18 november 2009

Vi lyckades över all förväntan

Vi lever i en tid där marknaden ska fixa allt, där det mesta privatiseras och säljs ut och där kollektiva lösningar utmönstras. På hyresmarknaden råder inte marknaden. Där har vi kollektiva förhandlingar, ett bruksvärdessystem, ett besittningsskydd och allmännyttiga bostadsbolag som inte får lämna ifrån sig sina vinster hur som helst. Så har det varit och så kommer det att förbli. Vi är det enda landet i Europa, förmodligen det enda landet i världen, där konsumenterna har en så stark ställning.

Många tycker att det är rester av en förgången tid, rena planekonomin och de får politiska frossbrytningar bara av tanken på att inte allmännyttan sålts ut och hyresgästerna får förhandla sin hyra bäst de vill.

När utredningen om EU, allmännyttan och hyrorna kom så kom också alla förslag man kunde förvänta sig som ligger i linje med den tidsanda vi lever i. Låt marknaden sätta hyrorna, inför ett efterfrågepåslag och fria inflyttningshyror. Låt de allmännyttiga bolagen slippa sitt allmännyttiga uppdrag och tvinga dem istället att agera i enlighet med ”principen om den private marknadsinvesteraren”.

Hyresgästföreningen ryckte ut med allt vi har av juridisk kunskap på kommunalrätt och EG-rätt, vi anlitade utomstående experter och vi opinionsbildade i Bryssel, i riksdagen och engagerade medlemmar samlade namn och protesterade överallt de kom åt. Vi använde alla de verktyg en stor folkrörelse kan använda sig av när det blåser snålt. Och vi lyckades över all förväntan.

Men vi saknar ett verktyg. Det är inte vi som trycker på röstknapparna i riksdagen Det gör de riksdagsledamöter som svenska folket röstat fram i valet. I Riksdagen finns en mycket klar majoritet som tycker att de privata fastighetsägarna ska få förhandla på egen hand med oss och att den hyresnormerande rollen allmännyttan därför ska bort.

I det läget räcker det inte med att bara säga nej, det blir ja ändå. I en sådan situation måste vi agera och jobba för, visserligen en annan lösning, men en lösning som vi är nöjd med. Det har vi gjort och för att citera ur ett mejl jag fick häromdagen: ”Jag ser fram emot att få ”sätta tänderna” i ett nytt förhandlingssystem".

12 kommentarer:

Anonym sa...

Bra att den överenskommelsen kom till. Tack för ett bra jobb
Bosse

Anonym sa...

Hej Barbro

Tack för dina svar om självkostnadsprincipen. Jag försökte förstås hitta diskussionen, rättsfallen och annat på vår hemsida, men där kunde jag inte hitta något av detta.

Ändå återstår några frågor.

Regeringsförslaget talar väl inte om av kommunen bestämd avkastning utan om att allmännyttan ska åläggas marknadsmässig avkastning. Det måste väl vara helt andra regler och krav som då ska uppfyllas än vad kommunerna brukar och kan bestämma? Framför allt mycket högre krav än vad som brukat ligga på allmännyttan hittills? Och som måste innebära hyreshöjningar.

2. Förslaget till utdelningsbegränsning har inte heller övertygat, det har du inte kommenterat. Eftersom kommunerna har så mycket utgifter för enskilda med särskilda bostadsbehov mm så blir det väl fritt fram för att ta ut all vinst från allmännyttan om kommunen vill det.

3. Till sist. Är det inte så att privathyrorna generellt redan är en bra bit högre än allmännyttan och att det finns en hel del som råkat bli mycket högre i hittills gjorda förhandlingar?

Och att det nu blir dessa höga hyror som blir hyresledande. också allmännyttan kan väl använda dom om dom vill?

Hälsningar från en fortfarande orolig

Cecilia Karlsson

Anonym sa...

Förra valet hade vi en slogan "vilka partier tar vårt parti" Dags att gräva upp den igen?

Peter Nilsson

Jim Kemeny sa...

"Vi är det enda landet i Europa... där konsumenterna har en så stark ställning."

Nja, nästan. Självkostnadshyresrätt har en stark ställning i Nederländerna (som du påpekad i en tidigare post). Men Danmark är också rätt bra, där hyresgästerna styr sina egna hyresbostadsförening och deras paraplyorganisation bevakar deras intressen på riksnivån.

Jag rekommenderar att alla interesserade läsa Bo Bengtsson (red) "Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus" 2006: http://www.ibf.uu.se/PERSON/bosse/different.htm

Barbro Engman sa...

Hej Cecilia så här står det i departementspromemorian.
”Ett kommunalt bostadsföretag ska utgå från vad som är långsiktigt
bäst för företaget som sådant, givet de begränsningar och
förutsättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa
fastighetsägare på hyresmarknaden inom ramen för de regler
som gäller för denna sektor”.

Observera att förutom att det handlar om att arbeta utifrån ett långsiktigt perspektiv så ska bolagen också arbeta inom ”ramen för de regler som gäller för denna sektor och ” givet de begränsningar” som finns. Det finns regler i hyreslagen och det finns regler om begränsningar i värdeöverföring mm.
Det handlar om bolag som både har ett specifikt i lag angivit samhällsuppdrag och som ska vara ett verktyg för kommunens bostadsförsörjningsansvar.
När det gäller utdelningsbegränsningen så är det en knepig fråga om det är staten eller kommunerna som ska bestämma vad ägaren kan ta ut ur bolaget.. I det här fallet handlar det om en kombination och en avvägning mellan statens intresse, kommunernas intresse och hyresgästerna intresse. Man får förmoda att ägaren/kommunen inte har anledning att fullständigt brandskatta sitt bolag. Om så skulle vara fallet så är det upp till kommunmedborgarna att avgöra om de tycker att kommunen bedriver en klok politik eller inte.Det viktiga för oss är att det finns en tydlig utdelningsbegränsning som innebär att större delen av den vinst som kan uppstå stannar i bolagen. Vi kommer självklart i förhandlingar och i påverkansarbete mot kommunerna också att bevaka hyresgästernas intresse av att hyrorna går till bostadsföretagets verksamhet och inte delas ut till annat.
När hyresnämnden prövar hyrorna ska de bortse från de ”topphyror” som kan förekomma vare sig de är privata eller allmännyttiga. Man kan också säga att nackdelen med att allmännyttan varit hyresledande är att lagen tillåtit de privata att ligga högre.
Jag förstår inte riktigt hur du resonerar när det gäller att tillgodose bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Det är inte frågan om individuellt stöd utan det kan vara att t.ex. bygga äldrebostäder eller gruppbostäder.

Anonym sa...

Barbro!

Du skriver att vi har sluppit Kochs förfärliga förslag och att vi har segrat.

Jag följer din Koch-länk och läser hans sammanfattning.

Kochs förslag att allmännyttans hyresledande roll ska bort kommer enligt Odell. Kochs förslag till begränsningsregel genom jämförelse med alla förghandlade hyror kommer enligt Odell.

Att kunna jämföra med bostäder i andra kommuner har vi inte sett än, men det verkar ju hyresnämnderna ha fixat ändå.

Efterfrågestyrda hyror kommer inte enligt Odell, men det har du ju gett order om ändå och så kallas det modell si och modell så.

Det enda som tydligt skiljer Koch och Odell är att Koch föreslår två alternativ för allmännyttan en självkostnadsmodell och en affärsmodell med så hög vinst som möjligt.

Där har Odell (och DU!) valt affärsmodellen! Även om det nu står marknadsmässig avkastning istället för så hög vinst som möjligt.

Detta är verkligen inget skryta över. Tvärtom. Odell, SABO och Hyresgästföreningen borde skämmas.

Koch säger att det behövs en ordentlig debatt för val av modell. Vart tog den vägen? Istället har DU och dom andra valt det sämsta - affärs- och marknadsmodellen för allmännyttan!

Och sedan kör du Malmömodell och vad de nu heter för övrigt.

Detta är ingen seger. Det är rena haveriet. För hyresgästerna, hyresrätten och Hyresgästföreningen.

Torsten A
Stockholm

Barbro Engman sa...

Hej Torsten A, allmännyttans hyresledande roll försvinner helt rätt. Det har jag redan kommenteratett antal gånger.Själv bor jag hos en privat fastighetsäagare som har lägre hyror än allmännyttan. Men sedan börjar du ha fel. Den affärsmässiga modell som Koch föreslog är inte, absolut inte, av samma innehåll och karaktär som den som vi föreslår. Jag har beskrivit den också, det är en affärsmässighet inom ramen för de begränsningar som finns i förslaget. När du sedan går bet på att hitta bevis för din tes så drar du till med att det säkert kommer att bli som du tror ändå. Den typen av resonemang håller inte. Det är inte jag som gjort någonting, det är hyresgästföreningen som efter en omfattande process ställt sig bakom dessa förslag samt under tiden fått väsentliga ändringar till stånd. Det är inte jag som hittat på Malmömodellen eller någon annan modell heller. I Malmö, Göteborg, Umeå, Linköping m fl ställen har de alldelses själva fullföljt det uppdrag de har nämligen att sätta hyror efter bruksvärde. Vad som ingår i bruksvärdet har jag också otaliga gånger redovisat. Jag tycker att du ska läsa ordentligt och sätta dig in i detta istället för att slänga anklagelser omkring dig.i alla fall om du vill framstå som trovärdig

Michael sa...

Hej Barbro och alla andra!

Jag hoppas att det finns förståelse för den oro som hyresgästerna nu har. Vi vill nog alla lyssna på de glädjebesked som kommer från Hyresgästföreningen och från dig (Barbro).

Men vi är oroliga när verkligheten slår till. Få av oss klarar av en hyreshöjning på 30%.

Eftersom de olika modellerna inte finns redovisade utan mest fylls med rykten, ökning med X% osv.

Om ni har fått igenom ett avtal som i stort inte kommer ge hyresgästen högre hyra, så är vi mycket tacksamma för det arbete som ni gjort!

Vågar vi säga tack innan allt är redovisat?

Mvh

Michael

Anna Persson sa...

"Vi lyckades över all förväntan" skriver du Barbro.

Hänger detta ihop med att du hade för låga förväntningar eller inga alls?

För då kan det ju räknas som en "framgång" för alla i hyresrätt att ni lyckats få bort formuleringen "marknadshyra".

Men förslaget är det samma - och bra är det inte.

Håller med inlägget innan - hur förväntar ni er att boende i Stockholm skall klara hyror som ökar med +30% eller mer?

Barbro Engman sa...
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Barbro Engman sa...

Hej Michael och Anna. Jag förstår absolut att det finns både oro och funderingar. Men jag tror att det enda sättet att hantera det är att försöka reda ut vad som faktiskt har hänt. Det har exempelvis inte hänt någonting som kommer att innebära 30% hyreshöjningar. Jag förstår inte vad den siffran kommer ifrån.Den är resultatet en slags skrämselpropaganda som skapar förvirring och som gör människor ännu oroligare. Det är synd.Detta har hänt:
1. Vi är överens med regeringen om regelverket för allmännyttan.
2. Regeringen har i samband med detta redovisat att man kommer med en lagrådsremiss i januari. Där kommer man att föreslå att allmännyttans hyresledande roll försvinner. Det kommer att innebära att de privata fastighetsägarna blir en fullvärdig part i förhandlingarna.
I övrigt kommer bruksvärdessystemt att bestå och hyrorna även i fortsättningen förhandlas. Inga efterfrågespåslag kommer att införas.
Det har hänt.Ingenting annat.
Det som förorsakar debatten på bloggen är den modell för att sätta bruksvärdeshyror som Hyresgästföreningen i Stockholm håller på att ta fram. Den liknar de modeller som finns runt om i landet. Stockholm ligger efter många andra delar av landet där man jobbat med hyressättningen i många år exempelvis Umeå som har en poängmodell som de jobbat med i 15 år och som fungerar väl. I Stockholm beror hyrorna mest på läget och byggåret. Nu måste man också väga in andra faktorer.
Man ska betala för den kvalitet man får och man ska betala lika hyra för lika lägenhet. Nu testar man hur en sådan modell skulle slå. Obs inte i praktiken utan i teorin. Det finns alltså inga avtal påskrivna. Men i Sverige ska hyrorna sättas efter bruksvärde och då måste det ske även i Stockholm. I exempelvis Stockholms innerstad så betalar en del 7000 eller mer för en tvåa medan andra betalar 3000. Det kan vara helt korrekt om bruksvärdet skiljer sig åt.Annars är det inte korrekt och rättvist.En systematisk genomgång av hyrorna kan leda till både höjningar och sänkningar. Sänkningarna kommer att tas ut direkt medan höjningarna fasas in under en längre tid. Det kommer att ta många år innan man är färdig med en sådan genomgång av hyrorna. Vill man inte att kvalitet och standard ska styra hyrorna då får man lov att jobba för ett helt annat system än det vi har.
Med anledninga av Annas fråga vill jag först säga att vi fått bort marknadshyrorna inte formuleringen om marknadshyror.Jag har inte haft några stora illusioner om att det skulle vara möjligt att göra upp med regeringen, det erkänner jag. Jag tyckte att läget var oerhört knepigt när utredningen om EU och hyrorna kom. Men vi hade ställt upp krav på vad uppgörelsen skulle innehålla för att vi skulle kunna bli överens. Så vi har vetat hela tiden vad vi ville åstadkomma ochvi har vetat hela tiden vad vi inte kunde gå med på.Det har också varit mycket nära många gånger att det inte skulle gå att bli överens.

Anna Persson sa...

Barbro

Har du inte läst igenom det förslag du och SABO kokade ihop?

Där står det - tror det är sida 8 att hyrorna kommer att påverkas >30% med det nya förslaget (där läget läggs till).

I Malmö och med Malmömodellen (Som ligger till grund för Stockholmsmodellen) så har hyrorna ökat just 30<70%

Om du är fundersam på matematiken i det hela kan du läsa Björn Alfredsson bok "Folkrörelse i fritt fall - en kritisk granskning av hyresgästföreningen Region Stockholm".