16 september 2009

Skuldmiljonärer och grusade högskoledrömmar

Allt fler fyller i låneansökningar, köper bostad och börjar svettas över risken för räntehöjningar och värdeminskningar. Att vi ska låna pengar och köpa bostad är en hårt driven politisk idé i många länder inkl Sverige. Margret Thatchers right to buy-politik har fått många efterföljare och många oönskade konsekvenser för samhällsekonomin. Bostadsbubblan i USA välte som bekant hela världsekonomin men människor fortsätter trots det att låna på marginalen, hoppas på ständigt låga räntor och att ingen kommer på idén att bygga bostäder så värdet på deras bostad sjunker. Nu varnas det igen för nya bostadsbubblor.

I en intervju i DN idag oroar sig Swedbanks vd, Michael Wolf, för vad som är på väg att hända när svenskarna skuldsätter sig allt mer.

Vi måste sluta se högt belånade bostäder som vägen till välstånd, skriver även jag och Dick Kling, Timbro, på Brännpunkt idag. Skuldmiljonärerna växer i antal. Antalet hyresrätter däremot minskar stadigt och tvingar de bostadssökande ut på bolånemarknaden. De som kan alltså, eller har föräldrar som kan.

I Stockholm ska 80 000 studenter dela på 12 000 bostäder. Alltfler av studenterna kommer därför från ekonomiskt starka förhållanden. De andra göre sig icke besvär. Högskoledrömmen kan läggas åt sidan när bostadsägandet som politisk idé växer till sig och antalet hyresrätter minskar. Nicke Grundberg är ordförande för Stockholms studenter och han tror inte heller på marknadshyror. Alla kan väl räkna ut att inga fler får tak över huvudet bara för att man höjer priset på de alltför få bostäder som finns. Man byter bara ut de som inte längre kan betala mot de som kan.

Marknadshyror har vi redan, på parkeringsplatser. Och ett studium av dess effekter är inte i vägen. Det innebär inte att tillgången på prisvärda parkeringsplatser ökar. Det är så dyrt att stå i parkeringshus så folk parkerar på gatorna och i parkeringshusen står platserna tomma (läs mer här). Enligt marknadshyresanhängarna skulle det innebära att priset sjunker i garagen när efterfrågan är för låg och priset för högt. Men detta sker inte. Det får hellre vara tomt. Nu vill man istället höja priset på gatuparkeringen för att tvinga ner de som kan i garagen och de som inte kan, ja, de får väl göra sig av med bilen. Precis som studenterna får göra sig av med högskoledrömmarna.

21 kommentarer:

Johan Johanson / Rädda Linjalen sa...

Sent ska media vakna. Men det är klart, när en stor del av deras inkomster består av mäklarannonser är det bättre att bidra till haussen än att säga som det är.

Tack för en bra artikel!

Anonym sa...

JO, det skulle vara bra om man hade en riktig valfrihet.

Men de förändringar av hyresrätten som står för dörren (och de vi sett sen sekelskiftet) ger inte ett riktigt val.

Jag läser i kommentarerna till din blog att man undrar över ditt och SABO:s utspel. Utan att du svarar.

Utan allmännyttan som hyrestak och utan självkostnadskrav på allmännyttan får vi marknadsliknande hyror.

Det går inte att komma till någon annan slutsats. Om du har en annan uppfattning får du förklara dig ordentligt hur det kan gå till.

Din tystnad i sak är oroande.

En som undrar och undrar allt mer.

Cecilia

Barbro Engman sa...

Hej Cecilia
Jag skrev ett långt svar igår till Torsten som frågat samma sak.Dumt nog skrev jag inte i word utan la in texten direkt i bloggen Kl 22.30 igår kväll försvann hela alltet hux flux och nu får jag börja om.
Jag har en massa att göra idag men i kväll ska jag göra ett nytt försök.

JavelinX sa...

Hej Barbro! Jag och min fru har precis flyttat till vår hemstad för att etablera oss efter studier. Två heltidsjobb har vi, men chansen att få en hyreslägenhet med förstahandskontrakt var minst sagt begränsad - så vi köpte. Vi har sett att hyreslägenheterna i det område där vi köpte ligger med hyror som är klart under månadskostnaden på den fungerande bostadsrättsmarknaden.

Som jämförelse kan nämnas när jag och några vänner ville bo ihop under ett studieår i Bergen. Att få bostad i denna norges näst största stad, för tre studenter, gick på några timmar. Dyrt förvisso, men hyfsat centralt förstahandskontrakt.

Kan inte för min värld tro att den svenska lösningen är bättre! Marknadshyror ger bostäder.

Anonym sa...

JavalinX: Men hur kan marknadshyror automatiskt ge bostäder? Behovet minskar inte bara för att söktrycket minskar till följd av att fler inte har råd att bo kvar...

JavelinX sa...

Tja, det norska exemplet kunde vara en idé:
Jag och vännerna bodde i ett vanligt hyreshus, men något som var väldigt vanligt var detta: villaägare som byggde om huset så en del blev en uthyrningsdel. Det gjorde att de kunde bo kvar med mindre bostadsyta när barnen flyttat, alternativt när man bildat familj (innan barn kommit). Eftersom det hela tiden finns lägenheter på marknaden så funkar det rätt hyfsat - usla hyresvärdar mister sina hyresgäster!

Det viktiga är ju hur omvandlingen till en marknadslösning ska ske (så att så få som möjligt kommer i kläm) om man beslutar sig för att genomföra den. Men modellen att ha kötid på flera år för att bo i hyresrätt i stora delar av Sverige - det kan väl inte klassas som vettigt?

Anonym sa...

Du skriver

"Alla kan väl räkna ut att inga fler får tak över huvudet bara för att man höjer priset på de alltför få bostäder som finns. Man byter bara ut de som inte längre kan betala mot de som kan. "

Det går ju lätt att se vad som är problemet: De få bostäderna som finns.

Hur får vi fler bostäder.....jo marknadshyror. Det kommer att göra att fler hyresrätter byggs och fler får bostad. Men visst de stackars studenterna kanske inte kan bo i innerstan.

Men det är ju redna på gång genom stockholmsmmodellen som du varit med och tagit fram.
Hälsningar
Jonas

Anonym sa...

Hej Barbro!

Du, hyresgästföreningen och andra socialdemokrater är skyldiga till den absurda och korrumperade bostadsmarknad som etablerats i Sverige de senaste decennierna. Det kommer du tyvärr inte ifrån. De enda vinnarna är hyresgästerna i Stockholms innerstad, som i och med en reglerad hyresmarknad får bo urbilligt, och som dessutom lägger en död hand över hyresrättsbyggandet. De som argumenterar för hyresregleringen säger att segregationen annars skulle öka. Är Stockholm en mindre segregerad stad än andra större städer i Europa? Vilka bor i hyreshusen på Södermalm och Kungsholmen? Vilka bor i Rinkeby och Fittja? Jag skulle skämmas ögonen ur mig om jag bidrog till den tjyvmarknad som hyresregleringen skapar. Tack för mig och ha det (ändå) bra!

Anonym sa...

Jag samtalar i princip dagligen med människor om marknadshyror. Det är alla möjliga typer av personer, som bor i olika områden. Men vet ni vad som är slående? Jo, att en stor majoritet är EMOT marknadshyror. Det spelar ingen roll om de bor i Stockholms innerstad eller ute i en förort. I slutändan är det väldigt få som vill att det här ska bli verklighet.

Men ni som är för det kanske anser er veta bättre än alla dessa hyresgäster?

Barbro Engman sa...

Hej Cecilia, Torsten mfl
Torsten undrade häromdagen:
- Varför är det bra att släppa allmännyttan som hyrestak? Vad får det för konsekven-ser för hyrorna?

- Varför är det bra att släppa kravet på att allmännyttan - som kommunallagen säger - ska drivas med självkostnad?

Det verkar vara riktigt dåliga förslag - för hyresgästerna.

En bättre förklaring än att vi ville lägga förslaget först, måste du nog komma fram med, för att jag ska bli övertygad, skriver Torsten. Cecilia tyckte att jag dröjde med svaret.

Jag gör faktiskt så nu att jag kopierar och klipper in ett blogginlägg som jag hade häromdagen där jag förklarar varför den hyresnormerande rollen med tiden kommit att bli ett tak som läcker och därför inte längre fungerar som tänkt.

Men först, det finns ingen lagfäst sjävkostnadsprincip för de allmännyttiga bostadsbolagen. När riksdagen behandlade förslaget till lag om allmännyttiga bostadsföretag (Allbolagen) ansåg man att det räckte med att det finns en utdelningsbegränsning.. Så tyvärr Torsten det finns en utdelningsbegränsning men ingen självkostnadsprincip angiven i lag. I vår och SABO:s förslag finns utdelningsbegränsningen kvar i något förändrad tappning.

Jag skrev så här häromdagen
Allmännyttan har inte bara varit hyresnormerande den har också varit hyresledande menar en del. Sedan vi började förhandla med de kommunala bolagen 1956 har de gått från att vara stiftelser till aktiebolag för att under senare år i allt högre utsträck-ning ingå som en del i en koncern. Vi drev ett projekt med namnet Notan för att granska om detta inneburit att hyrorna går till kommunkassan. Så var det i många fall. Hyresgästerna betalar både skatt och hyra till kommunal verksamhet. Det är för-stås inte acceptabelt att ha den typen av hyresdrivande inslag när man ska vara tak också för de privata fastighetsägarna. Vi befann oss i ett läge där hyrestaket läckte och det innebar en förmögenhetsöverföringar till de privata fastighetsägarna. För att göra en lång historia kort så fanns det inget som talade för att det fanns en majoritet i riksdagen som skulle ställa sig bakom att allmännyttan även i fortsättningen skulle vara tak för hyrorna. Inget talade heller för att man ville staga upp regelverket runt allmännyttan så att det fanns garantier för att hyrorna användes till det dem är av-sedda. Detta krävde handling och icke väntan.

Jag anser att vi medverkat till en lösning som är bra för oss men som ställer höga krav på vår förhandlingskompetens.



På många håll i landet har man idogt i många år jobbat med att hyressättningen ska spegla just hyresgästernas allmänna värderingar. På andra håll har man inte varit lika idog vilket lett till ett ifrågasättande av förhandlingssystemet. Till slut var det tyd-ligt. Antingen tar riksdagen över och vi får en lag som bestämmer var, när och med hyror mycket hyran ska höjas. Eller så behåller vi systemet med att parterna sätter hyran. Vi har valt att jobba för att behålla ett system där hyran även i fortsättningen är fråga mellan parterna med den skillnaden att det nu blir upp till bevis även för de privata fastighetsägarna som inte längre ska kunna åka snålskjuts på allmännyttan.

Barbro Engman sa...

Så en kommentar till Jonas och de andra marknadshyresanhängarna även det från en blogg häromdagen
Igår skrev jag om att bopriserna är satt under ständig och orolig bevakning. Minsta sänkning och människor förlorar pengar och sömnen. Ingen vill investera i något för att se värdet sjunka och kostnaderna öka. Kostnaderna ökar om räntan går upp och värdet sjunker om det byggs för mycket bostäder. Inget konstigt med det kan man tycka.

Det är väl formulär 1A i marknadsekonomins grundkurs om tillgång och efterfrågan. Med ett viktigt undantag. Det finns en stor efterfrågan på bostäder vilket enligt sam-ma grundkurs borde leda till att marknaden skrider till verket för att tillfredsställa den. Men så icke. Nu är priserna 'all time high' och vi är på väg att bygga upp en ny bo-stadsbubbla, sa en ekonomjournalist i morgonsoffan denna dag.
Så fort man antyder att detta kan vara problematiskt för både individen och samhället så blir det tvärstopp i debatten.

Du är kvar i "DDR-Sverige" med regleringar och "planekonomi" skriver exempelvis Johan som kommentar till gårdagens blogg. Vad han fick den slutsatsen ifrån vet man inte riktigt, men den är väldigt vanlig så fort man antyder att marknaden har sina brister.

Förhandlade hyror är inte planekonomi, inte reglering och inte en ens en kvarleva från ett förmodat DDR-Sverige. Men låt oss för ett ögonblick lämna hyresrätten och hyrorna. Det borde byggas väldiga mängder bostadsrätter och villor. Efterfrågan är enligt alliansregeringen hög på just ägt boende. Men inte poppar det upp villor och bostadsrätter som svampar ur marken så att efterfrågan stillas och priserna sjunker. Teorin om att det inte byggs hyresrätter för att Hyresgästföreningen sitter i vägen och undrar vad det egentligen är vi ska betala för faller därmed platt till marken. Går det att bygga ett bostadsrätthus för 25 000 kvm och sälja för 40 000 kvm så göra man det. Köparna får bland annat förlita sig på att klara en del av kostnaden genom den subvention i form av ränteavdrag som skattebetalarna bidrar med.

Bostadsbyggandet är ett komplicerat samspel mellan politiken och marknadsaktörer-na. Kommunens markpolitik, innehållet i exploateringsavtalen, anslutningsavgifternas storlek, nivån på taxor och avgifter, nivån och skattekonstruktionen, ränteavdragen för villa- och bostadsrättköpare, momsens storlek , vinstskatter och den bristande konkurrensen är avgörande för vad som byggs, hur mycket som byggs och till vilken kostnad det byggs.

Det minsta man kan begära är att staten förhåller sig neutral till de olika boendefor-merna. Så är det inte idag men så måste det bli. Förslag på vallöfte till det parti som värnar om neutralitet och valfrihet: Vi kommer att gör något åt den höga skattebe-lastningen på hyresrätter om vi vinner valet!

JavelinX sa...

Barbro! Naturligtvis har du rätt i att det finns ett komplicerat samspel mellan kommunal planering, efterfrågan och vad som byggs (och inte). Planeringen kan lämnas därhän, liksom de långa överklagandeprocesser som ofta följer på byggförslag. Bort det! De höjer priserna i onödan och gör det svårt för mindre byggherrar att våga sig på projekt.

Min käpphäst är dock denna - marknaden kan funka. Exemplet Norge tar du inte upp i dina svar. Där kan en fastighetsägare till förmånliga skattevillkor (både enkelt och låg/ingen skatt!) hyra ut en del av exempelvis villan som lägenhet till studenter eller andra. Eftersom det inte är svart så stärks hyresgästens ställning. Och eftersom vem som helst kan göra det i befintliga fastigheter så byggs det så att dylika mindre lägenheter möjliggörs. Jag tror att det vore en väg framåt, och speciellt i våra universitetsstäder vore det en höjdare, men hundratals nytillkomna lägenheter varje år som resultat - utan uppslitande planprocesser! Vad tror du om et?

Barbro Engman sa...

JavelinX, Vad säger du om min beskrivning av hur marknaden i realiteten fungerar på bostadsrättsmarknaden, på lokalhyresmarknaden och på parkeringsmarknaden? Där finns ingen hyresgästförening som undarar över vad det är man ska betala för, inget tak för hur mycket man kan ta ut osv. Enligt teorin om hur en marknad borde fungera borde det i så fall vara en marknad i blomstring men så är det ju inte. Så till Norge. Alla länder har sina varianter och traditioner vad avser boendet. I Norge spelar hyresrätten en helt annan roll och har i stor utsräckning blivit en inneboendeform. Nu undrar jag vad det finns för skäl att vi ska backa, minska våra ambitioner och slå in på denna väg. Borde vi inte kunna bygga bostäder åt människor i Sverige där de kan vara fria och självständiga och bo under trygga förhållanden. Vadan denna uppgivenhet. Är byggkostnaderna av Gud givna, omöjliga att rubba eller varför i herrans namn ska vi hitta dåliga lösningar när det finns bra? Det finns väl ingen naturlag som säger att man kan bygga vägar, skolor, dagis, stormarkander men absolut inte bostäder. PÅ bostadsmarkanden ska det vimla av andrahandslösningar, ungdomsbostäder med dålig standrad, andrahand, tredjehand, fjärdehands alernativ, + 55 och - 100 boenden.Varför ska hyresgästerna betala för en dålig markpolitik, dyra exploateringsavtal, höga skatter och avgifter, dålig logistik, stora kvalitetsbrister, gammelmodiga strukturer osv. i byggsektorn?

JavelinX sa...

Barbro! Därför att vi har valt det!
Vi bor i bostadsätt. En fungerande marknad. Fri prissättning. I vår stad byggs det en del, men inte så mycket. Delvis har det att göra med begränsat behov, men delvis med höga svenska byggkostnader m.m. Där håller jag med dig om skatter, överklagandeproblematik m.m. (Tipsa gärna dina kontakter i arbetarrörelsen om att lägre skatter och fri rörlighet för arbetskraft sänker boendekostnaderna...)

När du säger bostadsmarknad så förstår jag vad du menar. Men krasst, hyresmarknaden är ingen marknad. Där vi bodde förut ville jag bo där jag jobbade - för att kunna göra ett bra jobb (är präst, och det är en stor poäng i ett sådant yrke att möta församlingsborna inte bara i kyrkan, utan också på ICA lokalt). Kötid för hyresrätt var 3-5 år. Jag hade glatt betalat mer än de 6´vi betalade för vår trea för att få en bostad. Nu löste det sig ändå - mha kontakter. Men utan kontakter står man sig slätt som hyresgäst. Och detta är ju problemet. Om däremot fri hyressättnnig tillåts skulle det vara lättare att bo där man önskar (som hyresgäst) istället för att bo där man önskar, som självägande. Marknaden är självrelerande. På bilar. På mat. På kläder. Men inte på bostäder. Eftersom hyresmarknaden är ransonerad, nu som 1942.

Naturligtvis måste det konstrueras övergångsregler som gör att människor inte kommer i kläm. Hur de ska se ut är dock en annan fråga.

Barbro Engman sa...

Hej igen. Du har två intressanta nyckelmeningar. "Om däremot fri hyressättnnig tillåts skulle det vara lättare att bo där man önskar" och "Naturligtvis måste det konstrueras övergångsregler som gör att människor inte kommer i kläm". Du inser i alla fall att folk kommer att komma i kläm om vi får fri prissättning och att det är pengarna som kommer att vara avgörande för vilka som kan välja och vilka som inte kan välja.Bra. Det finns inte något samband mellan införandet av marknadshyra och ett ökat byggande. Det har KTH studerat. Hyreslagstiftningen är en konsumetskyddslag som vi har all anledning att vara rädda om. Det finns inga länder som har marknadshyra i den enkla formen, alla har någon lag som är till för att skydda de boende mot oskäliga hyror.

JavelinX sa...

Barbro! Nu börjar det likna något!
Naturligtvis kommer det finnas behov av någon form av besittningsskyddslagar även på en avreglerad och fri marknad. Alternativet med detaljerade kontrakt tror jag blir väl krångligt. Modeller för hur man kan lösa övergången tror jag är rimligt, så det ger sig.

Så till frågan om pengarna. Nu bor jag i en mindre stad, där jag och min fru hade råd att köpa en lägenhet (men inte möjlighet att stå i kö ytterligare år för bostäder som inte finns) där vi önskade bo. Bra så. Hade vi inte haft två heltidsjobb hade utbud funnits på brf-marknaden, men ett mer begränsat sådant. Skulle vi däremot vilja flytta till Göteborg skulle vi inte ha råd med de mest centrala och attraktiva lägena - även om vi skulle vilja. Det är som du vet många som vill bo centralt! Och eftersom det är svårt att objektivt mäta saker som vilja, längtan, drömmar och behov så blir det pengarna som styr. (Inget värderande från min sida, bara ett konstaterande).

Det är ingen mänsklig rättighet att bo centralt, eller att bo väldigt stort till väldigt låg kostnad. Vissa prioriterar boendet. Andra resor, eller en lyxigare bil. Hyresgästen kan i stort sett inte välja, eftersom kostnadskillnaden mellan goda och mindre goda objekt är för låg.

Så till byggandet. Där tror jag att det norska exemplet med enkla regler för privatpersoner att hyra ut smålägenheter i egna huset vitt skulle kunna ge väldigt stora fördelar. Vad tycker du om det?

Barbro Engman sa...

Och eftersom det är svårt att objektivt mäta saker som vilja, längtan, drömmar och behov så blir det pengarna som styr. (Inget värderande från min sida, bara ett konstaterande, skriver
du. Men det är det bruksvärdessystemet syftar till. Man ska betala för den standard och kvalitet man får. Så här funkar det:
Bruksvärde
En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens syn-vinkel. En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning.
Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.
Om till exempel hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de hyres-gäster som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den.
Vad tar man hänsyn till när man bestämmer bruksvärdet?
De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess:
• storlek
• modernitetsgrad
• planlösning
• läge inom huset
• reparationsstandard
• ljudisolering
Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exem-pel:
• hiss
• tvättstuga
• sopnedkast
• särskilda förvaringsutrymmen
• god fastighetsservice
• garage och biluppställningsplats
Också faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kom-munikationer påverkar bruksvärdet.
Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. Däremot inte den försämring i lägenhetens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen.
Vad har fastighetsägarens kostnader för betydelse för bruksvärdet?
Å ena sidan ska hyresnämnden bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader. Å andra sidan bestäms de kommunalägda (allmännyttiga) bostadsföretagens hyror utifrån dessa företags självkostnader.
Eftersom hyressättningsreglerna innehåller en koppling till de kommunala (allmännyttiga) bostadsföretagens hyror har kostnaderna för dessa fastigheter alltså en avgörande inverkan på bruksvärdet.
I det enskilda fallet däremot har kostnaderna ingen betydelse. En hyresvärd kan allt-så inte få högre hyra än vad som följer av hyressättningsreglerna genom att visa på att han eller hon har haft extra höga kostnader för det standardhöjande ingrepp som ligger till grund för den begärda hyreshöjningen.
Det är inte heller möjligt för en hyresgäst att få hyran sänkt med motiveringen att han eller hon efter en tid via den höjda hyran har betalt igen vad det faktiskt har kostat hyresvärden att till exempel utrusta lägenheten med ett frysskåp.
Konsumtlag alltså, hyresgästerna ska betala för det de får.
Nu ska jag åka till en annan del av Sverige och kommer inte att kunna svara på bloggkommentarer mera idag

Anonym sa...

JavelinX: Du skriver att du vill bo så att du träffar dina församlingsbor på ICA. Med din modell blir det bara ett urval av dina församlingsbor som har råd att bo nära ICA (de som har gott om pengar). Förstår du inte att din modell med frihyressättning bara leder till ökad segregation och minskad mångfald? I stället för att du får vänta ett tag på att få en lägenhet nära dina församlingsbor, så tvingas dina församlingsbor flytta till en annan församling! Mångfald blir enfald och bara de som har gott ställt kan gå till din kyrka. Jag vet inte om det är vad du är ute efter, men det blir i alla fall konsekvensen av fri hyresättning. För det kommer inte leda till ökat byggande, marknaden funkar inte som nyliberalerna skulle vilja nämligen.

/Micke

JavelinX sa...

Micke, du kan vara lugn. Skulle jag jobba i Tensta skulle jag bo i Tensta. Skulle jag jobba på Vallås, skulle jag bott på Vallås. Den här tjänsten blev jag placerad på (första prästtjänsten söker man inte, utan får sig tilldelad) och då blev det aktuellt att göra så.
Både rika och fattiga behöver höra evangeliet imho...

JavelinX sa...

Barbro! Du ska ha full cred av att vara med och kommentera på bloggen. Bra! Men om bruksvärdessystemet - blir det inte lite trubbigt? Vi har olika preferenser var och en av oss, och om då någonslags "normalfördelningssvensk" ska vara normgivande för vad som är värdefullt, så betyder det att alla som inte delar dessa värderingar kommer att skuffas åt sidan - mer eller mindre. Eller?

André Johansson sa...

Här replikerar HSB på Hyresgästföreningens och Timbros debattartikel i Svd idag: http://bit.ly/3FCT7Y