13 november 2013

En olycklig allokering av hyresgäster i beståndet

Jag är en ren förlust för samhället. Känns lite tungt måste jag säga. Vem trodde att man skulle bli dissad av Boverket på detta brutala sätt.

Jag är nämligen resultatet av en olycklig allokering. Låter dystert som det är fråga om konsekvenserna av en olycklig kärlek eller ett slags sjukdom.

Men så är det förstås inte utan jag betalar lägre hyra än vad någon annan för mig okänd person skulle vara beredd att betala. Det är det som är hela grejen med Boverkets rapport.

Det gör att hyresgästerna är olyckligt allokerade, dvs de bor i fel lägenheter på fel ställen.

Själva välfärdsförlusten handlar om mellanskillnaden mellan min hyra och vad någon annan är beredd att betala. För fanns det ingen skillnad så skulle det byggas av bara sjutton till vadå, låga hyror?

Sannolikt inte. För det finns inget land på hela jordklotet som har marknadshyror som inte tvingas ha en subventionerad hyressektor, social housing.

Fast den kostnaden för samhället har Boverket för säkerhets skull inte räknat ut.

Mer om detta kan man läsa i DN idag.

Nu är det ju inte bara jag som utgör en belastning för samhället utan i princip alla hyresgäster som inte betalar marknadshyra bidrar till en sammanlagd välfärdsförlust på 10 miljarder.

Hur har nu Boverket kommit fram till detta?

Jo, med hjälp av explicita antaganden om utbuds- och efterfrågeelasticiteter utifrån den internationella litteraturen och med en skattning av relationen mellan bruksvärdeshyra och marknadshyra huvudsakligen hämtad från andra empiriska studier uppskattar man att bruksvärdessystemet innebär en samhällsekonomisk kostnad (välfärdsförlust) motsvarande 10 miljarder kronor per år.

Inga välfärdsförluster drabbar samhället om varenda lägenhet bebos av hyresgäster som betalar maxhyra dvs marknadshyra.

Eftersom svenska folket inte består av människor med luft i plånböckerna så måste de flytta någon annanstans där deras inkomst passar bättre och där det förhoppningsvis finns en lägenhet som ligger under deras utgiftstak.

Snart har vi möte i Boverkets Insynsråd. Med tanke på namnet så får man förmoda att vi kommer att få en insyn i varför Boverket kom på att göra rapporten. Eftersom denna rapport inte har gjorts på uppdrag av regeringen utan är ett eget påfund från Boverket så blir det väl inte mycket mer än en DN-artikel. Inget parti vill ju göra som vi säger i alla fall, konstaterar Boverket.

En fråga är dock när fick statliga myndigheter i uppdrag att ägna sig åt politik?

13 kommentarer:

Anonym sa...

Svårt att inse sanningen?
Precis det som Boverket säger har jag ju sagt hela tiden.

Kanske ni kan börja ta detta på allvar istället?

Mvh
Jonas

Anonym sa...

Boverket säger det jag sagt hela tiden!

Nu kanske ni kan se sanningen?

Mvh
Jonas

Carl sa...

"Eftersom svenska folket inte består av människor med luft i plånböckerna så måste de flytta någon annanstans där deras inkomst passar bättre och där det förhoppningsvis finns en lägenhet som ligger under deras utgiftstak."

Mätta mun efter matsäcken är ju det som är standard för det mesta och borde gälla även här.
Ja men gäller detta inte idag för de flesta. Har man inte råd med Djursholm kan man flytta till Södermalm, har man inte råd med det kan man bo i Tensta.... Jmfr med att köpa en bil, har jag inte råd att köpa en "Rols" kanske det kan bli en BMW och har jag inte råd med den kanske en Toyota eller nöja sig med en cykel.
Ge bostadsstöd till de som behöver istället.

Anonym sa...

@Jonas

Fri marknad genom bortagande av hyresreglering borde även innebära bortagade av subventioner på räntor för bostadsrätter och villor, för där existerar ju inte heller "fri marknad" bra för samhället ? nej konsumtion minskar ju i takt med att boende kostnader når max. byggbolagen/fastighetsbolagen vill ju hålla nere produktion när de nått vinstmax/bostad. Marginal vinsten då är som störst.

Bostadsbrist mer komplicerat är boverkets uppfattning. urbanisering folk flyttar till storstäder där jobben finns. Höja boende kostnader i det fallet innebär bara att trångbodd heten ökar. 10 personer i en etta är det framtidens lösning ?

tillbaka till sekelskiftet 1800-tal bostadsbrist är den uppfattning boverket verkar ha.

mvh

Anders

Anonym sa...

Marknadshyror existerar sen flera år tillbaka i Stockholm. mvh Leif

farbror Frej sa...

Carl: "Mätta mun efter matsäcken är ju det som är standard för det mesta och borde gälla även här."

Fast om nu hyrorna i det äldre beståndet fastställs och skrivs under av b å d a parter, e f t e r det att alla kostnader och argument har synats och manglats i förhandlingar - vilken part är det då som bör "mätta mun efter matsäck"? Är det parten som accepterar underskriven kompromiss, eller är det parten som fortsätter att gnälla efter mer?

När det gäller vinstmaximerings-principens "unintended consequences", så hittar man för övrigt fler exempel - ibland till hyresrättens fördel. Googla, läs och begrunda hur byggföretagen projekterar och prioriterar olika beroende på om det är HR eller BR som ska byggas:

"Borätter byggs som isolerade skokartonger" (Ny Teknik)

Anonym sa...

Det är intressant att Boverket vill öka "rörligheten" på bostadsmarknaden genom att införa marknadshyror fullt ut. I klartext handlar det om att människor ska tvingas flytta för att de inte har råd att bo kvar i lägenheten. Frågan är vart de ska flytta när det redan råder brist på bostäder.

Den minnesgode kommer möjligen ihåg argumenten för att ta bort fastighetsskatten. Ett argument handlade om att den gamla fastighetsskatten kunde tvinga stackars människor att flytta från hus och hem. Så fick det naturligtvis inte vara. Borttagandet av fastighetsskatten har därmed sannolikt lett till en minskad rörlighet på bostadsmarknaden samt bidragit till att priser på borätter och villor har stigit.
När det gäller hyresgäster behöver självklart inga sådana hänsyn tas. Det är skillnad på folk och folk.
Hägglunds tårdrypande inlägg på DN-debatt förtjänar att läsas igen:
http://www.dn.se/debatt/regeringen-maste-slopa-hela-taxeringssystemet/

Hälsningar
Bosse

Anonym sa...

Hej Barbro!

Efter att till slut ha trängt igenom retoriken i ditt inlägg förstår jag inte riktigt vad din egentliga invändning mot Boverkets rapport om bruksvärdessystemet är. Huvudbudskapet i rapporten är att det befintliga beståndet av attraktiva lägenheter skulle utnyttjas effektivare med högre hyror. Bestrider du detta påstående? Tror inte du också att det skulle ske om hyrorna sattes mer marknadsmässigt i attraktiva lägen? Till exempel kan det ske genom att ungdomar delar på lägenheter, att man i större utsträckning flyttar till mindre lägenhet när barnen är utflugna, att man säger upp övernattningslägenheten m.m. Förnekar du att en sådana effekter finns?

Det kluriga är förstås att lista ut hur stora dessa effekter är och Boverkets rapport är säkerligen inte det sista som sagts om detta.

Robert Östling

Anonym sa...

Ja Anders självklartska ränteavdragen också tas bort! Det har jag också sagt hela tiden.

folket börjar vakna HGF dagar ser mörkare ut.mv

Med vänlig hälsning, jonas

Anonym sa...

"Huvudbudskapet i rapporten är att det befintliga beståndet av attraktiva lägenheter skulle utnyttjas effektivare med högre hyror."
- Robert -
Högre hyror ja det råder det inga tvivel om! "Utnyttjas effektivare", innebär det att man bor kortare tid i sina hem?

Förstår fortfarande inte hur vi kan få fler bostäder, för att man höjer hyran. Det finns ju ingenstans att flytta! Det hjälper inte mycket om "Rika Robert" flyttar in till stan och "Fattiga Stina" tar Roberts lägenhet utanför stan, 0-0 i antalet bostäder och 10-0 till hyresvärdarna.
/Stina

Carl sa...

Fabror F: Delen av texten refererar ju till att svensken inte har råd att bo där den bor om den tvingas betala en hyra motsvarande vad bostadsrätt och villabetalar för samma område. Att den som ingår ett hyresavatal får betala en hyra i paritet mer med verkligheten gällande läget vilket idag inte alls motsvaras enligt efterfrågan i bruksvärdessystemet tycker jag inte är konstigt. Att köra ut hyresgäster som redan bor där är dock jag inte positiv till, däremot skall när de flyttar eller överlåter/hyr ut en ny hyra motsvarande mer efterfrågan kunna sättas. Det finns ju ingen rättighet för folk att bo billigt i centrala stokholm och en hyresrätt bör inte gå vidare utan större revidering av hyran till barn och barnbarn med bibehålen låg hyra. Smakar det så kostar det så gäller ju för övriga varaor. En 5a på strandvägen bör ju kosta mångdubbelt mot en lika stor och standardmässigt samma lägenhet i Tensta kan man tycka om nu efterfrågan på den förra är betydligt större.

Anonym sa...

Stina: Det finns självklart lägenheter att flytta till, om du byter ut din allt för stora lägenhet mot en mindre och billigare.

Det stora felet är att detta fått fortgå så länge genom åren. Hade vi haft marknadshyror från början så hade inte folk överutnyttjat beståndet på ett sådant sätt att en omflyttning hade varit nödvändig.

//Erik

Anonym sa...

Redan idag gäller i det närmaste marknadsprissättning på nyproduktionen. Annars skulle väl inte Uppsalahem kunna ta över 2100 kr/m2 för sitt senaste projekt. Ändå byggs det inte mer hyresrätter. Varför? jo ex man tjänar mer på att bygga bostadsrätter och villor där farbror staten står för en del av investeringskostnaden genom att köparen får avdragsrätt på sina räntekostnader. Det byggs väl inte mer för att man höjer hyran på befintliga objekt!! Det sker väl snarare bara ett byte av hyresgäst. Vi har redan idag brist på smålägenheter och att då de som byter en stor mot en liten skulle skapa fler lägenheter känns krystat tankemässigt. Så extremt många övernattningslägenheter handlar det inte om och de flesta som någon har behållit av andra skäl är ju redan uthyrda i andra och tredje hand. De står ju inte direkt tomma lägenheter överallt som utredarna tycks tro.