28 december 2010

Hyran och den allmänna kostnadsutvecklingen

Ibland undras det över hur det står till med hyresutvecklingen kontra KPI. Utrymmet för att svara i kommentatorsfältet är begränsat, i alla fall om man vill ha med grafik.

Hur beräkningarna och förändringarna av KPI ser ut och görs kan man med fördel studera här.

Hyresgästföreningen har två övergripande mål för förhandlingarna om 2011 års hyror. Ett är att hyrorna ska öka mindre än den allmänna kostnadsutvecklingen (KPI). Det andra är att hyrans andel av disponibel inkomst ska minska.

Det finns ingen direkt koppling mellan KPI och hyrorna. Det enkla skälet till det är att KPI inrymmer så mycket fler kostnadsslag än de som ingår i hyran.

Men vi har trots det valt att ha som mål att hyrorna ska öka mindre än KPI. Just nu i denna stund ligger den vägda hyresförändringen på 2,14 procent.

Men långt ifrån alla hyresförhandlingar är avslutade så det kan både öka och minska.

I varken Stockholm, Göteborg eller Malmö är hyresförhandlingarna avslutade med de kommunala bolagen.

Det knepiga med den här typen av sifferexercis är att det inte är särskilt många som känner igen sig. Hyrorna ser olika ut på varje ort och hyresförändringarna är också olika. De speglar de olikheter som finns på olika orter. Framförallt gäller det kostnaderna för el, vatten, sopor mm som varierar stort.

Så här har det sett ut till och med 2009.



Målet om att hyrans andel av disponibel inkomst ska minska har hittills sett så här:



Under ett antal år har inflationstakt och löneutvecklingen följts åt. Så är det inte idag. Inflationstakten, räknad som förändringen under de senaste tolv månaderna, var i 4,1 % i juli 2008 och i juli 2009 - 0,9 procent enligt SBC. Störst påverkan på KPI har de sänkta räntorna haft. Det har inneburit att boendekostnaderna sjunkit med 6,5 % sedan juli 2008. De sänkta räntorna har således medfört mycket kraftiga utgiftsminskningar för ägda lägenheter med lån.
Lönerna steg mellan januari 2007 och januari 2008 med 4,3% och mellan januari 2008 och januari 2009 med 3,3 %. Ökningstakten ligger i juli 2009 under 3 % enligt Medlingsinstitutet.
För grupper utanför arbetsmarknaden följer inkomstutvecklingen oftast inflationen.

.

18 kommentarer:

Per Albin sa...

Det är ingen rolig kurva för hyresgäster, ökningen långt över KPI är oroväckande eftersom det tenderar att stiga. Ännu större gap noteras i exempelvis Stockholm.

Att andelen av inkomsten som går till hyran minskar får man tacka moderaterna för. Den minskningen är inte HGF:s förhandlingars förtjänst. Hade HGF:s kompisar VpK varit med och styrt hade siffrorna varit helt annorlunda.

Anonym sa...

Ojdå, vad märkligt tyst det blev med kommentarer, trots att det tjoats högljutt kring detta.

Jag kan konstatera att hyrans andel av disponibel inkomst minskat och att hyresutvecklingen i förhållande till egnahem är lägre. Det är väl bra!

Å Barbro, har du bara kompisar som är VpK:are? (Heter dom inte bara V numera, men Per Albin ironiserar väl bara över det också).

Anonym sa...

Nu ska vi tydligen räkna % igen.
Barbro vad är skillnaden från igår då var det ju bara reda pengar vi skulle prata.



Mvh
Jonas

Fredrik sa...

Anonym sa...
Ojdå, vad märkligt tyst det blev med kommentarer, trots att det tjoats högljutt kring detta.

Jag kan konstatera att hyrans andel av disponibel inkomst minskat och att hyresutvecklingen i förhållande till egnahem är lägre. Det är väl bra!

Å Barbro, har du bara kompisar som är VpK:are? (Heter dom inte bara V numera, men Per Albin ironiserar väl bara över det också).
-----------

VPK eller V - spelar ingen roll. Personerna och den tokiga ideologin är ju kvar.

Samma personer som för bara några år sedan hyllade både Kuba, Nordkorea och DDR.

När det gäller siffrorna så får du nog ta hjälp av någon som kan sånt, för du har missat viktiga poänger.

Alla kurvor - UTOM hyran börjar justeras. Hyran fortsätter uppåt. See the poblem?

Och nu har ju HGF lagt sig platt inför nya lagförslag och trycket från fastighetsägarna (med rätta).

Hyrorna kommer att öka mer nu - och snabbare. Tror du att lönerna kommer att orka hänga på i nivåer om 4-8% om året?

Fattig student sa...

Om man ökar Barbros lön på 105.000 kr med 4% så blir det 4200 kr extra.

Om man ska prata "reda pengar alltså". :)

Typ hyran för en normal 1-rummare.

farbror Frej sa...

Jonas: "Nu ska vi tydligen räkna % igen."

OK, kommentera med egna exempel där du räknar i kronor och ören istället, så får vi se.

- Kostnadsutveckling enligt KPI för egnahem och hyresrätt.
- Hyrans andel av medianlön efter skatt - heltidsanställda.

Själv är jag lite förvånad att boende i hyresrätt trots allt tycks stå sig hyfsat bra i ovanstående statistik. Jag hade förväntat mig bättre vad Egnahem och BR beträffar, med tanke på den för ögonblicket låga andelen boränteutgifter i boendekostnaden.

Nu stiger emellertid styrräntan igen - och boräntorna ännu brantare (och delvis oberoende av) än styrräntan. Så hur ska det nu gå med kostnadsutvecklingen?

Hur ska det gå för storstadsborna, i sina amorteringsfritt låneköpta bostadsdrömmar, vars bolån i är så stora att de i praktiken omöjligen kan betalas tillbaka inom livstiden - in mindre innan pensioneringen? Hur ska det gå för dem som köpte tidigt, men som lånat upp sig ytterligare på värdeökningen, i tron på att de kunde behandla sin bostad som en Bankomat - och det för all framtid, utan risker och med minimala konsekvenser?

Anonym sa...

Fabulator Frej

Du kunde väl ha googlat? http://bit.ly/id9ceM

Hyresrätten kommer fortsatt att vara en dyr boendform jämfört egna hem. Även när räntan normaliserats.

Slut. Frågor på det?

farbror Frej sa...

"Slut. Frågor på det?"

Tja, du - Jag kan konstatera att handläggaren valt att utgå ifrån att alla framtida lånevillkor, avdragsmässiga förutsättningar samt stigande prisvärderingar är likvärdiga eller oföränderliga med dagens villkor.

Inte i något av exemplen räknas det t.ex. med att bostaden faktiskt kan sjunka i värde - så mycket att banken vill omförhandla lånevillkoren. Att den nybildade BR-föreningen faktiskt kan få ekonomiska problem, där man tvingas höja månadsavgiften, efter att extralånet för driften har tagit slut.

Youtubesök "Bostadsrätt kan bli en lånefälla" samt "Höjda avgifter väntas för boende i Ringen".

Beställde för övrigt själv en analys av en årsredovisning via boreda.se på ett objekt i Solna. Under rubriken "Kassaflöde" kunde man läsa:

"Föreningen har ett negativt kassaflöde (-34 kr/m²) från den löpande verksamheten, vilket är i nivå med genomsnittsföreningen. Kassaflödet lämnar inget utrymme för investeringar eller amortering av skulder. Ett bestående underskott kan leda till att
medlemsavgifterna behöver höjas för att inte tära på föreningens kapital."

Hmm - negativt kassaflöde i nivå med den genomsnittliga (!) föreningen? Jaha - där ser man. Helt normalt alltså.

Anledningen att handläggaren valt att bortse ifrån risk-faktorn är väl rent debatt-strategiska. I denna undersökning handlar det främst om att lyfta fram argument för att göra något åt den skatte-/avdragsmässiga ojämlikheten mellan de oilka boendeformerna, gissar jag.

Per Albin sa...

Farbror Frej är dåligt påläst i vanlig ordning.

När räntan stiger kräver hyresvärdarna högre hyror.
När räntan sjunker så... sjunker inte hyran nej.

Så att oja sig över räntan för egnahemsägare är så hemsk så kan jag upplysa dig om att det syns även i din plånbok även fast du kanske inte har banklån när du sitter i din hyreskasern.

Frågor på det?

farbror Frej sa...

Per-Albin: "När räntan stiger kräver hyresvärdarna högre hyror."

Nej, det är faktiskt inte sant. I vart fall kan man svårligen finna det raka fyrkantiga samband som du vill göra gällande.

Jag har själv bott i en hyresetta i Solna från 1992 och framåt - alltså mitt under värsta 90-tals krisen när riksbanschef Bengt "Mr.500%" Dennis var i farten. Trots att styrräntan ett tag nosade på 9% 1995, så steg min bostadshyra från 1205kr år 1992, lugnt och förutsägbart till 1915kr år 2009.

Googla "Styrräntans utveckling" (Ekonomifakta). Addera några procent för motsvarande bolåneränta.

Anledningen till att hyran inte steg snabbare hade väl i ärlighetens namn något att göra med att fastigheten var gammal - förmodligen med avskrivna skulder och med blygsamt underhåll från värdens sida. (Själva underhållet lastades istället över på det som valde att ombilda år 2009).

Numera bor jag i en annan etta på samma gata - med endast blygsamt högre hyra (2250kr år 2010), men där lägenheten är i betydligt bättre skick + planerat underhåll vart 10-20 år inbakat i hyran.

Jag är såklart medveten om att hyreshöjningarna varit kännbarare för de som hyr 4-5 ROK, och att de kan stiga något snabbare framöver.

Per-Albin: "så kan jag upplysa dig om att det syns även i din plånbok även fast du kanske inte har banklån".

Nej, det har faktiskt inte synts speciellt mycket hitintills. Ärligt talat. Jag menar - från 1205kr år 1992 till 2250kr år 2010 - strax över tusenlappen utslaget på 18 år. Justerar man för inflationen (googla "Räkna ut penningvärdet") så återstår en faktisk hyreshöjning på strax under 700kr - med ny lägenhet och bättre standard på kuppen.

Per-Albin: "när du sitter i din hyreskasern".

Det finns tveklöst exempel på rätt trista hyreskasernsområden. Men ska man vara ärlig kan man även hitta rätt bedagade BR-fastigheter innan tullarna. Bullriga och avgassmutsade balkonger, bakom sömnigt glåmiga bakgator. Inte en balkongmöbel så långt ögat når - även mitt i sommaren. Gör några inspektionspromenader kommande sommar så ska du få se. Själv bor jag ca 1 minuts promenad från T-station Näckrosen och Råsunda Filmstaden. Jag är nöjd med läget.

Anonym sa...

Farbror Frej men så bra då kan vi kanske ensas om att HGF höjde förhandlingsavgiften med just 20%

mvh
Jonas

farbror Frej sa...

Ja, herregud - 2 kr extra per månad. Det blir 24 kr på ett år. Nu är det väl bara att bistert konstatera att man måste försaka en chipspåse innan nyår 2012.
Annars blir det väl ebb i kassan!?

Per Albin sa...

Att hyrorna stiger mer än andra kostnader står ju fullständigt klart.

Men hur kunde det bli så, Barbro?
Dåligt förhandlingsarbete?

Vilka är argumenten som gjort att Hyresgästföreningen accepterat att hyran stiger mer än allt annat i vårt kära land Sverige?

Sluta tumma på sanningen sa...

farbror Frej sa...
Ja, herregud - 2 kr extra per månad. Det blir 24 kr på ett år. Nu är det väl bara att bistert konstatera att man måste försaka en chipspåse innan nyår 2012.
Annars blir det väl ebb i kassan!?
------

Nej Fabulator Frej - Det blir 144 kr på ett år.

Bortkastade pengar med tanke på hur uselt HGF sköter förhandlingarna. Och med tanlke på vilka pamp-löner de håller sig med.

Har du betalt för att sitta chatta åt HGF kan man lätt undra..

farbror Frej sa...

"Nej Fabulator Frej - Det blir 144 kr på ett år."

Nu talade jag om själva HÖJNINGEN på 2 kr - från 10kr till 12kr. Eftersom Jonas talade om 20% HÖJNING så ville jag exemplifiera vad en HÖJNINGEN på 2kr extra varje månad egentligen betydde accumulerat över ett år. Alltså en årlig avgifts-HÖJNING motsvarande en chipspåse. Klart och tydligt nog?

"Bortkastade pengar med tanke på hur uselt HGF sköter förhandlingarna."

Det hade ju naturligtvis inte blivit tal om några hyreshöjningar överhuvudtaget ifall fastighetsägarna ensamma fått bestämma, eller hur? Vem vet - de kanske FÖRSÖKTE argumentera för ett noll-avtal, men engagerade hyresgäster/förhandlare runt om i riket INSISTERADE antagligen på att hyran skulle höjas mer rejält.

"Har du betalt för att sitta chatta åt HGF kan man lätt undra.."

Det tar mellan 3-15 minuter att knåpa ihop ett inlägg. Inget att hetsa upp sig för. ;-) Är du, för övrigt, själv en hyresgäst som frivilligt engagerat dig lokalt i hyresförhandlings-arbetet? Eller är du en bostadsrätts-/villaägare? Man kan ju lätt undra...

Anonym sa...

Många bäcka små vet du väl farbror Frej. Det borde ju du veta som sparat ihop lite pengar på banken samtidigt som du medvetet missade det stora klippet....
mvh
Jonas

Anonym sa...

Det anmärkningsvärda är inte siffrorna i kronor eller procent. Det anmärknigsvärda är att hycklarna i HGF använder olika mätefromen när det passar dem. När det gagnar dem då är det först % nästa gång när det inte gagnar dem då blir det reda pengar. Allt för att dölja hyckleriet.

Mvh
Jonas

farbror Frej sa...

"samtidigt som du medvetet missade det stora klippet...."

De flesta som vill göra det s.k. "stora klippet" i storstadsregionerna kommer in alltför sent i pyramidspekulationen, amorterar inte, lånar eventuellt upp sig ytterligare på värdeökningen. Och OM de säljer, så köper/lånar flertalet bara upp sig ännu dyrare och ohållbarare inom samma prisstegrade geografiska område. Detta är numera en realitet.

Ett citat ur författarna Carmen M. Reinharts och Kenneth S. Rogoffs aktuella bok "This Time Is Different: Eight Centuries of Financial Folly" lyder som följer:

"Throughout history more money have been lost because of four words, then was ever lost at the point of a gun". Vilka ord? Jo boktiteln...

This
Time
Its
Different.