26 september 2011

Tid för ansvar



Bostadsbristen och dess konsekvenser avhandlades i gårdagens Agenda. I takt med att det blir mer och mer tydligt att bostadsbristen hotar tillväxten kommer vi kanske att få se lite politiska initiativ ta form.

Fast bara kanske, eventuellt, möjligen, kanhända.

Stefan Attefall (KD) och Veronica Palm(S) ägnade sig mestadels åt skuldfördelning i Agenda. Stefan Attefall inleder varje anförande med att vi byggt för lite under 20 år och det är ju i och för sig trist. Men för att det inte ska gå 20 år till måste vi väl lägga på ett kol eller två?

Det röda skynket för Attefall bär namnet investeringsbidrag. Det som Palm ser som en möjlighet är en omöjlighet för Attefall. Det skulle bara leda till att byggarna stoppar pengarna i egen ficka, menar han.

Till skillnad från den sänkta restaurangmomsen får man förmoda. Momssänkningen kostar många härliga miljarder och antas få oss att äta billigare mat på krogen och icke hamna i några ägarfickor.

Om momssänkningar är träffsäkra sätt att gynna konsumenterna så kan väl Attefall sänka byggmomsen?

Annars finns det beprövade sätt att göra investeringsbidragen träffsäkra. På den tiden vi hade ett investeringsbidrag som bara utgick om man garanterade en viss hyresnivå gick pengarna ner i hyresgästernas fickor. Släpper man på den kopplingen så riskerar investeringsbidraget att gå samma väg som restaurangmomsen, ner i fel ficka.

(S) vill ha ett investeringsbidrag till studentlägenheter. Om några år är den gigantiska ungdomsgruppen som nu saknar studentboende färdigstuderad. De är uppåt 30, har förhoppningsvis fått jobb, barn på gång kanske och de vill absolut inte bo inneboende eller i andrahand. Det är nu det är läge att diskutera hur man ska undvika en ny diskussion i Agenda om 5 år när babyboomens barn nått en mogen ålder och det fortfarande är bostadsbrist.

I Ekot idag kan man höra att också landets socialchefer drabbats av bostadsbristen. Hem&Hyra står för underlaget. Sicaltjänsten får numera jobba med människor som inte har sociala problem utan som bara är bostadslösa. Det är i och för sig ett allvarligt socialt problem att sakna bostad men de bostadslösa håller sig i andra avseenden över vattenytan och tillhör inte socialtjänsten vanlig kundgrupp.

Visst hårdnar det. Bostadsbolagen ställer höga inkomstkrav, tolererar inga betalningsanmärkningar, hyrorna ligger på höga nivåer och barn vräks.

Och fastighetsägarna drar ut till strid för att få ännu högre hyror.

Idag skriver jag om detta på Dagens Industri. Jag och Anders Borg är på samma linje. Nu gäller det att visa ansvar.

Den som gillar långa bloggar kan läsa artikeln här. DI är inte så där vidare värst bra på att lägga ut sina artiklar på nätet.

”De närmaste månaderna ska hyran för tre miljoner hyresgäster förhandlas med kommunala bolag och privata fastighetsägare runt om i landet. Och det är inga småslantar det handlar om, hyresgäs-terna betalar sammanlagt 100 miljarder kronor i hyra varje år.

Hyresförhandlingarna startar i ett för Sverige mycket bekymmersamt ekonomiskt läge. Anders Borg har skrivit ner Sveriges tillväxtprognos. Många har det tufft ekonomiskt. Löntagarna manas till åter-hållsamhet i löneförhandlingarna och landets pensionärer kan inte räkna med vare sig någon höjning av pensionen eller sänkta skatter.

I regeringsförklaringen upprepade Fredrik Reinfeldt vid otaliga tillfällen hur viktigt det är att vi alla tar ansvar. Detta ansvarstagande bör givetvis också omfatta de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna som nu måste visa återhållsamhet i sina hyreskrav. Stora hyreshöjningar är inte bra ur ett samhällsekonomiskt perspektiv, de är dessutom oerhört svåra att bära för många av landets hyresgäster.

Man ska också vara medveten om att för varje procent hyran höjs urholkas hyresgästernas köpkraft med en miljard kronor. Den vetskapen borde vara tillräcklig för att få Anders Borg ännu mer oroad inför nästa tillväxtprognos. Med alltför höga hyreshöjningar riskerar hyresrätten dessutom att förlora i konkurrenskraft gentemot andra boendeformer där man anstränger sig för att hålla kostnaderna nere.

Den ekonomiska oron känns givetvis mest för de människor som redan har en utsatt ekonomisk situation. Regeringen har därför aviserat att bostadsbidraget för unga, barnfamiljer och pensionärer kommer att höjas. Men stora hyreshöjningar skulle göra denna höjning av bostadsbidragen helt verkningslös. Det behövs inte många kronor i hyreshöjning innan det höjda bostadsbidraget är som bortblåst.

Dessvärre börjar det nu komma krav på rejält höjda hyror. Göteborgs största hyresvärd Poseidon kräver upp till 5,5 procents hyreshöjning, vilket är dubbelt så högt som den allmänna prisutveckling-en. Vi hoppas verkligen att de övriga kommunala bolagen, där cirka hälften av landets hyresgäster bor, känner ett större ansvar för att hålla hyresnivåerna nere.

Ännu mer illavarslande signaler kommer från Fastighetsägarna Sverige, som representerar knappt hälften av landets cirka 700 000 privata hyreslägenheter. Ett första krav från Fastighetsägarna i Göteborg ligger på 5 procent.

Fastighetsägarna i Göteborg har de senaste dagarna skrivit debattartiklar och skickat brev till landets Hyresgästföreningar. De kräver inte bara höga hyreshöjningar utan också att höjningarna ska vara som högst där bostadsbristen är som störst. Hyrorna måste, menar Fastighetsägarna, höjas i attraktiva lägen och betalningsviljan måste få genomslag på hyran.

Förutom att Fastighetsägarna visar en förvånansvärt ansvarslös hållning i en ekonomiskt orolig tid vill de dessutom göra avsteg från grunderna i hyreslagen. Där framgår det tydligt att bostadsbrist och betalningsvilja inte är skäl för hyreshöjningar.

Givetvis måste bostadsföretagen kunna kräva hyresnivåer som gör att de har en stabil och långsiktig ekonomisk utveckling. Men det har de redan, det garanterar det kollektiva förhandlingssystemet. Så har det också varit under lång tid. Hyresmarknaden lockar dessutom många privata investerare genom den långsiktigt säkra avkastningen.

Det är dags att ta ett verkligt ansvar för de hyresförhandlingar som nu inleds. Vi kommer därför att göra allt vi förmår för att inte hushållens köpkraft ska urholkas ytterligare, för att löneökningarna inte ska ätas upp av hyreshöjningar, för att de höjda bostadsbidragen inte ska gå förlorade och för att hyresrätten ska fortsätta vara en konkurrenskraftig boendeform”.

11 kommentarer:

Verkligheten sa...

"Och fastighetsägarna drar ut till strid för att få ännu högre hyror."

Och som underlag har de Allmännyttans nya roll och diverse Stockholmsmodeller etc.

Modeller och lagstiftning som ni verkat för och medverkat i.

Låtsas inte att du är utan skuld Barbro!

Barbro Engman sa...

Verkligheten, jag känner ingen skuld till att vi medverkat till en ny lagstiftning. En stockholmsmodell för hyressättning behöver vi ha precis som på alla andra ställen i landet. Hyresgästerrna har rätt att få veta varför de betalar den hyra de gör.
De egenskaper du tillskriver Stockholmsmodellen kan inte jag ansvara för. Jag kan inte heller ansvara för att Fastighetsägarna vill tillskriva den nya lagen egenskaper och innehåll den inte har.
Det kanske inte heller är så konstigt att den som till varje pris eftersträvar hyreshöjningar agerar på det sätt Fastighetsägarna gör. Men det betyder inte att de har rätt.

Anonym sa...

Jag såg fram emot ditt blogginlägg sedan jag såg inslaget på Agenda, Barbro. Nåväl, vissa saker är emellertid inte rätt i det du skriver. En skattesänkning – den skattskyldige betalar mindre av egna pengar – är inte detsamma som ett bidrag där man får av andras pengar. Samtidigt måste det sägas att hyresmarknaden dras med stora svagheter om den måste finansieras via bidrag för att producera bostäder. Den modell via har, har existerat under årtionden och ändå fungerar den så dåligt.

Om Fastighetsägarna har rätt eller inte, får väl visa sig i domstolarna när lagens nya lydelser skall prövas. i den meningen är din uppfattning lika mycket en partsinlaga som Fastighetsägarnas.

Om nu inte det samhällsekonomiska miljön vore så ansträngd, vore yrkanden på hyreshöjningar ok då? Min uppfattning känner du till, men det tål ändå att upprepas. Hyresrätten konkurrerar inte särskilt bra mot ägt boende som typiskt sett är billigare beroende på risk m.m. Om hyresrätten konstlat ges lägre kostnad – ja här är en viktig förklaring till dagens bristsituation – blir sannolikt inte situationen bättre avseende bristen på bostäder. Vill man gynna inkomstsvaga, gör man det bäst med riktade åtgärder i särskilda hus. Hyresrättens konkurrensfördel ligger snarare i flexibiliteten och tillgängligheten. Det är de egenskaperna som bör utvecklas och förädlas. Priskonkurrens kommer hyresrätten på sikt aldrig klara. Det ligger i sakens natur.

//Jesper

farbror Frej sa...

Jesper: "Min uppfattning känner du till, men det tål ändå att upprepas. Hyresrätten konkurrerar inte särskilt bra mot ägt boende som typiskt sett är billigare beroende på risk m.m."

Jag tycker att dina personliga erfarenheter i din villa eller bostadsrätt, köpt/amorterad sedan Gud vet när, kan spela mindre roll. Intressantare är istället att fokusera på dagens verklighet - speciellt för dagens och framtidens unga bolånetagare i storstad/universitetsstad. I gårdagens E24-artikel "Hushållens belåningsgrad stiger" (googla) kunde man läsa att den genomsnittliga bolåneskulden i förhållande till bostadens värde uppskattas till 45 procent. Inte så mycket. Men sedan kommer det:

"Noteras kan att belåningen är betydligt högre än 45 procent hos yngre hushåll och betydligt lägre hos äldre. I gruppen 25-49 år svarar 25 procent att de har en belåningsgrad på 70 procent eller mer."

Betänk här att åldersindelningen ovan är allt för grov (mellan 20-35 år hade funkat bättre), och att urvalet, som sagt kunnat begränsa sig till storstad och universitetsstad - inte hela riket. Vart hade procentandelen unga bolånare med 70% eller högre belåningsgrad då hamnat tror du?

Anonym sa...

Kan så vara, farbror Frej, att min omständigheter är ointressanta för yngre bolåntagare. Det har du sannolikt fullkomligt rätt i också. Däremot har jag inte för upp något resonemang kring min egen situation på det sättet. Jag tror däremot att det vore intressant att höra hur du vill lösa situationen, istället för högstämda försvar för en ihålig modell. För de bostadslösa vill sannolikt främst ha en bostad. Sedan kanske de eftertraktar boendetrygghet. För det du tycker skall erbjudas är ingenting värt för den som saknar bostad.

Jag har förstått att du har deppat hårt sedan 1989 och att du vill att marknadsekonomin skall visa sig lika usel som den planekonomi som styrde Östeuropa och som har lånat stora inslag till dagens hyresmodell. Dessvärre, för din del, har jag svårt att se att du kommer att bli sannspådd. Nuvarande kris blåser över och under tiden har nya förmögenheter bildats. Precis som vid tidigare kriser, har en annan spått kapitalismens fall. Som ekonomisk modell, har den i större eller mindre omfattning fungerat sedan medeltiden. Det känns då mer relevant att du för fram dina idéer om hur fler bostäder skall tillgängliggöras.

//Jesper

Oroad hyresgäst, Stockholm sa...

"Hyresgästerrna har rätt att få veta varför de betalar den hyra de gör."

Ett halvt erkännande är ett erkännande.

Ok - så ni har ansvar för att förklara varför man skall betala marknadshyra nu då? Bra - när börjar ni med svaren? Terje har harklat sig och kommit med icke-svar i 2 år (!!) nu.

Barbro Engman sa...

Jag förstår inte vad du menar att jag "erkänner". Vi har inte marknadshyror i Sverige, inget talar för att något politiskt parti tänker driva den frågan. Hyran baseras sedan flera årtionden på bruksvärdessystemet. Det betyder att hyran ska sättas efter många olika faktorer.
Det finns många starka krafter som jobbar för höjda och mera marknadsanpassade hyror. De vet att i dessa bostadsbristens tider är många beredda att betala mycket för att få en bostad och därmed se till att andra blir av med sin. Vi slåss för motsatsen och behöver alla krafter vi kan få. Det är ett tufft jobb. Du får gärna bidra. Jag tycker att det vore strålande bra om du och andra vore beredda att ge fastighetsägarna en match istället för att misstro oss som sliter varje dag med detta. Gå in på fastighetsägarnas bloggar och hemsidor och hjälp till att argumentera för din sak.

Anonym sa...

"...är många beredda att betala mycket för att få en bostad och därmed se till att andra blir av med sin. Vi slåss för motsatsen..."

Misstänkte det, Barbro. Slåss mot många som vill ha en bostad som inte skall få en. Men bostäder kan ju bli lediga av många orsaker och givet att antalet bostäder är konstant.

//Jesper

Barbro Engman sa...

Helt rätt Jesper vi slåss för att människor inte ska förlora sitt hem bara för att någon annan kan betala mer. Vem är vinnare och vem är förlorare i ett system där alla lediga lägenheter går till den som kan betala mest? Vill vi verkligen ha ett sådant samhälle? Fastighetsägarna lider ingen nöd, det är en strålande bra investering att investera i hyresfastigheter. Många gör det också. Trots att de inte får ta ut de höga hyror de drömmer om ii dessa bostadsbristens tid.
Hälften av landets hyresrätter är privata, hälften allmännyttiga. De privata fastighetsägarna har byggt fler hyresrätter än allmännyttan under de senaste 10 åren.
I nyproduktionen ligger hyrorna väldigt högt beroende på
att det finns en särskild lag som reglerar de. Risken är att hyresrätten genom att ständigt bli dyrare prisar ut sig ur marknaden. Om de som bygger nytt tror att det går att konkurrera med villor och bostadsrätter där man sliter för att hålla kostnaderna nere inte uppe så kommer de att missta sig. 15 000 i månaden för en trea kan säkert många betala frågan är varför de ska de om de istället kan lägga sina stålar på en bostadsrätt som är subventionerad av oss skattebetalare med både ränteavdrag och ROT avdrag".Byggkostnaderna har ökat lavinartat därför att man
gör allt man kan för att ta ut så mycket som man kan i varje led. Kan man bygga för 25 000 kvm och sälja för 45 000 då gör man det. Det är bara Hyresgästföreningen som ifrågasätter vad det är meningen att vi ska betala för. Det byggs för 50 miljarder byggfel varje år exempelvis. Det är inte Gud som bestämt byggkostnaderna, de är påverkbara. Om man vill. Men man vill inte för ett lågt bostadsbyggande gör att man kan ta ut höga priser för sina bostadsrätter samt kräva högre hyror på grund av stor efterfrågan.

Anonym sa...

Samma visa, om och om igen. Retoriken är påfallande lik tidigare förhandlingssäsonger. Inget nytt under den solen. Sverige går bra, inga höjda hyror, Sverige går dåligt, inga höjda hyror. Självfallet ligger detta i Hyresgästföreningens natur. Höjda taxor, höjda hyror, målning och reparationer blir dyrare, höjda hyror, känns det igen från fastighetsägarsidan? Tuppar och höns i de olika intresseorganisationerna kommer inte avvika från sina inpräntade kommunikationsstrategier. Under ytan sker dock stora förändringar när kunniga tjänstemän på respektive sida utarbetar den systematiserade hyressättningen, arbetar på ersättningar för standardförbättringar och kvalité i förvaltning. I syfte att förbättra systemet. Barbro, du är snett ute när du pratar om efterfrågans samt lägets påverkan på hyran. Fastighetsägarna är snett ute när man förespråkar investeringsbidrag. Kampen har börjat. Låt drängarna ta hand om gården och för guds skull, öppna inte grindarna till hönsgården.

Anonym sa...

Hej Barbro! Jag förstår inte problematiken. Om hyran för en trea är för hög jämfört med motsvarande ägt boende, väljer sannolikt kunderna istället det ägda. Fastighetsägaren måste då anpassa hyran neråt för att få objektet uthyrt. Allt under förutsättningen att de båda lägenheterna skall konkurrera om samma kundgrupp. Nu är ju hyresrättens primära grupp inte den som vill binda upp pengar och bo på en och samma plats under lång tid. Hyresrätten – om den skall gynna tillväxt m.m.– vänder sig typiskt sett till de som vill vara flexibla, pröva på om de gillar staden osv. Vill man bo långsiktigt och kan betala, är det främst ägt boende som blir det mest rationella. Risken att äga övervältras av hyresgästen och det får den betala för - premie. Därför blir hyra alltid dyrare än motsvarande ägt boende om prissättningen får vara fri. Vill man gynna inkomstsvaga, finns effektivare metoder än att prisreglera en hel marknad. Bostadsbristen följer faktiskt på den omständigheten. Det är inte bara ett utbudsunderskott, utan också i hög grad ett efterfrågeöverskott till följd av en skev prissättning.

Jag har svårt att tro att en marknadsprissatt hyresmarknad kommer att likna en skönhetstävling som du befarar. Man kan mycket väl ha fasta löptider på kontrakten med omförhandlingar efter x år. Lokalhyresmarknaden fungerar ju efter marknadsprinciper och den är ju inte tygellös. Det här vet du, men att du undviker att resonera kring det är simpel demagogi. På sätt och vis är det inte helt olikt hur du beskriver ränteavdrag och ROT. Ränteavdragen följer av att vi har en inkomstskatt på inkomst av kapital, men vill du slopa ränteavdraget antar jag att du i konsekvensens namn ställer dig positiv till att slopa reavinstbeskattning av försäljning av villor och BR samt andra kapitaltillgångar. ROT har andra syften, men eftersom hyresvärdar har 100% avdragsrätt för omkostnader mot intäkterna – stadig och säker – är skattesubventionen av hyresfastigheter större än för privatägda bostäder som har 50% på arbetskostnaden.

Det undermåliga underhållet av flera hyreshus, hänger nog ihop med förväntade intäkter från hyran och därmed blir den inte påverkbar neråt. Alla dessa omständigheter – lamt underhåll, bostadsbrist, tröghet för hyrorna neråt m.m. – vittnar om en modell utan styrfart.

//Jesper