12 januari 2011

Den allestädes närvarande myten om flyttkedjor


Förr eller senare kommer alla som föds att behöva tak över huvudet. Hur många som föds vet man redan på BB. Där är de duktiga på statistik.

Men när alla dessa statistikförda väl behöver en bostad verkar det komma som en ren överraskning. Alla verkar bli tagna på sängen över denna stora mängd ungdomar som växt till sig och nu vill ha jobb och bostad.

Bostadsminister Stefan Attefall (KD) blev igår uppvaktad av nätverket jagvillhabostad.nu som återigen tröttnat på bostadsbristen.

Det har de gjort i tio år, tröttnat alltså. Så länge har nätverket funnits och lika länge har de travat runt i maktens korridorer för att tala om att det saknas bostäder för unga människor. Och att det kommer att bli värre.

Se inslaget i Rapport från igår här.

Se även ett längre inslag i Aktuellt här. Där debatterar även Stefan Attefall med jagvillhabostad.nu:s Danielle Zachrisson. Det börjar 09.45 in i sändningen.

Men år efter år presenteras andrahandslösningar på detta förstahandproblem. Byggandet ska inte stimuleras, det finns inget som Attefall är så tydlig med.

Det som enligt honom och andra ska stimuleras är andrahandsboende, att bo inneboende hos någon som bor för stort och som därför ska ges skattelättnader så att de upplåter ett rum, kökslösa ej avskiljbara rum eller andra ambitionssänkande åtgärder av baracktyp.

Och sedan har vi den allestädes närvarande myten om flyttkedjor.

Den bygger på tanken att vi flyttar på oss stegvis och efterhand vi flyttar så lämnar vi efter oss en slags billig ursprungsbostad som är möjlig för en ung människa att flytta in i.

Problemet är att det inte fungerar.

Flyttkedjor tar längre tid än vad politiker säger, är hälften så långa och når inte dem som inte redan är inne på bostadsmarknaden. Men annars är de kanon. Så kan man sammanfatta forskningen, exempelvis den som Lena Magnusson Turner gjort.

För det finns många hack och hinder i denna flyttkedjeteori . Inte minst hackar det ordentligt mellan nyproduktionen och det som byggdes på den tiden byggandet stimulerades.

Nyproduktionshyrorna utgör ingen lockelse för någon. Framförallt inte för de som bor i en nedamorterad villa, en bostadsrätt som inhandlades för länge sedan eller en hyresrätt som har några år på nacken.

Många är de nyproduktionsprojekt som byggt på tron att det skulle bli den villaägande 40-talistgenerationen som skulle flytta in. Men de bor kvar i sina hus, bostadsrätter och hyresrätter och in flyttar unga barnfamiljer som kan lämna sina andrahandskarriärer bakom sig.

Det vore bra om forskningen kring flyttkedjor fick lika stor betydelse i debatten som förhoppning om att de finns. Att tro ger inga effekter, åtminstone inte på bostadsmarknaden.

26 kommentarer:

Anonym sa...

Fråga från publiken:

Får de unga välja Bostadsrätt om de vill - eller är en förutsättning för dem att bo att det är en Hyresrätt?

// Student i sthlm

Besviken på HGF-pamparna! sa...

och Terje har "kopplat på kommentarsfunktionen" igen.

Har medlemmarna tur så får de inte bara kommentera eller debattera. De kanske släpps igenom censuren också.

Ja på HGF verkar det vara "högt i tak"..

Kanske inte demokratihissen "går ända upp"?

Barbro Engman sa...

Jodå, alla får givetvis välja boendeform. Även de som vill bo i hyresrätt. Problemet är att det inte finns så mycket att välja på. Valet är också begränsat av hur den egna ekonomin ser ut så vissa har många valmöjligheterandra lite färre.

Barbro Engman sa...

Besviken på HGF pampar föredrar anonymiteten. Det är väl OK och de flesta gillar att ha åsikter så länge de får vara anonyma. Men det hade varit kul om några hade varit beredda att stå för sina åsikter. Det gör exempelvis jag varje dag år ut och år in.
Det sorgliga med bloggkommentarer, på alla bloggar av alla de slag, är att det är så enkelt att gömma sig bakom en signatur och slänga ur sig precis vad som helst. Om det åtminstone hade bidragit till debatten och innehållet några åsikter men när det bara blir putslustiga kommentarer med en massa personpåhopp då är det inte kul. Det har ingenting alls med demokrati eller åsiktsutbyte att göra. Allt fler tidiningar och bloggare släpper inte längre igenom kommentarer utan att människor talar om vilka de är.
Ibland kan man verkligen undra om det är demokrati och debatt man är intresserad av när man slänger sig med elakheter och personagrepp.

Anonym sa...

Barbro Engman sa...
Jodå, alla får givetvis välja boendeform. Även de som vill bo i hyresrätt. Problemet är att det inte finns så mycket att välja på. Valet är också begränsat av hur den egna ekonomin ser ut så vissa har många valmöjligheterandra lite färre.
-------

är det inte ägaren av huset som bestämmer om huset och dess eventuella boendeform?

Förnamn Efternamn, Medlem sa...

Barbro Engman sa...
Besviken på HGF pampar föredrar anonymiteten. Det är väl OK och de flesta gillar att ha åsikter så länge de får vara anonyma. Men det hade varit kul om några hade varit beredda att stå för sina åsikter. Det gör exempelvis jag varje dag år ut och år in.
Det sorgliga med bloggkommentarer, på alla bloggar av alla de slag, är att det är så enkelt att gömma sig bakom en signatur och slänga ur sig precis vad som helst. Om det åtminstone hade bidragit till debatten och innehållet några åsikter men när det bara blir putslustiga kommentarer med en massa personpåhopp då är det inte kul. Det har ingenting alls med demokrati eller åsiktsutbyte att göra. Allt fler tidiningar och bloggare släpper inte längre igenom kommentarer utan att människor talar om vilka de är.
Ibland kan man verkligen undra om det är demokrati och debatt man är intresserad av när man slänger sig med elakheter och personagrepp.
----------

Kasta inte sten i glashus nu Barbro.

Ni har ju sedan länge valt att agera "anonymt" genom rädda-mobben.

Ni har valt att agera "anonymt" i alla de otaliga politiska stämningar ni har i tingsrätten mot ombildningar. Ni bara knuffar några stackars medlemmar framför er som "kärande".

Och DU SJÄLV - undviker ju effektivt frågor från anonyma och oanonyma. Är det rätt väg framåt?

Som sagt - inte kasta sten i glashus Barbro

Titta en flygande gris! sa...

Humor!

Saxat från Räddaste Linjalen:

"Johan Johansson och Annika Åhlberg från Rädda Linjalen ger sin syn på aktuella läget vad gäller ombildning­arna. Vad händer nu, hur går det till och vad kan man göra för
att se till att processerna går schysst till?"

HGF-VPK allra argaste propagandamegafon skall "Berätta hur det ligger till".

Gud hjälpe Hyresgästerna!

Barbro Engman sa...

Och direkt som jag skrev att det vore kul med lite seriösa inlägg som folk kunde stå för så rasslade det in en massa påhopp och påståenden som väl i och för sig bara är ett bevis för min tes. Anonyma bloggkommentarer är väldigt trökiga.

Sonny Modig sa...

Hej Barbro
I en rapport som vi publicerade i september förra året och som baserar sig på undersökningar som genomförts av PriceWaterCooper, PWC, och Prolog Bygglogistik, redovisar vi att 76 procent av de som flyttade in i våra sex senaste nybyggnadsprojekt (761 lgh) lämnade en bostad i Malmö. 66 procent lämnade en hyresrättslägenhet i Malmö. I Malmö fungerar således flyttkedjorna, vilket är tur eftersom enligt samma undersökningar endast ca 10 procent av befolkningsökningen i Malmö under 2009 (ca 7 400 personer netto) har sådana inkomster att de förväntas ha råd att efterfråga en bostad med nybyggnadshyra.

Med vänlig hälsning

Sonny Modig
VD MKB Fastighets AB

Peder Alsen sa...

En annan sak som du undviker att svara på Barbro är ju Fridas fråga från tidigare i veckan

==


"Hyresgästföreningen upptäcker att Hyresrätten är vesäntligt mycket dyrare som boendeform än Bostadsrätten"

http://bit.ly/id9ceM

Slutsats
Denna jämförelse mellan 26 kommuner i Sverige visar att hyresrätten är
dyrare att bo jämfört med en motsvarande bostadsrätt. Månadskostnaden
är i snitt 36 kronor dyrare för en 70 kvm hyreslägenhet, byggd 90-92,
jämfört med en motsvarande bostadsrätt där hela köpeskillingen betalas
via lån. Vid en likadan jämförelse, men där bostadsrättinnehavaren antas
ha en reavinst på 25 % av köpeskillingen från ett tidigare boende (och
betalar således 75 % av köpeskillingen via lån), blir skillnaden i må-
nadskostnad mer påtaglig: I genomsnitt blir det då 375 kronor dyrare att
bo i hyresrätt än i bostadsrätt. Om man dessutom antar att en värdeökning på 5 % äger rum i tio år för en bostadsrätt, och räknar bort den värdeökningen från bostadskostanden, blir skillnaden högst anmärkningsvärd: Det blir vid denna jämförelse 2798 kronor dyrare att bo i hyresrätt än i bostadsrätt

==

Kommentera nu Barbro?

/Peder Alsen, Kungsholmen

Peter Lindgren sa...

Kanske dags för litet rannsakan och ommöblering på HGF också?

I alla andra delar av "rörelsen" har det börjat.

"Ohly ifrågasätts som V-ledare"
http://www.aftonbladet.se/nyheter/article8396515.ab

"Wanja Lundby-Wedin avgår"
http://www.aftonbladet.se/nyheter/article8399949.ab

"Mona Sahlin avgår"
http://www.dn.se/nyheter/sverige/mona-sahlin-avgar

De tog sitt ansvar efter misslyckandena...

Anonym sa...

Barbro är ingen omstridd ordförande. Hon har ett väldigt stort stöd i Hyresgästföreningen. På förbundsstämman som jag var på i Uppsala märktes det väldigt tydligt.

Anonym sa...

Där håller jag med föregånde talare. Jag tror Barbro är den bästa HGF kan få. Därmed inte sagt att jag gillar HGF som ni vet.

Vi tycker väldigt olika men Barbro är bra. Hon tar debatten och står upp för sin sak.


Mvh
Jonas

Anonym sa...

Då kanske hon är värd sina 100 000 kr i månaden, Jonas. Hon sköter jobbet bra, helt enkelt. Alla har vi olika arbeten.

PAMParaam! sa...

Anonym sa...
Då kanske hon är värd sina 100 000 kr i månaden, Jonas. Hon sköter jobbet bra, helt enkelt. Alla har vi olika arbeten.
-----

Ja hon är säkert lika viktig, sett till lön, som stadsministern (?)

Jag menar 105.000 kr motsvarar ju bara sisådär 1700 HGF- medlemsavgifter i månaden.

Anonym sa...

Då hoppas jag att jag hamnar i gruppen som får Barbro!Det kan man i så fall kalla valuta för pengarna.

Anonym sa...

Problemet med unga och bostäder är enkelt. Unga med inkorrekt utbildning + utan erfarenhet + utan jobb = no bostad.

Svensk skola suger. När unga människor går i skolan får de inte lära sig dagens samhället som den är, de får lära sig dagens samhället som den inte är. Hjärntvättat av lögner - exempel: hajen är farlig och Edison skapade första glödlampan (Edison skapade första lönsamma glödlampan), plågad med teorier som mer och mer börjar försvinna - någon som vet vart Pytagoras sats används i verkligheten eller koordinatsystemet?

Unga har praktik? Ha. Alla skolor - alla olika sorters skolor: dagis till universitet, sätter inte sina elever i praktik hos företag som finns i Sverige. Ingen, som jag har hört, sett, pratat med. Om någon skola gör det: bevisa gärna emot mitt påstående.

När en ung människa går ut ur en skola har de ingen koll på dagens samhället - alla fall som den är och vet inte heller hur de ska tillämpa sina teoretiska kunskaper i praktik - för de har inga praktiska erfarenheter. Vem vill anställa en sådan person? Ingen, så klart. Utan jobb har man inga pengar, utan pengar ingen bostad.

Kommer politikerna fixa det inom 5 år. Svar: Nej, därför de är för okunniga med kunna lösa det, de vet bara hur man tar emot mutor och stiftar lagar ingen vill ha.

Hälsningar: Sverige-är-körd

Barbro Engman sa...

Hallå där Förnamn, Efternamn, Medlem som skriver "Ni bara knuffar några stackars medlemmar framför er som "kärande"."
Fundera ett varv till på denna mening. Ingen vidare värst människosyn eller hur?

Sedan skriver du "Och DU SJÄLV - undviker ju effektivt frågor från anonyma och oanonyma. Är det rätt väg framåt?"
Jag svarar och svarar varje dag vilket alla vet som läser denna blogg regelbundet. Erkänner dock att jag inte svarar på samma fråga om och om igen.

Barbro Engman sa...

Peder Alsen sa...
En annan sak som du undviker att svara på Barbro är ju Fridas fråga från tidigare i veckan

Jag har svarat på denna fråga ett otal gånger. Jag förstår inte heller varför den dyker upp om och om igen. Vi har varit till Anders Borg för att uppmärksamma honom på att det är dyrare att bo i hyresrätt på grund av den skattepolitik han för.
Vi agerar för att det ska bli balans mellan de olika boendeformerna. Vad det kostar att bo är ingen naturlag. Avgörande för var och ens boendeutgifter är vad som händer på massor av politik områden. Om räntar går upp eller ner, om taxor och avgifter går upp eller ner, om fastigehtsskatten höjs eller tas bort, om elpriserna går upp eller ner, om investeringsbidrag tas bort eller införs, om ROT avdrag tas bort eller införs osv. Oavsett vad vi bor i för boendeform så förändras kostnaderna över tid. Vår uppgift är att jobba för rättvisa villkor för hyresrätten. Att på i en bostadsrätt kostar väldigt lite för den som har köpt lägenheten när priserna var låga, som har amorterat av sina skulder, som bor i en förening med god ekonomi som kan ta ut låga månadsavgifter osv. Att bo i en bostadsrätt är väldigt dyrt för den som köpte i ett högt kostnadsläge, som inte amorterar, som blir arbetslös, som har lånat på marginalen, som bor i en förening med dålig ekonomi och många underhållsåtgärder att ta itu med.

Barbro Engman sa...

Hej Sonny du skriver att "76 procent av de som flyttade in i våra sex senaste nybyggnadsprojekt (761 lgh) lämnade en bostad i Malmö. 66 procent lämnade en hyresrättslägenhet i Malmö. I Malmö fungerar således flyttkedjorna" Fast detta är ju en väldigt kort kedja som består av två led. Det är också det som är och Lena Turner Margnussons poäng, kedjorna är för korta. Hon menar att de lägenheterna som ”blir över” i en flyttkedja inte når ungdomar. I stället gynnar flyttkedjor främst samhällsgrupper som redan har en fot inne på bostadsmarknaden.
Jag hörde på din kollega på Bostaden i Umeå i somras. Hon menade också att flyttkedjorna inte fungerar nu när nyproduktionshyrorna är så höga. Så länge vi bygger för 10% av befolkningen så blir det ju inte särskilt många kedjereaktioner.

Magnus Persson sa...

Barbro: Det är faktiskt en signifikant skillnad på att flyttkedjor inte existerar alls (som du skrev i inlägget), jämfört med att de är för korta (som är det du säger i senaste kommentaren här). Ska jag uppfatta din kommentar som att du gör en smärre pudel i frågan om flyttkedjor?

Sonny: Finns rapporten tillgänglig på nätet eller så? Vore intressant läsning Antar för övrigt att resterande antingen skaffade sig dubbelt boende, inflyttande eller var familjer som delades av någon anledning (skilsmässa, barn som flyttar hemifrån).

Vad gäller siffran 76% - den gäller tyvärr antagligen inte även övriga lägenheter i kedjorna. Då hade nämligen antalet nyinflyttade lägenheter ökat med 3-4 gånger antalet nybyggda lägenheter. Men det kan nog onekligen vara så att de som flyttar in i de hyreslägenheter och äldre bostadsrätter som blev lediga i större utsträckning är de som flyttar in från någon annan del av landet, eller som tidigare delat boende med någon annan.

Trots det - även om man räknar med att antalet ledigställda lägenheter i led två och tre är så lågt som 25% och använder Sonnys siffra i första ledet - så innebär det att en nybyggd lägenhet betyder i genomsnitt två inflyttningsfester...

Sonny Modig sa...

Hej Magnus

Vår rapport hittar du här

http://www.mkbfastighet.se/upload/seminarium/Rapport_flyttkedjor.pdf

Beträffande dina funderingar i övrigt, så är det svårt att få en klar bild av hur flyttmönstren och inflyttningen ser ut totalt sett. Därom råder ingen tvekan. Klart är dock att det byggs mindre än vad som behövs, samtidigt som det bara är ca 10 procent av de nyinflyttade som klarar nybyggnadshyror på ca 1350-1400 kronor per kvm och år, vilket motsvarar vad vi får ut i bra lägen i Malmö idag.

//Sonny

Sonny Modig sa...

Jag ser att inte hela webbadressen kom med... dokumentet heter

Rapport_flyttkedjor.pdf

och det är det som skall stå sist i adressen, så tror jag att det funkar.

//Sonny

Anonym sa...

Nej,jag tycker inte att Barbro ska
ha 100000 i lön det är slöseri med medlemmarnas (mina) pengar.

Jag tycker att hon skulle kunna nöja sig med ca 70tkr per månad.

Det västa är ju att hon har en fallskärm snacka om slöseri med medlemmarnas pengar. Jag tycker inte om pampfasoner och kan inte förstå hur någon kan få en fallskärm utöver det vanliga anställda har. Hur medlemmarna kan tåla det förstår jag inte.

Medlemmspenagar ska alltås försörja någon som slutat jobba är det bra användning av pengarna det tycker inte jag.

Mvh
Jonas

Magnus Persson sa...

Sonny: Tackar! Adressen framgick väl. :)

Barbro Engman sa...

Magnus, det är inte fråga om någon pudel. Jag uttryckte mig väl lite slarvigt. Hela mitt inlägge byggde på Lena Magnusson Turners forskning om att flyttkedjorna är för korta och inte når de som var aktuella för dagen nämligen de bostadslösa ungdomarna. Kedjorna funkar för de som är inne på bostadsmarknaden. Jag länkade för säkerhets skull till en artikel som handlade om just detta.