I Stockholm har man som bekant börjat jobba fram en Stockholmsmodell för att kunna tillämpa bruksvärdessystemet på ett bra sätt. Hyresgästföreningen i Stockholm får svara på detaljerna kring Stockholmsmodellen som är under framtagande. Men det är ingen som helst tvekan om att vi behöver en Stockholmsmodell. Vi är enligt lag skyldiga att sätta hyror efter bruksvärde och då måste vi ha ett verktyg för att få fram bruksvärdet. Idag sätts hyran i Stockholm i huvudsak efter byggår och läge, det duger inte. Hyran ska spegla den standard och kvalitet lägenheterna har
Eftersom de kommunala bolagen är hyresnormerande har de privata fastighetsägarna i princip fått hängavtal. De har åkt snålskjuts på avtalet med de kommunala bolagen. De har enligt lag dessutom haft rätt att ligga något högre i hyra genom det sk. påtaglighetsrekvisitet. Under de 40 år vi haft det nuvarande hyressättningssystemet har innebörden i allmänyttans hyresledande roll förändrats.Genom att många kommuner lagt in sina bostadsbolag i koncerner har bolagen också tvingats bidra till att täcka underskott i andra kommunala verksamheter eller fått bidra till kommunkassan på ett sätt som urholkat deras roll som hyrestak. Taket läcker alltmer och de privata fastighetsägarna får genom det nuvarande systemet hyresintäkter på en alltför hög nivå som inte motsvarar de kostnader för att bygga och förvalta som de har. Vi har sedan länge insett att hyrestaket kommer att försvinna, vilket är ett politiskt beslut som ligger på riksdagen att fatta. Vi har därför tagit fram ett förslag till förhandlingsmodell där de privata fastighetsägarna får förhandla på egna meriter och där förhandlade hyror blir normerande.Den analys vi gjort pekar inte alls på att det kommer att innebära hyresförändringar på några andra nivåer än tidigare. Men än så länge gäller den lag vi har. Om riksdagen kommer att förändra regelverket för de kommunala bolagen och hyreslagstiftningen så är det upp till parterna på hyresmarkanden att förhandla utifrån de förutsättningarna. Jag är övertygad om att det kommer att fungera på ett bra sätt.