16 mars 2011

Hyresgästinflytande som konkurrensfördel


Vi sätter kunden i centrum är en av de allra vanligaste och mest slitna uttrycken i företagsvärlden. Uttryckets innersta och praktiska betydelse är däremot mera höljt i dunkel. Det är nog många kunder som känt av att de i verkligheten varit av perifer betydelse.

Att ha kunder och många sådana är så klart en nödvändighet för alla företag som vill överleva. Därför tycker man att den mest givna överlevnadsstrategin borde vara att slita hårt för att göra allt vad man kan för att hålla sina kunder på gott humör.

Hyresgäster är en lätt tillgänglig kundgrupp. Den kundintresserade fastighetsägaren har inga svårigheter att odla sina kontakter och sin dialog med den som står för deras försörjningen.

Men jag tror inte att jag överdriver alltför mycket när jag påstår att många hyresgäster uppfattar sin hyresvärd som någon som bara är intresserad av att höja priset och inte lika intresserad av att leverera kvalitet för pengarna.
Många många tvingas köpa egna spisar, renovera och fixa sådant som egentligen ingår i hyran.

Det är en väldig obalans mellan de som vill ha en bostad och det tillgängliga antalet bostäder. Sådant utnyttjar mindre nogräknade fastighetsägare. Mister de en står där tusen åter.

Ändå är det konstigt att så många är beredda att offra sina bästa budbärare, de egna kunderna.

När andra företag lägger ner miljoner på sina varumärken och jobbar upp kanaler till kunderna så har fastighetsbolagen fullt av kanaler som det bara är att använda.

Hyresförhandlingar är till exempel en utmärkt kundkanal. Där kan man inte bara bli överens om priset utan också innehållet. Man kan gemensamt fundera över vad som behöver göras i framtiden, sätta av pengar för olika satsningar, gå igenom kundenkäter och fundera på förbättringar. Oslagbar chans för de som vill ta chansen och skapa goda relationer.

Allmännyttan har till och med en skyldighet enligt lag att ge sina hyresgäster inflytande i företaget. Hyresförhandlingar är inflytande, bomöten är inflytande, områdesutveckling är inflytande, trygghetsvandringar är inflytande, utformning av lekplatser är inflytande, plantering av tulpaner är inflytande och mängder av andra saker är inflytande.

Vad man inte förstår är varför inte alla allmännyttor drar ut för att visa upp sig och konkurrera med de privata fastighetsägarna om ett bra och genomtänkt inflytande för hyresgästerna.

Det finns så klart privata fastighetsägare som också bedriver en bra boinflytandeverksamhet. Men inte är det många.

Här har ju allmännyttan en konkurrensfördel som de borde utveckla.

För inte kan det väl vara så illa att de inte vill, kan eller orkar leva upp till sina plikter som allmännyttiga bostadsbolag.

40 kommentarer:

Kunkurrens är BRA! sa...

om nu bara 10% av Stockholmarna vill bo i Hyresrätt, varför har vi då så många?

För att Hyresgästföreningen vill? Klart - de tjänar ju pengar på det, och det är en lysande affärside!

Men om man läser denna blogg så fattar man att det krävs en del smutskastande och stämningar mot små föreningar för att hålla sig flytande.

Kostnader i affärsverksamheten kan man säga....

Det verkar råda ojämna och oschyssta konkurrensförutsättningar mellan Hyresgästföreningen och den lilla bostadsrättsföreningen.

Kan inte konkurrensverket komma in och utreda?

Anonym sa...

Mindre relevant och upprepat kommentar.

Petter Niklas sa...

"Många många tvingas köpa egna spisar, renovera och fixa sådant som egentligen ingår i hyran" skriver Barbro.

Men bästa HGF-chef,
hos min hyresvärd Stockholmshem har HYRESGÄSTFÖRENINGEN förhandlat bort renovering och invändigt underhåll. Som hyresgäst tvingas jag betala golv, tapeter och färg helt själv. Det borde som du skriver ingå i hyran.

Så hur i helskotta tänkte HYRESGÄSTFÖRENINGEN när ni förhandlade bort det?
Svar tack!

Resthysresgäst sa...

Petter Niklas:
När jag bodde hos Stockholmshem så var min hyra sänkt med c:a 5000 kronor per år i och med denna överenskommelse. Jag tyckte att det var ett alldeles utmärkt system.
Sedan blev det ombildat, och nu fungerar i stort sett ingenting annat än att hyresavierna kommer ut i tid.

Petter Niklas sa...

Där jag bor är hyran banne mig inte sänkt.
Tvärtom tickar hyreshöjningarna på med ca 3 % per år och inte blir läget inne i lägenheten bättre för varje år som går.

Hur kommer det sig att jag som hyresgäst ska stå för kostnader som du Barbro anser värden ska betala men som hamnat i mitt knä p g a HYRESGÄSTFÖRENINGENS överenskomna avtal?

Barbro Engman sa...

Petter Niklas, en av förhandlingsdelegationerna ii Stockholm träffade ett underhållsavtal som blev mycket omstritt. Det finns många varianter av underhållsavtal runt om i landet. Det är givetvis angeläget att vi följer upp de olika varianter som finns för att se hur det fungerat.
Eftersom jag inte deltog i förhandlingarna så vet jag inte vilka överväganden förhandlingsdlegationen gjorde. Jag hoppas att någon som var med läser bloggen och vill svara. En del blev nöjda andra inte alls nöjda med den uppgörelsen.

Barbro Engman sa...

Petter Niklas, det som också händer är att trots att underhållet ingår i hyran så tvingas hyresgästerna renovera annars hittar hyresvärden en annan hyresgäst som är beredd att göra det.

Barbro Engman sa...

Konkurrens bra, du återkommer med samma kommentar varje dag. Jag vet inte om du menar att hde 3 miljoner människor som bor i hyresrätt är tvingade av någon att bo där mot sin vilja. Så är det inte. Det står tusentals människor i kö för att äntligen kunna få en hyresrätt. Jag hörde en högt uppsatt politiker häromdagen säga att fick han välja skulle han bo i en villa på Kungsholmen.

André Johansson sa...

Den betydligt mer relevanta frågan att ställa är: Vilken boendeform passar din behov bäst idag?

Den ställer t ex Hyresgästföreningen, via SKOP, varje år till landets unga vuxna vuxna (20-27 år). En tydlig majoritet svarar hyresrätt.

Anonym sa...

Frågan är väl egentligen vem som konkurrerar? I en ekonomi med efterfrågeöverskott konkurrerar köparna om den efterfrågade varan eller tjänsten. De gör det med att öka betalningsviljan. I en sådan situation ligger konkurrensbördan alltså på köparna och det är precis så det ligger till på Stockholms hyresmarknad, speciellt i innerstan. I ett sådant läge kommer naturligtvis inte hyresvärdar att konkurrera om köparna, som du själv beskriver i inlägget. Det står dem tusen åter. Var och en ser ju att situationen inte är bra. Frågan blir då dels hur dagens situation har uppkommit, dels vad är sannolikt bra lösning.

Vad jag förstår på er i HGF argumenterar ni för att det på hyresmarknaden råder ett utbudsunderskott. Era förslag på åtgärder är att öka utbudet, men inte minska efterfrågan. Dagens situation på hyresmarknaden i Stockholm beror på en för låg prissättning på hyror till följd av ett länge tillämpat tak för hyrorna. Det i sin tur har orsakat att investeringsviljan bland fastighetsägare hängt ihop med förväntad avkastning, vilket naturligtvis har lett till att det byggs för få hyresfastigheter. Kapitalet gör bättre nytta på andra ställen. Låter man däremot priserna sättas på hyresbostäder som på mat eller andra varor och tjänster i samhället, kommer investeringsviljan att öka när man kan få rimlig avkastning på sina investeringar.

Om man däremot vill genom subventioner stimulera byggandet, innebär det bara en tillfällig dopning av marknaden. Den kommer bara att öka utbudet så länge subventionerna pumpas in. Så snart de avklingar, återgår marknaden till sitt nuvarande läge. Det är alltså ingen långsiktig strategi, utan en tillfällig boost i likhet med en devalvering.

När utbudet ökar till följd av att prissättningen följer jämviktsteorin, kommer konkurrensen att flyttas över på säljarna. Det bestånd av lägenheter som ligger i mindre attraktiva områden måste konkurrera för att få hyresgäster. Marknadsprissättning fungerar på i de allra flesta städer utomlands utan att den bostadsbrist som uppstår inte blir annat än tillfällig. Stockholms decennielånga bostadsbrist existerar inte i London, Berlin m.m. Om man vill ha en uppblandning i Stockholms innerstad, får man införa social housing. Det är inte rimligt att ambitionen med socialgruppsblandning leder till dagens misshushållning.

Barbro Engman sa...

Anonym, det du glömmer är att vi har ett helt annat regelverk för hyror i nyproduktion sedan flera år. De finns en särskild lag om nyproduktionshyror. De sätts inte utifrån vare sig bruksvärdet eller något tak. Skälet till detta var att nyproduktionshyrorna inte skulle smitta av sig på det redan byggda. Så vi har nyproduktionshyror på upp till 2.200 kr kvm. Det är ju som bekant inte många som kan betala även om de har hur mycket vilja som helst.
Det du vill införa finns redan. Det råder för övrigt brist på både villor och bostadsrätter.

Anders Frisk sa...

Barbro Engman sa...
Petter Niklas, det som också händer är att trots att underhållet ingår i hyran så tvingas hyresgästerna renovera annars hittar hyresvärden en annan hyresgäst som är beredd att göra det.
--------------------

Vad är då erat sk "förhandlingsarbete" då värt? Det blir ju inte bättre för de boende av att ni förhandlarbort underhåll och hyran höjs..

Men betalt för förhandlingsarbetet tar ni av varje hyreskontrakt. 12kr per månad.

Rapport från verkligheten sa...

André Johansson sa...
Den betydligt mer relevanta frågan att ställa är: Vilken boendeform passar din behov bäst idag?

Den ställer t ex Hyresgästföreningen, via SKOP, varje år till landets unga vuxna vuxna (20-27 år). En tydlig majoritet svarar hyresrätt.
-------

hmm.. andre andre andre? Var det inte du som 2006 gjorde undersökningen "har hyresrätten prisat ut sig" där du fann att det är väsentligt mycket dyrare att bo i hyresrätt jämfört bostadsrätt?

Och för övrigt gjorde en oberoende part SEB/Demoskop sin årliga undersökning av vilken boendeform stockholmarna helst vill bo i. Endast 10% vill bo i hyresrätt.

Barbro Engman sa...

Anders Frisk, vanligtvis är det så att vi inte får reda på vilka krav en hyresgäst ställs inför för att de ska få lägenheten. Det är precis samma sak som med alla de som betalar för mycket i andrahanshyra. De är så rädda för att förlora lägenheten så de utnyttjar inte sina rättigheter. Men man ska förstås inte överdriva på många ställen följer fastighetsägarna de avtal de ingått. Men Hyresgästföreningen handlägger ca 60 000 enskilda ärenden varje år. Många fler än så borde vända sig till oss för att få hjälp precis som många fler borde vända sig till Hyresnämnden för att få tillbaka de pengar de betalt i för hög andrahandshyra.

Anonym sa...

Nja, jag har inte glömt den omständigheten. Snarare har jag inte tyckt att den har så stor betydelse av det skälet att merparten av hyreslägenheterna inte ligger i nybyggda hus. Dessa fastighetsägare får då inte den avkastning deras kapital rimligen kunde få. Med så relativt få nybyggda hus, blir kapitalbildningen på den basen lite och tillkommer således endast innehavare av nya nus, inte gamla också.

För att få lite fart på hyresmarknaden borde reglerna kring andrahandsuthyrning liberaliseras väsentligen, så att både hyresrätter och bostadsrätter m.m. blir tillgängliga. En sådan åtgärd är relativt enkel och ökar utbudet av hyresbostäder.

Villor och bostadsrätter byggs, även om det nu finns ett underskott där med på vissa orter. Där sker fördelningen med hjälp av prissättningen.

Slutligen är det väl ganska klart att hyresvärdar i äldre hus som har ett tak för den hyra de kan ta ut, inte prioriterar upprustning och underhåll, även om sådana kostnader anses planmässigt ingå i hyran. Hyran skall täcka företagets alla kostnader inklusive avkastning till ägarna som står för kapitalet. Man får det man betalar för. Med dagens system uppstår ett successivt sämre underhållet bestånd av hyreslägenheter i äldre hus, medan de som har råd att betala för hög standard också får det i de nybyggda husen.

Oroad stockholmare sa...

Barbro Engman sa...
Anonym, det du glömmer är att vi har ett helt annat regelverk för hyror i nyproduktion sedan flera år. De finns en särskild lag om nyproduktionshyror. De sätts inte utifrån vare sig bruksvärdet eller något tak. Skälet till detta var att nyproduktionshyrorna inte skulle smitta av sig på det redan byggda. Så vi har nyproduktionshyror på upp till 2.200 kr kvm. Det är ju som bekant inte många som kan betala även om de har hur mycket vilja som helst.
Det du vill införa finns redan. Det råder för övrigt brist på både villor och bostadsrätter
----------

Och då är din lösning att det skall regleras mer och att priserna skall hållas nere på articifiell väg?

Det är väl ingen mänsklig rättighet eller naturlag att bo billigt och centralt? Menar du på fullt allvar att det är det du lovar dina medlemmar?

Geezz Barbro - kom igen nu!

Staden växer och vi måste hjälpas åt att lösa bostadskrisen som byggts upp under år av misskötsel.

Det är en fråga om att bo - inte att vara en "foglig medlem" i hyresgästföreningen som är lösningen.

Frågan är om ni verkligen vill vara med och lösa bostadsbristen? Känns mest somni vill se till att folk i första hand är era medlemmar.

Det är inte ansvarstagande Barbro.

Anonym sa...

Prissätning är den effektivaste fördelningsmetoden. Betalar man bra, kan man också ställa krav. Betalar man mindre än bra, kan man inte ställa särskilt höga krav.

Inte så konstigt, men tydligen rätt så svårt att applicera på hyresmarknaden.

Marta i Hagen sa...

Anonym sa...
Prissätning är den effektivaste fördelningsmetoden. Betalar man bra, kan man också ställa krav. Betalar man mindre än bra, kan man inte ställa särskilt höga krav.

Inte så konstigt, men tydligen rätt så svårt att applicera på hyresmarknaden.
---------

Precis! Vi skulle nog alla tycka att det var märkligt om man ramlar in på en Ryanair flight och börjar gapa om varför man inte får mat på porslin och fin champagne under flyningen. Helknäppt! Man får det man betalar för.


Här i ligger problemet som hyresgästföreningen aldrig vågar ta tag i eller diskutera.

Anonym sa...

HGF vanliga hyckleri.

Observra ovan att HGF själva förhandlat bort underhållet sedan klagar Barbro på värdarns bristande underhåll.

Snacka om att sälja sig......

Mvh
Jonas

Marta i Hagen sa...

Anonym sa...
HGF vanliga hyckleri.

Observra ovan att HGF själva förhandlat bort underhållet sedan klagar Barbro på värdarns bristande underhåll.

Snacka om att sälja sig......

Mvh
Jonas
------

Precis och med medlemsflykt som effekt. Stämningar av ombildningar som medicin mot det...

När medlemmarna meddelar att man lämnar HGF för att det är "för liten medlemsnytta" och "för höga ersättningar på kansliet"..

Snacka om att HGF inte analyserar verkligheten man är i på ett korrekt sätt.

Anonym sa...

17 mars 2011 14:03

"Betalar man mindre än bra, kan man inte ställa särskilt höga krav."

Vad menar du med det?

Hyrorna är den största enskilda utgiftsposten för de allra flesta.
Många grupper har redan idag svårt att klara de nivåer som finns. Oavsett om det handlar om gammalt eller nytt hus. Fastighetsägares krav ligger alltid höga men att de efter förhandlingar gått lottlösa från bordet är en floskel som jag inte ens tror de håller med om själva.
Varför skulle de isåfall fortsätta sitt värv?

Boinflytandet för hyresgäster är ett mycket bra sätt för fastighetsägare att möta sina hyresgäster. Tillsammans kan man då skapa sunda, trygga och attraktiva områden. Det som är bäst tycker jag är att de långa beslutsprocesserna är borta. Som hyresgäst i allmännyttan (Svenska Bostäder) kan du i direkt samverkan med fastighetsägaren förverkliga behov i området. Utan att motionera eller invänta årsmötesbeslut. Det som krävs är ett förslag med kostnadsbeskrivning.
Det skapar en gemenskap bland boende som bygger på intresse inte materiell grund. Kraven på delaktighet i boendefrågor behöver inte alls rymmas i den egna plånboken eller för den delen i fastighetsägarens plånbok utan hör nog mer ihop med engagemanget hos hyresgäster och fastighetsägare.
Sabo har visat att det billigaste för fastighetsägare är, när det gäller att skapa det som människor sätter högt i sitt boende, trygghet och gemenskap, att boende i området själva skapar det. Det tycker jag är en bra anledning att se över hur det kan åstadkommas oavsett vilken boendeform som är aktuell. Här finns det massor att göra för nybildade bostadsrättföreningar med ambitioner!
För att inte tala om hur kul det är, och vilken gåva att få lära känna sina grannar, stor och liten!

Söderhöna

Anonym sa...

Men det går ju inte dåligt för fastighetsägarna. Det är få investeringar som ger en sådan jämn, stabil och hög avkastning. Dessutom har byggsektorn en hemläxa att göra innan de kan komma och begära att konsumenterna ska betala och betala för att de inte effektiviserar .
Patric

Anonym sa...

Hur många medlemmar måste lämna Hyresgäsföreningen för att det ska vara motiverat att kalla det flykt?
Hyresgästföreningen har 528 000 medlemmar! Det är inte många organisationer som når upp till de höjderna.
Att sedan medlemsantalet växlar lite över tid är väl inte särskilt konstigt.
Ni är några som ständigt återkommer med ert gnäll på Hyresgästföreningen. Skulle allt bara vara skit som ni vill påskina så hade det väl inte varit tusentals människor som hade varit aktiva. Alla de är värda hur mycket respekt och tack som helst för sina insatser för hyresgästerna.
Eivor

Boende i Brf Ånghästen sa...

I bostadsrättsföreningen får alla vara med och bestämma. Vilket boendeinflytande!

Även hyresgästerna - de är ju föreningens bästa kunder, och vem vill inte vårda dem?

Hyresgästföreningen ger vi inget för dock, de stämde oss innan ombildningen och fick stryk. Nu lyser de med sin frånvaro i alla sammanhang. Inte ens sina egna medlemmar i huset bryr de sig om.

kanske inte lönsamt för dem längre?

Anonym sa...

Ve de arma stackare som har Brf Ånghästen som hyresvärd och de rättshaverister som härjar i dessa bloggkommentarer som grannar.

Anonym sa...

SÖderhöna,

Du skrev ” Hyrorna är den största enskilda utgiftsposten för de allra flesta.
Många grupper har redan idag svårt att klara de nivåer som finns. Oavsett om det handlar om gammalt eller nytt hus. Fastighetsägares krav ligger alltid höga men att de efter förhandlingar gått lottlösa från bordet är en floskel som jag inte ens tror de håller med om själva.
Varför skulle de isåfall fortsätta sitt värv?”

De får mindre än de annars hade fått med fri prissättning och skulle ha mer att investera. Så funkar ju företagande.

Anonym sa...

Jo Patric, men de skulle kunna tjäna mer i vissa lägen och mindre i andra med marknadsprissättning. Det är trots allt bättre än en planmässig utsmetad avkastning som har väldigt lite med det enskilda företaget att göra. Nuvarande system hör inte riktigt hemma i ett fritt samhälle.

Anonym sa...

Det är nog ingen hos oss i Ånghästen som inte upplever att det mesta är bättre nu sedan vi tog över, trots HGF:s illa underbyggda försök att stoppa oss. Städning, sophantering m.m. funkar utmärkt. Det flyttar in nya grannar och de som sålt gör sig en välförtjänt hacka och går vidare mot nya höjder. Hyresgästerna har det bra. Härliga, strålande tider med egen härd!

Anonym sa...

Men varför håller du på och tjafsar på den här bloggen hela tiden. Njut och var glad om du nu funnit lyckan i livet. Man får ju för sig att ni har ångest hela bunten.
Låt oss som funnit lyckan i en hyresrätt få vara glada.

Anonym sa...

Nu hänger jag inte med! Är bloggen bara öppna för de som inte har funnit lyckan? Hur är med dig i din HR? Var inte du också lycklig och vad gör du här?

Anonym sa...

anonym,jag är här för att jag är medlem i Hyresgästföreningen och är intresserad av vad Barbro som är ordförande i Hyresgästföreningen skriver. Enkelt, hon och jag har samma intressen.
Du är inte medlem och du är enbart förbittrad på Hyresgästföreningen. Det är skillnaden på dig och mig. Jag blir glad när jag läser Barbros blogg du blir sur.

Anonym sa...

Blir du glad när HGF själva förhandlar bort underhållet?

mvh
Jonas

Anonym sa...

Anonym 06.30

Och det är de sakerna som avgör om man skall få debattera frågorna eller inte? Ok, Då verkar det snarare som en väckelserörelse, HGF. Endast de med rätta tron kommer in.

Bra tänkt!

Ett av HGF's brottsoffer sa...

Anonym sa...
Men varför håller du på och tjafsar på den här bloggen hela tiden. Njut och var glad om du nu funnit lyckan i livet. Man får ju för sig att ni har ångest hela bunten.
Låt oss som funnit lyckan i en hyresrätt få vara glada.

17 mars 2011 19:58
-----------

Ja - om ni bara kunde ha lämnat ombildningarna i fred. Ni startade kriget och stämde föreningar och egna medlemmar. Nu får ni skit för ert svinaktiga tilltag. Lev med skammen

Anonym sa...

Det är över 30 000 hyresrätter som ombildats. I ytterligt få fall har Hyresgästföreningen företrätt medlemmar som haft invändningar mot hur det gått till. Hur kan du kalla det krig. Tycker du inte att det ska gå rätt till? Om du tycker det kan man väl inte lämna ombildningarna i fred, vill vi leva i ett rättssamhälle måste ju människor ha rätt att få sin sak prövad. Hoppas att ingen på Hyresgästföreningen skäms över att de har hjälpt till med det.

Anonym sa...

"Men det går ju inte dåligt för fastighetsägarna. Det är få investeringar som ger en sådan jämn, stabil och hög avkastning. Dessutom har byggsektorn en hemläxa att göra innan de kan komma och begära att konsumenterna ska betala och betala för att de inte effektiviserar "

Det är ju bara att kontakta byggbolag från Lettland eller Polen. De gör jobbet definitivt billigare än de svenska med samma kvalitet.

Maria sa...

Anonym 17:53


" Hoppas att ingen på Hyresgästföreningen skäms över att de har hjälpt till med det."

Jag hoppas verkligen de skäms!
Okunniga jurister har de anlitat, som inte kan tolka lagen!

Man får allt ha mer under fötterna innan man går så långt, som de gjort.

Sen borde de skämmas att de ställt upp med ombud till rena lögner...

Sen kan man tycka vad man vill om ombildningar eller inte.

Men kasta sten i glashus är absolut fel metod

Anonym sa...

@ Maria

Nej, det var och är inte obefogat av HGF att hjälpa hyresgäster mot grannar/konsulter som fuskar och ljuger. Tvärtom har det visat sig vara nödvändigt och befogat.

Skammen skall läggas där den hör hemma, hos de politiker som menar att direktiven är tillräckliga trots information om det motsatta.

Stolt hyresgäst

Anonym sa...

Vad är du stolt över? Att du hyr en del av mitt hus?

Kul att du gillar det!
/Värden

Anonym sa...

till petter-niklas som bor i sthlmhem. Jag har också sthlmhem som värd och ja vanliga hyreshöjningar ingår varje år, där jag bor vart det bara strax under 2% ihöjning, men det hade blivit större höjningar om undrhållet ingått. Imitt kontrakt står det att hyran är ca 300 kr lägre pga vlu.
Sen kan jag hålla med om att vlu inte alltid är det bästa alternativet. Samtidigt har jag hört många som gillar att tapetsera och måla om själv etc...
Man trots vlu är jag jättenöjd med den service jag fått av sthlmhem när jag behövt den.
/anna