Tidigare idag la jag ut ett blogginlägg efter att ha fått en kopia på ett debattinlägg på DI idag.
Den som skickade debattinlägget till mig skrev att det var Fastighetsägarna som skrivit.DI hade inte lagt ut det på nätet.
Det visade sig nu vara fel, det var bostadsminister Stefan Attefall och inte Fastighetsägarna som skrivit.
Vem kunde tro det, det är till förvillelse likt det fastighetsägarna brukar skriva.
Så jag fick göra lite justeringar, rätt ska vara rätt.
Det är ju inte precis någon hemlighet att Fastighetsägarna sedan länge drömmer drömmar om att hyresskillnaderna mellan olika områden ska bli större. ”Läget” måste slå igenom på hyran är deras återkommande mantra.
Det märkliga är att landets bostadsminister tycker att det är så angeläget att signalera vikten av att hyresgästerna får ökade boendekostnader så att han ivrigt deltar på debattsidorne till stöd för fastighetsägarna.
Jag citerade Hyresnämnden i mitt inlägg på Dagens industri debattsida och Stefan Attefall citerar samma Hyresnämnd i sitt inlägg.
Jättebra, för ingenting har ändrats i Hyresnämndens skrivning sedan 1968. Förutom att de fått en hemsida att lägga ut den på.
Så då kan vi väl enas om det Stefan Attefall? Hyresnämnden skrivning ser likadan ut nu som den gjorde innan lagändringen.
Det enkla skälet till det är att inget har ändrats (förutom att hyresnämnden numera har möjlighet att använda de privata fastighetsägarnas hyror när de gör en jämförelseprövning.).
Vi har tvistat med fastighetsägarna om lägets betydelse i förhandlingarna i åratal och vi kommer förmodligen att fortsätta tvista om hur vi ska vikta alla de faktorer som ingår i bruksvärdet.
Stefan Attefall skriver att ”Klart är dock att den nya lagstiftningen medger ökad anpassning till hushållens värderingar av bostäder i olika stadsdelar”.
Och var står det någonstans?
Lagen har alltid medgett att hushållens värderingar, inklusive läget, ska slå igenom. Det är ju det som är själva kärnan i hela bruksvärdessystemet och som det vilar på.
Men lagstiftaren har överlåtit till parterna att förhandla hyror. Hyrorna ska sättas utifrån ”hyresgästernas allmänna värderingar”. Av detta följer att hyrorna inte ska sättas efter politiska värderingar, fastighetsägarnas värderingar eller priset på bostadsrätter.
Därför har man också avstått ifrån att lagreglera vilken betydelse läget, tillgången till hiss, lågenhets storlek, buller mm ska ha. Det ska vi förhandla om.
Det märkliga är att det är precis det Stefan Attefall också skriver ”Ansvaret att finna dessa värderingar vilar på bostadsmarknaden parter, det vill säga hyresgästerna och fastighetsägarna”. Just precis.
Fast riktigt märkligt blir det när Attefall skriver ”att ombildningar till bostadsrätter fortsätter eftersom det i många fall är det ekonomiskt mest fördelaktiga för såväl de boende som för fastighetsägaren”.
Menar Stefan Attefall på fullt allvar att receptet för att motverka ombildningar, som enligt honom, är mest fördelaktigt för individen skulle vara att höja hyran och göra det ännu mera ofördelaktigt att bo i hyresrätt?
01 april 2011
Ett märkligt debattinlägg på DI
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
14 kommentarer:
Märklig att tom vår bostadsminister har fel
,enligt Barbro.
Det slår dig inte att han har rätt?
mvh
Jonas
Nej Jonas det slog mig faktiskt inte. Vad menar du att han har rätt i? Han kan ju så tycka att hyrorna ska höjas i centrala lägen. Det står honom så klart fritt att skicka politiska signaler om att han tycker att hyrorna ska höjas.Men han håller samtidigt med mig om att det är parternas sak att sätta hyror. Hur vi ska vikta de olika faktorerna är parternas sak, inte politikens.
Han har säkert rätt i att fastighetsäagarna vill ha höjda hyror så kanske de låter bli att sälja sina hus till bostadsrätter.Men det blir ju fullständigt ologiskt att dra in hyresgästerna i detta resonemang. De har givitvis inga skäl till att önska sig högre hyror.Hyresrätten riskerar att prisa ut sig ur marknaden om de tror att vägen till framgång är ständigt höjda hyror.
Dessutom äger de privata fastighetsägarna betydligt fler hyresrätter i Stockholms innerstad än allmännyttan gör. Allmännyttan har sålt sina lägenheter av ideologiska skäl. Det är ett rent politiskt beslut i Stockholm som tillämpar Thatchers gamla modell, right to buy.
Jonas, jag fattar inte varför du kommenterar på Barbro's blogg. Du tillför inget. Kan du inte hålla dig till dom som tycker som du?
Barbro, alla parter förutom ni har insett att stockholmsmodellen innebär just detta på sikt. Större skillnad i hyra pga läge.
Vidare har han rätt i att det är ekonomiska mer fördelaktigt att ombilda.
Anonym vill du bara ha liktänkande här? Får ingen tycka olika? Det är inte riktigt så demokrati fungerar ....inlägg som ditt, ja vad ska man säga?
Mvh
Jonas
Finns det ekonomiska rationella argument för att ha kvar bruksvärdessystemet i nuvarande form? Förefaller märkligt att systemet överlever när behoven av nybyggen är så stort och finansieringen till stor del är beroende av statliga pengar. Dessutom verkar det väldigt svårt att få gehör för att staten skall skjuta till pengar. Däremot om hyrorna sätts fritt och fastighetsägare får bli rikare, så finns investeringsbart kapital i sektorn redan och pengar går ju att tjäna, då hyrorna sätts fritt. Då kommer det också att byggas.
Tänk att ALLA utom HGF har fel... hmm.. undrar om det är så.. verkligen?
Vad är det fär fel på det Attefall säger?` Är det att ni inte har tolkningsföreträde och kan klappa hyresgästerna på huvudet? Att ni misslyckats i 40+ år?
Vem vid sina sinnens full bruk kan INTE hålla med om:
"Jag har en dröm att uppgradera befintliga hus med balkonger, ljusa fönster, parkett, bastu, blommor i nymålad entré, modernt kök, badrum med tvättmaskin, ljussättning i entréer och på fasader. Mer service."
Och
"Hyresgäster har inte avdrag för bolån, inte rotavdrag, inte energiavdrag. I vanlig hyra ingår kostnad för tomma lägenheter, för grannar som inte betalar hyra, för klotter, för bobutiker, för snabba reparationer."
och slutligen
"Jag vill att hyresrätter ska bli lika bra som bostadsrätter”
hur verklighetsfrånvänd är Barbro och Hyresgästföreningen?
http://di.se/Default.aspx?pid=229902__ArticlePageProvider&epslanguage=sv
Hyresrätter är inte skattemässigt missgynnade. Bolag som bedriver verksamhet med hyresrätter har samma rätt till avdrag för reparationer och underhåll som alla verksamhetsdrivande företag. Fastighetsägarna har dessutom avdrag för moms, vilket inte innehavare av bostadsrätter har. Skattelagstiftningen följer enkla och raka principer om att man har avdrag för intäkters förvärvande eller för förbättring av tillgångar. Det senare aktiveras sedan på balansräkningen och kostnadsförs genom årliga värdeminskningsavdrag. Hyresrätter utgör ju som bekant ingen tillgång för hyresgästen annat än själva bruksvärdet som prissätts lågt. Det ligger alltså i sakens natur att hyresgäster inte skall ha ROT-avdrag för reparationer som ingår i fastighetsägarens verksamhet. Att hyran sedan täcker andra utgifter är ju också fullt naturligt. Vem skall betala för tomma lägenheter?
Återigen vaknar vår vackra huvudstad från sin törnrosasömn. Arbetet med den systematiserade hyressättningen har ju sedan i slutet av 90-talet utvecklats runt om i landets regioner. Längst fram i täten har allmännyttorna gått, hand i hand visslandes en sång, med Hyresgästföreningen. I dessa städer har man idag en relativt väl fungerande hyressättning, en hyressättning som parterna gemensamt har skapat ramarna för. Hyrorna anpassas efter både standard och läge. Man skall inte kasta ut ordet "marknadshyror" från sina läppar, för då är okunskapen hos den som yppade begreppet ett faktum. Däremot så kan man slänga sig med uttryck som "efterfrågan, utbud, värderingar, kvalitet, läge och standard". Nu tror Stockholmarna att kråksången kommer höras innanför tullarna, och mycket riktigt, ingen skönsång men det är ju rätt väg. Kråkan har tagit fågelvägen genom landet och slutligen landat på rosenbusken i centrala Stockholm.
Anonym, alla politiska partier är idag överens om att det finns en skattemässig obalans till nackdel för hyresrätten. Anders Borg har lovat tillsätta en utredbning som kommer att ta sin utgångspunkt i våra förslag. Du kan läsa hur vi resonerar om du klickar på länken. Du för ett helt annat resonemang än det vi täbnkt oss.http://www.dn.se/debatt/med-rattvisa-skatteregler-kan-vi-fa-fler-hyresratter
”Anonym” menar att hyresrätten inte är skattemässigt missgynnad och hänvisar till logiken i skattesystemet.
Problemet är att skattesystemet är
minst sagt ologiskt när det gäller ägda bostäder – detta gäller både avdragsrätten för räntekostnader och ROT-avdragen. Vi har inget emot att staten gynnar boendet skattemässigt i förhållande till
andra verksamheter – boendet är en viktig del i välfärden. Men staten ska inte bestämma om vi ska äga eller hyra vår bostad. Därför har det under mycket lång tid funnits en bred politisk uppslutning om att de ekonomiska villkoren för olika upplåtelseformer ska vara likvärdiga.
Så är inte fallet i dag. Tillsammans med SABO och Fastighetsägarna visar vi detta i rapporten ”Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten”. Här finns rapporten i sin helhet: http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/ladda_hem/rapporter/samhallsfragor/Sidor/skattereform-for-hyresratten.aspx
I rapporten beskrivs utfallet av skattesystemet för den boende i hyresrätt, bostadsrätt och eget hem. Hyresrätten är systematiskt missgynnad och orättvisan har förstärkts genom förändringar i fastighetsskatten, borttaget balanserande stöd till hyresrätter och införandet av ROT-avdrag till ägda bostäder.
”Anonym” har rätt i att fastighetsägaren har avdragsrätt för sina kostnader, men avdragen sker från hyresintäkterna. Det betyder ju att hyresgästen måste betala en hyra som är minst lika hög som fastighetsägarens kostnader. Hyresgästen betalar således hela räntekostnaden och hela kostnaden för drift och underhåll (inkl. moms). Men villaägaren kan däremot räkna med att sänka sin inkomstskatt med 30 % av räntekostnaden och erhålla ett särskilt ROT-stöd. Detta är minst sagt orättvist och missgynnar hyresrätten och hyresgästerna.
När det gäller momsen kan det påpekas att fastighetsägaren inte har avdragsrätt för denna eftersom bostadshyror inte är momsbelagda. En låg moms på hyra, som skulle ge avdragsrätt för ingående moms, är för övrigt ett förslag för mer balanserade ekonomiska villkor som vi för fram i rapporten ovan.
Pär Svanberg, förhandlingschef Hyresgästföreningen
Bäste Pär Svanberg,
Jag förstår dina utgångspunkter. Det är t o m logiskt att ni för fram dessa synpunkter. Emellertid måste man ta vissa fundamentala skillnader i beaktande när man gör de jämförelser du gör. Ägt boende bygger inte bara på att man har tillgången, utan man står också risken för egendomen. Motsvarande risk står inte hyresgästen. De regler på skatteområdet som finns f n bygger på att det är skillnad mellan att äga och hyra. Goda skäl talar för att den skillnaden skall bestå i fråga om reglerna för avdrag m.m.
Avdragsrätten för räntor är en följd av att ägaren har en kapitalkostnad för att äga och den begränsar sig inte till räntor som belöper på lån för bostäder. Det är ett generellt avdrag som gäller alla former av ränteutgifter. Det i sin tur bygger på att vi har en kapitalbeskattning på kapitalinkomster på andra sidan. Intäkter är skattepliktiga och kostnader avdragsgilla oavsett säkerhet eller källa. Slutligen bör det också påpekas att det är nettot mellan intäkter och utgifter i inkomstslaget kapital som ev medför skattereduktion, inte 30 % generellt.
Jag förstår inte riktigt hur du menar med att hyresgästen betalar hela fastighetsägarens kostnad på hyran? Det är väl samma princip som gäller övrig prissättning? Kostnaden dras sedan va mot intäkten och nettot beskattas. Då för ju fastighetsägaren en skattemässig effekt på sina kostnader för reparationer och underhåll som får anses motsvara ROT-avdraget. Det är således fullt logiskt att utfallet blir så och tillfaller fastighetsägaren och inte hyresgästen. Återigen en skillnad mellan att äga och hyra.
Ett påpekande om momsen: ett fastighetförvaltande bolag som uppför en byggnad för uthyrning – lokal eller bostad – i egen regi har full avdragsrätt för ingående skatt som belöper på byggkostnaden under uppförandetiden. Jämkningsreglerna i ML blir då tillämpliga. Efter att det står klart hur stor del av den uthyrda ytan som belöper på stadigvarande bostad skall återföring genom jämkning ske. Principen följer av avgöranden från EG-domstolen. En momsbeläggning på hyrorna är sannolikt inte möjlig mot bakgrund av EU-direktivet på momsområdet där upplåtelse av fast egendom är undantaget.. Man kan resonera om man kan införa s k 0-skattesats, men det skulle nog medföra en större omläggning av hela momssystemet i Sverige. I nuläget är det inte aktuellt med tanke på att det råder meningsskiljaktigheter mellan regeringen och kommisionen om behandlingen av bl a ideella föreningar.
Ur ett systematiskt, logiskt perspektiv är inte några förändringar motiverade, utan vill man ha era förändringar handlar det om politik. Problemet när man vill ha undantag från generella regler för en verksamhet, är att andra också börjar kräva egna undantag. För att gynna hyresrätten, bör ni istället rikta in er på utbudssidan och stimulera till kapitalbildning och investeringar på hyresrätter, utan statlig positiv inblandning.
Bäste Anonym (du får gärna höra av dig så kan vi diskutera vidare i lämplig form)
Jag noterar att du håller med om att vi resonerar logiskt utifrån våra utgångspunkter. Men sen försvarar du de orättvisa villkoren med att det är skillnad på att hyra och att äga.
Ja det är det, men detta motiverar inte en orättvis beskattning av boendet. Beskattningen av ägt boende är allt annat än logisk ur systemsynpunkt. Ända från tidigt 50-tal har den som äger sitt hus fått ta upp en intäkt av kapital kopplat till taxeringsvärdet, som motiverat att man får göra avdrag för räntekostnader. Från början var det en schablonintäkt, sedan blev det fastighetsskatt. Med den nya, från taxeringsvärdet fristående, fastighetsavgiften har denna logik frångåtts. I budgetpropositionen beskrivs detta också mycket riktigt som en skatteförmån.
Jag pläderar inte för höjd beskattning av boendet, men villkoren för olika boendeformer måste vara någorlunda rättvisa. Så har det varit tidigare, men nu har borttagandet av investeringsbidrag och räntebidrag till hyresrätter liksom införandet av ROT-avdrag till ägt boende, rubbat balansen rejält.
Det är i högsta grad en politisk fråga att rätta till detta. Och det är nödvändigt om någon ska vilja och kunna bygga och bygga om hyresrätter till rimliga hyror.
Pär Svanberg
Bäste Pär Svanberg, jag hör gärna av mig i frågan vid tillfälle, men nu passar detta forum bäst utifrån tid m.m.
Frågan om orättvisa eller inte hänger ihop med vad man har för grundsyn på risk och belöning. Rättvisa, eller dess motsats orättvisa, är inga absoluta begrepp. De är tvärtom oerhört subjektiva, godtyckliga och relativa när man gör jämförelser utan referenser till bakomliggande faktorer som risktagande, ansvar m.m. Ur ett rättsteoretiskt perspektiv är rättvisa vad som tillkommer var och en utifrån lagregler, avtal m.m. Dvs det är rättvist att berika sig på andra genom avtal. Då blir också frågan om behandlingen av hyresrätter är orättvis vis a vis ägda boendeformer fel, när man inte samtidigt konstaterar att skillnader är motiverade utifrån att det föreligger sakliga skillnader mellan boendeformerna. Jag tycker skillnaderna är motiverade.
Hyresboendets syfte bör i första hand vara en tillfällig lösning i väntan på stabilare villkor för den enskilde att köpa sig sitt boende. En situation som de allra flesta kan anpassa sig till. Det förutsätter hög omsättning på lägenheter, något som inte är för handen i Stockholm idag. Alltså finns det ett systemfel, då omsättningsbristen inte beror på tillfälliga faktorer. Utbudssidan bör alltså stimuleras. Däremot är det oerhört vanskligt att förlita sig på bidrag i olika former. Om en näringsgren skall vara bärkraftig måste kapitalbildningen inom den stimuleras. Ett grundfundament i detta är fri prissättning.
Fastighetsbeskattningen bygger på en skatteteoretisk anomali. Beskattningen utgår från ett värde som bygger på omsättningar i närområdet. Detta värde tillgodogör sig sedan en fiktiv avkastning som jämförs med alternativavkastning på finansiella placeringar. Denna fiktiva avkastning beskattas sedan med samma metod som annan inkomst av kapital. Metoden har med rätta kritiserats av skattesakkunniga. Det är också skälet till att den metoden slopades.
Jag menar att synsättet att jämföra en hyresgästs situation med en villaägares leder fel. Hyresgästen tillhör ett kollektiv inom fastigheten och analysen bör därför ligga på fastighetsägarens kostnadssituation, inte den enskilde hyresgästens. Mellan villaägarens och hyresfastighetsägarens villkor råder hygglig neutralitet i dagsläget. Jag har en stark känsla av att försök till att rubba den rådande skattemässiga balansen kommer att få svidande kritik från den på området tyngsta remissinstansen, Skatteverket. Normalt sett brukar regeringen i sådana situationer lyssna till skatteexpertisen.
MVH
Skicka en kommentar