30 december 2010

28 december 2010

Hyran och den allmänna kostnadsutvecklingen

Ibland undras det över hur det står till med hyresutvecklingen kontra KPI. Utrymmet för att svara i kommentatorsfältet är begränsat, i alla fall om man vill ha med grafik.

Hur beräkningarna och förändringarna av KPI ser ut och görs kan man med fördel studera här.

Hyresgästföreningen har två övergripande mål för förhandlingarna om 2011 års hyror. Ett är att hyrorna ska öka mindre än den allmänna kostnadsutvecklingen (KPI). Det andra är att hyrans andel av disponibel inkomst ska minska.

Det finns ingen direkt koppling mellan KPI och hyrorna. Det enkla skälet till det är att KPI inrymmer så mycket fler kostnadsslag än de som ingår i hyran.

Men vi har trots det valt att ha som mål att hyrorna ska öka mindre än KPI. Just nu i denna stund ligger den vägda hyresförändringen på 2,14 procent.

Men långt ifrån alla hyresförhandlingar är avslutade så det kan både öka och minska.

I varken Stockholm, Göteborg eller Malmö är hyresförhandlingarna avslutade med de kommunala bolagen.

Det knepiga med den här typen av sifferexercis är att det inte är särskilt många som känner igen sig. Hyrorna ser olika ut på varje ort och hyresförändringarna är också olika. De speglar de olikheter som finns på olika orter. Framförallt gäller det kostnaderna för el, vatten, sopor mm som varierar stort.

Så här har det sett ut till och med 2009.



Målet om att hyrans andel av disponibel inkomst ska minska har hittills sett så här:



Under ett antal år har inflationstakt och löneutvecklingen följts åt. Så är det inte idag. Inflationstakten, räknad som förändringen under de senaste tolv månaderna, var i 4,1 % i juli 2008 och i juli 2009 - 0,9 procent enligt SBC. Störst påverkan på KPI har de sänkta räntorna haft. Det har inneburit att boendekostnaderna sjunkit med 6,5 % sedan juli 2008. De sänkta räntorna har således medfört mycket kraftiga utgiftsminskningar för ägda lägenheter med lån.
Lönerna steg mellan januari 2007 och januari 2008 med 4,3% och mellan januari 2008 och januari 2009 med 3,3 %. Ökningstakten ligger i juli 2009 under 3 % enligt Medlingsinstitutet.
För grupper utanför arbetsmarknaden följer inkomstutvecklingen oftast inflationen.

.

Bygg med pristak

Idag skriver jag och arkitekten Gert Wingårdh på DN Debatt. Vi hävdar att man måste ha högt ställda krav på byggandet och att det går att ha det. För varför skulle det inte gå?

Det är klart det går men då måste dagens uppgivenhet ersättas med kreativitet och prispress.

Byggkostnader är inte av Gud givna. De är påverkbara och det kan inte vara en naturlag att byggkostnaderna ständigt når nya oanade höjder.

2008, för två år sedan, gjorde SABO en snabbanalys av byggkostnadsläget. De samlade in data från tre nyproduktionsprojekt som genomfördes 2005 i Skövde, Sundsvall och Västerås.

Därefter jämfördes vad dessa projekt hade kostat om man hade byggt dem 2008.
I Västerås flyttade man 2005 in för 925 kr/kvm. 2008 hade kostnaden ökat med 40,8 procent till 1300 kr/kvm.

I Skövde var ökningen 48 procent, från 1101 kr/m2 till 1630 kr/m2 och i Sundsvall var ökningen 44 procent, från 1160 kr/m2 till 1670 kr/m2 45.

På tre år!

Nu har det gått två år till och ökningarna fortsätter.

Att som i Halmstad sätta ett tak för produktionskostnaden är en möjlighet att sätta stopp för den fantastiska ökning som skett av produktionskostnaderna.

24 december 2010

Lucka 24:Under lucka 24 döljer sig Stefan Attefall


Idag upprepar bostadsminister Stefan Attefall på SvD att hyresrätten som upplåtelseform kommer att stärkas.

Det är utmärkt bra att han säger det hela tiden. Under 2011 kommer det säkerligen att klarna vad han menar.

För hyresgästerna är det ingen tvekan om vad en stark och attraktiv hyresrätt innebär. Man ska kunna bo både tryggt och snyggt och ha en rimlig hyra.

Det kommer att stärka hyresrättens ställning.Det är värt mycket att investera i nöjda hyresgäster. Framförallt för de som äger husen.

Under lucka 24 döljer sig Stefan Attefall, lyssna på honom. En del av hyresgästernas väl och ve ligger ligger på hans departement.

Och så vill jag önska er alla en JÄTTEGOD JUL.

23 december 2010

Lucka 23:Dagar av förväntan


Jag gillar de där dagarna av förväntan som är inlagda i almanackan.

Nyårsafton är bäst. Den inrymmer alla möjligheter att ta nya tag.
Men dagen före julafton är inte så dum den heller. Den kan man ägna åt att fundera på vad tomten kan ha i säcken.

I år blir det nog ett löfte om att öka bostadsbyggande så att alla som saknar bostad äntligen ska få tak över huvudet.

Kolla in morgondagens lucka för då får ni höra vad bostadsminister Stefan Attefall har att säga.

Under lucka 23 döljer sig en av alla högstämda men vackra julsånger.

21 december 2010

Lucka 22: Masar och kullor i uppror


”Det vet jag faktiskt inte, för att det vi har sagt på den här punkten det är att, ja, börja någonstans att se, och det får man till att börja med se var man ska börja, när man ska börja, sen får man se vad som händer där och sen får man gå vidare utifrån det."

Så lät det 1991 när Dagens Eko frågar Carl Bildt när marknadshyror ska införas.

Den 9 oktober 2007 sa moderaterna entydigt och definitivt nej till marknadshyror.

- Vi stänger den diskussionen, sa Lars Lindblad i partiledningen till Expressen.

Men man kan aldrig veta, frågan om marknadshyror eller inte har en tendens att dyka upp med jämna mellanrum.

Men frågan har också en tendens att försvinna varje gång den dyker upp. Hyresgästföreningen har slagits för förhandlingsrätten och mot marknadshyror och hittills har vi gått segrande ur dessa bataljer.

Vi har argumenterat och protesterat. 1993 anlände exempelvis mängder av dalmasar och kullor till Stockholm för att protestera. Denna variant av dalaupproret ersattes men den allra första och största webbdemonstrationen någonsin.

Och ropen på marknadshyror klingade ohörda. Förhandlingsrätten är tills vidare säkrad och marknadshyror avfört.

Jag tycker att Hans Linblad (M) uttrycker det hela bra när han säger att:

- ”Vi har ju tidigare indikerat att marknadshyror kan vara något på sikt. Det har sänt dåliga signaler till medborgarna. Man har känt en viss rädsla för vad moderaterna i en regering skulle kunna åstadkomma. Därför gör vi nu en tydlig markering, säger han.
- Vi vill inte skapa ett system som gör det omöjligt för människor med svagare inkomster att bo i innerstan.”

Under lucka 22 döljer sig ett av många dalauppror.

20 december 2010

Lucka 21: Väderkaos istället för bostadskaos


P1 morgon tänkte slå till med bostadspolitisk debatt idag men väderkaoset är ett alltför hett ämne och slog därför ut alla sådana funderingar.

Nu får man hoppas att det slutar snöa så att den tilltagande bostadsbristen får lite plats i media.

Men på Facebook kan man alltid få igång lite debatt oavsett väder.

”Hyresrättens ställning ska stärkas. DN debatt idag. Attefall tillsätter utredning. Kommer det att bli bra?”, skrev jag på min statusuppdatering.

Eftersom P1 morgon satsade på det dåliga vädret så får ni lite axplock av vad en debatt om Attefalls DN debatt artikel hade kunnat handla om.

Många var skeptiska. Attefall ”nämnde ägarlägenheter, privatuthyrning, sänkt fastighetsskatt för villaägare ”men något som skulle förbättra hyresrätten var svårt att spåra, menade Micke, som väl var inne på att artikeln knappast levde upp till sin rubrik om att det var hyresrätten som skulle stärkas.

”Det handlar enbart om ÄGARENS villkor. Kanske vore det på sin plats att få in "...förbättrar förutsättningarna att LEVA och BO i hyresrätter"?!” var en synpunkt som det ligger mycket i.

I artikeln nämns inte med ett ord villkoren för de som bor och hur de ska förbättras.

Attefall är ju otroligt noga med att tala om hur mycket han ogillar subventioner vilket förstås retar många vilket märks på detta inlägg:

”Attefall nämner inte med ett ord de stora subventionerna av ägande- och bostadsrätt genom ränteavdragen och missar helt om rotavdragen, medan inte ett öre går till hyresrätten. De tidigare investeringsbidragen var villkor...ade (håll nere hyran!) och medförde faktiskt en sänkning av hyrorna i nyproduktionen. Ränte- och rotavdrag medför tvärtom en prisökning på egnahem och bostadsrätter.

En fastighetsägares/ett bostadsföretags möjlighet att dra av alla sina kostnader vid beräkning av rörelseresultatet medför inte några sänkta kostnader för ägaren. Hyres-gästerna får sedan betala dessa kostnader fullt ut utan avdrag. Attefall vilseleder eller också är han djupt okunnig”.

Fast ”det går inte an att vika ner sig i förtid. Nu gäller det fortsatt påverkan i rätt riktning” var en åsikt som också fördes fram.

Och så får det bli. Nu ska vi hålla koll på hur utredningsdirektivet kommer att se ut och sedan blir det att i vanlig ordning hänga på och hänga efter utredningen.

Under lucka 21 döljer sig en debatt om hyresrätten på kristdemokraternas riksting.

19 december 2010

Lucka 20: Filma tiden du får över som hyresgäst för nu ska hyresrättens ställning stärkas


Intet ont anande slår jag upp DN och plötsligt så står det där: Hyresrättens ställning ska stärkas.

Bostadsminister Attefall tillsätter en utredning i detta syfte. Här kan du läsa min kommentar om det.

Nu blir det till att följa och hålla koll på den. Under lucka 20 döljer sig filmen om hur vi höll koll på en annan utredning.
Den här verkar dock ha bättre förtecken.
Våra förslag till skattereform ska tas upp i utredningen.
Attefall vill jobba med "aktörerna" det låter bra.

Idag vill jag slå ett slag för SABO som lanserar en filmtävling där Sveriges alla hyresgäster kan delta och vinna en månadshyra.

"Tävlingen äger rum på kampanjsajten www.tyckomhyresratten.se där besökarna kan ladda upp sina egna filmer. Budskapet är att du som hyresgäst sparar minst 30 minuter om dagen, tid som en genomsnittlig villaägare lägger ner på trädgårdsskötsel och reparationer.

Filmen ska visa vad hyresgästen gör med tiden den får över. Tävlingen pågår i flera omgångar fram till juni 2011.

Tävlingen riktar sig till alla som bor i hyresrätt i Sverige och den primära målgruppen är mellan 20 och 40 år. Annonsering kommer att ske på Facebook och på Spotify. Syftet är att på ett roligt sätt synliggöra fördelarna med hyresrätten som boendeform"

Läs mer här, www.tyckomhyresratten.se
Under lucka 20 döljer sig den film Hyresgästföreningen gjorde inför hotet om marknadshyror. Det blev inga marknadshyror.

Att göra en film kan löna sig.

18 december 2010

Lucka 19: Anders Borg renoverar miljonprogrammet


Miljonprogrammets tillkomst är en viktig del av vår historia.

Arkitekterna inspirerades av funktionalismens idéer. Det resulterade bland annat i rymliga välutrustade lägenheter med genomtänkta planlösningar. Bostadsområdena skulle vara ljusa, öppna och bilfria.

I mitten av sjuttiotalet hade 1 006 000 bostäder byggts och målet nåtts. Bostadsbristen var avskaffad.

Totalt byggdes 349 654 bostäder i småhus och 592 834 bostäder i flerbostadshus.

Nu renoverar Anders Borg 349 654 bostäder i miljonprogrammet. Genom ROT-stödet kommer denna del av miljonprogrammet att bli renoverat, tillbyggt, ombyggt och snyggt.

Svårare blir det för de 592 834 bostäderna som byggdes på höjden. Där gör Anders Borg halt.

För husägare fuskade och anlitade svart arbetskraft varför staten ingrep och nu kan husen renoveras, byggas om och byggas till med hjälp av skattebetalarna.

I flerbostadshusen fuskas det inte, där fortsätter man att betala full skatt på allt och det blir dyrt att renovera, bygga om eller till.

Under lucka 19 döljer sig Arga snickaren som till slut fattade att ROT-stöd inte är till för alla.

Anders Borg har fått ett förslag från oss, SABO och fastighetsägarna till ett ROT stöd anpassat till hyresrättens förhållanden. Han vet i alla fall att skatten är för hög på hyresrätten, bra så. Nu väntar vi in förslagen som ska skapa balans.

17 december 2010

Lucka 18: Sidenbo konkursar och chockhöjningarna uteblev


I bloggen 16 mars 2009 skrev jag om hyresgästerna i Norberg. Deras hyresvärd, Sidenbo, hade inte betalt el och vattenräkningar så där bodde de både utan el och utan vatten.
Sidenbo är ett företag som har många krav på sina hyresgäster och inga på sig själva.
På deras hemsida kunde man läsa.

”Några regler och krav som vi har på Sidenbo.

Vi kräver godkända kreditupplysningar på våra hyresgäster. Hyran skall alltid betalas i förskott. Vi sänder inga påminnelser”

Sedan kommer en lång räcka av förhållningsorder

Nu har Sidenbo gått i konkurs. Inte därför att hyresgästerna inte betalade sina hyror i tid utan påminnelse utan därför att Sidenbo inte betalade sina räkningar trots påminnelser.

Konkursförvaltaren Lars-Henrik Andersson säger till P4 Västmanland.att han ”blev väldigt positivt överraskad över de boendes inställning och att de är beredda att göra allt för att få det här att gå runt”.

För slutligen hamnar alltid eländet i knäna på hyresgästerna. Det är de som får ta konsekvenserna. Det är imponerande men de borde inte behöva vara så.

”Jag önskar att Mats Odell inte hade lagt ner utredningen om oseriösa hyresvärdar. Men det gjorde han och hyresgästerna fortsätter att ha det eländigt hos oseriösa fas-tighetsägare. Det finns bra och det finns dåliga hyresvärdar. Det är de dåliga vi mås-te ha lagar som skyddar oss ifrån”, skrev jag i mars och det är lika högaktuellt idag som då.

Larmen om chockhöjda hyror i Stockholm har duggat tätt inte minst på denna blogg.

Nu har hyresgästföreningen träffat ett ramavtal med Fastighetsägarföreningen i Stockholm och chockhöjningarna uteblev.

Under lucka 18 döljer sig en beskrivning av hur det går när man är ensam om att klara en uppgift. Det hade inte funkat i Norberg och inte i hyresförhandlingarna.




Hyresgästföreningen – "Solo" from Christoffer Roth on Vimeo.

16 december 2010

Lucka 17: Supernytt om hyresförhandlingarna


Årets hyresförhandlingar är långt ifrån klara. Många förhandlingsdelegationer sliter vid förhandlingsborden runt om i landet.

Hittills är det bara 175 företag med sammanlagt 483 307 lägenheter som kommit in med yrkanden. De vill ha 3,53 procent (i genomsnitt).

Hyrorna för 167 327 lägenheter (64 företag) är klara.

Efter förhandlingar hamnade de nya hyrorna på 2,09 procent (i genomsnitt)

Under dagens lucka döljer sig en webbdebatt mellan mig och Fastighetsägarnas vd, Reinhold Lennebo, om vad man kan tro om utgången av årets hyresförhandlingar. Se den här.



Lucka 16: Hyresgästbasen skrämde ner sin egen hyra














Fastighetsägarnas VD, Reinhold Lennebo, har var varit veterinär, slaktare, tidningschef, bondeledare och han har svart bälte i karate.

Men han har aldrig i figurerat i någon adventskalender så jag fick sätta dit en liten juldekoration på egen hand. Så nu kan han komplettera sin CV.

Igår var jag på Dagens Industri för att debattera med Reinhold Lennebo.
Denna debatt kommer att läggas ut på DiTV kl 13.00 idag.

Men redan nu har de lagt ut en videosnutt under rubriken, ”Hyresgästbasen skrämde ner sin egen hyra.” Här kan ni se det.

Vi fick nämligen på slutet frågan om hur vi bodde och hur våra boendekostnader utvecklats. Reinhold Lennebo hade fått ökade kostnader. Denna upplysning har förmodligen DI lämnat åt sitt öde i något arkiv.

Jag svarade för min del att jag bor i hyresrätt hos en privat fastighetsägare som tycker att det har gått bra för fastighetsägarna under senare år. Han har således både sänkt hyran och legat still med hyran.

Programledaren misstänkte omedelbart att jag skrämt min hyresvärd genom min blotta närvaro i ett av hans hus.

Jag erbjuder mig därför att flytta runt och skrämma hyresvärdar.

Reinhold Lennebo fnissade förtjust över hans medlems tilltag att ligga still med hyran så jag kan nog räkna med uppbackning från Fastighetsägarna under mitt rundboende.

Fast min hyresvärd verkar ha haft mera rationella skäl än min närvaro för sin hållning. ”Botrygg är som alla andra en del i marknadsekonomin där prispress ingår som en viktig del i systemet. Men den idén är det oftast ingen i branschen som använder sig av, sa Michael Cocozza i Corren.

Så det blir nog att kämpa vidare med alla de privata fastighetsägare som inte fattat att de är en del i marknadsekonomin och därför behöver konkurrera med pris och kvalitet. Fast jag har träffat så många i bygg- och fastighetsbranschen som verkar tycka om konkurrens bara som teori så jag vet att det är tuffa tag vid förhandlingsborden just nu.

Under lucka 16 döljer sig det som behövs i en förhandling:

Hyresgästföreningen – "Pingis" from Christoffer Roth on Vimeo.

14 december 2010

Lucka 15: Folkomflyttningar och social statushöjning



Ekonomiekot igår kunde man, som nästan varje dag, höra ett inslag om de ständigt ökande priserna på bostadsrätter. Den här typen av rapportering har en märklig slagsida.

Men att värdet hålls uppe av en alltmer tilltagande bostadsbrist hamnar i mediaskuggan.

Alla de som inte har en bostad och som tvingas betala högre och högre priser för att få tak över huvudet befinner sig i samma skuggland. Inslag i media om hur hårt detta slår på individer och samhälle lyser med sin frånvaro.

Men i går morse slog P1 Morgon i alla fall till med ett inslag om ett annat fenomen. Det handlade visserligen om Berlin. Där stiger hyrorna och tvingar ut folk ur sina lägenheter för att ge plats åt de som kan betala.

När den sociala statusen på ett bostadsområde höjts så stiger hyrorna och de konstnärer som varit med och höjt statusen tvingas flytta därifrån.

Detta pågår också i Sverige lite varstans. Inte därför att vi har marknadshyror, för det har vi inte, utan genom att hyresrätterna ombildas till bostadsrätter och att det görs genomgripande ombyggnader.

Häromdagen träffade jag en kvinna som flyttat flera gånger på grund av den omvandling av hyresrätter som pågår. Hon har flytt från sitt hyresboende i hopp om att hitta en lägenhet som ännu inte nåtts av omvandlingen eller där hyresgästerna sagt nej.

Märkligt fenomen. Mängder av familjer känner sig tvingade att flytta för att ge plats åt ett annat boende. I det kvarter kvinnan bott hade 40 familjer flyttat i samband med ombildningen.

Det tog två veckor efter den genomförda ombildningen så såldes den första lägenheten för en miljon mer än vad den köpes för vid ombildningen.

Våra städer förändras så sakteliga.

Vi har drivit en framgångsrik kampanj mot marknadshyror. Men nu är det ombyggnadshyrorna som drar iväg. Fastighetsägarna kastar sig över lägenheterna för att förvandla de till oigenkännlighet och kräver därefter stora hyreshöjningar.

Vi varnade regeringen för detta och krävde att hyresgästerna skulle skyddas mot dessa hyreshöjningar. Men det enda svar vi fick var att man skulle följa utvecklingen.

Det är inte svårt alls. Stefan Attefall som reser runt i landet på spaning just nu kan ju passa på att besöka några ombyggnadsprojekt och fråga hyresgästerna vad de har tänkt sig flytta. I Upplands Väsby var det 40 procent som inte flyttade tillbaka efter ombyggnaden.

Vart de tog vägen vet ingen. Ett område för en intresserad student att forska på?

Under lucka 15 döljer sig vår kampanj mot marknadshyror. Den är fortfarande aktuell. Namnskyltar byts ut och andra sätts dit därför att hyresgästerna tvingas bort inte på grund av marknadshyror men på grund av av ombildningar och ombyggnader.


13 december 2010

Lucka 14:Hjälp oss att bryta en gammal jultradition


Idag citerar jag från Stadsmissionens hemsida.

"Glögg, Kalle Anka, julgröt och julklappsrim. Vad är egentligen en jultradition och för vem? Temat för Stockholms Stadsmissions julkampanj, ”Hjälp oss att bryta en gammal jultradition”, skildrar vad en traditionell jul kan innebära för människor som lever i hemlöshet. Som exempelvis att vandra runt i kylan eller att vakna i en trappuppgång.

- Med årets insamlingskampanj vill vi visa på kontrasterna som faktiskt finns även i en stad som Stockholm genom att belysa våra allra svenskaste jultraditioner, säger Yvonne Borg, kommunikations- och insamlingschef Stockholms Stadsmission.

- Givetvis ger vi även människor som inte har någonstans att ta vägen i jul ett alternativ. Under juldagarna har flera av våra verksamheter öppet för att alla ska få möjligheten att fira en gemensam jul, fortsätter Borg.

Julkampanjen startar 22 november och pågår fram till 24 december. Kampanjen är Stockholms Stadsmissions viktigaste insamlingsinsats under året. Pengarna som samlas in under kampanjen ligger till grund för vad verksamheten kan åstadkomma under nästa år för människor som lever i hemlöshet eller andra tuffa livssituationer i Stockholm."

Under lucka 14 döljer sig vårt bidrag till insamlingen.

video

12 december 2010

Lucka 13:Framgångens fälla eller ett slut på bostadsbristen


Hur ska bostadskrisen i våra storstäder lösas nu när 90-talets talrika barnkullar flyttar hemifrån undrar Peter Wolodarski i DN igår när han funderar på huruvida framgångarna stigit moderaterna åt huvudet.

Utmärkt fråga som behöver besvaras av alla de som vill in i maktens boningar.

”Efter fyra års regerande förväntar sig väljarna att alliansen tar politiken ett steg bortom arbetslinjen, skriver han.

Fast för den som vill så går det utmärkt bra att koppla ihop arbetslinjen med en bostadslinje. De förutsätter absolut varandra.

Med tanke på den lånebubbeloro som alltmer breder ut sig så framstår hyresrätten som en utmärkt framtidssatsning för den politiker som vill ”förekomma, inte förkomma.” som Wolodarski uttrycker det.

Hyresrätten kan bidra till att frigöra kapital som är ett smörjmedel för ekonomin, skrev Dick Kling på Timbro och jag på Brännpunkt hösten 2009. Det blir mer och mer tydligt.

”Fyra av fem svenskar saknar en nettoförmögenhet om man räknar bort bostaden. Fler bör ha en ekonomisk buffert, inte minst i oroliga ekonomiska tider.
Men det måste vara pengar man kommer åt, inte pengar som sitter fast i italienskt badrumskakel eller statliga energiföretag.

Vi måste sluta se högt belånade bostäder som vägen till välstånd. Annars kommer svenskarna att fortsätta vara rika men proletariserade” skrev vi också.

Igår skrev Sandro Scocco och Magnus Lindmark på DN Debatt.”Vad som är näst intill unikt för Sverige jämfört med övriga industriländer är att de privata skulderna fortsätter att öka så snabbt”

Vad detta kan leda till har ” både Irland och Island fått lära sig den hårda vägen nyligen, när de tvingats överta privata skulder i en sådan uträckning att de är på ruinens brant.”

”Det finns därmed starka skäl för stater att bekymra sig över hög privat skuldsättning, även om den offentliga faller, skriver de”

På samma linje är Stefan Ingves, riksbankschefen

Under lucka 13 döljer sig de som hoppas på att många politiker ska kasta sig över en av de stora framtidsfrågorna.Hur ska bostadskrisen i våra storstäder lösas nu när 90-talets talrika barnkullar flyttar hemifrån?

Lucka 12:Rätt ska vara rätt


Jag och alldeles för många med mig har vandrat mellan andrahandsboenden i avvaktan på en bostad där man kan ställa in den egna sängen lite mera varaktigt.Det är inte kul.

Men just nu är ett förstahandskontrakt inget att tänka på för de bostadssökande så regeringen vill uppmuntra andrahandsuthyrning.

Jag har aldrig träffat någon som vill bo i andrahand. Att bo i andrahand är osäkert, otryggt och dessutom blir människor ofta lurade och tvingas betala för hög hyra.

På skatteverkets hemsida kan man läsa om vad som gäller. Fast bara nästan. Inte ett enda ord står det om att man inte får ta ut vilken hyra som helst när man hyr ut i andrahand.

Andrahandshyresgästen ska betala bruksvärdeshyra plus lite påslag om den är möblerad. Det är den trygghet andrahandshyresgästen har givits av politiken för att inte bli utnyttjad i ett besvärligt läge där man är i underläge.

"En andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra har rätt att få tillbaka vad han eller hon har betalat för mycket. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen", står det på Hyresnämndens hemsida.

Det borde kanske skatteverket kunna få plats med, en liten not bara. Då kan ta samtidigt passa på att ta bort det där om att man äger en hyresrätt.

"Är ni två som äger den uthyrda hyresrätten ska var och en redovisa" skriver de vilket kan förvirra en del.

Under lucka 12 döljer sig andrahandsmarknaden

11 december 2010

Lucka 11: Får en bofink se ut hur som helst?


I Höglandsnytt kan man läsa att branschföreningen Trä- och Möbelföretagen, TMF anser att regeringen tvingar fram minskat husbyggande.

Uj uj, det var inte bra nu när regeringen äntligen drar på med lite ambitioner om att stärka hyresrätten och öka byggandet.

”Fokus för regeringens bostadspolitik borde ligga på att se till att man tar bort hinder för ett ökat bostadsbyggande. För närvarande skapas i stället fler och fler hinder och det är definitivt inte bra!, säger TMF”

Man måste tyvärr hålla med TMF. Men det är inte bara avgifter som ökar utan kommunerna försöker lägga så mycket kostnader som möjligt på den som ska bygga.

Parker, vägar, daghem och annat som vanligtvis är kommunens sak att hålla med ingår numera i exploateringsavtalen mellan kommunen och byggherren.

Googlar man på exploateringsavtal hittar man bl a ett anförande vid MEX-dagarna 12 – 13 november 2008 i Karlstad

Där ställs i ett anförande av advokaten Annika Gustafsson följande intresseväckande fråga.

”Vad är ett exploateringsavtal – ja säg det? Får en bofink se ut hur som helst? ”

Och svaret verkar vara, ja det får den.

Jag saxar en del uppseendeväckande delar av anförandet här nedan.

”Thomas Kalbro, professor i fastighetsvetenskap på KTH, har tillsammans med teknologen Peter Smith granskat 129 exploateringsavtal. Slutsatsen de drar är att majoriteten av avtalen saknar lag stöd i PBL, plan- och bygglagen, eller hamnar i en juridisk gråzon. Endast 45 procent av avtalen har fullständigt lagstöd”.

”- Avtalen kan inte kallas olagliga förrän byggaren går till domstol med dem. Men kommunen får inte teckna avtal för uppgörelser som saknar stöd i lagen, säger Thomas Kalbro”

”Att byggherrarna inte går till domstol beror på att de är beroende av hålla en god relation med kommunen. Sätter de ner foten kan de få svårt att få igenom nästa detaljplan, bedömer han. Och JM håller med”.

”- Kommunen har en mycket effektiv påtryckning i form av planmonopolet. Om vi inte går med på deras önskemål så blir det helt enkelt ingen detaljplan, säger Björn Hedlund.”

Byggherrarna sitter som kommungisslan och konsekvensen är att det är de boende som ska betala vägar, dagis och parker på sin hyra.

Under lucka 11 döljer sig alla de som undrar när sjutton de ska få en bostad.

10 december 2010

Lucka 10: Hyresrätten seglar upp


Hyresrättens ställning ska stärkas. Detta låter regeringen meddela i regeringsdeklarationen som under högtidliga former lästes upp vid riksdagens öppnande.

Jag gillar detta skarpt. Men under tiden vi väntar på regeringens insatser för att stärka hyresrätten så rullar vardagen på.

Filmen Svinalängorna har premiär och vi tas med in i interiörer från förr. Trodde vi ja.

I dagens tidning, precis som så många andra dagar, går det också att läsa om barn växer upp under dåliga förhållanden.

Skandalhusfenomenet stärker inte hyresrätten ett smack. Här krävs det insatser för att inte nya generationer ska behöva växa upp i Svinalängor anno 2010.

Alex Schulman är ett annat fenomen. Han har paniksålt sin bostadsrätt för att snabbt som ögat ta sig in i en hyresrätt. Han har träffat förståsigpåare som säger att det kommer att bli ett prisras på bostadsrätter. Samma sak som fick förre moderatledaren Bo Lundgren att säga att han aldrig någonsin skulle köpa en bostadsrätt i Stockholm.

Kanske kommer detta att indirekt höja hyresrättens status. För som det nu har varit en längre tid så ska den trendkänslige satsa på bostadsrätt. Om detta har jag skrivit i den eminenta tidningen Hem&Hyra läs gärna det.

Denna dag tycker jag att vi också ska tänka på en ofrivillig hyresgäst. Nämligen fredspristagaren Liu Xiaobo som sitter i fängelse och som idag hedras med en tom stol vid Nobel-ceremonin i Oslo.

Under lucka 10 döljer sig Stig-Björn Ljunggren som gör en bedömning av regeringens bostadspolitik.

08 december 2010

Lucka 9: Adel, präster, borgare och bönder


I Stockholms utkant ligger Riddarhuset. Inte nu för tiden förstås men när bygget startade låg det en bit utanför Stockholm, som då hade 15 000 invånare.

Där var jag igår för att samtala med Björn af Kleen om man kunde betrakta Riddarhuset som en ideell förening. De blev en ideell förening 2003 så själva den formaliteten var väl i och för sig inte så mycket att diskutera.

Den svenska adeln är väl inte det vi förknippar med de svenska folkrörelserna precis. Fast de har en tydlig målgrupp, stadgar, styrelse och en verksamhetsidé precis som alla andra ideella föreningar.

Men någon öppenhet går inte att spåra. Alla göre sig icke besvär. Riddarhuset släpper inte ens in vem som helst i en adlig släkt. Den har en komplicerad och mycket ålderdomlig relation till sin målgrupp. Kvinnor, till exempel, är inte direkt inne i värmen. Adoptivbarn har inte en chans.

Men Riddarhuset har mängder av pengar, de delar ut stipendier för 50 miljoner om året till de adliga barnen och deras blotta existens och stora kontaktnät ger de stort inflytande och de gamla privilegierna hålls vid liv.

Riddarhuset tog 31 år att bygga och under den tiden avverkades ett stort antal arkitekter. En mördades till och med av någon som hade invändningar mot de arkitektoniska idéerna.

Björn af Kleen har skrivit en mycket bra bok, Jorden de ärvde, som jag å det varmaste rekommenderar. Den lär oss mycket om hur en gången tid kan hållas vid liv genom till exempel nattståndna arvsregler.

När jag kom ut igen var allt om vanligt. Stockholm växer med två fullsatta bussar varje dag och det tar inte 31 år att bygga nya hus.

I mina gamla hemtrakter i Dalarna rapporteras om bostadsbrist precis som i så många andra delar av landet. Vräkningarna ökar och Riksgälden chef Bo Lundgren skulle aldrig skulle våga köpa en lägenhet i Stockholm.

Risken för prisfall är för stor. Även Anders Borg och den nye bostadsministern Attefall är oroade över att svenskarna lånar och lånar och flaggar för att det blir nödvändigt med åtgärder.

Under lucka 9 döljer sig idag rapporten om när adeln avskaffades, åtminstone i Mosebacke.

07 december 2010

Lucka 8: En välbeställd man i en välbeställd kommun


Jag tänker ofta på ett samtal jag fick för något år sedan. Det handlade inte om vart våra inredningsdrömmar kan föra oss utan om vad vi hamnar om vi inte har andra drömmar också.

Mannen som ringde hade mycket pengar och han bodde i en av Sveriges mest välbeställda kommuner, kanske den allra mest välbeställda. Hans gamla mamma hade blivit skröplig och han ville ha henne i närheten.

En hyresrätt var inte att tänka på för i den kommun han bodde satsade kommunen hårt på det ägda boendet.

Han var inte själv helt främmande för den ägda tanken, den hade gagnat honom och han tillhörde själv de som levde gott bland de välbärgade. Men vad beträffar mammas välbefinnande så gick han bet.

Ingen bostadsrättsförening ville sälja till någon över 70 år. Rätt eller fel, han hade i vart fall kontaktat justitiedepartementet för att efterhöra om man kunde stänga ute gamla mammor på det viset.

Så där satt han med alla sina pengar och en skröplig och ensam mor utan att veta hur han skulle vrida och vända sig för att få till det på mammas bostadsfront.

Jag vet inte hur han gjorde till slut men han hade också slagits av att denna hans hemkommun inte heller bygger för att hemtjänsten ska ha någonstans att bo. Denna kommunala samhällsbyggnadsfilosofi kräver att personalen som ska betjäna kommuninnevånarna har lust att sitta på pendeltåget från andra kommuner.

För det finns de kommuner som tycker att det är bra att också sjuksköterskor, lärare och poliser får någonstans att bo. Även kassörskorna på Konsum och ICA tycker att det är en fördel att få tak över huvudet utan att behöva tillbringa en stor del av dagen på de osäkra kollektiva färdmedlen.

Så fort det blir möjligt att få jobb i den kommun man bor så att man kan hämta barn på dagis och slippa pendla till de välbeställda så kommer man att göra det. Den saken är då säker.

Under lucka 8 döljer sig massor av blivande sjuksköterskor, poliser, förskollärare, handelsanställda som alla kommer att vilja ha någonstans att bo

06 december 2010

Lucka 7: Livet på toppen


Svenska Dagbladet i söndags hade en väldigt intressant artikel om hur Folkhemmet rivs ut för att ersättas av ljusa och dyra inredningsdrömmar. Det rivs för att ge ljus och luft i en sådan utsträckning att husen i Stockholm riskerar att falla samman när bärande väggar får ge vika för de öppna planlösningarna.

Arkitekten Ola Andersson är övertygad om att det snart kommer att rasa hus i huvudstaden.

Förr knöts identiteten till ett arbete. Nu låter vi vårt boende och vår heminredning berätta vilka vi är förklarar kulturgeograferna denna heminredningsfeber med.

Delar av Stockholm förändras sakta men säkert. Höginkomsttagarna tar över i takt med att hyresrätterna ombildas och allt fler vill bo under takåsarna. Det är dubbelt så dyrt att förvandla en råvind till bostad än att bygga ett hus på marken.

Denna förändring, som bär det stiliga namnet gentrifiering, pågår inte bara i Stockholm. I London kan inte längre lärare, sjuksköterskor eller poliser bo kvar i sina gamla kvarter. Det krävs inte mycket fantasi för att räkna ut att det kastar grus i samhällsmaskineriet.

I de hyresrätter som finns kvar, efter att 37 000 hyresrätter ombildats, bor ff lärare, sjuksköterskor, poliser, pensionärer, arbetslösa m fl. Det är därför vi slåss mot marknadshyror och att läget inte ska få för stor betydelse för hyran.
Hyror ska sättas efter bruksvärde inte efterfrågan.

Men även hyresrätter byggs om och lyxrenoveras vare sig hyresgästerna vill eller inte.

De flesta människor befinner sig långt ifrån diskussionen om var de ska sätta knivsetet från Spizenlöassen, köksinredningen från danska Unoform eller något annat som har betydelse för att skapa hotellsvitkänsla.

För mig får man inreda hur många takvåningar som helst. Men ett samhälle fungerar inte om det inte finns ett motsvarande intresse för att få samhället att hänga ihop. Och detta intresse finns inte.

Bakom lucka 7 döljer sig Per-Albin Hansson, statsminister som jobbade hårt för att hålla ihop samhället.

Lucka 6: Sjöstäder för segment A


Man kan få för sig att Svinarps starke man Lars-Göran Bengtsson är påhittad. Jag tvivlar dock starkt på det. På söndagarna visar han upp sina kommunalrådstalanger i SVT serien Starke man och det är inte utan att man känner igen sig.

Svinarps kommun satsar hårt på att bygga en sjöstad för segment A. Segment A är den framgångsrika och välbeställda befolkningsgrupp som bakar surdegsbröd, gillar inredning och rostfria tappanyakihällar. De är högvilt hos alla kommuner.

Därför pågår en intensiv jakt på strandremsor runt om i landet. Där är det tänkt att de vassa skattebetalarna ska slå sig ner.

Nu har inte Svinarp vare sig hav eller sjö vilket inte förtar Lars-Görans entusiasm inför tanken på att förstärka Svinarps Segment K befolkning med några ur A-segmentet.

Själv bor jag i Hammarby Sjöstad där har jag har en strålande utsikt över slalomåkarna i Hammarbybacken. Jag bor väl snarare i Hammarby skogsbryn än i Hammarby sjöstad. Fast det är ingen tvekan om att sjöstäder är en företeelse som sprider sig och som dessutom är till förvillelse lika oavsett var de ligger.

Under lucka 6 döljer sig kommunalrådet Lars-Göran Bengtsson i Svinarp som kanske ändå finns på riktigt?

03 december 2010

Lucka 5: "Hyran är för jäkla hög-partiet"


Emellanåt dyker det upp förslag om att starta ett hyresgästparti. Inget parti har det blivit, men i USA är de skillnad. Där dök partiet The Rent Is Too Damn High Party's upp i guvernörsvalet i New York.

Självaste partiledaren Jimmy McMillan försitter inte ett tillfälle att trumma in sitt budskap, "hyran är för jäkla hög".

Under lucka 5 döljer sig en guvernörsdebatt i New York.

Lucka 4: Hyresrätten den ger hopp och tro


Dagens lucka talar för sig själv, eller snarare rappar för sig själv. Det finns hur många sätt som helst att bedriva bostadspolitisk opinionsbildning.
Och alla måste användas.

Bostadsbristen får sådana bedrövliga konsekvenser för alla som är på ständig jakt efter bostad. Men det får också bedrövliga konsekvenser för samhället.

Om inte Jehovas vittnen redan startat en tidning som heter Vakna hade det ju annars varit en bra idé att starta en sådan där vittnesbörd från de bostadslösa hade kunnat få plats.

Under lucka 4 hittar vi Behrang Miri som jag åkt land och rike runt med för att få landets kommunpolitiker att Bygga Framtiden.

02 december 2010

Lucka 3: Heminredning och bostadsbrist


I denna veckas nummer av tidningen Journalisten finns en artikel om att bostadsjournalistiken i det närmaste har dött ut. Den som finns har flyttat in på tidningarnas ekonomisidor. Där avhandlar man risken för bostadsbubblor, värdeminskningar och räntehöjningar.

Med ett undantag ska sägas och det är den utmärkta tidningen Hem & Hyra som håller fanan högt.

Det vimlar dock av publikationer med namn som Hem ljuva hem, Sköna Hem, Kloka Hem, Gods och gårdar, Drömhem och trädgårdar, Vårt nya hem, Moderna Hem och hel massa andra tidningar som sväller över av inredningstips och nya kök.

Men för de som inga kök har och inga kuddar att lägga ut i höstens färgskalor finns inga tidskrifter. Det borde finnas åtminstone någon publikation som speglar hur livet gestaltar sig för de hundratusentals bostadssökande. Den kunde exempelvis heta Hem kort och gott. Eller Brist På Hem.

Där kunde man få tips om hur man inreder pojkrummet för ett vuxenliv med flickvän och bebis, hur man flyttar undan möblerna i andrahandsettan för att skapa hemkänsla eller hur man hanterar livet när man fått drömjobb men ingen bostad på en annan ort.

För annars blir det som för mannen som döljer sig under lucka 3.

01 december 2010

Lucka 2: Debatt med fastighetsägare



Villkoren för allmännyttan avhandlades på längden,tvären och höjden när IPD hade konferens på World Trade Center igår. Fast kanske var det mest på höjden ändå. För höjden på hyran verkar i mångas ögon kunna vara hur hög som helst. Tilläggas ska väl att antalet hyresgäster bland publiken var i kraftig minoritet jämfört med antalet fastighetsägare.

Det spelar ingen roll hur många bildspel som visas på konferenser av den här typen där det framgår att det har gått strålande för de som satsat på hyresrätter. Det är synd om fastighetsägarna ändå, säger de.

Jag erinrar mig ett inslag på SVT Debatt där det också satt en fastighetsägare som var utsänd för att tala om hur synd det är om fastighetsägarna. Kolla här vad som döljer sig under lucka 2.

Första lucköppningen


Idag är det 1.12 och över hela landet öppnas det luckor. Ögonen tindrar på alla lucköppnare och syftet med kalendern är att underlätta väntan på julen.

Mest är det till för barnen förstås men det finns mycket mer än julen att vänta på. En bättre bostadspolitik till exempel.Så för att mildra väntan på att förslagen ska trilla in så inför jag idag en bostadspolitisk adventskalender. Den avslutas förstås 24.12 då jag räknar med att ha Stefan Attefall i luckan. Vad har han att säga om sitt värv som bostadsminister?

Bakom dagens lucka döljer sig en konferens.
Jag ska idag prata på en konferens om den nya lagen om allmännyttans villkor som anordnas av IPD Norden AB& Svenskt Fastighetsindex.

Där ska bolagens affärsmässiga villkor avhandlas.

Jag önskar att det under någon lucka framöver ska dölja sig en konferens om bolagens samhällsuppdrag och deras allmännyttiga syfte. Lagen innehåller också en lagstadgad rätt till inflytande för de boende. Den paragrafen räcker till en hel konferens den med.