Det är spännande att läsa tidningar. Ibland vet man inte vad man ska tro. Samma händelse beskrivs ofta på helt olika sätt, framförallt de som har en politisk dimension.
Denna morgon har jag spanat in rapporteringen av en mycket speciell händelse som är av stort intresse för hyresgästerna. I fredags var det pressträff om vad som ska hända med hyrorna och allmännyttan. Vad förslagen kommer att innebära och om det är bra för hyresgästerna eller inte är ju av väldigt intresse.
Läsarna i Oskarshamn får reda på att det är skrutt med den här typen av enighet mellan fastighetsägare och hyresgäster. Läsarna av GP i Göteborg kan däremot läsa att det är alldeles strålande med enighet om hur spelreglerna ska se ut.
Sundsvalls Tidning tycker att det är synd att det inte blir några marknadshyror. Blekingeläns tidning har rubriken ”En seger för hyresgästerna” (ej på nätet än). SvD hade i vanlig ordning en korrekt och bra beskrivning av förslagen. DN hade en bra rapportering i nätupplagan men när papperstidningen damp ner i brevlådan blev det bara förvirrat (inte på nätet).
När Rapport intervjuade mig började reportern varje fråga med: ”Nu när det ska bli höjda hyror...” I det läget spelar det ingen som helst roll att jag började varje svar med: ” Det här förslaget innebär inte att vi får höjda hyror...” Rapportinslaget handlade alltså om hur svårt det var att få reda på om detta betydde höjda hyror.
På bloggen samlas de kritiska rösterna och i mejlboxen samlas de positiva. Märklig fördelning, men så ser det ut. De som skriver kommentarer på min blogg kommer nästan uteslutande från Stockholms innerstad och de är oroliga för kraftigt höjda hyror. Medan Barometern skriver: ”Som vanligt är däremot de som hyr de efterfrågade lägenheterna i stadskärnor vinnarna – deras hyror blir fortsatt relativt låga".
16 november 2009
"Seger för hyresgästerna" - eller "Synd att det inte blir marknadshyror"
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
16 kommentarer:
Nej Barbro
Regeringens (och dina) förslag är inte vettiga. Och varför låta påskina att de inte ger hyreshöjningar?
Och varför hänvisa till EU, trots att såväl HGF som SABO bestämt avvisat fastighetsägarnas påståenden OCH EU låtit meddela att de inte lägger sig i de enskilda ländernas bostadspolitik.
Och varför försöka få oss att tro att det "bara" är Stockholms innerstad som riskerar hyreshöjningar. Också jag som bor i Norrköping ser ett hot i en allmännytta som ska ge marknadsvinst och att höga hyror i det privata ska få styra.
Kanske är det inte marknadshyror, men nära.
Och varför ska hyresgästerna få försämringar när de som bor i bostadsrätt och villa fått såna förbättringar?
Torbjörn Björk
Torbjörn,
Jag kan inte se något som kan
betraktas som ens i närheten av marknadshyror in det förslag som regeringen la i fredags. Hur menar du?
När det gäller debatten om vad som är markndshyra rekommonderar jag den här diskussionstråden från en tidigare blogg:
https://www.blogger.com/comment.g?blogID=6506878136961497311&postID=5953913366998981377&isPopup=true
André, länken till ditt PM i förra blogginlägget fungerar inte. Finns PM:et att läsa någon annanstans?
Menar du det här?
http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgfdata/2008/04/article/article20080414_152953900/Utredningens_modell_ar_inte_Malmomodellen.pdf
Allmännyttan ska lämna marknadsmässig avkastning. Det leder till något som är nästan marknadshyror.
Ännu värre är förslaget att kunna sätta hyror efter andra hyror i privatägda hus. Det finns förhandlade hyror som är mycket högre än allmännyttan. De kommer att utnyttjas.
För att inte tala om att värdarna kan använda varandra för att få upp hyrorna några procent extra varje år. Då blir vi snart med de högsta hyror som marknaden tål. Dvs. marknadshyra.
Torbjörn Björk
Hej Barbro
Du svarade inte på att du väl har fel när du säger att det inte finns någon självkostnadsprincip.
Du svarade inte på när jag kom fram till att Poseidon väl skulle behöva höja hyran över trettio procent för att få marknadsmässig avkastning.
Du svarade inte på när jag kom fram till att utdelningsbegränsningen väl inte fungerar eftersom kommunerna har så mycket sociala utgifter.
Jag hoppas att du inte har glömt bort mina frågor och min allt större oro.
Hälsningar
Cecilia Karlsson
Hej cecilia
Din fråga om självkostandsprincipen har jag redan svarat på i en av bloggarna du varit inne på. Här kommer den
I departementspromemorian utredning (sid 9) anges "Detta innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen …." Precis som du säger Cecilia går utredningens uttalande att tolka som om förslaget i den delen skulle vara en förändring och att regeringen anser att de allmännyttiga företagen enligt nu gällande regler lyder under självkostnadsprincipen. Detta är dock missvisande och skrivningen leder därför tankarna fel. En mer korrekt skrivning hade varit ”Genom detta klargörs det som sedan länge har gällt, att självkostnadsprincipen inte gäller för de allmännyttiga bostadsföretagen”.
Bakgrunden till detta är följande: De allra flesta experter, inklusive lagstiftaren själv, är överens om att självkostnadsprincipen inte gäller eller har gällt för de allmännyttiga bostadsföretagen sedan länge. Frågan om självkostnadsprincipen och de allmännyttiga bostadsföretagen har varit föremål för diskussion sedan många år. Utan överdrift är de flesta experter på område överens om att självkostnadsprincipen inte har gällt eller gäller för dessa företag, framför allt SKL (Sveriges kommuner och landsting). Detta har också varit lagstiftarens uppfattning. I ett uttalande redan 1994 i förarbetena till kommunallagen uttalade regeringen ”I detta ligger enligt vår mening också att de allmännyttiga bostadsföretagen inte omfattas av självkostnadsprincipen” (prop 1993/94:188, sid 83). Domstolar har i flera avgöranden bekräftat att dessa företag inte omfattas av denna princip (t ex kammarrättens i Stockholm i mål nr 4919-03. Regeringsrätten beviljade inte prövningstillstånd). Detta har fått till följd att kommunerna och de allmännyttiga bostadsföretagen under en lång rad av år också agerat utan att vara bunden av denna princip. En annan sak är att Hyresgästföreningen under flera år har försökt få stöd för att principen skall gälla för dessa företag, dock utan framgång.
Hej igen Cecilia
Vi har inte föreslagit att allmännyttan ska drivas utifrån ett rent marknadsperspektiv.
Det är vad Mikael Koch ville. Han föreslog att de kommunala bolagen skulle drivas enligt ”principen om den private marknadsinvesteraren” och vara vinstmaximerande och inte tillåtas se till samhällsnyttan utan enbart till företagsnyttan.
Enligt det förslag som nu ligger ska företagen driva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Affärsmässiga principer handlar inte om vinstmaximering utan om att anlägga ett lönsamhetsperspektiv på verksamheten
Därför föreslår vi att villkoren för de kommunala bolagen anges i en särskild lag.
Föra att säkerställa att verksamheten drivs affärsmässigt ska ägaren kommunen ställa ett avkastningskrav på företaget. Storleken på avkastningskravet kan inte anges generellt. Kommunen har att väga in en rad faktorer som t.ex. den aktuella marknadssituationen, placeringshorisonten, beståndets belägenhet, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta.
Någon koppling mellan totalavkastningen och hyressättningen finns inte. I själva verket kommer totalavkastningen att variera en hel del över tid beroende på utvecklingen av de två faktorer som konstituerar den. Om både driftnettot och fastighetsvärdet ökar så ökar också totalavkastningen. Men inträffar t.ex. den situationen att fastighetsvärdet sjunker mer än det totala driftnettot, ja då blir totalavkastningen negativ det året. Det gäller också privata fastigheter varför det inte är något problem ur statsstödsynpunkt.
Det säger sig självt att det inte går att ha en hyressättning som på något sätt är kopplad till dessa svängningar. Det finns naturligtvis inget skäl till att hyrorna skulle behöva höjas i takt med sjunkande fastighetsvärden, lika lite som det finns något skäl att sänka hyrorna de år fastighetsvärdena ökar.
MEn Barbro då...
Semantik, snö-mos och kräftgång igen.
"Affärsmässiga principer handlar inte om vinstmaximering utan om att anlägga ett lönsamhetsperspektiv på verksamheten"
Har du läst någon ekonomi alls? Skall man avkasta eget kapital så är det bara att räkna på värdet av beståndet.
Spelar ingen roll vilket avkastningskrav man lägger på det - det kommer att bli dyyyyyyrrt för kunderna / hyresgästerna.
Hej Torbjörn, du påstår att EU meddelat att de inte lägger sig i de enskilda ländernas bostadspolitik. Vad har du fått det ifrån? Det stämmer inte ett dugg och det vet bland annat den Holländska regeringen som sitter i överläggningar med kommissionen om den holländska bostadspolitiken. I Holland ser det ut som om de kommer att tvingas införa ett inkomsttak på 33 000 euro för att få bo hos allmännyttan. Även den svenska regeringen både de förra och nuvarande har fått svara på frågor med anledning av fatsighetsägarnas anmälan. Nu tar fastighetsägarna tillbaka den vilket förhoppningsvis gör att vi slipper en EU inblandning.
Hej anonym. Jag har inte läst ekonomi i den akademiska betydelse du är ute efter. Däremot har jag läst och vet vad regeringen föreslår när det gäller villkoren för de kommunala bolagen.
Så här står det i den departementspromemoria vi diskuterar.
”Ett kommunalt bostadsföretag ska utgå från vad som är långsiktigt
bäst för företaget som sådant, givet de begränsningar och
förutsättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa
fastighetsägare på hyresmarknaden inom ramen för de regler
som gäller för denna sektor”.
Observera att förutom att det handlar om att arbeta utifrån ett långsiktigt perspektiv så ska bolagen också arbeta inom ”ramen för de regler som gäller för denna sektor och ” givet de begränsningar” som finns. Det finns regler i hyreslagen och det finns regler om begränsningar i värdeöverföring mm.
Det handlar om bolag som både har ett specifikt i lag angivit samhällsuppdrag och som ska vara ett verktyg för kommunens bostadsförsörjningsansvar.
Torbjörn, det är inte mina förslag. Det är en enig Hyresgästföreningen som medverkat till detta förslag. Det är väldigt bra gjort av oss. Vi har åstadkommit mer än vad åtminstone jag trodde skulle vara möjligt när jag såg de första förslagen. Den här typen av lagstiftning ska väga samman hyresgästernas intressen med statens, kommunernas och fastighetsäagarnas intressen. Det är en svår balansgång. Så har det också varit med den gamla lagstiftningen. Vi har till exempel inte varit nöjda med de utrymme kommunerna har haft att ta ut pengar ur bolagen, att allmännyttans hyresledande roll urholkats osv. Det hade inte varit möjligt för oss att slåss med näbbar och klor för det gamla systemet helt enkelt därför att den med tiden kommit att fungera allt sämre.Av en del bloggkommentarer kan man få intrycket av att de tror att allmännyttan drivs efter självkostnad, inte har höga avkastningskrav och att hyrestaket är tryggt och håller hyrorna nere. Så är det inte. De drivs inte efter självkostnad, de har höga avkastningskrav och hyrestaket är inte längre tryggt. Därför har vi medverkat till att på ett bättre sätt klara ut förutsättningarna för de kommunala bolagen och vi är nöjda med resultatet.
Då är det dags att omformulera den här texten på HGFs webb
"Hyran förhandlas mellan Hyresgästföreningen och de allmännyttiga, kommunala bostadsföretagen, efter självkostnadsprincipen. Hyresintäkterna ska motsvara företagens kostnader."
http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgfdata/2004/08/articleList/articleList20040819_140455277/articleList20040819_140455277?ViewMode=&orgId=
Hej KF, jo en liten omformulering vore nog på sin plats.Vi har ju länge hävdat att man måste anse att allmännyttan drivs efter en självkostnadsprincip. Skälet till den uppfattningen är den skrivning som fanns i Prop 2001/02:58 sid 19 och 20. Där avhandlas frågan om den kommunala självkostnadsprincipen och om den skulle regleras i lag vilket föreslagits av den utredning som föregått propositionen. Där skriver dåvarande regeringen att " Regeringen kan i och för sig förstå de motiv som kommittén anför för sitt förslag att införa en lagreglering av självkostnadsprincipen för allmännyttiga bostadsföretag" men att den lag som de nu föreslår " innehåller en regel som innebär en utdelningsbegränsning för allmännyttiga bostadsföretag. Genom denna reglering uppnås i princip samma effekt som om en lagreglering av självkostnadsprincipen för allmännyttiga bostadsföretag genomförs. Regeringen är mot denna bakgrund inte beredd att föreslå någon förändring beträffande självkostnadsprincipens tillämpning för sådana företag." Självkostnadsprincipen ansågs alltså i praktiken upprätthållas genom förekomsten av en utdelningsbegränsning. Även i det förslag som presenterades i fredags ingår en utdelningsbegränsning. Men vi ska nog rubricera saker och ting efter vad som faktiskt står i lagen och inte efter vad som avsågs med det som står.
Hurra alla vann förutom hyresgästen!
Fastighetsägarna får höja hyrorna. HGF får ha kvar sina jobb och sin förhandlingsrätt utan att det ny sytemet kallas för dess rätta namn lägeshyror eller marknadshyror.
GRATTIS!
Varför inte slänga in ett grattis till arbetarna och hyresgäster på Rosenön också!
Med vänlig hälsning
Jonas
Jag håller med Jonas!
Och vart skall pengarna tas till nybyggnationer? Om inte från ett överskott som hyresbolagen genererar.
Annars blir det inte nybyggen.
Självkostnadsprincip hit och dit. Det bygger inga nya lägenheter.
HGF ni har tappat greppet och förståndet!
Skicka en kommentar