Hyran och den allmänna kostnadsutvecklingen

Ibland undras det över hur det står till med hyresutvecklingen kontra KPI. Utrymmet för att svara i kommentatorsfältet är begränsat, i alla fall om man vill ha med grafik.

Hur beräkningarna och förändringarna av KPI ser ut och görs kan man med fördel studera här.

Hyresgästföreningen har två övergripande mål för förhandlingarna om 2011 års hyror. Ett är att hyrorna ska öka mindre än den allmänna kostnadsutvecklingen (KPI). Det andra är att hyrans andel av disponibel inkomst ska minska.

Det finns ingen direkt koppling mellan KPI och hyrorna. Det enkla skälet till det är att KPI inrymmer så mycket fler kostnadsslag än de som ingår i hyran.

Men vi har trots det valt att ha som mål att hyrorna ska öka mindre än KPI. Just nu i denna stund ligger den vägda hyresförändringen på 2,14 procent.

Men långt ifrån alla hyresförhandlingar är avslutade så det kan både öka och minska.

I varken Stockholm, Göteborg eller Malmö är hyresförhandlingarna avslutade med de kommunala bolagen.

Det knepiga med den här typen av sifferexercis är att det inte är särskilt många som känner igen sig. Hyrorna ser olika ut på varje ort och hyresförändringarna är också olika. De speglar de olikheter som finns på olika orter. Framförallt gäller det kostnaderna för el, vatten, sopor mm som varierar stort.

Så här har det sett ut till och med 2009.



Målet om att hyrans andel av disponibel inkomst ska minska har hittills sett så här:



Under ett antal år har inflationstakt och löneutvecklingen följts åt. Så är det inte idag. Inflationstakten, räknad som förändringen under de senaste tolv månaderna, var i 4,1 % i juli 2008 och i juli 2009 - 0,9 procent enligt SBC. Störst påverkan på KPI har de sänkta räntorna haft. Det har inneburit att boendekostnaderna sjunkit med 6,5 % sedan juli 2008. De sänkta räntorna har således medfört mycket kraftiga utgiftsminskningar för ägda lägenheter med lån.
Lönerna steg mellan januari 2007 och januari 2008 med 4,3% och mellan januari 2008 och januari 2009 med 3,3 %. Ökningstakten ligger i juli 2009 under 3 % enligt Medlingsinstitutet.
För grupper utanför arbetsmarknaden följer inkomstutvecklingen oftast inflationen.

.

Bygg med pristak

Idag skriver jag och arkitekten Gert Wingårdh på DN Debatt. Vi hävdar att man måste ha högt ställda krav på byggandet och att det går att ha det. För varför skulle det inte gå?

Det är klart det går men då måste dagens uppgivenhet ersättas med kreativitet och prispress.

Byggkostnader är inte av Gud givna. De är påverkbara och det kan inte vara en naturlag att byggkostnaderna ständigt når nya oanade höjder.

2008, för två år sedan, gjorde SABO en snabbanalys av byggkostnadsläget. De samlade in data från tre nyproduktionsprojekt som genomfördes 2005 i Skövde, Sundsvall och Västerås.

Därefter jämfördes vad dessa projekt hade kostat om man hade byggt dem 2008.
I Västerås flyttade man 2005 in för 925 kr/kvm. 2008 hade kostnaden ökat med 40,8 procent till 1300 kr/kvm.

I Skövde var ökningen 48 procent, från 1101 kr/m2 till 1630 kr/m2 och i Sundsvall var ökningen 44 procent, från 1160 kr/m2 till 1670 kr/m2 45.

På tre år!

Nu har det gått två år till och ökningarna fortsätter.

Att som i Halmstad sätta ett tak för produktionskostnaden är en möjlighet att sätta stopp för den fantastiska ökning som skett av produktionskostnaderna.

Lucka 24:Under lucka 24 döljer sig Stefan Attefall

Idag upprepar bostadsminister Stefan Attefall på SvD att hyresrätten som upplåtelseform kommer att stärkas.

Det är utmärkt bra att han säger det hela tiden. Under 2011 kommer det säkerligen att klarna vad han menar.

För hyresgästerna är det ingen tvekan om vad en stark och attraktiv hyresrätt innebär. Man ska kunna bo både tryggt och snyggt och ha en rimlig hyra.

Det kommer att stärka hyresrättens ställning.Det är värt mycket att investera i nöjda hyresgäster. Framförallt för de som äger husen.

Under lucka 24 döljer sig Stefan Attefall, lyssna på honom. En del av hyresgästernas väl och ve ligger ligger på hans departement.

Och så vill jag önska er alla en JÄTTEGOD JUL.

Lucka 23:Dagar av förväntan

Jag gillar de där dagarna av förväntan som är inlagda i almanackan.

Nyårsafton är bäst. Den inrymmer alla möjligheter att ta nya tag.
Men dagen före julafton är inte så dum den heller. Den kan man ägna åt att fundera på vad tomten kan ha i säcken.

I år blir det nog ett löfte om att öka bostadsbyggande så att alla som saknar bostad äntligen ska få tak över huvudet.

Kolla in morgondagens lucka för då får ni höra vad bostadsminister Stefan Attefall har att säga.

Under lucka 23 döljer sig en av alla högstämda men vackra julsånger.

Lucka 22: Masar och kullor i uppror

”Det vet jag faktiskt inte, för att det vi har sagt på den här punkten det är att, ja, börja någonstans att se, och det får man till att börja med se var man ska börja, när man ska börja, sen får man se vad som händer där och sen får man gå vidare utifrån det."

Så lät det 1991 när Dagens Eko frågar Carl Bildt när marknadshyror ska införas.

Den 9 oktober 2007 sa moderaterna entydigt och definitivt nej till marknadshyror.

- Vi stänger den diskussionen, sa Lars Lindblad i partiledningen till Expressen.

Men man kan aldrig veta, frågan om marknadshyror eller inte har en tendens att dyka upp med jämna mellanrum.

Men frågan har också en tendens att försvinna varje gång den dyker upp. Hyresgästföreningen har slagits för förhandlingsrätten och mot marknadshyror och hittills har vi gått segrande ur dessa bataljer.

Vi har argumenterat och protesterat. 1993 anlände exempelvis mängder av dalmasar och kullor till Stockholm för att protestera. Denna variant av dalaupproret ersattes men den allra första och största webbdemonstrationen någonsin.

Och ropen på marknadshyror klingade ohörda. Förhandlingsrätten är tills vidare säkrad och marknadshyror avfört.

Jag tycker att Hans Linblad (M) uttrycker det hela bra när han säger att:

- ”Vi har ju tidigare indikerat att marknadshyror kan vara något på sikt. Det har sänt dåliga signaler till medborgarna. Man har känt en viss rädsla för vad moderaterna i en regering skulle kunna åstadkomma. Därför gör vi nu en tydlig markering, säger han.
- Vi vill inte skapa ett system som gör det omöjligt för människor med svagare inkomster att bo i innerstan.”

Under lucka 22 döljer sig ett av många dalauppror.

Lucka 21: Väderkaos istället för bostadskaos

P1 morgon tänkte slå till med bostadspolitisk debatt idag men väderkaoset är ett alltför hett ämne och slog därför ut alla sådana funderingar.

Nu får man hoppas att det slutar snöa så att den tilltagande bostadsbristen får lite plats i media.

Men på Facebook kan man alltid få igång lite debatt oavsett väder.

”Hyresrättens ställning ska stärkas. DN debatt idag. Attefall tillsätter utredning. Kommer det att bli bra?”, skrev jag på min statusuppdatering.

Eftersom P1 morgon satsade på det dåliga vädret så får ni lite axplock av vad en debatt om Attefalls DN debatt artikel hade kunnat handla om.

Många var skeptiska. Attefall ”nämnde ägarlägenheter, privatuthyrning, sänkt fastighetsskatt för villaägare ”men något som skulle förbättra hyresrätten var svårt att spåra, menade Micke, som väl var inne på att artikeln knappast levde upp till sin rubrik om att det var hyresrätten som skulle stärkas.

”Det handlar enbart om ÄGARENS villkor. Kanske vore det på sin plats att få in "...förbättrar förutsättningarna att LEVA och BO i hyresrätter"?!” var en synpunkt som det ligger mycket i.

I artikeln nämns inte med ett ord villkoren för de som bor och hur de ska förbättras.

Attefall är ju otroligt noga med att tala om hur mycket han ogillar subventioner vilket förstås retar många vilket märks på detta inlägg:

”Attefall nämner inte med ett ord de stora subventionerna av ägande- och bostadsrätt genom ränteavdragen och missar helt om rotavdragen, medan inte ett öre går till hyresrätten. De tidigare investeringsbidragen var villkor...ade (håll nere hyran!) och medförde faktiskt en sänkning av hyrorna i nyproduktionen. Ränte- och rotavdrag medför tvärtom en prisökning på egnahem och bostadsrätter.

En fastighetsägares/ett bostadsföretags möjlighet att dra av alla sina kostnader vid beräkning av rörelseresultatet medför inte några sänkta kostnader för ägaren. Hyres-gästerna får sedan betala dessa kostnader fullt ut utan avdrag. Attefall vilseleder eller också är han djupt okunnig”.

Fast ”det går inte an att vika ner sig i förtid. Nu gäller det fortsatt påverkan i rätt riktning” var en åsikt som också fördes fram.

Och så får det bli. Nu ska vi hålla koll på hur utredningsdirektivet kommer att se ut och sedan blir det att i vanlig ordning hänga på och hänga efter utredningen.

Under lucka 21 döljer sig en debatt om hyresrätten på kristdemokraternas riksting.

Lucka 20: Filma tiden du får över som hyresgäst för nu ska hyresrättens ställning stärkas

Intet ont anande slår jag upp DN och plötsligt så står det där: Hyresrättens ställning ska stärkas.

Bostadsminister Attefall tillsätter en utredning i detta syfte. Här kan du läsa min kommentar om det.

Nu blir det till att följa och hålla koll på den. Under lucka 20 döljer sig filmen om hur vi höll koll på en annan utredning.
Den här verkar dock ha bättre förtecken.
Våra förslag till skattereform ska tas upp i utredningen.
Attefall vill jobba med "aktörerna" det låter bra.

Idag vill jag slå ett slag för SABO som lanserar en filmtävling där Sveriges alla hyresgäster kan delta och vinna en månadshyra.

"Tävlingen äger rum på kampanjsajten www.tyckomhyresratten.se där besökarna kan ladda upp sina egna filmer. Budskapet är att du som hyresgäst sparar minst 30 minuter om dagen, tid som en genomsnittlig villaägare lägger ner på trädgårdsskötsel och reparationer.

Filmen ska visa vad hyresgästen gör med tiden den får över. Tävlingen pågår i flera omgångar fram till juni 2011.

Tävlingen riktar sig till alla som bor i hyresrätt i Sverige och den primära målgruppen är mellan 20 och 40 år. Annonsering kommer att ske på Facebook och på Spotify. Syftet är att på ett roligt sätt synliggöra fördelarna med hyresrätten som boendeform"

Läs mer här, www.tyckomhyresratten.se
Under lucka 20 döljer sig den film Hyresgästföreningen gjorde inför hotet om marknadshyror. Det blev inga marknadshyror.

Att göra en film kan löna sig.

Lucka 19: Anders Borg renoverar miljonprogrammet

Miljonprogrammets tillkomst är en viktig del av vår historia.

Arkitekterna inspirerades av funktionalismens idéer. Det resulterade bland annat i rymliga välutrustade lägenheter med genomtänkta planlösningar. Bostadsområdena skulle vara ljusa, öppna och bilfria.

I mitten av sjuttiotalet hade 1 006 000 bostäder byggts och målet nåtts. Bostadsbristen var avskaffad.

Totalt byggdes 349 654 bostäder i småhus och 592 834 bostäder i flerbostadshus.

Nu renoverar Anders Borg 349 654 bostäder i miljonprogrammet. Genom ROT-stödet kommer denna del av miljonprogrammet att bli renoverat, tillbyggt, ombyggt och snyggt.

Svårare blir det för de 592 834 bostäderna som byggdes på höjden. Där gör Anders Borg halt.

För husägare fuskade och anlitade svart arbetskraft varför staten ingrep och nu kan husen renoveras, byggas om och byggas till med hjälp av skattebetalarna.

I flerbostadshusen fuskas det inte, där fortsätter man att betala full skatt på allt och det blir dyrt att renovera, bygga om eller till.

Under lucka 19 döljer sig Arga snickaren som till slut fattade att ROT-stöd inte är till för alla.

Anders Borg har fått ett förslag från oss, SABO och fastighetsägarna till ett ROT stöd anpassat till hyresrättens förhållanden. Han vet i alla fall att skatten är för hög på hyresrätten, bra så. Nu väntar vi in förslagen som ska skapa balans.

Lucka 18: Sidenbo konkursar och chockhöjningarna uteblev

I bloggen 16 mars 2009 skrev jag om hyresgästerna i Norberg. Deras hyresvärd, Sidenbo, hade inte betalt el och vattenräkningar så där bodde de både utan el och utan vatten.
Sidenbo är ett företag som har många krav på sina hyresgäster och inga på sig själva.
På deras hemsida kunde man läsa.

”Några regler och krav som vi har på Sidenbo.

Vi kräver godkända kreditupplysningar på våra hyresgäster. Hyran skall alltid betalas i förskott. Vi sänder inga påminnelser”

Sedan kommer en lång räcka av förhållningsorder

Nu har Sidenbo gått i konkurs. Inte därför att hyresgästerna inte betalade sina hyror i tid utan påminnelse utan därför att Sidenbo inte betalade sina räkningar trots påminnelser.

Konkursförvaltaren Lars-Henrik Andersson säger till P4 Västmanland.att han ”blev väldigt positivt överraskad över de boendes inställning och att de är beredda att göra allt för att få det här att gå runt”.

För slutligen hamnar alltid eländet i knäna på hyresgästerna. Det är de som får ta konsekvenserna. Det är imponerande men de borde inte behöva vara så.

”Jag önskar att Mats Odell inte hade lagt ner utredningen om oseriösa hyresvärdar. Men det gjorde han och hyresgästerna fortsätter att ha det eländigt hos oseriösa fas-tighetsägare. Det finns bra och det finns dåliga hyresvärdar. Det är de dåliga vi mås-te ha lagar som skyddar oss ifrån”, skrev jag i mars och det är lika högaktuellt idag som då.

Larmen om chockhöjda hyror i Stockholm har duggat tätt inte minst på denna blogg.

Nu har hyresgästföreningen träffat ett ramavtal med Fastighetsägarföreningen i Stockholm och chockhöjningarna uteblev.

Under lucka 18 döljer sig en beskrivning av hur det går när man är ensam om att klara en uppgift. Det hade inte funkat i Norberg och inte i hyresförhandlingarna.

Hyresgästföreningen – "Solo" from Christoffer Roth on Vimeo.

Lucka 17: Supernytt om hyresförhandlingarna

Årets hyresförhandlingar är långt ifrån klara. Många förhandlingsdelegationer sliter vid förhandlingsborden runt om i landet.

Hittills är det bara 175 företag med sammanlagt 483 307 lägenheter som kommit in med yrkanden. De vill ha 3,53 procent (i genomsnitt).

Hyrorna för 167 327 lägenheter (64 företag) är klara.

Efter förhandlingar hamnade de nya hyrorna på 2,09 procent (i genomsnitt)

Under dagens lucka döljer sig en webbdebatt mellan mig och Fastighetsägarnas vd, Reinhold Lennebo, om vad man kan tro om utgången av årets hyresförhandlingar. Se den här.

Lucka 16: Hyresgästbasen skrämde ner sin egen hyra

Fastighetsägarnas VD, Reinhold Lennebo, har var varit veterinär, slaktare, tidningschef, bondeledare och han har svart bälte i karate.

Men han har aldrig i figurerat i någon adventskalender så jag fick sätta dit en liten juldekoration på egen hand. Så nu kan han komplettera sin CV.

Igår var jag på Dagens Industri för att debattera med Reinhold Lennebo.
Denna debatt kommer att läggas ut på DiTV kl 13.00 idag.

Men redan nu har de lagt ut en videosnutt under rubriken, ”Hyresgästbasen skrämde ner sin egen hyra.” Här kan ni se det.

Vi fick nämligen på slutet frågan om hur vi bodde och hur våra boendekostnader utvecklats. Reinhold Lennebo hade fått ökade kostnader. Denna upplysning har förmodligen DI lämnat åt sitt öde i något arkiv.

Jag svarade för min del att jag bor i hyresrätt hos en privat fastighetsägare som tycker att det har gått bra för fastighetsägarna under senare år. Han har således både sänkt hyran och legat still med hyran.

Programledaren misstänkte omedelbart att jag skrämt min hyresvärd genom min blotta närvaro i ett av hans hus.

Jag erbjuder mig därför att flytta runt och skrämma hyresvärdar.

Reinhold Lennebo fnissade förtjust över hans medlems tilltag att ligga still med hyran så jag kan nog räkna med uppbackning från Fastighetsägarna under mitt rundboende.

Fast min hyresvärd verkar ha haft mera rationella skäl än min närvaro för sin hållning. ”Botrygg är som alla andra en del i marknadsekonomin där prispress ingår som en viktig del i systemet. Men den idén är det oftast ingen i branschen som använder sig av, sa Michael Cocozza i Corren.

Så det blir nog att kämpa vidare med alla de privata fastighetsägare som inte fattat att de är en del i marknadsekonomin och därför behöver konkurrera med pris och kvalitet. Fast jag har träffat så många i bygg- och fastighetsbranschen som verkar tycka om konkurrens bara som teori så jag vet att det är tuffa tag vid förhandlingsborden just nu.

Under lucka 16 döljer sig det som behövs i en förhandling:

Hyresgästföreningen – "Pingis" from Christoffer Roth on Vimeo.

Lucka 15: Folkomflyttningar och social statushöjning

På Ekonomiekot igår kunde man, som nästan varje dag, höra ett inslag om de ständigt ökande priserna på bostadsrätter. Den här typen av rapportering har en märklig slagsida.

Men att värdet hålls uppe av en alltmer tilltagande bostadsbrist hamnar i mediaskuggan.

Alla de som inte har en bostad och som tvingas betala högre och högre priser för att få tak över huvudet befinner sig i samma skuggland. Inslag i media om hur hårt detta slår på individer och samhälle lyser med sin frånvaro.

Men i går morse slog P1 Morgon i alla fall till med ett inslag om ett annat fenomen. Det handlade visserligen om Berlin. Där stiger hyrorna och tvingar ut folk ur sina lägenheter för att ge plats åt de som kan betala.

När den sociala statusen på ett bostadsområde höjts så stiger hyrorna och de konstnärer som varit med och höjt statusen tvingas flytta därifrån.

Detta pågår också i Sverige lite varstans. Inte därför att vi har marknadshyror, för det har vi inte, utan genom att hyresrätterna ombildas till bostadsrätter och att det görs genomgripande ombyggnader.

Häromdagen träffade jag en kvinna som flyttat flera gånger på grund av den omvandling av hyresrätter som pågår. Hon har flytt från sitt hyresboende i hopp om att hitta en lägenhet som ännu inte nåtts av omvandlingen eller där hyresgästerna sagt nej.

Märkligt fenomen. Mängder av familjer känner sig tvingade att flytta för att ge plats åt ett annat boende. I det kvarter kvinnan bott hade 40 familjer flyttat i samband med ombildningen.

Det tog två veckor efter den genomförda ombildningen så såldes den första lägenheten för en miljon mer än vad den köpes för vid ombildningen.

Våra städer förändras så sakteliga.

Vi har drivit en framgångsrik kampanj mot marknadshyror. Men nu är det ombyggnadshyrorna som drar iväg. Fastighetsägarna kastar sig över lägenheterna för att förvandla de till oigenkännlighet och kräver därefter stora hyreshöjningar.

Vi varnade regeringen för detta och krävde att hyresgästerna skulle skyddas mot dessa hyreshöjningar. Men det enda svar vi fick var att man skulle följa utvecklingen.

Det är inte svårt alls. Stefan Attefall som reser runt i landet på spaning just nu kan ju passa på att besöka några ombyggnadsprojekt och fråga hyresgästerna vad de har tänkt sig flytta. I Upplands Väsby var det 40 procent som inte flyttade tillbaka efter ombyggnaden.

Vart de tog vägen vet ingen. Ett område för en intresserad student att forska på?

Under lucka 15 döljer sig vår kampanj mot marknadshyror. Den är fortfarande aktuell. Namnskyltar byts ut och andra sätts dit därför att hyresgästerna tvingas bort inte på grund av marknadshyror men på grund av av ombildningar och ombyggnader.

Lucka 14:Hjälp oss att bryta en gammal jultradition

Idag citerar jag från Stadsmissionens hemsida.

"Glögg, Kalle Anka, julgröt och julklappsrim. Vad är egentligen en jultradition och för vem? Temat för Stockholms Stadsmissions julkampanj, ”Hjälp oss att bryta en gammal jultradition”, skildrar vad en traditionell jul kan innebära för människor som lever i hemlöshet. Som exempelvis att vandra runt i kylan eller att vakna i en trappuppgång.

- Med årets insamlingskampanj vill vi visa på kontrasterna som faktiskt finns även i en stad som Stockholm genom att belysa våra allra svenskaste jultraditioner, säger Yvonne Borg, kommunikations- och insamlingschef Stockholms Stadsmission.

- Givetvis ger vi även människor som inte har någonstans att ta vägen i jul ett alternativ. Under juldagarna har flera av våra verksamheter öppet för att alla ska få möjligheten att fira en gemensam jul, fortsätter Borg.

Julkampanjen startar 22 november och pågår fram till 24 december. Kampanjen är Stockholms Stadsmissions viktigaste insamlingsinsats under året. Pengarna som samlas in under kampanjen ligger till grund för vad verksamheten kan åstadkomma under nästa år för människor som lever i hemlöshet eller andra tuffa livssituationer i Stockholm."

Under lucka 14 döljer sig vårt bidrag till insamlingen.

Lucka 13:Framgångens fälla eller ett slut på bostadsbristen

Hur ska bostadskrisen i våra storstäder lösas nu när 90-talets talrika barnkullar flyttar hemifrån undrar Peter Wolodarski i DN igår när han funderar på huruvida framgångarna stigit moderaterna åt huvudet.

Utmärkt fråga som behöver besvaras av alla de som vill in i maktens boningar.

”Efter fyra års regerande förväntar sig väljarna att alliansen tar politiken ett steg bortom arbetslinjen, skriver han.

Fast för den som vill så går det utmärkt bra att koppla ihop arbetslinjen med en bostadslinje. De förutsätter absolut varandra.

Med tanke på den lånebubbeloro som alltmer breder ut sig så framstår hyresrätten som en utmärkt framtidssatsning för den politiker som vill ”förekomma, inte förkomma.” som Wolodarski uttrycker det.

Hyresrätten kan bidra till att frigöra kapital som är ett smörjmedel för ekonomin, skrev Dick Kling på Timbro och jag på Brännpunkt hösten 2009. Det blir mer och mer tydligt.

”Fyra av fem svenskar saknar en nettoförmögenhet om man räknar bort bostaden. Fler bör ha en ekonomisk buffert, inte minst i oroliga ekonomiska tider.
Men det måste vara pengar man kommer åt, inte pengar som sitter fast i italienskt badrumskakel eller statliga energiföretag.

Vi måste sluta se högt belånade bostäder som vägen till välstånd. Annars kommer svenskarna att fortsätta vara rika men proletariserade” skrev vi också.

Igår skrev Sandro Scocco och Magnus Lindmark på DN Debatt.”Vad som är näst intill unikt för Sverige jämfört med övriga industriländer är att de privata skulderna fortsätter att öka så snabbt”

Vad detta kan leda till har ” både Irland och Island fått lära sig den hårda vägen nyligen, när de tvingats överta privata skulder i en sådan uträckning att de är på ruinens brant.”

”Det finns därmed starka skäl för stater att bekymra sig över hög privat skuldsättning, även om den offentliga faller, skriver de”

På samma linje är Stefan Ingves, riksbankschefen

Under lucka 13 döljer sig de som hoppas på att många politiker ska kasta sig över en av de stora framtidsfrågorna.Hur ska bostadskrisen i våra storstäder lösas nu när 90-talets talrika barnkullar flyttar hemifrån?