Byggbranschen kan lära av IKEA

Just nu hör jag Fredrik Reinfeldt dissa idén om bonussystemets välsignelsebringande krafter i Rapport. Nu är det läge att ge sig på de andra myterna om vad som bringar lycka och välgång i ett samhälle. Idén om ägandets välsignelsebringande kraft exempelvis, som så tydligt styr den bostadspolitik han är ansvarig för behöver man gå till botten med.

I morgonsoffan diskuteras också huruvida bonusarna bringat välsignelse till någon. Debattören Olle Rosander dissar i likhet med Reinfeldt systemet med bonusar och menar att man inte ska gå till hästhandlarna och fråga hur hästen mår för då mår hästen alltid bra. Om bonusarnas tid i välsignelsebranschen är över kommer den ”finansiella kreativiteten” att ta sig nya vägar menar Rosander.

Det var väl en släng av det som Ingvar Kamprad fick erfara när han gav sig i lag med Skanska. Han är nu förbittrad på Skanskas förre vd, Stuart Graham, som han menar svek Skanskas och Ikeas gemensamma projekt BoKlok. "Vår målsättning var att erbjuda en låg boendekostnad. Sen bytte man chef (till Stuart Graham) som hade en annan inställning "nej vi ska tjäna så mycket vi någonsin kan", berättar Ingvar Kamprad i tidningen Fastighetsvärlden. Ursprungstanken var att producera hyresbostäder, men 70 procent av bostäderna har sålts till bostadsrättsföreningar.

Slutsats: Det går att ha IKEA-ambitioner också på byggandet. Byggkostnader är inte givna av Gud, de går att påverka. Om man vill. IKEA har en lång och mycket framgångsrik tradition av att påverka kostnader, effektivisera produktionen och leverera varor som folk kan betala. Och det har lönat sig för IKEA, men också gett de ett osedvanligt starkt varumärke. Med det lönsamhetsperspektiv som är förhärskande i byggbranschen tar sig inga nya hus upp från markytan inte varumärkena heller för den delen.

Lite mera IKEA-stuk i byggbranschen och lite mindre övertygelse om ägandets förträfflighet skulle absolut innebära att det blev fler lägenheter för bokhyllan Billy och soffgruppen Ektorp.

SABO-man tror inte på hyresrätten

Lars Luttropp, moderatpolitiker i Västerås, har varit och är engagerad i SABO. Frågan är varför. Han tror inte ett dugg på hyresrätten. Den är dyr, begreppet hyresgäst är feodalt och för de flesta är det lika naturligt att äga sin bostad som att äga sin bil. Det skriver han i SvD idag.

Man kan fundera lite över varför en man som inte gillar hyresrätter valde att bli ordförande just i Mimer som bygger och förvaltar hyresrätter. Varför valde han att sitta i SABO:s styrelse som ägnar sig åt hyresrätten och driver kampanj för dess förträfflighet när han kunnat lägga hela sitt engagemang i villaägarföreningen? Om han valt något han gillar hade det ju det blivit en plats över till någon som vill utveckla hyresrätten.

Luttropp vill inte utveckla hyresrätten han vill sälja ut den, vilket han lagt ner ett stort jobb på att göra. Man kan kanske tycka att det är Luttropps problem om han vill hålla på med något han inte tror på. Men Luttropp är politiker och ingår i den maktsfär som bestämmer över bostadspolitiken i landet Sverige.

I SvD skriver han att det man äger vårdar man. Det är den här synen på ägandets inneboende förträfflighet som är förhärskande i bostadspolitiken. Själv sitter jag och undrar över varför jag i herrans namn jag skulle vilja förstöra och icke vårda min hyrda lägenhet. Jag bor ju där.

När IKEA kom till byn

Trots att jag omlokaliserat mig från Borlänge till Stockholm kan jag förstås inte låta bli att läsa det gamla liv och husorganet Dalademokraten. Mordet i Falun har toppat länge nu. Men så blev det klart att IKEA ska etablera sig i Borlänge och då var det ingen tvekan om vad som toppade DD.

IKEA far som en räddande ängel runt jordklotet och turen har nu kommit till Borlänge. Etableringen möts med hurrarop och jubel. Kommunens fastighetsbolag måste nu köpa in de fastigheter som ligger där IKEA ska ligga. Det går loss på 350 miljoner. Men man kommer bara att få in 53 miljoner från IKEA. Så nu måste man ha en extra borgen från kommunen på 250 miljoner. Det är där hyresgästerna och hyran kommer in i bilden.

Kommunen lägger nämligen förlusterna i det kommunala moderbolaget, som i sin tur kräver mer pengar från dotterbolagen. Ett av dotterbolagen är det kommunala bostadsbolaget Tunabyggen som nu måste öka på vinsten så att de kan skicka de begärda pengarna vidare till moderbolaget. De pengar som ska öka vinsten och skickas vidare är hyrespengar.

Det var inga filantroper som drog igång koncernbildandet i kommunerna. Det kostar i högre hyra. Kommunala bostadsbolag som är till för att täcka förluster i helt andra verksamheter ska inte vara hyrestak för privata fastighetsägare som inte behöver bidra med en krona till kommunala förluster. Det blir i alla fall tydligt när IKEA etablerar sig i Borlänge.

Därför blir det inga ombildningar i miljonprogrammet

I den mån vi har någon bostadsdebatt handlar den för det mesta om huruvida vi ska betala hyran/avgiften till oss själva, banken eller hyresvärden. Man får intrycket av att vi alla bor i små lådor eller att vi bor i en upplåtelseform. Vi bor inte i små lådor eller i en upplåtelseform. Vi bor i en lägenhet som ligger i ett hus, som ligger i ett bostadsområde som oftast ligger i ett samhälle där vi framlever våra liv. Det är viktigt hur planlösningen i lägenheten ser ut, hur köket funkar, hur stor den är och hur dyrt det är att bo där men i samma stund vi lämnar lägenheten lämnar vi både lådan och upplåtelseformen.

Man behöver bara gå till sig själv. Hur vill man att det ska se ut när man kollar ut genom fönstret, tar sig till bussen, rastar hunden eller bjuder hem släkten? Kan man ta sig till jobbet, törs man gå hem även när mörkret lagt sig, finns det lekplatser, bankomat, affärer och finns det dagis, förskolor, skolor och vårdcentraler som är bra och tillgängliga?

Man vill bo i vackra och välskötta hus som ligger på ställen dit man lätt kan ta sig, köpa mjölk och lämna barnen på dagis och bjuda hem en och annan kamrat.
Men regeringen satsar hårt och envetet på lådperspektivet. Om man ombildar lägenheterna i miljonprogrammet till bostadsrätter och får in lite ägarlägenheter och möjligen några kooperativa hyresrätter förmodas utanförskapet minska, områdena bli stabilare och människorna lyckligare.

Problemet i miljonprogramsområdena handlar om att rusta husen, byta stammar, renovera badrummen, fixa fasaderna, se till att det är snyggt och tryggt i alla områden. Då vill människor bo där oavsett om det är en hyresrätt eller bostadsrätt. Kommunen ska se till att alla medborgare har tillgång till bra skolor, sjukvård och kollektivtrafik då vill människor bo där oavsett det är i en hyresrätt eller bostadsrätt. Vem attan förmodas investera sina surt förvärvade pengar i en låda i ett hus som ser uschligt och misskött ut, där badrummen dryper av fukt och där omgivningarna bara ser grå och trista ut?

Ingen, antar jag. Det är väl därför det inte blir några ombildningar i miljonprogrammet. Istället för att fundera på hur man ska förmå människor att byta upplåtelseform borde man lägga sin politiska energi på att klura ut hur man ska kunna betala tillbaka lite av den skuld fastighetsägare och samhälle har till våra nedgångna bostadsområden.

Hyresrätt är utanförskap?

För några år sedan var människor arbetslösa eller sjukskrivna. Nu befinner de sig i utanförskap. På ingen tid alls fick vi ett nytt begrepp som alla använder och ingen ifrågasätter. Innebörden av detta märkliga begrepp bara växer.

Regeringen har nu låtit meddela att bo i hyresrätt också är en del i utanförskapet (läs här). Jag kan erkänna att det är lite otydligt skrivet. Det kan också läsas som att de anser att det är en rehabiliteringsåtgärd att befria människor från deras hyresrätter. I alla fall förmodas utanförskapet bli mindre om staten - jo, de skriver faktiskt så - kan underlätta ombildning till bostadsrätter i områden med brett utanförskap. Även förvärv av bostäder förmodas minska utanförskapet.

Att vara utan jobb och inte helt och hållet frisk är givetvis besvärligt men att vara utan en bostadsrätt är inte besvärligt alls, det vet jag av egen erfarenhet. Ägandet tycks inrymma välsignelsebringande krafter som hittills varit okända och som mycket väl kan tänka sig ingå i försäkringskassans rehabiliteringskedja och vara ett nytt verktyg för arbetsförmedlingen jobbcoacher. Blir du inte frisk och får jobb så kan du åtminstone få låna pengar av banken och köpa en lägenhet så du kan känna dig lite innanför.

Fast detta gäller inte alla. Förutsättningen är att du bor i ett miljonprogramsområde. Om du bor i en hyresrätt i centrala staden, är hemmafru och lite småkrasslig omfattas du inte av begreppet utanför. Då är du innanför, får vårdnadsbidrag för att hålla dig borta från arbetsmarknaden och staten kommer inte utreda hur de lättare kan ombilda din hyresrätt. Bor du i centrala delar av staden är den dessutom sannolikt redan ombildad . Inga ytterligare regeringsingripanden behövs.

Hossein från Iran var min granne när jag bodde i ett alldeles eget ägt (nåja, banken ägde en del de med och räntan var 12 procent) parhus. Hossein var en frisk, glad och otroligt välutbildad man i sina bästa år. Men inte sjutton räcker det för att livet ska flyta på.

Regeringen kommer nu att åstadkomma stor skada för hyresrätten som boendeform. Det har de redan gjort. De brev och mejl jag får nu handlar mycket om att vi måste jobba för att hyresrättens status inte ska falla. För på regeringens innelista står den definitivt inte.

Att vara felfinnare eller stigfinnare - det är frågan

Idag vill jag slå ett slag för att man måste jobba på även när det är motvind. Även det som är komplicerat och tjorvigt måste lösas.

Det är till exempel komplicerat och tjorvigt att hitta bra lösningar på hur vi i framtiden ska sätta hyror, hur de kommunala bostadsföretagen ska fungera, hur riksdagen ska kunna bidra till en bra lagstiftning och på vilket sätt kommunerna ska kunna bidra till att hyresgästerna kan känna sig trygga och slippa oroa sig för utförsäljningar, ombildningar och att hyrorna drar iväg. Det är förstås inget olösligt problem. Om någon frågar mig så vet jag precis.

Problemet är att det vimlar av folk i maktens korridorer som tycker helt annorlunda och som har helt andra idéer. Jag vill inte ha marknadshyror, men det brukar centerpartisten Federley försöka få riksdagen att införa varje år och det lanserar DN:s ledarsida idag som lösningen på Stockholms problem till exempel. Jag tycker att man ska kunna hyra, bo i bostadsrätt och villa och att staten därför ska ge sjutton i att missgynna hyresrätten. Det tycker inte regeringen som fortsätter att missgynna hyresrätten och envisas med att framhålla ägandet som det främsta av det främsta sättet att bo och lösningen på alla nu kända problem. Jag tycker att det är viktigt att hålla nere hyrorna. De privata fastighetsägarna åker däremot till Bryssel och anmäler svenska staten i hopp om att få högre hyror och mindre förhandlingar. Tillvaron är helt enkelt full av motigheter.

Vad göra i sådana tider? Jo, slita på förstås och ge sig sjutton på att det går att hitta lösningar som är bra för hyresgästerna även när det blåser motvind. Det duger inte att sitta still och ropa nej när det viner om öronen. Eller så kan man det. Jag träffade en sådan person igår. Hur som helst så tror jag inte att det är en framgångsrik strategi för vare sig för politiker eller för organisationer. Man får välja mellan att vara felfinnare eller stigfinnare.

Vart hänvisar man de som är avlyssnade via elementen?

Igår filade jag på ett tal jag ska hålla i EU-parlamentet. Men filandet gick inte så där smort som jag hade tänkt ut. Telefonen gick varm. En dam ringde sex gånger, sedan ringde hennes fästman en gång och sedan ringde hon två gånger till och utgav sig för att vara sin egen moster. Jag misstänker också att det var hon som var grannen som ringde precis innan mostern ringde. De hade samma låtsasbrytning på tyska.

Det är visserligen inte lätt att vara människa men för många är det näst intill outhärdligt. Hon upplevde att hon hade det för jäkligt och att ingen förstod henne. Förstod de att hon hade det jobbigt gjorde de inget för att hjälpa henne. Hon såg ingen utväg ur detta helvete och hon upplevde grannarna som hotfulla och bråkiga. De rev hennes väggar och väsnades hela nätterna enbart för att göra livet surt för henne.

Lite senare ringer en man via talservice och är mycket uppbragt och kräver hjälp på en gång. Jag fick en kvart på mig. Han hade släkt som visste hur en slipsten ska dras så det var ingen idé att jag försökte krångla. Jag önskar att jag visste hur man gör när man inte krånglar. Vart hänvisar man alla de som får in gas i köksfläkten, är avlyssnade via elementen, haft oförklarliga inbrott, hör röster och gråter av förtvivlan? Inte vet jag, till och med när det är lätt är det svårt.

En dam på tredje våningen slutade äta sitt Librium och blev orolig, kastade ut möblerna från balkongen och skrämde livet ur grannarna. Hon hade en kontaktperson som hade kunnat säga till grannarna. "Om Svea verkar orolig så beror det säkert på att hon slarvar med medicinen. Ring mig då på detta nummer så ska jag se till Svea." Men så enkelt för sig får man inte göra. Patienter har integritet så inte ett knyst får sägas. Det finns många som dör av integritet.

Regeringen tar bort förvärsprövningen mitt i Herrgårdenskandalen

2005 köpte det privata fastighetsbolaget Landsort Care AB 426 lägenheter av Tunabyggen i Borlänge för 164 miljoner. Hyresgästerna bjöds på korv och kaffe och kommunpolitikerna var nöjda och försäkrade alla oroliga hyresgäster att de givetvis hade sålt till en långsiktig och stabil ägare. Något annat var självklart inte att tänka på för de ansvarsfulla ägarna av allmännyttan i stadshuset på Röda vägen.

– Vi tänker långsiktigt och är mycket seriösa, sa köparen Carl Hirsch, VD för Landsort Care AB till de oroliga hyresgästerna. Han betonade att det i ägarkretsen inte fanns några personer som var ute efter "snabba pengar". De drevs av en helt annan filosofi. Ett långsiktigt ägande. Familjen har haft fastigheter sedan 1930-talet la han för säkerhets skull till.

Två år senare sålde de en del av det nyinköpta beståndet till HSB. Nu har de sålt resten av lägenheterna. Ägarkretsen som minsann inte var ute efter snabba pengar har nu visat upp sin rätta jag.

- Affärsidén är att köpa nedslitna hyresområden, rusta dem och sälja vidare, säger den långsiktige Hirsch till Dalademokraten. Fyra år en lagom tid i en sådan process. Det är ingen spekulation utan vi tillför mervärde i fastigheterna som hyresgästerna har nytta av säger han nu.

Det glömde han bort att säga på kaffe och korv-mötet med hyresgästerna.

Fastigheterna ägs av Dalabo Fastigheter AB dotterbolag till Landsort Care. Efter försäljningen upphör Dalabo Fastigheter AB. Kortare än så kan det väl inte bli.

Denna lilla historia handlar inte om utförsäljning av allmännyttan i Borlänge, vilket man lätt kan få för sig, utan om hur det ofta går till när kommunerna säljer ut hela eller delar av sina hyresfastigheter till privata långsiktiga ägare.

Inte undra på att 79 procent av de röstande i Expressens enkät häromdagen var emot utförsäljning av allmännyttan. De får bo i den ena egennyttan efter den andra. Innan ilskan tar sig hos Fastighetsägarna måste jag tillägga att det visst finns bra och långsiktiga privata fastighetsägare. Men det finns alldeles för många köp och sälj-bolag som trissar upp priserna, missköter förvaltningen och gör livet surt för hyresgästerna. Utrymmet för dem bör minskas.

Regeringen gör sitt för att förvärra det hela genom att mitt i Actaskandalen i Herrgården passa på ta bort förvärvsprövningen. Nu om någonsin är det läge att hårt pröva vilka som ska få köpa hyresfastigheter.

Dagens lyxprobem: Vilken bostadsfråga ska man blogga om?

Fastigheten Nils Holgerssons underbara resa genom Sverige.

(UPPDATERAT! )Idag är det svårt att välja.

Ska jag skriva om att Expressen gjort en nätundersökning som visar att 78 procent inte tycker att man ska sälja ut allmännyttan?

Eller ska jag skriva om att HSB ansåg sig ha anledning att replikera på vår Brännpunktsartikel. ”Det är en felaktig slutsats att det stora intresset av att köpa bostadsrätter och villor skulle vara grundat på en allmän spekulationshunger. Orsaken till problemet med ökande bostadspriser står att finna i det faktum att det byggs alldeles för få nya bostäder" skriver HSB:s förbundsordförande Kent-Olof Stigh.

Vi skrev visserligen inget om spekulationshunger utan att bostadshetsen låg bakom rekordbelåningen. Vem som hetsar vem är i och för sig en intressant frågeställning. Människor hetsar varandra, regeringen hetsar på ägandet, bostadsbristen hetsar fram köp som annars inte skulle blivit av och bostadsrättsomvandlarentusiaster som drivs av tron att det ligger ett klipp och väntar på dem bara de får chans att låna pengar och betala hyran till banken istället hetsar sina grannar att gå på köpstämmor.

Eller ska jag rent utav skriva om årets branschrapport - Nils Holgersson-rapporten – den fjortonde i ordningen - som redovisar en sammanställning av värme-, VA-, el- och avfallskostnader för samtliga kommuner i Sverige. Som vanligt visar årets rapport på att kostnaderna ökat betydligt mer än KPI (Konsumentprisindex). Tanka ner hela rapporten plus populärversion här.

Det är svårt att veta vad man ska skriva om idag.

UPPDATERAT: Här, i Dagens samhälle, kan man läsa en gemensam debattartikel om Nils Holgersson-rapporten.

UPPDATERAT IGEN: Här kan man lyssna på min kommentar till Nils Holgersson-rapporten i Kvart i fem-ekot.

Mina kompletteringar till regeringsdeklarationen

Politik är att välja, sa Fredrik Reinfeldt vid riksdagens högtidliga öppnande. Jag har därför en del förslag på kompletterande val som Reinfeldt bör göra om han vill få ihop det hela. Mina föreslagna tillägg till regeringsförklaringen syns med stora bokstäver, de små bokstäverna är Reinfeldts.

”På arbetsmarknaden är bilden däremot fortsatt mycket dyster. Varsel och stigande BOSTADS- OCH arbetslöshet har skapat oro bland många människor.”

”Regeringen möter hotet om en ÖKAD BOSTADSBRIST OCH arbetslöshet som riskerar att bita sig fast med en kraftfull politik för jobb, BOSTÄDER och företagande.”

”I vår förstärkta politik för utbildning och omställning kommer vi att föreslå satsningar inom universitet och högskola, yrkeshögskola samt yrkesvux och komvux. FÖR ATT KLARA DET BEHÖVER VI ÖKA BOSTADSBYGGANDET. STUDENTER SKA INTE LÄNGRE BEHÖVA TÄLTA UTANFÖR VÅRA UNIVERSITET OCH HÖGSKOLOR”

”Regeringen vill att Sverige ska stå starkt när det vänder. Den grunden vill vi lägga genom att fortsätta återupprätta arbetets värde, lägga grund för fler jobb och fler och växande företag OCH MED EN KRAFTFULL BOSTADSPOLITIK KOMMER VI ATT GÖRA DETTA MÖJLIGT.”.

”Vi vill inte igen se att vi mitt i en högkonjunktur får växande klyftor mellan de som har jobb och de som står utanför arbetsmarknaden OCH MELLAN DE SOM HAR BOSTAD OCH DE SOM INTE HAR”

Ja, Fredrik, vad säger du? Visst blir det lite vassare och kraftfullare om man kompletterar med insikten om att folk som ska jobba och studera också måste ha någonstans att bo?

Skuldmiljonärer och grusade högskoledrömmar

Allt fler fyller i låneansökningar, köper bostad och börjar svettas över risken för räntehöjningar och värdeminskningar. Att vi ska låna pengar och köpa bostad är en hårt driven politisk idé i många länder inkl Sverige. Margret Thatchers right to buy-politik har fått många efterföljare och många oönskade konsekvenser för samhällsekonomin. Bostadsbubblan i USA välte som bekant hela världsekonomin men människor fortsätter trots det att låna på marginalen, hoppas på ständigt låga räntor och att ingen kommer på idén att bygga bostäder så värdet på deras bostad sjunker. Nu varnas det igen för nya bostadsbubblor.

I en intervju i DN idag oroar sig Swedbanks vd, Michael Wolf, för vad som är på väg att hända när svenskarna skuldsätter sig allt mer.

Vi måste sluta se högt belånade bostäder som vägen till välstånd, skriver även jag och Dick Kling, Timbro, på Brännpunkt idag. Skuldmiljonärerna växer i antal. Antalet hyresrätter däremot minskar stadigt och tvingar de bostadssökande ut på bolånemarknaden. De som kan alltså, eller har föräldrar som kan.

I Stockholm ska 80 000 studenter dela på 12 000 bostäder. Alltfler av studenterna kommer därför från ekonomiskt starka förhållanden. De andra göre sig icke besvär. Högskoledrömmen kan läggas åt sidan när bostadsägandet som politisk idé växer till sig och antalet hyresrätter minskar. Nicke Grundberg är ordförande för Stockholms studenter och han tror inte heller på marknadshyror. Alla kan väl räkna ut att inga fler får tak över huvudet bara för att man höjer priset på de alltför få bostäder som finns. Man byter bara ut de som inte längre kan betala mot de som kan.

Marknadshyror har vi redan, på parkeringsplatser. Och ett studium av dess effekter är inte i vägen. Det innebär inte att tillgången på prisvärda parkeringsplatser ökar. Det är så dyrt att stå i parkeringshus så folk parkerar på gatorna och i parkeringshusen står platserna tomma (läs mer här). Enligt marknadshyresanhängarna skulle det innebära att priset sjunker i garagen när efterfrågan är för låg och priset för högt. Men detta sker inte. Det får hellre vara tomt. Nu vill man istället höja priset på gatuparkeringen för att tvinga ner de som kan i garagen och de som inte kan, ja, de får väl göra sig av med bilen. Precis som studenterna får göra sig av med högskoledrömmarna.

Från ockupant till ombildare

På facebook uttrycks det känslor av varierande styrka och slag. Förtvivlade utrop blandas med vardagliga förtretligheter och lyckliga stunder. Igår kom ett stilla rop av inre förtvivlan från en facebookande vän: ”Varför ska det vara så svårt att få politiker att prata bostadspolitik”.

Man kunde riktigt höra hur han slet med förklaringen på detta gåtfulla fenomen. Jag vet inte jag heller. Vi har en för varje år tilltagande bostadsbrist, den kommer att bli ännu värre ju mindre som byggs, människor kan inte flytta ihop, isär eller hemifrån. Mängder av bostadsområden behöver renoveras och energieffektiviseras. Vad mera kan en politiker begära för att dra ut med valmanifest?

I morgonsofforna brukar fastighetsskatten på villor och eventuell risk för prissänkningar på bostadsrätter avhandlas. Inget mer, bostadsbristen väcker inget intresse hos vare sig redaktörer eller politiker. Om någon har en förklaring går det bra att lämna den här så ska jag meddela min facebookvän vad det kan tänkas bero på.

Så såg jag att den gamle kårhusockupanten Anders Carlberg, mannen som förknippas med ett stort engagemang för ungdomar och rättvisa villkor, har drivit fram en ombildning till bostadsrätt i det hus han bebor. Man hade kunnat vänta sig att han nu när han gått i pension från Fryshuset skulle dra ut till strid för alla dessa ungdomar som saknar bostad. Men icke sa nicke, han drar ut till strid för ägandet. Han har uppenbarligen hämtat sin förklaring direkt ur något tal av Mats Odell: ”Ett ökat ägande är ett sätt att stärka förorten”.

Så nu när Carlberg och hans grannar ska betala hyran till banken har förorten stärkts. Hur då?

Fastighetsägarnas second opinion: Allt är hyrornas fel

I slutet av förra året lanserades sajten Second Opinion. De vill ge röst åt dem som upptäcker faktafel i de etablerade medierna, som anser att en text vinklats fel eller vill lägga till information. Sajten bygger alltså hela sin existens på att artiklar är bemängda med faktafel och att texter vinklas. Måhända är det så att det förekommer fel och vinklingar i en sådan utsträckning att grundarna till Second Opinion kan leva på medias ofullkomlighet. Vad vet jag, ingenting förmodligen.

En sak vet jag dock. Vi blev uppringda av Second Opinion med förslag om att skriva på deras sajt. Inte bara så där rakt upp och ner för den goda objektivitetens och saklighetens skull utan det skulle kosta oss omkring 5 000 kronor att ge vår syn på saken. I detta fall gällde saken Hyresgästföreningens försäljning av Rosenön.

Nu har Fastighetsägarna skrivit på Second Opinion. Nästan i alla fall, det är Second Opinions vd, Mats Olin, som skrivit ”på uppdrag av fastighetsägarna”. Om de betalt vd:n både för att skriva och för att få det hela publicerat på hans egen sajt vet jag av förklarliga skäl inget om. Fast jag kan ju alltid hävda det att det kostat fastighetsägarna en del och hoppas att någon vill betala för att få in en second opinion på min blogg.

I Fastighetsägarnas fall är det dessutom ytterligt tveksamt om det rör sig om en second opinion. Fastighetsägarnas första och enda åsikt är att ”hyresregleringen” är upphovet till allt ont vilket dessutom är den förhärskande åsikten i andra medier. En riktigt rejäl second opinion vore det om någon vågade gå mot strömmen och leverera en djuplodande analys av varför det inte byggs bostäder.

Under tiden vi väntar på det så går det bra att först läsa skriften Skärpning gubbar och sedan uppföljarskriften Sega gubbar. Sammanfattningsvis går skrifterna ut på att det finns hur mycket som helst att göra för alla oskärpta och sega gubbar i byggsektorn innan de kräver ännu högre hyror. (Obs, det är inte jag som hittat på namnen på skrifterna, det är statliga utredningar). Denna information meddelas alla bloggläsare gratis.

Vad ska vi göra med alla dessa hyresgäster som inte vill ombilda?

Ibland hör man redan på ringsignalen att den som ringer är uppjagad. Det kan vara av ilska, glädje eller att vederbörande har något spännande att berätta. Telefonsamtal är ofta känsloladdade och spännande grejer. Människor är oroliga, otåliga och tycker att tillvaron är en knepig historia att få ihop. Frågan om pengar slingrar sig som en röd tråd genom de flesta samtal oavsett om det är en telefonförsäljare som kränger superbra telefonabonnemang, en sömnlös dam som inte klarar av några ytterligare hyreshöjningar eller någon som inte törs skilja sig på grund av bostadsbristen.

Igår ringde en tjej som jag känner sedan tidigare och var upphetsad över att det fanns tre hyresgäster som inte ville inordna sig. De ville bo kvar i sin hyresrätt. Själv jobbade hon hårt för en ombildning och de tre hyresgästerna framstod nu som ytterligt irriterande inslag i huset. De stod i vägen för de andra i huset som kände lukten av pengar och ville klippa till. Inte vet jag hur man tänker när man ringer till ordföranden i Hyresgästföreningen för att klaga på att det finns hyresgäster som vill bo i hyresrätt. Det verkade som om hon hade tänkt sig att, eftersom hon känner mig, så kanske jag kunde ringa och ta dem tre i örat och säga att de omedelbart måste sluta med att envisas med att vilja vara hyresgäster.

För henne var det fullkomligt obegripligt varför inte alla vill springa till banken, ta lån, oroa sig för räntorna och om värdet på lägenheten kommer att sjunka eller inte. Dessutom ska man förstå sig på vad huset kräver för underhållsinsatser, hur mycket de kommer att kosta och om bostadsrättsföreningens styrelse kommer att vara kapabel att fatta kloka beslut. Många tvekar med rätta på det efter att ha sett hur styrelsen beter sig när ombildningen är på gång. För ett tag sedan ringde en herre och viskade: "Hela styrelsen i bostadsrättsföreningen har flyttat, vad tror du att det betyder?" Fast det är en annan historia.

Efter hand surnade jag till på den uppringande bekantingen, journalisten och ombildningsivraren och rösten lät säkert lite lätt metallisk. Då övergick hon till nästa fas i argumentationen. Hyresgästerna ifråga verkade vara lite si och så. Det var tveksamt om de var så hela, rena och välklippta och så välordnade som man har anledning att kräva.

För någon minut, och på avstånd från huset och de övriga grannarna, kände jag den ilande känsla av olust som måste drabba de hyresgäster som vill vara hyresgäster även i fortsättningen och som kanske får sådana som min vän/bekant/personuttnyttjare/telefonuppringare som hyresvärd.

Så kan det bli när ägandet sitter i det politiska högsätet och människor ska ställas mot varandra.

Svar på fråga om allmänyttan och hyrorna

Förlåt, förlåt det blir en lång blogg idag. Bloggaren Inger har nämligen en gås oplockad med mig vilket jag gärna vill skriva om. Hon skriver att:

”Problemet för mig är att Barbro aldrig kommer till det som är viktigt: den överenskommelse som hon och SABO gjort om allmännyttan och våra framtida hyror. Inte ett ord har hon sagt sedan april om denna överenskommelse och skänk från ovan till Mats Odell”.

Hon misstänker att jag inte vill prata om den. Jag vill gärna prata om den. Men ett faktum är att jag får väldigt få, om några alls, propåer om att skriva, tala och förklara innehållet i överenskommelsen efter att den lämnats in till finansdepartementet. Jag och andra skrev, talade, processade och förklarade motivet och innehållet mycket och ingående under hela den tid det tog för Hyresgästföreningen att värka fram en överenskommelse som kändes hållbar och som skulle gagna hyresgästintresset. Nu är det upp till finans- och justitiedepartementet att lägga förslag till riksdagen. Jag hoppas innerligt att det blir ett förslag som baseras på vårt förslag (läs mer om förslaget här).

Man kan välja två vägar här i livet. Antingen håller man fast vid sina ståndpunkter oavsett om världen förändras eller inte. Då får man vänta på vad andra, i vårt fall riksdagen, fattar för beslut. Eller så skrider man till verket, analyser läget, drar slutsatser och formulerar en ståndpunkt. Vi valde det senare.

För att ta två exempel. Allmännyttan har inte bara varit hyresnormerande den har också varit hyresledande menar en del. Sedan vi började förhandla med de kommunala bolagen 1956 har de gått från att vara stiftelser till aktiebolag för att under senare år i allt högre utsträckning ingå som en del i en koncern. Vi drev ett projekt med namnet Notan för att granska om detta inneburit att hyrorna går till kommunkassan. Så var det i många fall. Hyresgästerna betalar både skatt och hyra till kommunal verksamhet. Det är förstås inte acceptabelt att ha den typen av hyresdrivande inslag när man ska vara tak också för de privata fastighetsägarna. Vi befann oss i ett läge där hyrestaket läckte och det innebar en förmögenhetsöverföringar till de privata fastighetsägarna. För att göra en lång historia kort så fanns det inget som talade för att det fanns en majoritet i riksdagen som skulle ställa sig bakom att allmännyttan även i fortsättningen skulle vara tak för hyrorna. Inget talade heller för att man ville staga upp regelverket runt allmännyttan så att det fanns garantier för att hyrorna användes till det dem är avsedda. Detta krävde handling och icke väntan.

Jag anser att vi medverkat till en lösning som är bra för oss men som ställer höga krav på vår förhandlingskompetens.

Så till frågan om att sätta hyror efter hyresgästernas värderingar. Hela bruksvärdessystemet bygger på att hyrorna ska sättas efter hyresgästerna allmänna, inte enskilda, värderingar. Så har det varit sedan bruksvärdessystemet infördes i slutet av 60-talet. Eftersom jag redan spräckt alla gränser för hur lång en blogg får vara klipper jag in hyresnämndens beskrivning av bruksvärdessystemet:

”En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning.
Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.

Om till exempel hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de hyresgäster som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den.

Vad tar man hänsyn till när man bestämmer bruksvärdet?
De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess:

• storlek
• modernitetsgrad
• planlösning
• läge inom huset
• reparationsstandard
• ljudisolering

Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exem-pel:

• hiss
• tvättstuga
• sopnedkast
• särskilda förvaringsutrymmen
• god fastighetsservice
• garage och biluppställningsplats

Också faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. Däremot inte den försämring i lägenhetens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen”

På många håll i landet har man idogt i många år jobbat med att hyressättningen ska spegla just hyresgästernas allmänna värderingar. På andra håll har man inte varit lika idog vilket lett till ett ifrågasättande av förhandlingssystemet. Till slut var det tydligt. Antingen tar riksdagen över och vi får en lag som bestämmer var, när och med hyror mycket hyran ska höjas. Eller så behåller vi systemet med att parterna sätter hyran. Vi har valt att jobba för att behålla ett system där hyran även i fortsättningen är fråga mellan parterna med den skillnaden att det nu blir upp till bevis även för de privata fastighetsägarna som inte längre ska kunna åka snålskjuts på allmännyttan.

"Vi kommer att gör något åt den höga skatten på hyresrätter om vi vinner valet!"

Igår skrev jag om att bopriserna är satt under ständig och orolig bevakning. Minsta sänkning och människor förlorar pengar och sömnen. Ingen vill investera i något för att se värdet sjunka och kostnaderna öka. Kostnaderna ökar om räntan går upp och värdet sjunker om det byggs för mycket bostäder. Inget konstigt med det kan man tycka.

Det är väl formulär 1A i marknadsekonomins grundkurs om tillgång och efterfrågan. Med ett viktigt undantag. Det finns en stor efterfrågan på bostäder vilket enligt samma grundkurs borde leda till att marknaden skrider till verket för att tillfredsställa den. Men så icke. Nu är priserna 'all time high' och vi är på väg att bygga upp en ny bostadsbubbla, sa en ekonomjournalist i morgonsoffan denna dag.
Så fort man antyder att detta kan vara problematiskt för både individen och samhället så blir det tvärstopp i debatten.

Du är kvar i "DDR-Sverige" med regleringar och "planekonomi" skriver exempelvis Johan som kommentar till gårdagens blogg. Vad han fick den slutsatsen ifrån vet man inte riktigt, men den är väldigt vanlig så fort man antyder att marknaden har sina brister.

Förhandlade hyror är inte planekonomi, inte reglering och inte en ens en kvarleva från ett förmodat DDR-Sverige. Men låt oss för ett ögonblick lämna hyresrätten och hyrorna. Det borde byggas väldiga mängder bostadsrätter och villor. Efterfrågan är enligt alliansregeringen hög på just ägt boende. Men inte poppar det upp villor och bostadsrätter som svampar ur marken så att efterfrågan stillas och priserna sjunker. Teorin om att det inte byggs hyresrätter för att Hyresgästföreningen sitter i vägen och undrar vad det egentligen är vi ska betala för faller därmed platt till marken. Går det att bygga ett bostadsrätthus för 25 000 kvm och sälja för 40 000 kvm så göra man det. Köparna får bland annat förlita sig på att klara en del av kostnaden genom den subvention i form av ränteavdrag som skattebetalarna bidrar med.

Bostadsbyggandet är ett komplicerat samspel mellan politiken och marknadsaktörerna. Kommunens markpolitik, innehållet i exploateringsavtalen, anslutningsavgifternas storlek, nivån på taxor och avgifter, nivån och skattekonstruktionen, ränteavdragen för villa- och bostadsrättköpare, momsens storlek , vinstskatter och den bristande konkurrensen är avgörande för vad som byggs, hur mycket som byggs och till vilken kostnad det byggs.

Det minsta man kan begära är att staten förhåller sig neutral till de olika boendeformerna. Så är det inte idag men så måste det bli. Förslag på vallöfte till det parti som värnar om neutralitet och valfrihet: Vi kommer att gör något åt den höga skattebelastningen på hyresrätter om vi vinner valet!

Jag lovar att förmedla detta löfte till landets hyresgäster. Slå en signal bara.

Bostadsbristen håller priserna uppe

Det är många som håller stenkoll på hur det går med bopriserna. De får absolut inte sjunka. Risken för prisras medför ekonomiska bekymmer och sömnsvårigheter hos alla som lånat stora pengar på banken, som är beroende av låga räntenivåer, som tror att det alltid är tillväxt och som tänkt sig att göra ett bostadsklipp. Igår kunde de andas ut. TV4 Nyheterna meddelade att kunderna hade rätt och ekonomerna fel. Priserna har inte sjunkit.

Nu gäller det för alla bekymrade låntagare att hoppas på fortsatt bostadsbrist. Bostadsbristen håller priserna uppe. Professorn i fastighetsekonomi, Stellan Lundström, konstaterade att det i framtiden kommer att strömma in ännu mera ungdomar som vill ha bostad och eftersom vi inte bygger bostäder i den utsträckning vi behöver kommer ännu fler att slåss om de bostäder som finns och priserna hålls uppe! Så fungerar marknaden. Inte främjar det bostadsbyggande precis.

Hans Dahlgren, socialdemokratisk debattör och fd chef för det politiska stödet i riksdagen för Socialdemokraterna, har skrivit på Newsmill:

”Samtidigt skriker ung som gamla, familj som ensamstående efter boende anpassat för dagens behov. Idag framstår behoven som ännu större men lösningarna inte nya utan de finns så att säga i rörelsens minne. Därför avvisar man i Stockholms Socialdemokrati lösningar som gynnar en mångfald av boendeformer. Ett sådant exempel är avvisandet av ägarlägenheter.”

Äga är ju högsta politiska mode så Dahlgrens idé är väl att (S) borde upp på catwalken och visa upp sig i en ny ägarkostym de med. Tanken är väl att alltfler ska betala hyran till banken och hålögda tvingas kolla in ekonomisidorna och Boverkets byggstatistik så att priserna inte riskerar sjunka. Byggs det så går investeringen åt pipsvängen.

Sedan 1 maj är det fritt fram att bygga ägarlägenheter i Sverige. Men den nya boendeformen är allt annat än en succé. Endast 200 lägenheter är planerade rapporterar tidningen Hem & Hyra. Fyra månader efter lagändringen visar det sig att det endast finns planer för 200 lägenheter i Sverige, enligt statistik från Lantmäteriet.

Så har det hittills gått för det som finansdepartementet lanserat som lösningen på allt från bostadsbristen till segregationen i miljonprogramsområdena.

Glädjande personaldagar i Örebro

Laleska Borges, Karim Aziz, Leo Ericsson. Tre otroligt duktiga och modiga 14-17-åringar.

I Jönköping glömde jag en svart tröja. Förmodligen på grund av det avtryck kaffemannen lämnade efter sig. Den fick jag igen i Örebro där all personal i Hyresgästföreningen var samlad. Där glömde jag samma svarta tröja igen, förmodligen på grund av den glädje mötet med personalen lämnade efter sig. Idag ska jag få tillbaka tröjan i Västerås.

Man vet inte men den kan ju komma med ända hem trots att jag har höga förväntningar på att dialogmötet i Västerås om Agenda 2016 ska väcka heta känslor, vilket tycks vara det som påverka mitt minne för tröjor.

I Örebro var jag bland annat på ett seminarium som Ali Al-Djaber från vår region i Stockholm hade om unga eldsjälar. Undra på att man blir glad. Förutom Ali stod där tre otroligt duktiga och modiga 14-17-åringar och berättade om den skillnad de gör i Järfälla. Det är fantastiskt vad duktiga människor på 14 kan vara. De fixade allt från fotbollsturneringar till klottersanering i sitt eget bostadsområde. Hyresgästföreningen är bra den med som hjälper till att få igång jobbet.

Det är inte bara tröjor jag förlägger, även lappar med namn kan komma bort. Jag återkommer om namn på de tre klottersanerarna, fotbollsarrangörerna och mycket mer som ni ser på bilden (nu finns namnen under bilden!). De är värda att lyssna på.

Hyresgästföreningens försäljning av Rosenön

I dagens Dagens Industri kommer det att finns en artikel om Hyresgästföreningens försäljning av Rosenön. Den tänkte jag kommentera och då är det en fördel om man vet vad det står i artikeln. DI är dock ingen tidning som släpper ifrån sig artiklar hur som helst. Ingen DI Weekend finns att läsa på webben. Lite anpassning till morgonpigga bloggare vore inte i vägen.

Här får ni lite bakgrund så länge. Hyresgästföreningen köpte en konferensanläggning på Dalarö 1978. Den skulle göra det möjligt för hyresgästföreningens alla anställda och förtroendevalda att konferera och utbilda sig. Det var då det. Behoven av att konferera och utbilda sig ändras över tid. När 90 procent av gästerna kom från annat håll började vi fundera på om det var Hyresgästföreningens sak att bedriva extern konferensverksamhet. I konferensvärlden går det upp och ner och vi måste vara aktsamma om medlemmarnas pengar och hålla på med det som är vår grej. Så till slut sålde vi. Försäljningen skedde på gängse sätt. Och precis innan ekonomin gick ner. Tur för oss, tycker jag.

Vi fick bra betalt och medlemmarna som satsat mycket pengar på Rosenön kan känna sig nöjda. Slut för nu.

UPPDATERING:
Ingen Weekend på webben men nu har jag inhandlat tidningen.
Det visade sig vara en berättelse där enskilda människors känslor och hard facts blandas i en rätt så spännande kompott. Bra skriven även om skribenten tvingats gina, hoppa över lite skeden och beskrivit mitt känsloliv om vilket han näppeligen inte kunnat ha en aning om.

UPPDATERING IGEN:
Här kan man lyssna på förklaringen till försäljningen av Rosenön

Värderingarna som styr bostadspolitiken

Den, enligt vissa, socialt lågtstående Torson i Malmö.

”Det ska bli intressant att höra om finansdepartementets sakkunniga Daniel Liljeberg har kommit på någon annan lösning på bostadsbristen än att underlätta andrahandsuthyrning och satsa på ägarlägenheter” skrev jag i gårdagens blogg. Nu nödgas jag meddela att det hade han inte gjort. Idag känns det som om det hade varit ett fall framåt om han bara nöjt sig med att hålla fast vi denna ståndpunkt och låtit bli att utveckla sin syn på hyresgäster. Om jag inte hade varit så stor och stark hade jag fallit i gråt under paneldebatten.

Det är en otrolig skillnad på vad man säger och vad man gör, det är jag liksom van vid. Politiker av alla de slag säger att hyresrätten är jätteviktig, det ska givetvis byggas hyresrätter, människor vill ju bo i hyresrätt. Sedan satsar man allt vad man har av politiska verktyg på att införa ägarlägenheter, underlätta andrahandsuthyrning och ta bort investeringsstöd. Daniel Liljeberg trodde att om 30 år, när vi ser tillbaka, skulle vi minnas och glädjas åt införandet av ägarlägenheter.

Igår hymlades det inte om vad som ligger till grund för denna ägarpolitik, allra minst från Daniel Liljebergs sida. Man måste spränga in ägarlägenheter så att den sociala statusen höjs i hyresrättsområdena klämde han plötsligt i med under sitt anförande.

Hyr och häpna, kan man säga. Kan omöjligen tolkas på annat sätt än att hyresgäster har en låg social status. Inga förslag finns om att spränga in hyresrätter i den ensidiga villabebyggelsen i syfte att höja den sociala statusen hos villaägarna. Den förmodas nämligen redan besitta en sådan.

En herre i publiken sa till mig vid kaffet att man måste äga sin bostad för hyresgäster är misskötsamma typer som inte vårdar sina lägenheter till skillnad från de mera socialt högstående ägarna av bostadsrätter och villa som minsann inte vandaliserar sina hem. Då slog mitt hyresgästhjärta trippelslag. Bedrövelsen spred sig i kroppen likt en akut virusinfektion. Jag tänkte på pappa som bodde i samma hyreslägenhet i 50 år, min grannfru Gerd i Borlänge som bott i sin i 54 år och på mig själv. Vilken förolämpning mot landets tre miljoner hyresgäster.

Jag hade knappt hämtat mig innan det var dags för paneldebatt. Då säger Daniel Liljeberg samma sak som kaffemannen, fast i något inlindad form. Men herregud, nu förstår man plötsligt vilka värderingar det är som styr bostadspolitiken.

Bostadsdag i Jönköping

I skrivandets stund sitter jag på tåget till Jönköping. Där arrangerar kommunen en halvdag om aktuella bostadsfrågor. Ovanligt framsynt, det borde alla kommuner göra. Vissa borde satsa en hel dag. Hur det ska gå till att renovera och bygga nytt är väl det mest aktuella bostadsfrågorna just nu. I alla fall för de tiotusentals människor som bor orenoverat eller för de som vet att det stundar kärva tider när det är dags att flytta hemifrån.

Det ska bli intressant att höra om finansdepartementets sakkunniga Daniel Liljeberg har kommit på någon annan lösning på bostadsbristen än att underlätta andrahandsuthyrning och satsa på ägarlägenheter.

Snart ska landets alla hyresgäster vandra till valurnorna, det drar ihop sig. Idag har Expressen satsat tre helsidor på partiupplysning. Maria Wetterstrand intervjuas. Vad tycker då Maria Wetterstrand om bostadsbristen och behovet av renoveringar? Ja, det vet man inte. Hon får inga frågor om det. Expressen har satsat på frågor typ hur är det egentligen ställt mellan Lars Ohly och Peter Eriksson är det inte lite gurgel ändå i relationerna, ska skattebetalarna betala för det kungliga bröllopet och skrämmer inte miljöpartiets kongressombud väljarna genom sin blotta uppsyn.

Dessa frågor hade med fördel kunnat ersättas med frågor typ: 1,2 miljoner ungdomar kommer inom den närmaste tioårsperioden ut på bostadsmarknaden, vad har miljöpartiet för politik för att klara det? De bostäder som byggdes under rekordåren behöver renoveras och stambytas, hur har miljöpartiet formulerat sin politik för att klara det?

"Äh, det löser sig"

Svenska Dagbladet tycker inte bostadsbristen bland studenter är mycket att hetsa upp sig över. Det är samma sak varje termin och det löser sig alltid, skriver de. Kul infallsvinkel.

500 000 barn är trångbodda. Det har också löst sig. De bor trångt. 216 000 unga vuxna vill flytta hemifrån, men det saknas bostäder. Det har också löst sig. De bor kvar hemma.

Snart kommer babyboomens barn att vilja flytta hemifrån. Det löser väl sig det också. Det blir bara ännu fler trångbodda mambos.

Om det saknas arbeten lanserar vartenda parti en arbetsmarknadspolitik för fler jobb. Om betygen sjunker formulerar vartenda parti en politik för bättre betyg. Om sjukvårdsköerna blir långa formulerar vartenda parti en politik för bättre tillgänglighet. Om bostadsbristen ökar formulerar vartenda parti en politik för...