28 november 2013

Marknadshyror ett kärt gammalt ämne för Assar Lindbeck


Nu har DN de senaste dagarna använt både ledarsidan och debattsidan till att propagera för marknadshyror.

Här kan du läsa mitt svar på Assar Lindbecks DN artiklar om ett för honom, vid det här laget, kärt gammalt ämne. I många många årtionden har han kämpat med olika regeringar för att få de att gå hans väg och marknadsanpassa hyrorna.

Utan att lyckas. 
 
Det är inte bara politikerna som är svårövertalade. Bara 1 av 10 svenskar vill ha marknadshyror nämligen. Det kan du läsa mer om i vår rapport.


22 november 2013

Idag har Boverkets Insynsråd möte




Idag träffas Boverkets Insynsråd. Då kommer vi att få en presentation av den rapport som slog ner som en bomb (Expressen) alternativt politisk dynamit i den bostadspolitiska debatten.

Om detta skriver jag på Dagens Arena idag.

21 november 2013

Vad menar egentligen Tore Ljungkvist och Maria Ludvigsson?




Hej Tore.
Jag har en fråga till dig. Du säger i Fastighetstidningen att "Det är bruksvärdet som sätter hyran, och den ska sättas relativt kostnader att bo i villa eller bostadsrätt". Vad har du fått det ifrån?

På vilken sida i propositionen eller i vilken lagparagraf har du hittat stöd för detta uttalande?
Vi är många som undrar. Så har inte du möjlighet att svara så hoppas jag att någon annan på Fastighetsägarna kan ange sidnummer eller någon eventuell paragraf där denna definition av bruksvärde kan återfinnas. Jag menar då givetvis inte det som stod i Mikael Kocks utredning som det aldrig blev något av utan det som faktiskt låg till grund för lagen.

Hej Maria.
Jag har en fråga till dig. I SvD idag skriver Nina Lundström (FP) att: "Dagens bruksvärdesystem är i grunden ett konsumentskydd. Med tanke på hur strukturen på den svenska bostadsmarknaden är beskaffad, med få små och många stora fastighetsägare, så värnar Folkpartiet detta konsumentskydd. Reformer behövs, men utan att avskaffa konsumentskyddet."

Du/ledarredaktionen skriver i svaret till henne att:
"Konsumentskydd hjälper emellertid enkom dem som redan har bostad, men gör intet för dem som står utan. Allmänhetens främsta behov består i fler hyresrätter och för det krävs att prissättningen tillåts spegla utbud och efterfrågan."
Vad menar du med den skrivningen? Menar du att konsumentskyddet/besittningsskyddet ska tas bort för hyresgästerna? Om du inte menar det så håller du alltså med Nina Lundström om att det är viktigt för hyresgästerna liksom för andra boende att kunna bo tryggt utan att tvingas bort av oskäliga hyreshöjningar?


18 november 2013

Ska man flytta runt hyresgäster som vore de brickor i ett nationalekonomiskt dataspel designat för ekonomer och ledarskribenter


I  Expressen idag skriver Gunnar Wetterberg

"Med högre hyror i attraktiva lägen skulle fler välja förorter och närstäder, i synnerhet om bostadsbolagen lät dyra innerstadslägenheter pressa hyrorna på andra håll."

Läs en gång till.

Vad står det egentligen? 

Med högre hyror skulle fler flytta. Varför använder han ord som välja? 
Varför skulle man välja att flytta om man inte måste?

Jo, därför att hyresgäster anses vara utbytbara. 

Ingen har några rötter. Ingen är född och uppvuxen på Östermalm, Södermalm, Vasastan mm.
De bara bor där på pin kiv och orsakar samhället miljarder i välfärdsförluster.

Så jag efterlyser alla er som har Stockholm som er hembygd. Som tycker att det är ungefär som att bo i Borås. Men de flesta människor är kanske inflyttade i Stockholm, precis som jag.

Men det motiverar väl inte att Boverket eller massa ekonomer ska flytta runt oss som vore vi brickor i ett avancerat nationalekonomiskt dataspel specialdesignat för ekonomer och ledarskribenter.


17 november 2013

Vad ska man tro om "den bomb och den dynamit" (Expressen) som Boverket levererar


Inledande varning, det blev lite långt eller till och med mycket långt. 
Men vad sjutton det händer ju en massa på den bostadspolitiska fronten.
Men jag tycker verkligen att ni ska läsa.

Går bra att dela upp läsningen också för på tisdag åker jag till Göteborg på vadå, jo bostadspolitisk debatt så klart och då blir det nog ingen blogg. Om inte Attefall säger något förstås som förtjänar uppmärksamhet.

Funderar just på hur jag och alla andra som bor i landets 1,5 miljoner hyresrätter ska kunna räkna ut vad man vill göra med våra hyror.
Med man avses i detta fall  en del politiska partier, Fastighetsägarna, några ledarskribenter och Assar Lindbeck.

Att de jobbar på att få upp hyrorna är ställt utom allt rimligt tvivel. Men vad de vill och hur det hela ska gå till är däremot höljt i dunkel.

Assar Lindbeck ville höja fastighetsskatten eller införa en vinstdelningsmodell för att stoppa upp förmögenhetsöverföringen till fastighetsägarna. Men något liknande har inte hörts från de som annars hyllar Assar Lindbeck för hans 50 åriga kamp mot bruksvärdessystemet. 

Att Fastighetsägarna vill tjäna mera pengar på hyresgästerna är inte alls svårbegripligt. Tvärtom, det ingår som en uppgift för Fastighetsägarlobbyn.
Men det måste vara smått unikt att det finns politiska partier som sliter hårt för att väljargruppen hyresgäster ska få det allt knepigare på utgiftssidan. För det är alla överens om, knepigare blir det.

För marknadshyror, lite mindre marknadshyror, friare hyror, omreglerade hyror, avreglerade hyror, modernare hyror, utfasade hyror, lägesanpassade hyror, lite mera efterfrågestyrda hyror eller hyror med ett större  inslag av marknadsanpassning har en sak gemensamt det rör sig om betydligt högre hyror än idag.

Det förstår man direkt  när man hör alla hyreshöjare dubbelförsäkra att förändringarna mot mera marknad måste få ta tid att genomföra, väldigt låång tid till och med. 

Men så fort vi försöker sätta siffror på vad det innebär så anses vi syssla med skrämselpropaganda. Men det är inte vi som skräms. Det gör exempelvis Boverket.

Enligt Expressenhttp://www.expressen.se/ledare/bomben-fran-boverket/ slog Boverkets rapport ner som en bomb. Enligt Kvällsposten mosar Boverket bruksvärdessystemet och Centerpartiet anser sig ha fått stöd av Boverket i sin omsvängning mot mera marknad.
Myndighetsrapporter slår sällan ner som bomber och de mosar vanligtvis inte heller riksdagsbeslut.

 "Barbro Engman, Hyresgästföreningens mäktiga ordförande, har reptilsnabbt avfärdat slutsatserna i rapporten med orden:
"Något som aldrig kommer att genomföras och som ingen efterfrågat" skriver Kvällsposten

Fast det finns snabbare reptiler än jag. Boverket själva. De skriver "Inget av partierna i riksdagen uttrycker något intresse för att avskaffa systemet" (sid 12)

"Att just Boverket - av alla - sågar bruksvärdesystemet sönder och samman är politisk dynamit, skriver Expressen som märkligt nog samtidigt  tycker att det är jag som politiserar.
Men det verkar ju Boverket gå iland med själva i sin iver att kasta bomber och leverera politisk dynamit.

"Barbro Engman borde inte få diktera bostadsdebatten längre" skriver Expressen. 

Ja, det är inte utan att man önskar att man var lika mäktig som Kvällsposten och Expressen hävdar. Då skulle nog hyresgästerna känna sig lite lugnare än vad de gör nu.

Det blir svårt att argumentera i ett läge när marknaden bevisat sig själv. 

Alla länder med marknadshyror har tvingats ha en subventionerad hyresmarknad. Om detta talas det tyst om med undantag för Nina Lundström (FP) som påpekade detta på Folkpartiets landsmötet igår. 

Men det hjälper föga mot de som är ideologiskt övertygade om att marknaden fixar allt. Så till skillnad mot alla andra länder på jordklotet så kommer marknaden i just Sverige att fixa bostäder till alla? Man tvivlar.  Sverige är dessutom ganska ensamma om att inte ha något finansiellt stöd till bostadsbyggandet. 

Hur någon enda Centerpartist kan leva i tron att det växer upp billiga bostäder till de bostadslösa om vi släpper hyrorna fria förstår jag inte. 

Det är heller inget som någon någonsin anstränger sig för att förklara. För i samma ögonblick måste de också förklara varför det inte byggs mängder av bostadsrätter trots att det råder marknadsprissättning.

Reinhold Lennebo, VD Fastighetsägarna, hävdade när vi väntade på att få komma in i Aktuelltstudion att det inte finns någon brist på bostadsrätter. Det är väl kanske därför det är så knökfyllt på bostadsrättsvisningarna? 

Fast han kan ju mena, det gör en del ekonomer, att i samma ögonblick som inte människor hänger med i prisuppgångarna så har vi ingen brist för då upphör efterfrågan.

Rolf Ekeus var också där men han skulle prata om kemiska vapen. Men efter alla år i USA så visste han en hel del om den hårda hyresregleringen på Manhattan. Intressant, för Boverkets använder Glaesers och Luttmers analysmodell som de väl tillämpat på studier av den amerikanska  hyresregleringen. 
Fast det kanske går att jämföra med Sverige. Man kan utan vidare snack säga att rapporten tillhör det mera svårgenomträngliga. En bärande del i rapporten är att det finns luft i systemet, hyresgästerna bor för stort. Frågan är om det är lika illa ställt med de luftiga lägenheterna på Manhattan som i Stockholm.

I Stockholms innerstad är 35 % av bostäderna 1 rok eller mindre, 63 % är 2 rok eller mindre och 83 % är 3 rok eller mindre.( statistisk årsbok för Stockholm 2013). 
Och hushållen bor trängre och trängt.

Hursomhelst ingen vill ha marknadshyror säger de.
Vad vill de då ha?

Folkpartiet vill att efterfrågan ska styra i större utsträckning. Vad betyder det? Den hyresgäst som tänkt rösta på Folkpartiet vill rimligen veta hur mycket mer i månaden i hyra det kan betyda.

Men troligen är det en kompromiss mellan de stridande viljorna i Folkpartiet som togs fram i all hast innan landsmötet slutade. Nu inträder väl en period av tolkning. Vi avvaktar utgången av denna tolkning.
Jag är ändå glad över att Folkpartiet så tydligt sa nej till marknadshyror! 

Centerpartiet hade om röstning om sin formulering. Omröstningen utföll till förmån för den här formuleringen " en friare hyressättning med större inslag av marknadsanpassning"  
Samma där. Vad betyder det. 
Vi avvaktar utgången av dessa tolkningar. För inte är det mycket till konsumentupplysning.

Slut för nu





14 november 2013

En annan rapport från Boverket

Boverket är ju på tapeten genom gårdagens rapport, som i en ledare av Expressen betraktas som en bomb.

Expressen anser att Hyresgästföreningen inte ska hålla på att lägga sig i debatten om hyresrätten.
Eller jo, vi får nog säga vad hyresgästerna har på hjärtat men gör vi det så bör alla sluta lyssna.

För vi är nämligen boven i bostadsbristsdramat.

Fast inte är det väl särskilt märkligt kan man tycka att hyresgästerna och den organisation som de valt att organisera sig har en åsikt, är med i debatten och pratar om hur de vill bo.

Så här stod det att läsa i en annan rapport från samma boverk som levererade gårdagens "bomb":

"Trots en allt bättre ekonomisk situation, skattereformer och avregleringen av den privata hyresmarknaden har inte nyproduktionen av privata hyresrätter ökat nämnvärt i Helsingforsregionen under de senaste 20 åren."
- Boverkets Analys av bostadsbyggandet i Norden, 2011, sid 33.

Där pratar man konsekvenser av marknadshyror, till skillnad från igår.

13 november 2013

En olycklig allokering av hyresgäster i beståndet

Jag är en ren förlust för samhället. Känns lite tungt måste jag säga. Vem trodde att man skulle bli dissad av Boverket på detta brutala sätt.

Jag är nämligen resultatet av en olycklig allokering. Låter dystert som det är fråga om konsekvenserna av en olycklig kärlek eller ett slags sjukdom.

Men så är det förstås inte utan jag betalar lägre hyra än vad någon annan för mig okänd person skulle vara beredd att betala. Det är det som är hela grejen med Boverkets rapport.

Det gör att hyresgästerna är olyckligt allokerade, dvs de bor i fel lägenheter på fel ställen.

Själva välfärdsförlusten handlar om mellanskillnaden mellan min hyra och vad någon annan är beredd att betala. För fanns det ingen skillnad så skulle det byggas av bara sjutton till vadå, låga hyror?

Sannolikt inte. För det finns inget land på hela jordklotet som har marknadshyror som inte tvingas ha en subventionerad hyressektor, social housing.

Fast den kostnaden för samhället har Boverket för säkerhets skull inte räknat ut.

Mer om detta kan man läsa i DN idag.

Nu är det ju inte bara jag som utgör en belastning för samhället utan i princip alla hyresgäster som inte betalar marknadshyra bidrar till en sammanlagd välfärdsförlust på 10 miljarder.

Hur har nu Boverket kommit fram till detta?

Jo, med hjälp av explicita antaganden om utbuds- och efterfrågeelasticiteter utifrån den internationella litteraturen och med en skattning av relationen mellan bruksvärdeshyra och marknadshyra huvudsakligen hämtad från andra empiriska studier uppskattar man att bruksvärdessystemet innebär en samhällsekonomisk kostnad (välfärdsförlust) motsvarande 10 miljarder kronor per år.

Inga välfärdsförluster drabbar samhället om varenda lägenhet bebos av hyresgäster som betalar maxhyra dvs marknadshyra.

Eftersom svenska folket inte består av människor med luft i plånböckerna så måste de flytta någon annanstans där deras inkomst passar bättre och där det förhoppningsvis finns en lägenhet som ligger under deras utgiftstak.

Snart har vi möte i Boverkets Insynsråd. Med tanke på namnet så får man förmoda att vi kommer att få en insyn i varför Boverket kom på att göra rapporten. Eftersom denna rapport inte har gjorts på uppdrag av regeringen utan är ett eget påfund från Boverket så blir det väl inte mycket mer än en DN-artikel. Inget parti vill ju göra som vi säger i alla fall, konstaterar Boverket.

En fråga är dock när fick statliga myndigheter i uppdrag att ägna sig åt politik?

11 november 2013

SM i luftgitarr


Det ska bli nio nya T-banestationer och 78 000 nya bostäder i Stockholm.

Så himla bra.

Om inte annat så visar det att bostadsfrågan kommer att bli en viktig fråga i valrörelsen.
För löftet om tunnelbaneuppgångar och bostäder ställs ut av alla partiledarna i alliansen i DN idag.

Här har de absolut fångat upp en fråga som sysselsätter tusentals människor.

Lite motigt är det dock för politiken.

75 % av Stockholmarna har enligt Metro idag lite eller inget förtroende för politikerna när det gäller deras förmåga att få till några bostäder.

Siffror på hur mycket som de ska bygga har de däremot varit bättre på.

2010 gav Sten Nordin (M) och alla (M) i Stockholms län ”ett konkret löfte om bostads-byggandet: Under nästa mandatperiod bygger vi 56 777 nya bostäder i Stockholms län” skrev de i SvD.

Just nu är de uppe i 19 502 bostäder i flerfamiljshus enl SCB statistikdatabas.

Det blir ett körigt valår.



08 november 2013

Kan man slopa samma skatt två gånger?


Igår kunde man läsa i DN att fastighetsskatten på hyresfastigheter var på väg att avskaffas.
Det är alldeles utmärkt att skatt på hyresrätter slopas.

Men kan man verkligen slopa samma skatt två gånger?

Fastighetsavgiften på nyproducerade hus är nämligen redan slopad de första 15 åren.
Så frågan är om en utebliven kostnadsökning med några hundralappar om 15 år gör att byggandet tar fart nu när bostadsbristen bara blir värre och värre.
Det är det väl ingen som tror.
Därav denna rubrik i DN idag:


Men fastighetsavgift betalar man också på det befintliga beståndet.  Den avgiften är ca 1200 kr per lägenhet och år, ca 17 kr/kvm och år eller ca 1,8 % av snitthyran.
Om den försvinner 2015 så tar man i alla fall bort något som finns. Det är bra.

Men man måste också kolla vad som stod i de andra punkterna i gårdagens DN. Borg kommer med mera står det. Och en annan förklaring till det låga byggandet är byggjättarnas höga avkastningskrav.

Det tar sig.

Fast en som aldrig tar sig är Fastighetsägarna. De har ett recept som de använder i alla lägen - höjda hyror. Det är inget konstigt med det. De företräder ett tydligt fastighetsägarintresse. Så även denna dag i DN.

Men om man ska dra till med Assar Lindbeck som kämpat för marknadshyror i mer än 40 år så är han ändå beredd att stå för de konsekvenser marknadshyror innebär.
Han skriver bland annat att en tänkbar metod vore att " dra in en del av fastighetsägarnas kapitalvinster till staten genom en extra fastighetsskatt".

Men Fastighetsägarna vill kanske bara ha del 1 av Assar Lindbeck, marknadshyror. Medan del 2, höjd fastighetsskatt eller någon av de andra modeller Lindbeck lanserar för att minska förmögenhetsöverföringen till fastighetsägarna inte någonsin nämns av alla fan av marknadshyror.

Nu kommer Fastighetsägarna att säga att de inte alls vill ha marknadshyror. De vill bara fasa ut, avreglera, omreglera och modernisera hyressättningen. 

De vet att det betyder att hyrorna ska höjas med stora belopp så de vill ta det lugnt säger de. Ingen ska tvingas packa ihop och flytta med en gång utan det ska ske en sakta omvandling av våra städer. Likt årsringar på ett träd ska vi zonindeles efter betalningsvilja. Längst ut bor de med låg betalningsvilja och längst in bor de med hög betalningsvilja. 

Blir det bara så kommer byggandet att ta sig. Hus kommer att byggas inte bara i A-lägen där det byggs nu utan överallt kommer det att poppa upp hyreshus med rimliga hyror.