24 mars 2010

I teorin gillar alla hyresrätten



Surfa på internet är otänkbart och snacka i mobilen är inte att tänka på när man åker färja till Gotland.
Jag laddade därför ner första bästa pressklipp på skrivbordet innan jag äntrade båten. Alltid står det väl något som går att blogga om. Och så var det.

Använder man sökord som bostadspolitik, EU, Hyresgästföreningen, hyror mm så landar det mängder av tidningsklipp i inkorgen varje dag året runt.

Kanhända att bostadsfrågorna behöver ta sig i politiken men i spalterna är den livs levande och den intresserade kan få sitt lystmäte av bostadspolitik tillfredsställt.


Fast det är ingen tillvaro i rosenrött precis som beskrivs. Det handlar oftast om människor som blir lurade, om bostadsbrist, för höga hyror och för låga inkomster, bostadsbolag som går i konkurs och bristande underhåll. Kort sagt så speglar artiklarna en bostadspolitik som lämnar mycket i övrigt att önska.

Jag laddade ner Handelskammartidningen idag. De hade en artikel som handlade om hyresrättens eventuella överlevnad. (sid 22)

Alla, politiker, fastighetsägare, hyresgäster, föräldrar till bostadslösa ungdomar, handelskammarfolk, arbetsgivare och bostadssökande, tycker nämligen att det är helt nödvändigt att vi har hyresrätter.
Men under tiden alla ägnar sig åt att tycka att det är nödvändigt att vi har hyresrätter så bygger man bostadsrätter, ombildar hyresrätterna till bostadsrätter och bedriver kampanj för ägarlägenheter och för högre hyror .

I Handelskammartidningen står det att ”I Stockholms innerstad har marknadskrafterna drivit fram en ombildning med resultat att bara 41 procent
av beståndet är hyreslägenheter – 1970 var andelen 90 procent.

Det kan väl hända att marknadskrafterna varit i farten och fått privata fastighetsägare att sälja sina kåkar men de som varit mest i farten är politikerna i Stockholms stadshus som är av den bestämda åsikten att folk har rätt att till en billig penning köpa de hus som alla skattebetalare varit med och finansierat.

Igår hörde jag Ulla Hamilton, moderat borgaråd, säga att Stockholm växt med 40 000 invånare vilket man inte kan säga om antalet bostäder.

På det privata bostadsbolaget Einar Mattsson har man i alla fall inte gett upp hyresrätten.
Inte ett enda hus under företagets 70-åriga historia är ombildat till bostadsrätter – trots att det skulle ge bra klirr i kassan. Grundaren trodde på hyreshus och i den andan fortsätter man att verka. Det gör man rätt i.

14 kommentarer:

Anonym sa...

Hej Barbro
Här kommer helt nya frågor från mig.

Du skriver; "Det kan väl hända att marknadskrafterna varit i farten och fått privata fastighetsägare att sälja sina kåkar men de som varit mest i farten är politikerna i Stockholms stadshus som är av den bestämda åsikten att folk har rätt att till en billig penning köpa de hus som alla skattebetalare varit med och finansierat."

Saken är den att det politikerna i stockholms stadshus säljer är hela fastigheter. Att sälja till en bostadsrättsförening ger oftast ett högre pris en att sälja till en privat aktör på hyresmarknaden.

Hur kan du då säga att att de säljs för en billig penning?

Enlig mig är det så här. Familjebostäder säljer en fastighet till en bostadsrättsförening oftast till ett pris HÖGRE än marknadsvärdet för denna hyresfastighet. Så det borde väl vara positivt med ett högt pris till skattebetalarna?
Eller?

Sedan säljer bostadsrättsföreningen andelar till sina medlemmar motsvarande deras lägenheter. Här är priset för lägenheterna oftast lägre än marknadsvärdet. Detta ger faktiskt att ALLA tjänar på detta. Bostadsbolagen får ett väldigt bra pris och kan bygga nytt. Skattebetalarna får MER pengar för husen än vad marknadsvärdet är. Hyresgästerna får köpa sina lägenheter billigt.

Rätta mig gärna om jag har fel!

Så hur kan du säga att HUSEN säljs för en billig penning?

Mvh
Jonas

farbror Frej sa...

"Hyresgästerna får köpa sina lägenheter billigt."

I min fastighet (Solna) ombildades det för drygt ett år sedan. Vid allra första mötet med den private fastighetsägarens konsult-ombud, så nämnde denne något om att hans gärna skulle uppskatta ifall vi valde ett ombud som gav honom lite motstånd i förhandlingarna. Jo, han uttryckte sig faktiskt så. Han hade kanske tröttnat på allt för enkla promenadsegrar där han endast behövt rynka bekymrat på pannan, för att styrelsen + ombud skulle vika ner sig direkt. Vad vet jag.

I vilket fall: inom 6 månader hade 4 av 6 av de ombildningsivrande styrelsemedlemmarna sålt och stuckit. Deras roll under förhandlingsarbetet kan ju knappast ha varit "pruta - annars köper vi inte". Snarare "Vi måste säkra köpet - nästan oavsett pris".

Sunt föruft säger mig att förhandlingar som så till den grad färgas av den ena partens önskan om att affären inte på några vilkor får äventyras, inte i längden kan resultera i speciellt fördelaktiga resultat.

Anonym sa...

Hej Farbror Frej
Jag antar att du valde att inte ombilda? Har det blivet bättre eller sämre för dig som hyresgäst efter ombildningen?
Mvh
Jonas

Barbro, svår fråga ovan= inget svar?

farbror Frej sa...

"Har det blivet bättre eller sämre för dig som hyresgäst efter ombildningen?"

Det har blivit sämre sett ur ett framtidsperspektiv. Jag kan förutse ekonomiska problem för föreningen - med medföljande tryck på att realisera det "dolda kapitalet" (kvarvarande hyresgästlägenheter).

Men mitt inlägg gällde ditt påstående att det skulla vara så billigt och framtidstryggt för de som köper idag och bor kvar som BR-innehavare. Youtube-sök "Bostadsrätt kan bli lånefälla" samt "Höjda avgifter väntas för boende i Ringen".

Anonym sa...

Hej farbror Frej
Du verkar måla fan på väggen. Försök att vända framtiden till något positivt.

Att förutsee ekonomiska problem verkar rätt långsökt.

Det finns självklart undantag från regeln men de flesta ombildningar går bra ekonomiskt långt över 80%.


Sedan kan man alltid hitta undantag. Vad är det som säger att ett privat bolag inte får ekonomiska problem?

Du kanske borde utvärdera din situation igen? Fakta är ju faktiskt att minst 67% av dina grannar tyckte att detta var bra. Har dom fel? Du har väl fotfarande chansen att köpa in dig?

Vidare får du hemst gärna svara på den fråga jag ställde till Barbro innan vi går vidare på underfrågor.

Eller håller du med mig om att Barbro uttryckt sig fel då hon sa att husen sälja billigt?

Väntar spänt på ditt svar!



Mvh
Jonas

Anonym sa...

Även om jag inte är Barbro kan jag kan försöka att svara dig Jonas

Husen säljs för en billig penning eftersom de säljs till en lägre nivå en vad andra ombildningar sker. T.ex har vissa fastighetsbolag idéer som att man ska sälja till 80 % av bostadsrättsvärdet. Detta gör inte kommunen som ibland säljer till 50 % av bostadsrättspriserna.


Det stämmer att man ofta säljer det till ett högre pris än vad man har värdet just idag vid nuvarande hyressystem.Men det betyder inte att dagens hyror är satta i sten, vid en anpassning till marknadshyror har man gjort en dålig affär.

Värderingarna som görs av fastigheterna är också tveksamma eftersom de bygger på andra transaktioner som skett, vilka de allra flesta är allmännyttans egna ombildningar. Man sätter ett marknadspriser och använder detta som referens.

Anders sa...

Re: Anonym 25 mars 2010 14.25

Mnja - nu måste du nog rättas. De ombildningar som görs i allmännyttan är ju en högre värdering på fastigheten än om de skulle sälja till en privat värd.

Visst - de får inte samma priser per kvm som den som ombildat får när han/hon säljer sedan.

MEN de gör den absolut bästa affären som värden kan göra - när man säljer till de boende.

Slaktaren kan inte alltid sälja till ICA - någon måste göra korven först och sedan transportera den.

Där i ligger skillnaden. Allmännyttan kan BARA göra den bra affären vid en ombildning.

Ett annat scenario som vi nu ser är ju att allmännyttan börjar säljas ut till kapitalförvaltare och privata investeringsbolag. Företag som har ett startkt intresse i att driva sin verksamhet med vinst.

Alltså - när Hyresgästföreningen stoppar ombildningar så utsätter man de boende för:

1) Marknadshyror (innerstaden fick "light" nu på 2,97%) genom Stockholmsmodellen.

2. En överhängande risk för att beståndet sätts i aktiebolag och säljs till investeringsbolag / kapitalförvaltare. Och de är inte en mer frikostig värd än en bostadsrättsförening.. det kan du vara säker på.

Alltså:

Allmännyttan gör en bra affär som säljer till bostadsrättsföreningar

Hyresgäster som inte vill köpa får det bättre i en bostadsrättsförening än i ett hus exempelvis ägt av Boultbee, Alecta, Skandia eller LaSalle

Fast... det vill inte HGF låtsas om, för det gör att de förlorar medlemmar och pengar.

farbror Frej sa...

"Mnja - nu måste du nog rättas. De ombildningar som görs i allmännyttan är ju en högre värdering på fastigheten än om de skulle sälja till en privat värd."

Låter varken inte troligt eller speciellt logiskt i mina öron. Bakom allmännyttans ombildningar ligger ofta alliansideologiskt politiska motiveringar och trycker på. Vilket helt symptomatiskt så gott som alltid har en klart mildrande inverkan på den begärda köpeskillingen.

När den private fastighetsägaren ska sälja därimot, så vill han/hon inget hellre än att hyresgästerna ska köpa, eftersom denne via sitt konsult-ombud mer eller mindre kan bestämma köpeskillingen själv.

Vi kan ta min tidigare privatvärdsägda fastighet (där jag nu är resthyresgäst) om 25 lägenheter i Solna som exempel. Enligt ekonomiska planen:

Byggnadsvärde 7.7 miljoner.
Markvärde: 5.0 miljoner.
Köpeskilling: 21 miljoner
Total skuldsättning inkluderat renoveringslån: 29.5 miljoner.

Finns det verkligen någon som tror att en hårdnäst förhandlingserfaren privat fastighetägare, alternativt ett professionellt fastighetsbolag på öppna marknaden, skulle vara villiga att betala det priset? Knappast, säger jag.

Anonym sa...

Vänta nu här så här funkar det.
När de kommunala fastighetsbolagen vill ombilda skickar DE ut en värderingsman som sätter ett värde på FASTIGHETEN. Det finns ingen som helst koppling mellan det priset och priset på bostadsrätterna (hyresrätterna i huset) Det kan det såklart inte finnas därför att när fastigheten säljs till föreningen finns det INGA bostadsrätter de bildas då FÖRENINGEN säljer huset till sina medlmmar dvs en senare transaktion.

Så sluta sprida missvisande information....

Farbror frej, dina siffror verkar konstiga hur kan huset var värderat till bara 7,7 miljoner???
Marken bara till 5 miljoner?
Det kanske är taxeringsvärdet? marknadsvärdet lär ju ligga betydligt högre...skilj på äpplen och päron....

Mvh
Jonas

farbror Frej sa...

"Det finns ingen som helst koppling mellan det priset och priset på bostadsrätterna (hyresrätterna i huset)".

Ju högre prisvärdering i relation till antalet lägenheter, samt ju fler som inte köper, ju större blir den ekonomiska bördan för de som ändå väljer att köpa. Det är ju självklart.

Köpeskillingen är för övrigt en förhandlingsfråga. Annars hade det inte funnits något behov av två konsulter, företrädandet två motsatta parter. Fastighetsägaren vill så klart få ut ett så bra pris så möjligt. Annars skulle konsultens (privatvärdens ombud) initialla snack (vid allra första mötet) om att han ville ha "lite motstånd" te sig obegripligt.

"Farbror frej, dina siffror verkar konstiga hur kan huset var värderat till bara 7,7 miljoner???"

Exakt så här står det i planen: "Taxeringsvärdet (2007) beräknas uppgå till 12.7 miljoner, varav byggnadsvärde 7.7 miljoner och markvärde 5.0 miljoner." (siffrorna avrundade). Köpet gick igenom januari 2009.

Anonym sa...

Men snälla farbror frej....när värderingen görs i första skedet är det bara hyresfastigheten som väderars. Det är den köpesumma som sedan föreningen får köpa för. Dvs priset är en värdering av en hyresfastighet. I steg två får föreingen sälja lägenheterna till sina medlemmar. Här har såklart medlemmarna räknat efter om det är fördelaktigt eller ofördelaktigt för dem att köpa.

I ditt fall verkar de flesa ansett att affären är bra och ombildat. MEN det vi diskutert här är det första priset dvs vad fastighetsägaren säljer till föreningen för. Barbro har ju lögnaktigt påstått att detta pris är billigt vid en ombildnig i kommunala bolag. Vilket alltså är fel och det verkar ju faktiskt du också kommit fram till så vi är väl på samma bana.

Dvs du tycker också att priset som din fastighetsägare sålde till er förening var för högt alltså håller du med mig om att Barbro ljuger?

Sedan hoppas jag att du vet att taxeringsvärdet bara mostavarar 75% av marknadsvärdet enligt skattemyndighetet. I verklighetens sverige ligger taxeringsvärdet mellan 50-75% av marknadsvärdet.

Vilket skulle ge att ni antagligen gjort en bra affär som ombildade! GRATTIS.

De som har sålt redan hur mycket plus gick de?

Seriöst Farbror Frej köp in dig illa kvickt detta är din chans.

Det känns läskigt att ta sina första lån men detta är ju för en bra sak. Dina lån kommer ligga långt under marknadsvärdet så en säkrare affär kan du inte göra.

Men visst det kan gå dåligt chansen finns tyvär.

Men vågar du inte nu kommer du aldrig att ta steget.

Tänkt dig framtiden som pensionär tror du på pensionsystemet? Det är nog betydligt tryggare att äga en bostad då....

Nog med pepptalk lycka till!
Mvh
Jonas

farbror Frej sa...

"Tänkt dig framtiden som pensionär tror du på pensionsystemet? Det är nog betydligt tryggare att äga en bostad då...."

Ett nästan oamorterat lån över miljonen i de kungliga hufvudstaden? Med 60-65% av nettolönen kvar som pension? Omgiven av allt mer överbelånade och desperata grannar? Skulle inte tro det.

OM jag skulle slå till så blir det en liten kontantköpt etta för runt 200K i småstaden. Inga lån. Gärna i en "tråkigt" prisområde där priserna nätt och jämt håller jämna steg med inflationen. Det tvingar styrelsen att vara lite mer långsiktiga i sin planering.

Men jag vet inte - jag trivs bra i en liten hyresrätt. God ekonomi samt en rejäl slant på Wibble-kontot har jag. Tro inte att alla som tackar nej är fattiglappar.

Anonym sa...

Re Farbror frej..
Ja det är ditt val....lycka till!
Mvh
Jonas

Smartastr vore dock att gå med i ombildningen, sälja lägneheten ganske omgående och sedan köpa din lägenhet i en liten småstad och då behålla dina sparade 200k på banken. Enkel logik....

Anonym sa...

Du farbror Frej
Håller du med mig om att Barbro ljuger enligt ovan?

jag har märk att du liksom Barbro bara svarar på frågon som passar dig? Konstigt....

Mvh
Jonas