De privata fastighetsägarnas första seminarium med rubriken ”Lever kommunerna upp till den nya lagen om kommunala bostadsföretag", gick av stapeln i Malmö igår.
Om man ska kunna leva upp till en lag måste man förstå sig på paragraferna och vad som menas med var och en av dem. Det stupade redan där. Hela seminariet var en enda lång beskrivning av alla de tolkningar som kan göras, borde göras och som det var önskvärt att man gjorde.
Fastighetsägarna lägger ju ner mycket pengar på att få kommunerna och bolagen att agera så att hyrorna måste höjas. De kan de haka med liknande kravnivåer.
Man får nästan för sig att de vill att allmännyttan ska vara hyresnormerande.
I den mån Fastighetsägarna tänkt sig att de inbjudna experterna skulle kunna bringa klarhet i detta kan man utan vidare säga att så icke blev fallet.
Snart är det ett nytt seminarium denna gång i Stockholm. Det vore kanske idé att byta ut rubriken till ”Vad är innebörden i den lag kommunerna förmodas leva upp till”
Den mest genomtänkta och stringenta genomgången stod Sophia Linnala-Mattsson finanschef på SABO för.
Annars präglades genomgången från Hans Lind, KTH, och skatteexperten lars Björnsson, SKL, av återkommande uttryck såsom: jag tycker, vi tror, vi tolkar, jag antar, jag vet inte riktigt men, vi menar nog, annars är vi väl inne på och i någon ända måste man börja.
Både Hans Lind och Lars Björnsson var inblandade i den Kochska utredningen. Man fick onekligen känslan av att de var kvar där. I den process som följde efter att Mats Odell tog avstånd från stora delar av Kochs utredning deltog inte Lind och Björnsson, vilket kan förklara det hela.
Men kanske är det så illa att den nya lagen som ska tillfredsställa så många intressen är oklar och svårtydd. Mycket talar för det. I så fall måste ju det fortsatta tolkningsarbetet bygga på samma sak som var drivkraften när lagen tillkom.
Sammanvägning av olika intressen. Då duger det inte att försöka roffa åt sig tolkningsföreträdet.
11 oktober 2011
Lite så tänkte vi
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
9 kommentarer:
Dom allmännyttiga bolagen har de facto drivits under affärsmässiga principer sedan lång tid tillbaka. Visst, mindre allmännyttor med dålig koll på finansiering och teknisk förvaltning har fått stryka på foten och där har vi idag ett problem bestående av instabila bolag med dålig ekonomi och läckande tak. Hyresstrukturen i dessa allmännyttor är sned och hänförlig till fastigheternas värdeår, inrättade statliga bidrag vid ombyggnationer samt en okunskap på hyressättning. Bruksvärdesprinciperna är i dessa kommuner satta ur spel. Situationen innebär att det finns många parametrar för dessa bolag att ta tag i, alltifrån hyresrabatter, vakansproblematik till energieffektivseringar och underhållsplaner som borde stå högst upp på dagordningen. Driftnettot är för lågt och som grädde på moset är dom finansiella bitarna tunga som bly. Flera års dålig förvaltning tar lika många år att reparera. Man kan väldigt enkelt rangordna dom allmännyttiga bolagen i 3 olika klasser, A till C. Klass A innehåller bolag i våra större städer med en stark resultat- och balansräkning. Bolagen utvecklar hyresrätten föredömligt och har en helhetsbild klart för sig. Man bygger till och med nytt för rimliga pengar. En betydande insats har gjorts av ledningsgrupperna där både ekonomi och teknik stått i fokus sedan lång tid tillbaka. Man har haft och har koll. Hyresgästföreningen har i dessa regioner varit i framkant med den systematiserade hyressättningen och på detta sätt tryggat hyresrätten på orten. Nuförtiden kan man nästan ställa sig frågan om dessa bolagen plöjer ner "för" mycket pengar i fastigheterna och byter ut saker och ting innan man ens närmat sig slutet på den tekniska livslängden. Ska man byta stammar bara för att huset är byggt 1963? Långt ifrån toppen, harvande i en snöstorm, finns bolagen i klass C som använder ord såsom att dom "hoppas" ha pengar över till stammarna när det väl smäller. VD:n sitter troligtvis med slangklämmor i byrålådan och håller tummarna att den låga räntan skall hålla i sig fram tills dess att det dags för refinansiering. I klass B jobbar man mycket med ovanstående, driftnetto, finansiering, utveckling av kundrelationer mm. Viljan att bestiga berget är stark och förhoppningsvis kommer man lyckas, kanske med hjälp av Hyresgästföreningens klätterrep. Om vi skall försöka klargöra fördelningen så befinner sig 2 av 10 bolag i klass A, 6 av 10 bolag i mellanläget B, samt 2 av 10 i bottenskiktet. Den här fördelning har kommit till genom att bolagen drivits affärsmässigt, ibland bättre och ibland sämre. Det politiska ansvaret är det ingen som pratar om. Diskussionen om affärsmässighet är förlegad och jag förstår inte varför alla hetsar upp sig kring begreppet. Hyresgästföreningen bör istället lägga fokus på att anpassa sin verksamhet efter respektive part, den stora politiska oberoende bjässen har där stora möjligheter att nå framgång. Samma sak gäller för Fastighetsägarföreningen. Vi får väl se vem som sätter sin flagga först på toppen av berget.
På grund av Hyresgästföreningen är marken beredd för Stockholmsmodellen, skriver Björn Alfredsson. När fastighetsägarna begärde hyreshöjningar på upp till 10 procent kom verkligheten äntligen i kapp föreningen.
http://www.dn.se/debatt/stockholmsdebatt/nu-ar-det-sa-dags-att-grata-over-stockholmsmodellen
Krokodiltårar Barbro...Krokodiltårar
Verkligheten, i form av fastighetsägarkrav på höjda hyror, har alltid varit en realitet för hyresgästföreningen.
Det är inget som kommer i kapp oss det är något som vi är medvetna om dygnats alla timmar. Det underliga är att när vi gör vad vi kan för att sätta stopp för fastighetsägarnas krav så får vi kritik.
Man kan knappast tala om affärsmässighet, så länge priset på ens tillhandahållande är reglerat - man kan inte få ut det pris kunderna vill betala. Alltså speklar vinstnivåerna i allmännyttan liten roll för bedömning av affärsmässighet. Den formella spärren av priset negerar affärsmässighet som konsekvens, oavsett resultat. Affärsmässigt syfte finns bara med en efterfrågestyrd prissättning baserad på ägarnas avkastningskrav satta utefter bedömning kring efterfrågan.
//Jesper
Jesper: "man kan inte få ut det pris kunderna vill betala."
Vilka kunder refererar du till? Vi har minst 2 miljoner vuxna boendes i förstahandskontrakt. Ligger rejält höjd hyra högt på önskelistan för deras del? Knappast?
De bostadslösa är många - men knappast 2 miljoner. Dessutom är de per defintion inte kunder - i vart fall inte av förstahandskontrakt. Vad deras önskelista beträffar så ligger väl detta att slippa andrahands-eländet så fort så möjligt mycket högt - och helst också få sänkta bostadskostnader på köpet. I vart fall kan man väl dra den sitnämnda slutsatsen utifrån det faktum att köerna till dyra nybyggesobjekt är väsentligen kortare, jämfört med köerna till äldre/billigare objekt.
Undrar hur mycket det måste tjatas om _bruksvärdet_ innan poletten trillar ner...?
Okunnigt och verklighetsfrånvänt, farbror Frej! Önskelista till hyresmarknaden är inte olik den till tomten. Man kan ju hoppas, men det är två som skall göra upp om ett kontrakt. Står det 10 till i kö som erbjuder mer, kanske du också förstår hur högt i kurs eventuella önskelistor står. Och framförallt, du har inte ett förslag på hur bostadskön skall kortas.
Svarthandeln är en indikator på att betalningsviljan är högre än priset, den lååååånga kön bostadssökande en annan. En marknad i obalans ger upphov till det här. Det vet alla inblandade, men ingen har vågat dra rätt konsekvenser i tid. Därför fortsätter eländet till dess all tänkbar legitimitet är förbrukad och proppen fullständigt går ur. Då är risken hög för vilda västern och laglöshet.
Det är klart att kön till nybyggen är kortare, eftersom priset där närmar sig marknadspris. Det är bara öststatsköer till de gamla, hårt reglerade husen. Det är ju en illustration i sig hur dåligt modellen fungerar. Men det är bra om man bygger bort bostadsbristen, dels höjs hyrorna allmänt då andelen nybyggen ökar, dels hårdnar omvandlingstrycket mot modellen som sådan då legitimiteten urholkas ytterligare. Vågar man gissa att många hyresvärdar kommer att ytterligare maximera vinsten inom modellen med minimalt underhåll och att smittar av sig till fler sunkiga kåkar närmare stan.
//Jesper
Jesper: "Önskelista till hyresmarknaden är inte olik den till tomten".
Åja - vad 2+ miljoner kommun- och riksvalsröstande förstahandsboende inte vill, och vad majoriteten andrahandsboende också inte vill, låter sig inte avfärdas fullt så enkelt. Folk vill inte (och kan oftast inte) betala nybyggnadshyror för boende i äldre hyreskåkar. Så enkelt är det.
Jesper: "Man kan ju hoppas, men det är två som skall göra upp om ett kontrakt."
Visst, men hyran förhandlas fram kollektivt. Jag behövde i vart fall inte personligen köpslå/hästhandla om den saken, sist jag skrev på. Och så vill jag att det ska förbli.
Jesper: "Står det 10 till i kö som erbjuder mer, kanske du också förstår hur högt i kurs eventuella önskelistor står."
Majoriteten köande ringer inte upp bostadsförmedlingar och hyresvärdar, och propsar på att få "erbjuda mer". Det faller på sin egen orimlighet. Majoriteten har helt inte ekonomiska resurser att göra detta - helt bortsett ifrån att det inte fungerar med seriösa hyresvärdar. Att svarthandel förekommer förnekar jag inte, men det skalar inte upp.
Jesper: "Det är klart att kön till nybyggen är kortare, eftersom priset där närmar sig marknadspris."
Kön till nybyggen är kortare därför att majoriteten inte har råd att efterfråga dem.
Är det så, farbror Frej att alla andrahandsboende vill betala mer för att få en bostad? Undrar var du fått din uppfattning ifrån. Å andra sidan vill ingen betala mer, varken i ränta, hyra eller köpeskilling. Problemet är att verkligheten trycker på och den kommer till hyresmodellen också. Det är bara en tidsfråga, precis som med Berlinmuren. Och vad du inte vill ifråga om hyra, tycks rimma rätt illa med ambitionerna att lösa bostadsbristen. För där har du inga idéer.
Kollektivet hyresgäster lär knappast uppgå till två miljoner i sthlm, där frågan är primärt aktuell. Många i övriga landet kan nog se fram emot en helt annan hyresutveckling, inte minst på orter där fastigheter rivs för att de står outhyrda. Det är en annan bisarr effekt av modellen. Samhället som helhet mår ju bättre av att resurser utnyttjas effektivt och inte slösas bort med större ytor än vad man kan betala marknadspris för. Blir det frö dyrt, får man ta in en inneboende och tränga ihop sig eller motsv. Om hela samhällsekonomin hade varit organiserad som hyresmarknaden, skulle vi inte ha något välstånd att fördela, bara armod. Ett tämligen glasklart betyg på hela modellen.
//Jesper
Skicka en kommentar