23 september 2008

Och nu blir det reklam



Denna annons från Bostadsfonden läste jag i Svenska Dagbladet i helgen. Där slås fast att:

1. hyreshus är en eftersökt investering
2. oavhängighet till aktiemarkanden är en fördel
3. en reglerad hyresmarknad skapar gynnsamma förutsättningar
4. det ger en god och stabil avkastning

Tänk om utredningen om EU, allmännyttan och hyrorna, som är helt och hållet befriad från analyser av alla de slag, åtminstone hade kunnat slänga en blick på annonserna. Då kanske vi hade sluppit en del av förslagen.

6 kommentarer:

Apan på Gatan sa...

Sure, hyreskåkar är en fin investering om du äger halvt nedgångna miljonprogramslimpor i någon medelstor stad. Oftast blir nybyggda hus för dyra om de skulle byggas och det skulle inte finnas en efterfrågan på lägenheterna i dessa städer.

Det finns därför ingen stor risk för att folk överger miljonprogramsidyllen och flyttar till en nybyggd lägenhet. På andra marknader är dock situationen en annan. I storstäderna är bostadsmarknaden hetare än en varm spisplatta och investeringsmöjligheterna desto sämre. Det finns en anledning att fonder som den du nämner skyr storstäderna som pesten.

André Johansson sa...

>>Sure, hyreskåkar är en fin investering om du äger halvt nedgångna miljonprogramslimpor i någon medelstor stad.

Men i övrigt är/var hyresrätter en dålig investering?

Apan på Gatan sa...

Problemet är att direktavkastningen i de mest attraktiva områdena är lägre än kostnaden för att låna pengar på banken. I sthlms innerstad, som Apan känner bäst, kan du räkna med ca 2,5-3,5 % i direktavkastning. Över en konjunkturcykel bör ett fastighetsbolag landa på en genomsnittsränta på ca 4,5-5%, mao mer än direktavkastningen. Detta får till följd att mer pengar går ut ur verksamheten än vad som kommer in. Även om det finns en underliggande värdeökning i fastigheterna kan denna inte kompensera problemet med den låga direktavkastningen eftersom en värdeökning inte medför några inbetalningar till fastighetsbolaget förän värdeökningen realiseras och fastigheterna säljs.

Totalavkastningen (värdeökning + direktavkastning) har däremot varit god även i sthlms innerstad. Problemet ur ett hyresrättsperspektiv är att denna inte har någon koppling till fastigheternas intjäningsförmåga (dvs hyror) utan till priserna på bostadsrätter. Det är ombildningar till bostadsrätt som drivit upp fastighetspriserna och därmed gett en god totalavkastning. För att kunna realisera denna värdeökning kan fastigheterna i längden inte förbli hyresrätter (om inte hyrorna höjs) utan måste säljas till hyresgästerna för ombildning till bostadsrätt. Med dagens fastighetspriser är det inte sunt att köpa hyresfastigheter om de inte köps för spekulation för vidare försäljning till bostadsrättsföreningar. Klockrena exempel på detta är Wallenstams affärer med Helux och Lars Edman där många av innerstadsfastigheterna inom några år från Wallenstams köp sålts till en bostadsrättsförening. Det är därför lite skrattretande när HGF talar om att det varit en god värdeökning, det är ju en värdeökning som driver fastighetsägarna att sälja sina fastigheter eftersom den sjunkande direktavkastningen inte gör det lönsamt att behållas fastigheterna som hyreskåkar.

André Johansson sa...

Nja, apan, riktigt så enkelt är det inte. Följande resonemang bör tilläggas:

Man måste kunna redovisning för att bli en framgångsrik fastighetsföretagare. Det menar en av Sveriges största, mest förmögna och expansiva fastighetsägare
med hyresfastigheter i hela landet - inte minst i Stockholm.

Om direktavkastningen inte täcker räntekostnaderna har man gjort en felinvestering. Felinvesteringar kan man tillåta om man vet mer om framtiden än andra aktörer.

Vi vet även att det i Stockholm pågår ett arbete med att se över hyresnivåerna efter hyresgästernas värderingar. Byggår har som bekant fått för stort genomslag på hyran istället för läget på sina håll.

Vad gäller direktavkastningen i nyproducerade fastigheter är den kalkylmässigt låg idag. Men det beror inte på för låga hyror utan för höga byggkostnader. Byggkostnaderna drivs upp av kraftiga skattesubventioner till bostadsrättsägare som därmed har råd att betala mer än vad en fastighetsägare med hyresrätter klarar att finansiera. Och då ska man veta att hyressättningen av nyproduktionen numera är i det närmast3 fri.

Dessutom: Alla resonemang om direktavkastning måste baseras på konkreta exempel. Det finns säkerligen exempel på mindre lyckade fastighetsaffärer. Marknaden i Sverige är dock känd för att vara mycket transparent. Det vill säga köp och försäljningar sker öppet och fastighetsägandets villkor är kända. Den som vill spekulera utifrån andra förutsättningar än de gällande kan göra felsatsningar men det ligger i aktörernas händer.

Apan på Gatan sa...

Om man inte tjänar pengar på att bygga och äga hyreshus kommer det inte att byggas några. Ingen gör ju en "felinvesterning" medvetet.

Inga hyreshus i sthlms innerstad handlas till vettiga avkastningskrav, den enda köparen som i slutändan är beredd att köpa till de avkastningskraven är en bostadsrättsförening. Av denna anledning avvecklas hyresbeståndet i innerstaden. 1970 var 13 procent av lägenheterna i Stockholms kommun bostadsrätter, 2007 43 procent. I innerstaden utgör de idag mer än hälften av alla lägenheter och trenden går emot ytterligare omblidningar.

På samma sätt som det ekonomiska systemet i det f d östblocket gick en långsam och plågsam kräftgång mot det slutgiltiga haveriet har hyresrätten slagit in på en sidoväg utan mål och fått se sig omkörd av bostadsrätten. Inte för att folk nödvändigtvis vill bo i just en bostadsrätt utan för att bostadsrätten som en fri upplåtelseform har bättre möjlighet att återspegla de boendes värderingar.

Det håller inte att stoppa ner huvudet i sanden som en struts och låtsas om som att ingenting har hänt de senaste 25 åren.

/apan

André Johansson sa...

Apan, tips inför nästa debatt: Istället för att hänvisa till det gamla östblocket i största allmänhet, kan det framstå som mer kunnigt - och väldigt kul! - om du jämför, visserligen ohyggligt haltande, med tillgången på Trabant eller den polska brödkön.