21 februari 2012

Det är för trångt på Floragatan

I gårdagens blogg skrev jag att pappas pengar alltid funkar. Så långt är nog alla med på noterna. Det går helt enkelt bättre för den som är rik och frisk att ta sig fram i livets olika vindlingar än det gör för den är fattig och sjuk.

Bostad till exempel är no problemas för den som har mycket pengar. Om detta är vi säkert också överens.

Men sedan knölar det till sig med samstämmigheten. Hyrorna ska sättas efter bruksvärde. Man ska betala för det värde lägenheten/fastigheten/området har för brukaren.

Detta att det finns ett konsumentinslag i hyressättningen retar upp en stor andel av de anonyma bloggkommentatorerna till ständigt nya höjder.

Bruksvärdessystemet har funnits sedan 60-talet och pallat med tider av bostadsöverskott, hög- och lågkonjunktur, finanskriser och skatteomläggningar.

Det har gynnat både näringen och konsumenterna. Det är därför det finns kvar.

De ivrigaste och mest ihärdiga bloggkommentatorerna anser att bruksvärdessystemet är upphovet till allt ont som kan beskådas på bostadsmarknaden och mest av allt är det bruksvärdessystemets fel att det inte byggs.

Men hyrorna i de nya hus som byggs presumeras. Det finns en alldeles egen lag för hur hyror i nyproduktion ska sättas. Hyrorna där sätts inte efter bruksvärde. De baseras på kalkyler.

Det är det som är förklaringen till att hyrorna i nyproduktionen ständigt slår nya rekord. Det senaste jag hörde var 2 400 kr/kvm.

Så den som tror att lyckan ligger i att kunna ta ut allt högre hyror kan ju kasta sig in i det racet och se hur länge de hyresnivåerna är konkurrenskraftiga gentemot bostadsrätter och villor.

Det finns marknadshyror. På lokalhyresmarknaden exempelvis mjölkar man ut den man kan under vissa perioder och står med tomma lokaler under andra perioder.

Och på garageområdet råder det marknadsyra. På samma sätt som det råder brist på bostäder på Östermalm så råder det brist på garageplatser.

Häromdagen såldes en garageplats för 650 000 kronor. Nu kommer denna enorma efterfrågan på ett ställe att ställa bilen knappast att mötas av någon utbyggnad av antalet p-platser. Det är för trångt på Floragatan.

Släppte man hyrorna till marknaden så skulle de givetvis dra iväg på samma sätt som garageplatserna. En garageplats kostar ibland lika mycket som en normaltrea.

Och det skulle självklart inte komma till några nya hyresrätter för det. Det är för trångt på Floragatan.

20 kommentarer:

Anonym sa...

Barbro, förstår inte problematiken med att nya hyror sätts efter kalkyler. Eftersom om inte kalkylerna går ihop, vem bygger då?

Barbro Engman sa...

Nä men precis, min poäng är att man måste ge sig på de övriga kalylposterna och inte tro att hyran ska täcka allt ifrån ineffiktivitet i byggsektorn, allt högre byggmatterialpriser, onödiigt dyra exploateringsavtal, onödigt dyra anslutningsavgifter, en hög beskattning till onödigt dyra markpriser.
För tror man kan sätta allt högre hyror så kommer man att prisa ut sig.
Branschen måste få bättre marknadsförutsättningar.
Bransche

Barbro Engman sa...

Det blir en del stavfel när man skriver åå telefonen ser jag eller snarare ser jag inte

Anonym sa...

Bruksvärdet är problemet.

All efterfrågan på hyresmarknaden styrs ju mot hyresrätter med bruksvärde. Därav långa köer och svartkontrakt.

Ingen vill egentligen (oftast en bersons sista val) bo i nyproducerade hyresrätter man vill helst byta vidare mot en med bruksvärde eller så köper man en bostadsrätt om man har råd.

Det gör att efterfrågan är lägre på nyproducerade hyresrätter vilket gör att byggbolagen hellre bygger bostadsrätter där efterfrågan är hög och inflyttnigstakten är snabbare.

Så ta bort bruksvärdet. Då kommer efterfrågan att svänga över mot nyproducerade hyresrätter. Då kommer det att byggas mer.

Mvh
Jonas

Anonym sa...

Ett bra sätt för det allmänna att garantera allas rätt till tak över huvudet är att höja (t.ex. inkomst- eller fastighets-) skatten och sedan subventionera nyproduktion av hyresrätter med de extra pengarna. Det skulle dessutom vara ett bra drag i arbetslinjens namn eftersom ökad tillgång på bostäder ger ökad rörlighet på arbetsmarknaden.

/Micke

Anonym sa...

Barbro, jag trodde att även normala bruksvärdeshyror sattes efter kalkyler!?

Konsumentskydd är inte en relevant beskrivning av hyresmodellen och du som jurist vet det också. Konsumentskyddet gäller rättigheter ifråga om garantier och bevisbördan mot näringsidkaren m.m. Prissättningen är fri och därmed tillgången på konsumentvaror. Om du förde över konsumentskyddslagstiftningen till hyresmodellen, skulle du i vart fall ha åstadkommit en väsentlig förbättring av hyresmodellen.

Om nybyggen skall lösa bostadsbristen, blir inte hyrorna väldigt höga? Vilka av de unga i bostadskön kan efterfråga nybyggen? För med ert motstånd mot fri prisbildning på hyresbostäder bottnar i att få kan efterfråga lgh. Samtidigt är din lösning på bostadsbristen att det skall byggas mer, men hyrorna där blir ju höga - markndsliknande brukar du hävda. Hur hänger de ihop om det inte samtidigt pumpas in statliga subventioner så att hyrorna inledningsvis kan hållas nere? Skattesystemet är ju ändå mer förmånligt för hyresvärdar än för privatbostadsägare.

Ni strävar efter att utjämna villkor mellan hyrt och ägt boende, men ngn måste betala riskpremien till hyresvärden för hyresgästens räkning. Är det skattebetalarnas sak?

//Jesper

Anonym sa...

Snälla kära Barbro!

Sedan införandet av bruksvärdessystemet 1968 har det aldrig funnits ett överutbud i Stockholm. Det tillhör regleringens natur, för om det skulle ha funnits ett överutbud så behövs inte en reglering det löser marknaden själv.

Med vänlig hälsning,
Peter

Barbro Engman sa...

Snälla kära Peter, känner vi måhända varandra ?
Jag saxar lite från bostadsförmedlingens hemsida för din läsning. Dessutom bör du ha i åtanke att Sverige är större än Stockholm även om också Stockholm haft bostadsbrist.
"På 1960-talet var de politiska partierna överens om att bostadsbristen inte fick bli en hämsko i utvecklingen av den svenska välfärdsstaten. Alla verkade vara överens om att storskalighet, centrala direktiv och normering var receptet på utbyggnaden av Sverige. Mellan 1964 och 1975 byggdes över en miljon lägenheter runt om i Sverige i det så kallade miljonprogrammet. Det var först en bit in på 1970-talet som trycket minskade och halvvägs genom decenniet fanns det till och med planer på att lägga ner bostadskön eftersom tusentals lediga lägenheter runt om i förorterna saknade hyresgäster. I innerstaden har det däremot alltid varit svårt att få en lägenhet utan lång kötid.
Under 1980- och 1990-talen var det åter bostadsbrist i Stockholm och det byggdes för få bostäder."

farbror Frej sa...

Jesper: "men ngn måste betala riskpremien till hyresvärden för hyresgästens räkning. Är de skattebetalarnas sak?"

Jag vet inte vilken sorts "riskpremie" du talar om. Risken för att nybyggda hyresrätter ska stå tomma och inte generera hyresavkastning är väl lika med noll i de större stadsregionerna. Ovanpå det skapas det en jobb i byggbranshen. Finns det någon annan "risk" värd att nämna i sammanhanget?

Vad beträffar riskpremien för potentiell priskollaps på bostadsmarknaden därimot så var f.d. finansmarknadsminister Mats Odell snabbt framme efter finanskrisen 2008, med en fingervisning. Nu utlöstes inte garantierna - men gissa ifall hela jäkla skattekollektivet mangrant och solidariskt skulle ställa upp - inkluderat hyresgäster och bostadsägare med liten/ingen belåning.

Googla "Garantier till bolåntagarna" (E24)

farbror Frej sa...

Jonas: "Så ta bort bruksvärdet. Då kommer efterfrågan att svänga över mot nyproducerade hyresrätter. Då kommer det att byggas mer."

Låt mig sammanfatta:

Uppskattningsvis 9 av 10 hyresboende i Stockholm bor för närvarande antingen i ett äldre förstahandskontrakt, eller i något motsvarande nybyggt. Den 10:e bor i andra hand och tvingas ofta betala en olaglig "fri" hyra som hon inte tycker är speciellt prisvärt - för en boendetrygghet som hon inte tycker är speciellt attraktiv. Men hon betalar för att hon måste - för pengar som skulle kunna ha använts till att konsumera och "få hjulen att snurra" i det övriga lokala näringslivet istället.

Nu ska 9 av 10 hyresboende betala nybyggnadshyra rakt över, för att lilla "bostads-Marknaden" ska motiveras att få arslet ur vagnen och bygga den 10:e hyresrätten?

Anonym sa...

Riskpremie, farbror Frej, betalar man till den som äger när man hyr. Ett slags avgift för att slippa äga. Jmf hyran för en bil med att äga samma, så ser du att det äår skillnad på priset. Mellanskillnaden är riskpremien. Busenkelt och högst vanligt.

När riskpremien är konstalat låg, som i den prisreglerade hyresmodellen, blir ägandet oattraktivt. Därför uppstår brist och din beskrivna 10:onde hyresgäst tvingas bo i andra hand på villkor som avviker från den normala hyresmarknaden.

//Jesper

farbror Frej sa...

Jesper: "Riskpremie, farbror Frej, betalar man till den som äger när man hyr. Ett slags avgift för att slippa äga."

Jovisst - men då ska man jämföra äpplen med äpplen - och päron med päron.

Kostnaden för en seriös hyresvärd att driva en äldre hyresfastighet, med små lån och avskrivna byggkostnader, kan ju inte rimligen vara detsamma som kostnaden att driva en nybyggd hyresfastighet, med stora lån och stora initiala byggkostnader.

Sedan hittar man tyvärr även gott om oseriösa hyresvärdar som skiter i underhållet tills det inte går längre - men istället för att då tvingas betala en "slarvpremie" till näste hyresvärd (få avsevärt mindre betalt), så säljs fastigheten till ombildande hyresgäster för betydligt högre belopp - vilket dock i ett tidigare skede av en spekulativ fastighetsbubbla, naturligtvis ändå kan vara en god affär initiallt.

Men att låta löjligt uppspekulerade och i längden ohållbara* prisvärderingar utgöra det "golv" utifrån vilka hyresnivåer som ska gälla i äldre hyreslägenheter är ju helt befängt.

* Googla "Nya grepp: Lockavgifter för klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar" (Cornucopia)

I bostadsrätts-varianten av hyresettan jag bor i, så brukar månadsavgiften vanligen landa mellan 1200-1600 kr i månaden, enligt Hemnet. Efter en hyreshöjning på relativt höga 3.9% betalar nu drygt 2300 kronor i månaden. Mellanskillnaden är alltså riskpremien. Inte magrare premie än att bostadsstiftelsen hade råd att erbjuda en hyresgäststyrd och helt nyligen genomförd nytapetsering av väggar, samt nymålning av tak/skåpsdörrar i bostaden.

Jesper: "När riskpremien är konstalat låg, som i den prisreglerade hyresmodellen, blir ägandet oattraktivt."

Jasså? Men inte mer oattraktivt än att man ändå kan erbjuda en glassig broschyr i PDF-format. Googla...

"Vill du också äga ett Hyreshus?" (tryggplacering.se)

Vad BR-ägande beträffar så var det inte länge sedan som vi hyresgäster kollektivt buntades ihop som tragiska "hyresmuppar" i slitna "kaserner" - grundligt blåsta, eftersom vi inte "hoppat på BR-tåget" i tid. Någonting har hänt sedan den tiden tydligen.

Anonym sa...

Hej Farbror Frej
Jag skrev ett svar till till men det censurerades av Barbro.
Mvh
Jonas

Anonym sa...

Barbro, vad var det som gjorde att mitt inlägg censurerades var det gotlandsgrejen?

Mvh
Jonas

Anonym sa...

När avtalsfrihet råder, är inte kostnaden avgörande, utan efterfrågan vs utbudet för hur stor riskpremien blir. Fruktresonemanget är irrelevant i en ett sådant sammanhang. Riskpremie är en konstruktion som följer av systematiken hyra/äga. Premmiens storlek avgör utbudets storlek. Eftersom riskpremien är förfärande låg inom hyresmoodellen, har vi också en brist. Obalansen är strategisk.

//Jesper

Barbro Engman sa...

Jonas, det blir bättre om du håller dig till ämnet eller hur?

farbror Frej sa...

Jesper: "När avtalsfrihet råder, är inte kostnaden avgörande, utan efterfrågan vs utbudet för hur stor riskpremien blir."

Fast nu råder det ingen "avtalfrihet" på lagliga förstahandskontrakt annat än i din marknadsförlästa fantasi. Hyrorna förhandlas och hyresavtal jämkas ihop och undertecknas. Och är man som fastighetsägar-part "karl för sin hatt" så får man väl för sjutton stå för den egna underskriften.

Jesper: "Fruktresonemanget är irrelevant i en ett sådant sammanhang."

Naturligtvis tycker du det. Vet man inte riktigt hur man ska hantera motpartens argument om rätt och fel, i byteshandlandet mellan mitt och ditt, så låtsas man helt enkelt att det egna intresset = objektiv vetenskap.

Jesper: "Riskpremie är en konstruktion som följer av systematiken hyra/äga."

Riskpremien är - har jag fått lära mig - är större när risken att förlora pengar är större. Och mindre när risken att förlora pengar är mindre. Jämför med aktier på volatila högriskmarknader vs räntesparande i kavlugna Riksgälden.

Just ovanstående mer alltmänt accepterade definition av "riskpremie" blir problematisk att applicera på äldre men välskötta hyreskåkar där de ursprungliga byggkostnaderna sedan länge skrivits av. Att hyra ut dessa till en 100% garanterad kundkrets är väl knappast ett högriskprojekt ala Rysslands-aktier, eller hur?

Så vad göra? Jo, finns det i praktiken igen verklig reell risk att bokstavligen förlora allt, så börjar man stället prata ett inavlat självbefruktande fikonspråk ala "konstruktioner som följer av systematiken hyra/äga." [sic]

farbror Frej sa...

Angående mera okonventionell och vidare syn på begreppet "riskpremie":

OM man accepterar tanken "ombildningar som en garanti mot risken för högre boendekostnader" (jag gör det inte), så skulle man omvänt kunna säga att kvarvarande hyresgäster (i marknadsliberalernas lyckorike) blir straffade med högre marknadshyror - just DÄRFÖR att de tar den större boende-ekonomiska risken utanför BR-klubbarnas trygga famnar.

Men Oj, såå bakvänt kan man väl inte resonera kring begreppet "riskpremie" ;-)

Jämför I PRINCIP med fattiga svarta och white trash-amerikaner som blir straffade med högre levnadskostnader (t.ex. via apdyra PayDay-lån) - just DÄRFÖR att de tvingas ta större vardagsekonomiska risken - som de allt rikare PayDay låne-aktörerna för egen del ser till att slippa.

Inom ramen för marknadstänkandets befränsade synfält, ser det ut som om ägaren/investeraren alltid tar den stora risken - och att de fattiga och egendomslösa alltid slipper motsvarande risk. Men i praktiken kan det ofta förhålla sig precis tvärtom.

Allt handlar om hur man uppvärderar (eller ignorerar) olika typer av "Risk". Vilka risk-utsattheter som det ska betalas "riskpremie" för, och vilka som ska ignoreras, eller beläggas med ytterligare straff-utgifter.

Anonym sa...

Just det farbror Frej, det var det som var poängen att det inte råder avtalsfrihet på hyresmarknaden. Riskpremien hänger också ihop med alternativavkastning på kapital, varför kombinationen kraftigt beskuren avtalsfrihet och låg riskpremie baissar utbudet av hyresbostäder. Antingen byggs det lite, för ingen vill ta risken att äga när avkastningen är bättre på annat eller så utnyttjas beståndet ineffektivt.

Du skriver långt, omständligt och poängen blir alltid att det är bra som det är. Samtidigt växer bostadsköerna. Systemfelet med bl a köer har uppstått inom den modell du omhuldar, samtidigt som du tycker att den fungerar bra. För vem? Sannolikt för dig och andra som är "inne". För de som vill ta sig in fungerar den inte bara dåligt, utan inte alls. Försvarar du modellen, försvarar du också bostadsköerna. Den senare är en logisk konsekvens av det förra, vilket det finns gott om empiriska exempel på från t ex Östeuropa.

//Jesper

Anonym sa...

Ditt resonmang om äpplen och päron saknar relevans för riskpremiens påverkan av utbudet som sådant, inte för att dina argument skulle vara särskilt svåra att bemöta. Även äldre kåkar behöver stambytas, renoveras m.m. Alltså finns gott om kapitalinsatser som behöver riskvärderas, vilket gör ditt resonemang om äpplen och päron irrelevant.

//Jesper